Проект с приставкой «мега»

О «Мегасити» рынок коммерческой недвижимости заговорил четыре года назад, когда в 2002 году собственник и международная консалтинговая компания Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko начали работу над проектом. Внимание профессиональных игроков к этому объекту объяснялось двумя причинами. Во-первых, в стадии активной реализации находился самый амбициозный проект в регионе – «Мегакомплекс Московский» (общая площадь объект 140 тыс. кв. м), и от второго проекта «Виктора и Ко» ожидали не меньшего размаха. Во-вторых, площадка для будущего торгового центра отличалась выгодным местоположением, и участники рынка с интересом следили за ходом реализации проекта: будет ли соответствовать концепция нового объекта его расположению.
На карте Самары, как и любого другого крупного города России, есть пешеходная улица (Ленинградская ул.), так называемый местный Арбат. Однако, в отличие, например от Москвы, «самарский Арбат» нельзя назвать центральным торговым коридором города. Разумеется, на ул. Ленинградской представлены магазины федеральных и западных сетей, однако сюда целенаправленно не ездят за покупками. В этом волжском городе функцию центрального торгового коридора выполняет Московское шоссе. На этой красной линии города уже построено, строится или готовится к строительству более десятка крупных торговых центров. Конкуренцию Московскому шоссе, по оценкам местных специалистов, сегодня составляет ул. Ново-Садовая, которая, по сути, является второй (после Московского шоссе) транспортной артерией города. «Кроме удачного расположения преимущество локации нашего объекта заключается в том, что его окружает большой район, который активно застраивается современным качественным жильем. Помимо этого рядом с торговым центром находится городской парк – традиционное место отдыха горожан», – подчеркивают в «Виктор и Ко». Выгодное местоположение объекта отмечают даже конкуренты: «Надо признать, что объект «сел на место», – комментирует Дмитрий Баранов, глава департамента стратегического планирования УК «Молл Менеджмент» (сеть ТРЦ Park House). – Единственным недостатком расположения можно назвать неудобство посетителей, которые приезжают в торговый центр на общественном транспорте. Дело в том, что на данном участке магистрали не предусмотрен переход, поэтому покупателям, приезжающим к торговому центру, приходится делать «крюк» до ближайшего светофора».

Западный подход
Концепция объекта, по словам представителей компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, разрабатывалась исходя из местоположения объекта. «Вблизи него находится несколько высших учебных заведений, – рассказывает Наталия Орешина, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании, – поэтому целевой аудиторией комплекса должны стать молодые люди со средним доходом и выше. Поэтому при формировании пула арендаторов торгового центра основной упор мы делали на демократичные бренды, которые предлагают молодежную одежду, классических марок в торговом центре немного». «Состав арендаторов определялся нами в тесном контакте с международным консалтинговым агентством Cushman & Wakelfield Stiles & Riabokobylko, – подтверждает девелопер. – Благодаря нашему партнеру нам удалось полностью выдержать концепцию торгового центра и заполнить его молодежными современными марками, гибко реагирующими на изменения модных тенденций. Несколько марок появились впервые в городе, например, Reserved, Carlo Pazolini, Sephora, Cropp Town, Henderson, Domani, Camaieu и др.».
Архитектурно-строительная концепция «Мегасити» разрабатывалась компанией ESP Service und Projektmanagement Hannover GmbH (Германия), с которой «Виктор и Ко» сотрудничает с 2003 года. Все техническое оборудование соответствует новейшим западноевропейским стандартам и предлагает оптимальный климатический режим в сочетании с полной безопасностью посетителей. Таким образом, у этого торгового центра нет аналогов в других регионах России. Например, при помощи специальной современной конструкции – травалатора – покупатели могут попасть из подземного гаража сразу в торговый центр, где их встречает великолепно оформленный внутренний интерьер. Подняться на второй этаж можно на лифте либо на эскалаторе.
Пространство центра организовано в виде круга, что делает передвижение более удобным.
Внутренняя архитектура «Мегасити» современна, но одновременно выдержана в теплых тонах, что создает атмосферу уюта, особенно в холодное время года. Высококачественные материалы, такие как гранит и дерево, придают торговому моллу элегантность, а цветовая гамма – неповторимый стиль.
Особый акцент – атриумы, которые в сочетании с фонтанами и другими декоративными элементами делают ТЦ динамичным. Детали декора выполнены из дорогих пород дерева в сочетании с гранитом бежевого цвета. В качестве основных цветовых элементов были выбраны модный оранжевый и песочный.
Примечательно, что, работая над проектом реализации торгового центра, тандем собственник – консультант отличался особой сплоченностью. «Во многом наша успешная работа объясняется прогрессивным взглядом «Виктора и Ко» на процесс девелопмента объектов коммерческой недвижимости, – комментирует г-жа Орешина. – Эта компания одна из первых в регионе начала активно использовать международный опыт. Достаточно отметить, что к работе над проектами она всегда привлекает иностранных специалистов, в том числе архитекторов, принимает участие в международных выставках недвижимости. Кроме того, это не первый наш совместный опыт сотрудничества с «Виктором и Ко», ранее мы осуществляли брокеридж площадей в ТРЦ «Мегакомплекс Московский».
Тем не менее, по словам г-жи Орешиной, компания-консультант осознанно не сдает площади проекта «Мегасити» на эксклюзивной основе. «Мы не стали заключать договор на эксклюзивных условиях потому, что в комплексе, как мы считаем, должны быть представлены местные операторы». Кроме того, следует сказать, что переговоры с якорными арендаторами собственник проводил без помощи брокерской компании. «Учитывая десятилетний опыт управления и работы в качестве девелопера, не удивительно, что у компании есть наработанные деловые связи. Таким образом, решение взять переговоры с якорными арендаторами на себя было продиктовано исключительно соображениями эффективности и оперативности их проведения», – пояснили в «Викторе и Ко».

