«Континентальный» циклон

История девелопера типична для многих ритейлеров российского рынка. Начав развивать бизнес на арендованных площадях в условиях ограниченного предложения, компания приходит к необходимости возводить объекты самостоятельно. А в дальнейшем и вовсе выводит девелоперский бизнес в отдельную компанию.
Фирма «Итера» образовалась в 1997 году, поначалу как оператор на продовольственном рынке Новосибирска. Закрепившись в оптовой торговле региона, с 1999 года «Итера» начинает осваивать розницу. С этой целью она создает отдельную компанию – ООО «Континент», которое открывает в Новосибирске на арендованных площадях три продуктовых супермаркета под брендом «Солнечные продукты». После этого было принято стратегическое решение строить следующий супермаркет собственными силами «с нуля». А в 2004-м новоиспеченный девелопер пробует себя в новом формате – торгово-развлекательного центра. ТЦ «Континент» на пересечении Гусинобродского шоссе и улицы Доватора открылся в июне 2005 года. На стадии разработки проекта девелопер «Континента» не проводил глубокие исследования рынка. «Когда появилась возможность взять этот участок земли под объект, размышляли недолго: интуиция и здравый смысл подсказывали, что место удачное. В дальнейшем исследования вели собственными силами, прислушиваясь к партнерам по бизнесу, изучая опыт обеих столиц, лишь изредка прибегая к услугам сторонних консультантов. Зато не пожалели средств на четырехмесячную рекламную кампанию до и после открытия», – рассказывает коммерческий директор девелоперской компании «Итера» Тимофей Мельников.
Сумма инвестиций в проект не раскрывается, но, по неофициальным данным, участники рынка оценили их в $13 млн. В СМИ упоминалось, что к строительству привлекались заемные средства Сбербанка РФ. Примечательно, что еще на этапе строительства владельцы продали 2000 кв. м торговой площади якорным арендаторам – «Сибвезу», «Перестройке» и «Банку Алемар». Как отмечают в компании, «это было сделано в целях финансовой стабильности проекта. Теоретически возможны варианты как выкупа назад части площади, так и совместной продажи всего ТРЦ. Но в данный момент ни один из собственников не намерен расставаться со своими площадями».
В дальнейшем, передав ООО «Континент» и ООО «Регионпродоптторг» (вторая «дочка») всю торговую деятельность, «Итера» сосредоточилась на инвестиционной деятельности и строительстве новых объектов торговой недвижимости.

Во всей красе?
Шестиэтажное здание ТЦ «Континент» состоит из двух блоков, развернутых относительно друг друга под углом 135 градусов. Благодаря этому розово-серый фасад с крупными зеркальными витражами хорошо виден автомобилистам Гусинобродского шоссе с различных точек.
Из шести этажей под торговлю отданы три – по 4380 кв. м каждый. Два нижних – общей площадью 9100 кв. м – занимают склады, выкупленные частными лицами. И еще один этаж полностью отдан под технологические нужды. Здесь разместилось пищевое производство супермаркета, склады и бытовки арендаторов.
По прошествии времени проявились недостатки в планировании пространства ТЦ. Так, главный вход расположен на втором торговом этаже, что создает некоторые проблемы с направлением потока посетителей на первый. «Это осложняется и отсутствием второго эскалатора для спуска, так как первый работает лишь на подъем с первого этажа. Но на втором и третьем этажах организация покупательских потоков, на мой взгляд, довольно удачна», – замечает Тимофей Мельников.
Парковка ТЦ рассчитана на 300 машино-мест.

Местоположение
Столичная тенденция к локации крупных торговых объектов на периферии, по мнению ряда экспертов, нежизнеспособна в Новосибирске из-за отсутствия кольцевой дороги. Однако девелоперы ТРЦ «Континент» уверены, что выбранное местоположение – на периферии, в районе Гусинобродского шоссе – удачно. «По-моему, ситуация с «Континентом» – не исключение, а прогнозная модель: со временем в регионе появятся подобные проекты, – уверен Тимофей Мельников. – В какой-то степени мы пошли по американскому пути, разместив ТРЦ на окраине города, но в непосредственной близости от двух крупных жилых массивов. Это делает нас не зависимыми от предпочтений автовладельцев». По заверению девелопера, именно жители приграничных жилмассивов – основной поток посетителей ТЦ. Однако связка улиц «Богаткова – Никитина – Гусинобродское» – тоже достаточно серьезный фактор, формирующий поток. Так, транспортная загрузка шоссе оценивается как высокая. К тому же в настоящий момент ведется строительство пешеходного моста через Гусинобродское шоссе, что тоже может повысить посещаемость ТЦ.
Но в сибирском аналитическом агентстве RID Analytics скептически оценивают локацию комплекса: «С точки зрения концепции и состава операторов «Континенту» следовало бы находиться значительно ближе к центру. Представленные в нем товары явно рассчитаны на средний класс и выше. Такой ТЦ логичнее бы смотрелся неподалеку от метро, в районе с высоким пешеходным трафиком. Окраинное местоположение, на наш взгляд, больше подходит для дешевого гипермаркета – что, собственно и подтвердил гипермаркет «Лента», открывшийся 21 октября 2006 года буквально в нескольких сотнях метров от «Континента».
Примечательно, что ТЦ находится рядом с региональным вещевым рынком, куда приезжают за покупками жители со всей Западной Сибири. Еще на стадии проектирования девелопер заявил, что соседство с вещевым рынком не только не отпугивает клиентов, но, напротив, «Континент» может смело рассчитывать на посетителей «конкурента». Директор центра Наталья Патрина убеждена, что их развитию вещевой рынок не мешает: «Причина того – правильная концепция комплекса. Более того, многие арендаторы, уже имеющие бизнес на барахолке, хотят открыться у нас – и это, по-моему, наилучший показатель».
Но у экспертов иное мнение. Так, Елена Ермолаева, директор агентства RID Analytics, полагает, что «район барахолки производит тягостное впечатление: унылые, обшарпанные контейнеры, «специфическая» публика… Хотя до ближайшей части вещевого рынка – километр, в целом территория воспринимается негативно».

