Российский рынок глазами иностранных инвесторов

- Господин Кноблох, оцените, пожалуйста, инвестиционный потенциал российского рынка коммерческой недвижимости. Какие сегменты являются, на Ваш взгляд, наиболее перспективными?
- Мы оцениваем российский рынок недвижимости как один из самых привлекательных с точки зрения инвестирования. На данном этапе этот сектор экономики показывает стабильный рост. Причем, активно развиваются все сегменты рынка коммерческой недвижимости. Для нашего банка мы считаем наиболее привлекательными офисный, торговый и гостиничный секторы. Кроме того, мы считаем перспективным инвестиции в реализацию торговых центров в крупных российских городах.

- Означает ли это, что банк готов кредитовать региональных застройщиков?
- Мы готовы работать с девелоперами из разных городов. Принципиально важным требованием для банка является юридическая и экономическая прозрачность сделки, а не территориальное местонахождение объекта. Например, сегодня мы ведем работу с Пермской финансово-промышленной группой, в активах которой объекты недвижимости в разных городах России, в том числе и в Москве. Кроме того, сейчас мы обсуждаем сделки с участием международных компаний. На данном этапе закрытых сделок с участием международных компаний в России у EuroHypo нет. Впрочем, следует отметить, что пока на российском рынке коммерческой недвижимости сделки с участием интернациональных компаний, в принципе, единичны.

- В чем вы видите преимущества EuroHypo перед другими российскими и иностранными банками, в чью сферу интересов также попадает рынок недвижимости?
- В отличие от других банков, которые наряду с финансирование объектов недвижимости, предлагают и массу других услуг: кредитные карты, депозиты, корпоративное обслуживание и прочие услуги – мы специализируемся исключительно на финансировании объектов недвижимости. В портфели банка опыт финансирования более 500 офисных зданий и 200 крупных торговых центров. Поэтому главным преимуществом EuroHypo мы считаем наш опыт и четкую специализацию.
Ввиду того, что мы работаем исключительно с объектами недвижимости, мы лучше понимаем потребности девелопера, которому необходим заем. Также этот факт дает нам преимущества в скорости. Мы быстрее, чем иные банки, готовы изучать представленную заемщиком экономическую и техническую документацию. По сути, банк работает, как автомат, который ежедневно выполняет строго ограниченный набор операций.
Кроме того, следует отметить, что у EuroHypo принципиально иной взгляд на объект недвижимости. Банки, как местные, так и международные, которые не специализируются на рынке real estate, обычно рассматривают объекты с точки зрения прогнозируемых денежных потоков. Грубо говоря, их интересует в основном, насколько проект обеспечен арендным доходом на срок кредитования. Мы иначе рассматриваем проекты. Являясь по сути своей ипотечным банком, мы больший акцент делаем на перспективах того или иного объекта, так как весь период кредитования он будет находиться в залоге у банка. Таким образом происходит стабилизация нашего бизнеса.
Кроме того, мы используем необходимые структуры и технику финансирования, которая может быть более выгодной для клиента. В частности, предлагая свои продукты финансирования, EuroHypo обеспечивает сикьюритизацию таких сделок на рынке. Поэтому, предлагая заемщику финансирование объектов недвижимости мы делимся с ним своим ноу-хау, опытом и профессионализмом. Эти факторы, наряду с интересными условиями финансирования, являются очень привлекательными для наших клиентов.

- У отечественных девелоперов сложилось своеобразное представление о западном инвесторе. Считается, что «западные» деньги более дешевые и «длинные», так ли это?
- Мы уже заявляли о том, что ставки по кредитам в России будут менее 10%, что само по себе уже довольно выгодное предложение на сложившемся рынке. Однако сразу оговорюсь, что мы не планируем демпинговать сложившиеся ставки. Ведь процентная ставка устанавливается на том или ином рынке под воздействием конкуренции, а не условий фондирования. Разумеется, в некоторых случаях банк может снижать принятые ставки, например, когда речь идет о знаковом проекте на рынке или, когда банк финансирует несколько проектов одной девелоперской компании.

- И как Вы оцениваете сложившуюся конкуренцию на рынке финансирования объектов коммерческой недвижимости?
- По сравнению с рынками стан Западной и Восточной Европы мы оцениваем конкуренцию как довольно слабую.

- Соответственно, сложившаяся ситуация для EuroHypo благоприятна?
- Безусловно. Но в тоже время надо понимать, что инвестиции в российский рынок более рискованны, чем вложения в объекты во Франции или Англии, здесь присутствуют риски, которых нет на рынках недвижимости с более долгой историей. Очевидно, что российский рынок недвижимости – это развивающийся рынок, поэтому он и платит больше. Все сбалансировано.

