Тихим Дон не будет

Общий объем предложений по офисным помещениям оценивается на уровне 350 тыс. кв. м. Большинство офисов в Ростове-на-Дону можно отнести к классам С и D. Они располагаются в зданиях, построенных более 10 лет назад, – административных или бывших НИИ с устаревшими инженерными коммуникациями и отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Широко используются в качестве офисов квартиры, переведенные в нежилой фонд. До конца 2008 года в Ростове-на-Дону будет построено около 250 тыс. кв. м офисных помещений, это примерно 12–14 бизнес-центров. Причем из общего объема возводимых офисных площадей 150 тыс. кв. м составит класс А.
По данным компании ADM Group, в пятерку наиболее крупных бизнес-центров (площадью свыше 20 тыс. кв. м), запланированных к строительству в Ростове, сегодня входят проект «Южная столица» (40 тыс. кв. м), «Пять морей» (35 тыс. кв. м), «Купеческий двор» (30 тыс. кв. м), «Гвардейский» (24 тыс. кв. м) и «Миллениум» или Clover House (23 тыс. кв. м). Все эти новостройки, за исключением «Южной столицы», должны быть сданы в эксплуатацию до конца 2006 года.
Интересен также совместный проект «РосЕвроГрупп» и ОАО «Интурист» – это международный конгресс-центр, который расположится вблизи нынешней «Дон-Плазы» на центральной улице города. Первая очередь проекта предполагает возведение торгово-делового центра с помещениями под бутики, рестораны, мультиплекс, офисы и двухъярусную парковку. Вторая очередь – строительство конгресс-центра с конференц-залом на 700 мест, рестораном, фитнес-центром и подземной парковкой. Третья очередь – сооружение нового «Гранд-Отеля» на 270 номеров с президентскими апартаментами. В здании расположатся боулинг, бары, офисные (класс А) и выставочные площади. В итоге общая площадь объекта составит около 90 тыс. кв. м. По мнению экспертов, проект может стать серьезным этапом в реализации амбиций Ростова-на-Дону, претендующего на ведущую роль в деловом туризме и бизнес-процессах на юге России.
По данным компании «Дон МТ», наибольшим спросом пользуются офисные помещения от 150 до 200 кв. м. Также дефицитными являются площади 20–50 кв. м. Выше 300 кв. м компании стремятся выкупать в собственность, благо предложений на рынке продажи офисных помещений, в том числе и в новых объектах, в городе довольно много. Ставки аренды на офисные помещения в Ростове-на-Дону в зависимости от класса колеблются от $630 до $280/кв. м в год (данные компании ADM Group).