Доступ к «радости»
По мнению девелоперов, торговый центр «Континент» рассчитан на покупателей со средними и ниже среднего доходами. «В отличие от центров категории «дорогое удовольствие», мы ориентируемся на публику с доходом «средний» и «ниже среднего». Слово «радость» отражает состояние большинства посетителей ТРЦ. Качественная отделка как внутри, так и снаружи здания, удачные планировочные решения, наличие климатической системы в здании, эскалаторов, туалетов вызывают только позитивную реакцию. С другой стороны, магазины с демократичными ценами позволяют покупателю с небольшим доходом чувствовать себя «в своей тарелке». Это особенно актуально для супермаркета «Холидей», – поясняет Тимофей Мельников.
Аналитикам «континентальные радости» представляются отнюдь не такими доступными. Партнер по маркетингу DSO Consulting Сергей Дьячков находит концепцию ТЦ весьма спорной: «На мой взгляд, только кинотеатр работает как центр городского притяжения. В свою очередь, Гусинобродский рынок – это масштабнейший объект, собирающий свою клиентуру со всего Новосибирска и соседних городов…»
Соседство с вещевым рынком заставило владельца нетрадиционно подойти к формированию пула арендаторов. Действительно, девелоперы делали ставку на кинотеатр – мультиплекс «Континенты Кино». Ведь не секрет, что и в мировой практике 95% посетителей кинотеатра в торговом центре тут же делают и покупки. Помимо мультиплекса, якорными арендаторами комплекса являются супермаркеты «Холидей» (продукты) и «Сибвез» (бытовая электроника), гипермаркет отделочных материалов «Перестройка».
Специфическое соседство частично определило концепцию ТРЦ как «дополняющую». «Континент» старается предлагать товары, которых нет на барахолке, либо подавать распространенный ассортимент каким-то особенным образом. «В этом месте есть смысл торговать одеждой класса «масс-маркет», поскольку покупательский поток в данной зоне города уже имеет определенный психологический настрой», – утверждает генеральный директор компании «Gloria Jeans Новосибирск» Наталья Белых. Г-жу Белых не беспокоит тот факт, что на барахолке тоже торгуют продукцией Gloria Jeans. По ее мнению, подача ассортимента комплексными коллекциями позволит привлечь в магазин в ТЦ нужного покупателя.
«Обилие крупных арендаторов не позволяет «Итере» получать тот доход, который давал бы пул более мелких, – отмечает Елена Ермолаева. – К тому же на момент открытия это был первый ТЦ с мультиплексом, а сейчас на подходе и другие комплексы с многозальными кинотеатрами. Вызывает некоторые сомнения и то, что в ТЦ лишь один оператор фаст-фуда – New York Pizza, и нет заведений с более «российской» кухней».
Помимо «якорей» торговую галерею облюбовали операторы по продаже медиапродукции, книг, фото- и детских товаров. В «Континенте» есть аптека, оптика, магазины парфюмерии и косметики, бижутерии, ювелирных изделий, супермаркет товаров для интерьера «Чудодом» и др. К развлекательной составляющей центра относятся также игорный клуб «МГМ-Галеон» (50 игровых автоматов), студия загара и детская игровая комната.
По словам Тимофея Мельникова, пул арендаторов торгового центра начал формироваться за 10 месяцев до открытия: «Нужные нам операторы активно откликнулись на разосланные предложения, и «рассадка» по местам прошла без особых проблем. Лишь с местоположением ресторана быстрого питания NYP возникли определенные трудности, но и они были преодолены. Рад, что мои прогнозы полностью оправдались и NYP пользуется стабильной популярностью у посетителей». Директор ТЦ Наталья Патрина в арендаторах не разочаровалась: «За первый год работы сменилось только два из них: первого мы попросили уйти, потому что его товарная матрица дублировалась в одном из отделов супермаркета «Солнечные продукты». Второй, пришедший на место предыдущего, не рассчитал силы – в плане арендной ставки при наличии сильного конкурента под боком – и ушел сам».
Сегодня управляющая компания активно работает с арендаторами над созданием единой политики привлечения посетителей в ТРЦ: проводятся тематические праздники, выпускается рекламно-информационное издание «Континентальный экспресс», разрабатывается единая дисконтная система.