- Господин Кноблох, расскажите, пожалуйста, о финансировании проектов Capital Partners и «Капитал Групп».
- Обе сделки заключались в рефинансировании существующих объектов. Объект компании «Капитал Групп» - офисный центр на ул. Лесной, мы рефинансировали на сумму $130 млн., в результате эта сделка стала крупнейшей сделкой по рефинансированию офисных центров в России в прошлом году. Финансирование логистического парка «Пушкино» происходит поэтапно. Это один из крупнейших логистических центров в Москве, поэтому его ввод в эксплуатацию происходит в несколько очередей. Параллельно с открытием каждой очереди складского комплекса происходит его рефинансирование.

- То есть в обоих случаях банк не делил с застройщиком девелоперских рисков?
- Нет, мы рефинансировали уже готовые проекты, которые девелопер построил на свои средства. Однако теперь, когда мы имеем опят работы с этими девелоперскими компаниями, нам понятна их структура и принцип работы, мы рассматриваем возможность кредитования их проектов, которые либо еще не построены, либо находятся в стадии строительства.

- И банк не настораживает тот факт, что сроки ввода логистического парка «Пушкино» были перенесены на полгода?
- Я уже говорил о том, что это один из крупнейших складских комплексов в Москве, поэтому его реализация требует дополнительной проработки. Поэтому мы не видим в переносе срока ввода объекта ничего страшного. К сожалению, изменение сроков строительства объектов такого масштаба происходит не только в России, но и в Западной и Восточной Европе.

- Отличаются ли ставки рефинансирования готовых объектов и ставки кредитования строящих проектов?
- Да, ставки различаются, как минимум, на один процент. Сделки по рефинансированию существующих объектов более просты и наглядны. Объекты уже сданы в аренду и генерируют определенный поток денежных средств, поэтому их проще оценить. В случае финансирования строящихся проектов, банк достаточно требователен в вопросах мониторинга всех этапов реализации проекта. Кроме того, одним из важнейших требований нашего банка заключается в наличие у заемщика подписанных договоров аренды или предварительных договоров аренды.

- Когда банк впервые обратил внимание на бурно развивающийся российский рынок недвижимости?
- Впервые представители нашего банка побывали в России три года назад. Мы начали подробно изучать рынок, провели встречи с местными и международными игроками, представленными на рынке. Когда иностранный банк готовится к принятию решения о выходе на незнакомый рынок, его представители тщательно собирает и анализируют информацию, чтобы совет директоров мог видеть ситуацию в той или иной стране как ладони: существующий потенциал рынка, общие для страны риски, риски в отдельно взятом секторе недвижимости. Так как открытие представительства в той или иной стране – это чрезвычайно важный шаг для международного банка.

- Какие факторы помешали открыть EuroHypo свое представительство в России раньше?
- Три года назад, когда мы изучили рынок, мы уже не задавались вопросом: «А имеет ли смысл открывать офис в Москве?». Ответ был очевиден. Вопрос стоял иначе – «Когда открывать офис?». Нас останавливали некоторые особенности законодательства в России, в частности, отсутствие закона об ипотечном кредитовании объектов недвижимости, так как, по сути, мы являемся ипотечным банком. Кроме того, присутствовала некоторая неуверенность в развитии политического курса в стране, а также неуверенность в будущем российской экономики. Теперь у нас есть уверенность в том, что российское государство намерено исполнять свои обещания. И мы четко понимаем, политический курс России.

- При рассмотрении кредитной заявки, принципиален ли банка вопрос управления будущего объекта? Ведь в России широко распространена практика управления объектом собственными силами.
- Безусловно, мы уделяем внимание вопросам управления недвижимостью. Во всех соглащениях между банком и заемщиком указывается название будущей управляющей компании, которая должна удовлетворять требованиям как собственника, так и банка. Кроме того, в договорах также предусмотрен пункт о том, что в процессе эксплуатации объекта собственник не имеет права менять управляющую компанию без нашего ведома. Впрочем, я хочу отметить, что сегодня профессиональные девелоперы уже научились доверять сторонним управляющим компаниям и приглашают их на свои объекты, чтобы избежать некачественного самостоятельного управления.

- Планирует ли банк расширять сферы деятельности в нашей стране, например, организовать паевой инвестиционный фонд или выступать в качестве собственника объектов недвижимости?
- Нет, мы останемся в традиционных для нас рамках, и будем осуществлять только ипотечное кредитование объектов.