Фред Пассас: «Стандарты управления в России схожи с западными»

С 1995 года в России проходит курс Сertified Property Manager – СРМ. Пока это единственная образовательная программа института IREM, представленная в России. Насколько подобные программы, основанные на западной практике, могут быть актуальны для российского рынка?
Задачи обеспечения сохранности капитала, на которых базируется программа CPM, в любой стране мира имеют одинаковый алгоритм решения. Именно поэтому курс CPM актуален и для российского рынка. Наличие сертификата CPM как в США, так и во многих других странах, становится желательным для кредитных организаций, банков, предоставляющих займы на финансирование недвижимости, а также для всех игроков рынка real estate, которым необходимо знать, как сохранить капитал в долгосрочной перспективе, как управлять недвижимостью, чтобы на протяжении долгих лет она приносила владельцу стабильный доход. Если резюмировать ответ на ваш вопрос, то я бы сказал, что вопросы сохранения капитала, этика и профессионализм управления не имеют национальности.

Да, но на экономику страны, а значит, и на бизнес в сфере недвижимости всегда влияет законодательство. Оно во многом определяет правила игры на местных рынках. Что в этом плане может предложить курс CPM, основанный все-таки на американской законодательной практике?
В действительности у нас очень мало занятий, посвященных вопросам законодательства. Единственные правовые аспекты, которые мы затрагиваем на курсах, относятся к так называемому Fair Housing - запрещение дискриминации при реализации недвижимости. Этот инструмент предусматривает сдачу собственности в аренду клиентам с достаточными финансовыми возможностями вне зависимости от их происхождения. И это все, что имеет отношение к законодательным вопросам на наших курсах. Все остальное обучение посвящено изучению технологий и навыков управления недвижимостью - мы обеспечиваем управляющих огромным комплексом инструментов для успешного руководства объектами. Эти инструменты не имеют правовой базы - все они основываются на эффективных принципах деятельности, правильном финансовом планировании и высоких морально-этических нормах.
Программа CPM идентична для каждой страны, потому что законы развития бизнеса везде приблизительно одинаковы. Несмотря на то, что некоторые финансовые аспекты, принципы работы местных кредитных учреждений отличаются здесь от западных, российские стандарты постепенно ассимилируются с международными. Например, сегодня значительная часть средств поступает из международных рынков капитала.

На российском рынке управления недвижимостью эксперты до сих пор не могут прийти к единодушию в вопросах терминологии. В чем, по-вашему, принципиальная разница между Property Management, Facility Management и Asset Management?
За годы термин «управление активами» (Asset Management) поменяло значение. Сегодня управляющий активами может отвечать за довольно обширный портфель недвижимости и руководить несколькими управляющими недвижимостью. Если вы работаете на рынках капитала и контролируете портфель активов - это означает, что вы могли профинансировать недвижимость как в Москве, так и в С.-Петербурге, в Киеве или в любом другом городе, а управлением этих объектов будут заниматься разные компании. Управляющий активами устанавливает принципы работы для управляющих компаний и ожидает от них следования этим стандартам. Управляющий активами осуществляет текущий контроль результатов деятельности управляющих недвижимостью.

Property Management сводится к управлению конкретным объектом, зданием как таковым. Ведение договоров с арендаторами, финансовая политика объекта – все это property management.

Используя термин facility management, мы подразумеваем обслуживание здания. На западе существуют большие корпорации, которые в своем штате содержат подразделения facility management. Возьмем, к примеру, банк с 20 представительствами в разных городах. Штатные facility managers обеспечивают необходимый тип кондиционирования в каждом из банков. Они могут нести ответственность за компьютерные системы, заниматься заменой устаревшего оборудования, следить за тем, чтобы все в офисе работало исправно.
Существуют также компании, которые отдают услуги facility management на аутсорсинг, обращаются в специализированные компании. В США услуги facility management на платной основе востребованы небольшими компаниями - к примеру, церквям невыгодно нанимать штатных уборщиков. Школы также обращаются к управляющим с просьбой позаботиться о здании, вместо того, чтобы содержать специальную эксплуатирующую группу, регулирующую эти вопросы. Управляющие на таких объектах выполняют целый ряд функций - от организации уборки до строительства игровых площадок.

Рассматривает ли программа CPM все три разновидности управления, или специализируется на определенном сегменте?

СРМ дает комплексные знания, касающиеся всех трех видов управления. Мы не изучаем вопросы управления активами на примере портфеля с различными объектами недвижимости. Мы обучаем этому применительно к каждому объекту. Другими словами, мы учим следить за процентной ставкой, учим определять, брать или не брать очередной кредит на рефинансирование в случае понижения процентных ставок. После прохождения программы, сертифицированные специалисты умеют оценивать арендуемое имущество; выбирать наиболее перспективный для аренды вариант из всех предложенных брокерами, производить все необходимые расчеты для того, чтобы точно определять оценочную стоимость недвижимости.

Как структурирован рынок управления в Америке? УК представляют собой структуры полного цикла, занимающиеся всеми тремя видами управления? Или это узкоспециализированные структуры, профилирующиеся на каком-то одном виде деятельности?
 
Схемы могут быть самые разные. Когда я преподавал в США, я всегда интересовался у слушателей устройством организации их компаний - вариантов оказалось столько же, сколько слушателей. Существуют компании по недвижимости с полным комплексом услуг - они занимаются брокерской деятельностью, управлением недвижимостью, а также рядом стандартных управленческих услуг. Некоторые компании берут в штат управляющих активами и управляющих недвижимостью. Один мой знакомый работает на крупную страховую фирму. Она координирует все операции по аренде, и ему подчиняются управляющие недвижимостью. Некоторые из них служат в штате компании, другие - привлеченные сторонние исполнители. Можно выбрать наиболее предпочтительный вариант. Вообще, считается, что привлечение сторонних специалистов дешевле и эффективнее использования собственных ресурсов. Но если такой возможности нет, приходится задействовать штатный персонал.

Как Вы оцениваете российский рынок недвижимости? Насколько вы хорошо с ним знакомы?

Пока недостаточно хорошо. Мне удалось посмотреть несколько объектов, находящихся в управлении, и они произвели на меня прекрасное впечатление. На днях у меня запланирован еще ряд встреч, надеюсь, более подробно познакомиться с рынком. Пока могу сказать, что физическое состояние объектов мне понравилось, видно, что за ними смотрят, как следует. Я побывал в офисных зданиях и гостиницах и полагаю, их стандарты очень схожи с западными.

А как вы считаете, существуют ли на российском рынке недвижимости особенности, способные заинтересовать западного эксперта? Другими словами, есть ли чему поучиться мастодонтам западного рынка недвижимости у российских коллег?
В вашей стране есть интересный опыт реконструкции, основанный на сохранении исторических фасадов зданий. Вместо того, чтобы сносить их и начинать новое строительство, вы занимаетесь их восстановлением, сохраняя лицо центральной части города и микрорайонов. И это вам превосходно удается. Конечно, у вас есть некоторые абсурдные постройки, возведенные в советскую эпоху и не представляющие никакой ценности сегодня. С ним придется что-то делать. Думаю, самым правильным будет снести эти здания, ведь если модернизировать объект смысла нет, лучше найти участку земли более достойное применение. На это нужно время, но, судя по тому, как быстро развивается рынок недвижимости России, это не станет для вас серьезной проблемой.