Конкурент не дремлет
В истории крупноформатной розницы Новосибирска 2005 год останется самым плодовитым в плане новых проектов. Хотя некоторые эксперты полагают, что рынок ТРЦ в Новосибирске по-прежнему не насыщен.
Девелопер «Континента» признается, что до настоящего времени жесткой конкуренции со стороны других ТЦ не наблюдалось. Однако, как уже отмечалось выше, буквально в 800 метрах от ТЦ открылся гипермаркет «Лента» – федеральный сетевой оператор. «Появление по соседству крупного продуктового ритейлера, вероятно, снизит доходность нашего супермаркета «Холидей классик», – размышляет Тимофей Мельников. – Но в этом есть и положительные моменты: с одной стороны, учитывая эффект синергии, два крупных торговых предприятия разного формата притянут гораздо больше покупателей, чем каждое по отдельности; с другой, сильный сосед заставит быстрее шевелиться и поднимать уровень качества обслуживания. У «Холидея» большой опыт и потенциал – все это наверняка пойдет на пользу комплексу в целом».
Для DSO Consulting судьба «Континента» на фоне конкурентов двойственна, но предсказуема: «После ввода в Новосибирске масштабных торгово-развлекательных центров – «Мега» (IKEA), «Автоярус» (там расположится мультиплекс «Синема-Парк»), менее масштабного бутикового центра «Калина» (с мультиплексом той же Art&Science Cinema Distribution) и других – клиентами «Континента» останутся только жители близлежащих жилых массивов – МЖК и Гусинобродского».

Тепло ли тебе, девелопер?
По данным RID Analytics, доходность торгово-развлекательной недвижимости в регионе сегодня составляет 30%, тогда как в Москве – 12–15%. А вот темпы строительства ТЦ в Новосибирске на порядок ниже, поэтому инвесторы очень осторожно вкладывают средства в подобные объекты, опасаясь долгостроя.
На сегодняшний день в Новосибирске только два объекта подходят под определение ТРЦ – собственно «Континент» ООО «Итера» и еще «Москва» ЗАО «Труд». В будущем ожидается открытие комплекса на улице Гоголя, 15, анонсированы проекты по строительству центров «Апельсин» компании «Сибакадеминвест», «Мега» от IKEA и другие. Сроки их сдачи в эксплуатацию плавающие. Есть мнение, что и на территории гостиницы «Центральная», купленной сетью «Мария-Ра», могут построить очередной ТРЦ.
Масштабные планы вынашивают и в компании «Итера». Так, в ноябре на улице Кропоткина откроется «Континент-2», в III квартале 2007-го планируется ввести в эксплуатацию «Континент-3» на ул. Троллейная с торговой площадью более 20 тыс. кв. м. «Якорями» там будут супермаркет «Кора», десятизальный мультиплекс, развлекательный комплекс и фуд-корт. В планах – строительство «Континента-4» площадью около 50 тыс. кв. м. Его местоположение пока не разглашается.
Кстати, на первых порах некоторое сомнение вызывало имя ТЦ. Ведь слово «континент» в российском ритейле ассоциируется с брендом «Седьмого континента». Но в данном случае девелопер новосибирского комплекса использовал юридическое название фирмы, положившись на мнение покупателя: «Исследования показали, что клиенту такое имя ТЦ нравится. Влияния ассоциативной связи с магазинами «Семерки» абсолютно не ощущаем: в азиатской части России у них нет филиалов, да и вообще сеть супермаркетов и ТРЦ – абсолютно разные вещи. Куда более интересное совпадение – ТРЦ «Континент» в Новокузнецке. Он открылся на два дня раньше, чем наш, у него примерно такая же площадь и тоже есть мультиплекс».

Информация

Торгово-развлекательный комплекс «Континент»

Адрес: г. Новосибирск, Гусинобродское ш., 20

Общая площадь: 18 тыс. кв. м

Торговая площадь: 13,5 кв. м

Инвестор: ООО «Регионпродоптторг»

Девелопер: ООО «Итера»

Архитекторы: ООО ПСФ «Модуль»

Управляющая компания: ООО «Итера»

Количество парковочных мест: 300

Суточное число посетителей: 4-8 тыс.

Ставки аренды: От 200–3600 у.е.

Сроки договоров аренды: от 11 мес. до 5 лет

Якорные арендаторы: (каждый занимает по 2000 кв. м.) Супермаркеты «Холидей» (продукты) и «Сибвез» (бытовая электроника), гипермаркет отделочных материалов «Перестройка», мультиплекс «Континенты Кино» сети Art&Science Cinema Distribution