Офисы за городской чертой

На пересечении МКАД и Ленинградского шоссе функционирует один из самых удачных проектов, реализованных за МКАД, – «Кантри Парк». Специалисты Race Communications, построившие этот комплекс, намного опередили время – реализованного объекта аналогичного качества за чертой города нет до сих пор. Стоит отметить, что компания работает в сфере высоких технологий и девелоперский бизнес не являлся для нее профильным. «Мы посчитали, что для бизнеса нужно хорошее месторасположение, а не вид на Кремль, – рассказывает Леонид Лопатин, исполнительный директор компании «Сити Про», девелопера проекта «Кантри Парк». – И решили построить качественный удобный офис в ближнем пригороде на пересечении основных транспортных путей – как это делают IT-компании во всем мире».
Взвесив все за и против, компания Race Communications начала возводить офисный центр, площади которого намного превышали ее собственные нужды. «Поначалу мало кто верил в успешность проекта, – вспоминает Леонид Лопатин. – Риелторы, СМИ, банки скептически отнеслись к тому, что бизнес-аудитория заинтересуется предложениями за МКАД. Однако постепенно офисный центр заполнился качественными арендаторами, и вакантных мест в нем нет с декабря 2004 года».
«Еще два года назад бизнес-среда в периферийных районах не была настолько развита, чтобы пошел массовый отток инвесторов и арендаторов к черте МКАД. В 2006 году рынок созрел для этого, и сразу несколько девелоперов почти одновременно заявили о своих проектах в данном районе. Причем они осознавали всю перспективность этого направления и запланировали большие объемы площадей, чтобы заранее занять нишу на будущем субрынке», – говорит Александр Новиков, директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties.
Постепенное смещение офисного рынка в сторону области специалисты объясняют несколькими причинами. Во-первых, девелоперов заставляют искать новые форматы рост стоимости земли и сложности самого строительного процесса, который с годами, учитывая дефицит земельных участков в центре города, легче не становится. Найти подходящие участки под застройку за чертой города проще и дешевле.
«Политика городских властей, направленная на сокращение строительства офисов в центре города, а также транспортные проблемы вынуждают девелоперов обращаться к участкам, расположенным не только за пределами Третьего транспортного кольца, но и за МКАД», – поясняет Ирина Драко, руководитель проекта департамента девелопмента управляющей компании «Масштаб».
С другой стороны, во всем мире есть спрос на офисные помещения, расположенные на окраинах, в том числе на так называемые бизнес-парки, которые востребованы многими компаниями.
Стоит отметить и то, что на решение многих компаний переехать из центра города влияют объективные рыночные факторы. Арендуя более дешевые офисные площади при высоком качестве строительства, у них появляется возможность существенно сократить свои расходы. «Более низкая ставка и соответственно снижение расходов по аренде – это один из важных факторов при выборе бизнес-парка», – считает Андрей Постников, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle.
В среднем арендные ставки в бизнес-парках сегодня варьируются от $300 до $500/кв. м в год. Так, например, арендная ставка в бизнес-парке «Гринвуд» будет равна $320/кв. м в год без НДС. Ориентировочная ставка в МФК «IKEA Химки» – $400/кв. м в год, в деловом центре «Шерризон» (р-н Шереметьево) – $328, в проекте RIGroup в Мякининской пойме – $450–500.
Тем не менее не все специалисты разделяют распространенную точку зрения, что более низкая арендная ставка, а значит, и возможность существенно сократить расходы, является главной причиной переезда за город. Главное – это приемлемое соотношение цены и качества, которое за городом получить намного проще. «Потенциальных арендаторов не пугает сопоставимая с центром города арендная ставка, для них важен качественный показатель: эффективные планировки, вместительная парковка, хорошая транспортная доступность, ухоженная прилегающая территория и т. д. К примеру, свой проект мы решили позиционировать так – при средней арендной ставке около $500/кв. м в год мы готовы предложить арендаторам более широкий в сравнении с центром города спектр услуг», – считает Леонид Лопатин.