Торговая недвижимость
Основная торговая зона Ростова-на-Дону – центр города, где находятся главная торговая улица (ул. Большая Садовая) и наиболее крупные предприятия торговли. К последним можно отнести, например, ЦУМ. Большая Садовая ул., право въезда на которую имеет только общественный транспорт и транспорт со спецпропусками, заполнена преимущественно магазинами известных международных марок, таких как Max Mara, Mango, Sasch, Zali, Carnaby и др.
За последние несколько лет в городе появилось большое число торговых объектов, однако, по мнению специалистов Jones Lang LaSalle, лишь некоторые из них можно отнести к качественным ТЦ. Большинство зданий, которые сейчас в городе называют торговыми центрами (ЦУМ, ТЦ «Континенталь», ТЦ «XXI век», ТЦ «Меркурий»), представляют одно- или многоуровневые помещения без продуманной концепции, в которых покупателю очень сложно ориентироваться. У многих отсутствует якорный арендатор.
Среди множества проектов следует отметить торговый центр «Вертол-Сити» на проспекте Нагибина, в котором якорными арендаторами выступают «Старик Хоттабыч», «М.видео», «Спортмастер». Также, по мнению специалистов Jones Lang LaSalle, заслуживает внимания ТЦ «Вавилон» (ул. Космонавтов, 2/2). На первом уровне объекта находится супермаркет «Перекресток» (4,5 тыс. кв. м), также представлены такие известные операторы, как «Эльдорадо», «Бананамама», «Мульти». В перспективе собственник планирует расширить торгово-развлекательный комплекс до 32 тыс. кв. м, добавив к торговым площадям зону развлечений.
Первым качественным торгово-развлекательным центром Ростова стал «Мегацентр Горизонт» на проспекте Нагибина. Обширная зона торговли (общая площадь ТРЦ 60 тыс. кв. м) включает в себя супермаркет «Рамстор», магазин «Мир», мультиплекс «Киномакс» (8 залов) и детский развлекательный центр Crazy Park. Осенью 2006 года, по словам собственника, на втором этаже комплекса будут открыты гипермаркет сети Media Markt (подразделение Metro Group), а также зона фуд-корта. Концепцию комплекса разрабатывала компания «Магазин магазинов».
«Мы поэтапно увеличиваем площадь объекта, так в рамках «Мегацентра Горизонт» начнет работу выставочный комплекс и трехзвездочная гостиница. - комментируют в девелоперской компании, - Кроме того, в планы нашей компании входит строительство торгово-развлекательного центра площадью 60 тыс. кв.м на пересечении улиц Красноармейская и Театральная».
Летом этого года в городе открылся первый fashion-центр «Астор Плаза». Инвестором и девелопером проекта выступила компания Adm Group. В течение 15 лет площадка под торговым центром была занята долгостроем. Реализовать на ней качественный торговый комплекс девелоперу помогла московская консалтинговая компания SMT-Development. «Это первый подобный проект на юге России, в котором соединились разум, творчество и талант профессионалов из России, Голландии, Франции, США и Турции», – говорят представители ADM Group.
Новый центр рассчитан на покупателей с достатком выше среднего. Авторы проекта надеются, что «Астор Плаза» станет «самым модным местом города». С этой целью формируется сбалансированный пул арендаторов, а также проводятся различные маркетинговые мероприятия. Управление торговым центром осуществляет компания ADM Group.
В ближайшие годы в городе будет реализован ряд ритейл-проектов, среди которых – fashion-центр компании «РосЕвроДевелопмент» на ул. Большая Садовая. «Предвидя будущую конкуренцию, мы стремились создать уникальную атмосферу в нашем центре», – говорят в ADM Group.
Сегодня компания ведет работу над следующим торговым объектом. Торгово-развлекательный комплекс общей площадью 60 тыс. кв. м появится на ул. Малиновского. Помимо торговых площадей здесь также разместятся кинотеатр и фуд-корт.
В ближайшие годы в Ростове планируется построить еще ряд крупных торговых объектов. В частности, по данным компании Jones Lang LaSalle, на площади Гагарина будет возведен ТРЦ с торговой площадью около 40 тыс. кв. м и такими якорными арендаторами, как гипермаркет, спорттовары и товары для детей. На пересечении ул. Текучева и Театрального проспекта ожидается строительство торгового комплекса общей площадью около 18 тыс. кв. м (якорным арендатором будет выступать магазин строительных материалов). На Театральном проспекте может появиться торговый центр общей площадью 100 тыс. кв. м. Аналитики ADM Group среди крупных торговых проектов также отмечают торгово-развлекательный комплекс «Мега Маг» на ул. Пойменная, 1. О намерениях освоить рынок Ростова заявила ГК «Время», которая планирует построить ТРЦ Park House общей площадью 90 тыс. кв. м на Театральном пр. По данным CB Richard Ellis/Noble Gibbons, компания «Кит-Кэпитал» в Мясниковском районе построит ТЦ площадью 50 тыс. кв. м. И, наконец, в Ростове-на-Дону возводится торгово-развлекательный центр «Мега» площадью 100 тыс. кв. м.
По данным компании DTZ, в последние несколько лет в Ростове-на-Дону наблюдается стабильный рост средних арендных ставок на торговые помещения. За последний год средняя арендная ставка увеличилась на 40%. Это происходило в основном за счет выхода на рынок новых торговых объектов высокого качества.
Арендные ставки на торговые площади зависят в основном от местоположения помещения. Арендные ставки на центральных улицах – от $360 до $600/кв. м в год (в некоторых случаях ставки аренды могут достигать $1200–1800/кв. м в год). Цены аренды для якорных операторов – от $6 до $10/кв. м в месяц. Стоимость продажи на отдельные помещения достигает $5000/кв. м. Одна из наиболее дорогих улиц в городе – ул. Большая Садовая. Арендные ставки здесь составляют в среднем $1200/кв. м в год. В других частях города они варьируются от $240–360/кв. м в год.
Арендные ставки на помещения в открытых рынках достаточно высокие и варьируются $500–600 в месяц за помещение в 5 кв. м, стоимость продажи подобных помещений составляет $3–4 тыс./кв. м.
Таким образом, средневзвешенная ставка по торговым центрам составляет $500–550/кв. м в год. Она характеризует ожидания местных торговых операторов по отношению к популярным центрам.

Складская недвижимость
Развитие рынка складской недвижимости в городе определяет наличие в нем крупных морских портов на Черном, Азовском и Каспийском морях. Общая площадь складских помещений в Ростове оценивается специалистами компании Knight Frank в 190 тыс. кв. м. Доля складских площадей, приближенно подходящих под категорию В, составляет не более 9%.
К строительству первого логистического центра класса А в г. Батайске (в 10–15 км от Ростова) приступила компания «РосЕвроГрупп». Общая площадь терминала – 50 тыс. кв. м. Планы по строительству еще одного логистического центра общей площадью около 100 тыс. кв. м и стоимостью около $100 млн. есть и у крупной международной девелоперской компании МЛП. Как отмечают в Агентстве инвестиционного развития, в ближайшие годы к реализации заявлено 700 тыс. кв. м складских площадей.

Гостиничная недвижимость
Рынок гостиничных помещений Ростова в основном формировался в советское время и за период с начала 90-х годов не претерпел значительных изменений в количественном отношении.
Согласно официальным статистическим данным, в Ростове-на-Дону насчитывается 19 предприятий гостиничного хозяйства с общим фондом гостиничных мест 2111 единиц. Таким образом, принимая во внимание очень упрощенную формулу «1,5 места на 1 номер», аналитики компании Jones Lang LaSalle оценивают номерной фонд Ростова в пределах 1,4 тыс. номеров.
Из 19 объектов гостиничного хозяйства, куда, помимо гостиниц, включены общежития, пансионаты гостиничного типа, мотели и пр., выделяются три «главные» гостиницы («Дон-Плаза», «Ростов» и «Турист»), которые в совокупности обеспечивают 835 номеров, или практически 60% номерного фонда. В ближайшие годы в городе планируется строительство сразу нескольких гостиничных проектов.