Делу время, а потехе?
Самым спорным в концепции 50-тысячного объекта можно считать отсутствие развлекательной составляющей, которая сегодня есть практически в каждом крупном новом объекте. Тем не менее в девелоперской компании не согласны с этим утверждением: «Дело в том, что для самарского рынка коммерческой недвижимости развлекательная часть в торговом центре – это скорее приятное исключение, чем правило. Строго говоря, на сегодняшний день существует только один действующий объект, имеющий мощную развлекательную часть, – это «Мегакомплекс Московский».
С другой стороны, жители Самары «привыкли» к тому, что в каждом торговом центре есть несколько точек питания. И «Мегасити» в этом смысле не разочарует своих гостей: на его территории работает фуд-корт («Сбарро», «Ростикс», «Папа Потато», «Блин Сметаныч», «Панорама») и ресторан «Планета Суши». Той же точки зрения придерживаются и в консалтинговой компании. «Торговый центр отличается сбалансированным подбором арендаторов, который привлекает большой поток посетителей, – говорит Наталия Орешина, – поэтому дополнительный малодоходный «якорь» в виде развлекательной зоны ему просто ни к чему. Роль «якоря» отводится разнообразному фуд-корту и ресторанному дворику». С этим мнением согласны и в УК «Молл Менеджмент»: «Сегодня в «Мегасити» целенаправленно едут за покупками, поэтому объект привлекателен и без развлекательной составляющей».
Не жалуются на отсутствие покупателей и сами арендаторы. «Мы открыли свой первый магазин в Самаре в рамках ТЦ «Мегасити», – комментирует Виктор Морозов, начальник направления «Посольство моды». – На сегодняшний день это самый привлекательный торговый объект в городе. Я считаю, что достойную конкуренцию после реновации ему может составить только Park House». Успешность проекта подтверждает и тот факт, что к моменту открытия ТЦ все площади в нем были сданы. А в компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko отдельно подчеркивают, что в день открытия в некоторые магазины торгового центра выстраивались очереди.

Рынок торговой недвижимости Самары развивается очень динамично и вскоре в городе должен появиться следующий «мегапроект» – ТРЦ «Мега» компании IKEA. Конкурировать с этим объектом «Мегасити» придется не только за покупателя, но и за бренд. «Изначально стратегия нашей компании предполагала создание в Самаре нескольких современных торговых центров высокого качества, различающихся форматом и концепцией. Речь в том числе шла и о торговом центре для молодых людей, которые следят за современной модой. Именно таким торговым центром стал «Мегасити». Что касается названия, то уже в течение десяти лет в названии объектов компании используется приставка «мега»: «Мегакомплекс», «МегаЭктив», «Мегасити», – говорят в «Виктор и Ко».
Что ж, сегодня участники рынка с не меньшим интересом, чем раньше, наблюдают за проектом и гадают, оправдает ли себя в этот раз теория взаимосвязи названия судна и его дальнейшей судьбы.