Возможность застраивать крупные земельные участки позволяет девелоперам существенно увеличить вместимость парковочных зон. На большом участке можно получить соотношение – 1м/м х 40 кв. м арендуемой площади. Разница в стоимости аренды парковочного места в пригороде и центре города существенна, например, парковать автомобиль в «Кантри Парке» арендаторам в три-пять раз дешевле, чем в центре.
Арендаторами «удаленных офисов» традиционно являются компании, работающие в сфере высоких технологий, – им нужны качественные площади по разумным ценам. «Подмосковные офисные центры рассчитаны в первую очередь на представительства международных и российских компаний, расширяющих свое присутствие в регионах или работающих в формате «аэропорт – офис – аэропорт», – развивает тему Ирина Драко. – Возможно, это будут фармацевтические и торговые предприятия или компании, имеющие собственное производство в Подмосковье. Популярность Подмосковья будет расти и потому, что здесь есть возможность реализации многофункциональных комплексов, включающих в себя офисную, торговую, развлекательную, гостиничную и складскую составляющую».
«Сегодня в Москве ощущается явный дефицит полноценного офисного пространства. С другой стороны, все более яркой становится тенденция децентрализации – исследования показали, что многие компании, особенно крупные, готовы размещать свои офисы за чертой города. По этим причинам строительство бизнес-центра на внешней стороне МКАД – перспективное направление для инвестирования», – комментирует Павел Лебедев, вице-президент инвестиционно-девелоперской компании RIGroup.
Основной риск таких проектов – долгое заполнение объекта. Все это время часть площадей простаивает, не принося девелоперу прибыли. «Дело в том, что большинство арендаторов достаточно консервативно относятся к выбору офиса, они изначально нацелены на более близкие к центру районы, – констатирует Александр Новиков. – Чтобы переубедить их, девелопер должен предоставить льготные условия – низкую арендную ставку – либо расширенный спектр услуг. Кроме того, количество периферийных проектов увеличивается, и даже у тех арендаторов, которые решили отойти от стереотипа «престижного центра», появляется выбор. То есть «пригородные» проекты начинают конкурировать не только с «городскими», но и между собой».
Многие арендаторы, которые готовы рассматривать предложения за чертой города, боятся при переезде потерять часть своих сотрудников. Некоторых пугает перспектива проводить в транспорте значительную часть своего времени. «С другой стороны, где бы ни находился офис, все сотрудники в одном районе жить не могут, так или иначе многие тратят на дорогу от дома до офиса много времени», – Алиса Зотимова, заместитель главы отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
По мнению г-жи Зотимовой, для реализации проектов за чертой города требуется комплексный анализ месторасположения, в том числе с демографической точки зрения. «Часть персонала компаний, арендующих площади в децентрализованных комплексах, составляют жители близлежащих городов, которые смогут добираться до работы за 15–30 минут. К примеру, Химки и Красногорск – это крупные центры, способные стать своеобразными «донорами», поставщиками качественной, но более дешевой рабочей силы. Сегодня об этом мало кто думает», – добавляет Алиса Зотимова.
«Поедут ли арендаторы за город? Рано или поздно все равно поедут. Бизнес всей страны не может быть сосредоточен в одном месте. К примеру, потребители уже привыкли ездить в торговые центры, расположенные в области. Что касается арендаторов офисной недвижимости, то кому-то важна близость к аэропорту, для кого-то первостепенна вместительная парковка. Если месторасположение удобно, а качество строительства на высоком уровне, то комплексы за пределами города будут заполнены», – заключает Леонид Лопатин.

Деловая зона МКАД
По какому же принципу сегодня застраивается Московская область? В основном осваиваются земельные участки возле аэропортов и главных транспортных магистралей. Несколько реализованных проектов имеют концепцию точечной застройки. Ряд объектов будет расположен в рамках формирующихся деловых зон в районе МКАД и ближайших городов-спутников.
