Кто такой заказчик, или Как заказать того, кто закажет?

Основные задачи заказчика – подготовка и оформление разрешительной документации на всех стадиях реализации инвестиционного проекта: предпроектная проработка, проектирование, строительство, сдача объекта, подбор и управление подрядчиками, проектировщиками и поставщиками оборудования, технический надзор, приемка выполненных работ, сдача объекта в эксплуатацию, разработка бюджета стройки и контроль его соблюдения.
Схемы взаимодействия заказчика с другими участниками строительства могут быть самыми различными. «Классической» является схема, в которой инвестиционный проект реализуется связкой «инвестор – заказчик». В этом случае заказчик по договору с инвестором полностью берет на себя реализацию инвестиционного проекта, сам производит отбор других участников – генерального подрядчика и генерального проектировщика, ключевых поставщиков – и заключает с ними договоры от своего имени.
Сейчас на практике часто используется другая схема, в которой главным действующим лицом является девелопер проекта. В этой схеме девелопер для реализации инвестиционного проекта привлекает на возмездной основе специализированную организацию, выполняющую функции заказчика-застройщика. Здесь заказчик действует наряду с другими контрагентами, такими как генеральный подрядчик и генеральный проектировщик, и выполняет технические функции – оформление разрешительной документации и технический надзор, – а реализацией инвестиционного проекта занимается девелопер.
Схемы управления можно построить различные: служба заказчика может быть создана в структуре инвестора, девелопера, управляющей компании и даже генпроектировщика или генподрядчика.
Обычно служба заказчика является структурой инвестора или девелопера. Многие компании, профессионально занимающиеся девелопментом объектов недвижимости, создают их у себя. У такого подхода есть как плюсы, так и минусы – параллельно с лучшей управляемостью и экономией в случае регулярной загрузки приходится мириться и с трудностями при создании профессиональной команды, нерентабельностью в случае нерегулярной загрузки.
Часто часть функций заказчика распределяется между другими участниками процесса – в основном это подбор и управление подрядчиками и поставщиками. Оформление разрешительной документации, технадзор и сдача в эксплуатацию осуществляются заказчиком в любом случае.
Основной документ, в котором описываются функции заказчика – это «Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации (утв. постановлением Госстроя РФ от 8 июня 2001 г. № 58)»
Кроме того, деятельность заказчика определяется документами, регламентирующими процесс строительства и реконструкции объектов недвижимости – постановлениями правительства Москвы или другими законодательными органами.
Главной трудностью при работе службы заказчика, конечно, является оформление разрешительной документации. Этот процесс является длительным, сложным и запутанным. Ответственность за конечный срок оформления документов берут на себя не многие компании, и причин этому много. Одна из главных – государственные органы часто сами не соблюдают сроки рассмотрения и выдачи документов. Если специалист, занимающийся вашим делом, ушел в отпуск или заболел – рассмотрение будет перенесено на неопределенный срок. Пока оформляется один документ, сроки действия других могут истечь.
Кроме того, процедура оформления разрешительной документации является в нашей стране непрозрачной и весьма взяткоемкой, при этом для получения разрешения на строительство нужно получить более 60 подписей (по различным данным – до 100 и более).
Однако хочется надеяться, что исполнение функций заказчика будет становиться более понятным и прозрачным. Сейчас формируется рынок компаний, специализирующихся на исполнении этих функций. Хотя пока процедура оформления разрешительной документации принципиально не изменится, рынок останется непрозрачным, так как главное конкурентное преимущество здесь – личные связи и умение «решать проблемы».