Стоит отметить большое количество проектов, находящихся близко друг к другу, на северном и западном участке МКАД. Так, бизнес-парк класса А «Гринвуд», две очереди которого планируется ввести в эксплуатацию в течение 2007 года, строится практически рядом с «Кантри Парком». На территории 20 га возводится 15 отдельно стоящих невысоких зданий (большая часть зданий – 6-этажные). 14 из них спроектированы под офисы, еще одно – апартаменты в долгосрочную аренду. Готовность к отделке первой очереди – май–апрель 2007 года, второй – конец 2007 года. «На этом участке МКАД, где уже существует ряд инфраструктурных объектов – «Крокус-Сити», «Крокус-Экспо», «Кантри Парк», ТРК «Мега» и т. д., – постепенно складывается деловая зона. Следует отметить и расположенные поблизости крупные города-спутники Химки и Красногорск, а также аэропорт Шереметьево. Все это является своеобразным центром притяжения для арендаторов», – поясняет популярность данного направления Алиса Зотимова.
Активное строительство сегодня ведется в расположенной чуть западнее Мякининской пойме (МО, Красногорский район). Эти земли осваивают сразу несколько девелоперов.
На 65–66-м км внешней стороны МКАД инвестиционно-девелоперская компания RIGroup планирует возвести офисный центр класса А+ общей площадью 96 тыс. кв. м. Проект представляет собой многоэтажное здание (22–25 этажей), 62 тыс. кв. м займут офисные помещения, остальные площади предназначены для подземной автостоянки (1200 машино-мест). Также предусмотрен один наземный уровень парковки. Площадь участка – 2,4 га, площадь застройки – 11 тыс. кв. м. Сдать комплекс в эксплуатацию планируется во II квартале 2009 года. Объем инвестиций составит более $150 млн. «Офисные площади в районе МКАД пользуются спросом, при этом текущего предложения недостаточно, чтобы удовлетворить существующий спрос», – комментирует строительство Павел Лебедев. Месторасположение комплекса авторы оценивают следующим образом. «Комплекс будет построен в формирующейся деловой зоне – административно-общественном центре Московской области. Наличие в составе общей концепции Мякининской поймы торгово-выставочных компонентов и близость к объекту крупных коммерческих центров способно генерировать спрос на основные офисные блоки и дополнительные сопутствующие компоненты (конференц-залы, переговорные комнаты). К 2009 году здесь планируется построить станцию метро «Мякининская», что повысит привлекательность нашего объекта для арендаторов. Другое преимущество проекта – высокое качество строительства, пока уникальное для Подмосковья», – считает Павел Лебедев. Потенциальными арендаторами площадей в бизнес-центре в Мякининской пойме, на взгляд г-на Лебедева, могут стать зарубежные компании, работающие в Московском регионе или имеющие там свое производство; крупные коммерческие структуры, деятельность которых связана с оперативным решением профессиональных задач в административных подразделениях правительства МО; крупные международные компании, чей бизнес связан с частыми перелетами. «Это могут быть компании, связанные с логистикой, торговлей, производством, или фирмы, имеющие производственные мощности в области. А также компании IT-сферы, фармацевтического и химического производства, сфер услуг, финансово-банковские подразделения, подразделения крупных автомобильных холдингов и др.», – добавляет Павел Лебедев.
Отметим еще несколько проектов, реализуемых на данном направлении МКАД. В 2004 году компания «Крокус Интернешнл» объявила о создании здесь же целого офисного квартала общей площадью 1,5 млн. кв. м, своего рода аналога ММДЦ «Москва-Сити». Первую фазу проекта, насчитывающую 110 тыс. кв. м планируется вести в эксплуатацию в 2008 году.
Кроме того, рядом с ТЦ «Мега» в Химках IKEA ведет строительство многофункционального офисного комплекса «IKEA Химки» общей площадью 100 тыс. кв.м. Как уже было отмечено, на пересечении МКАД и Ленинградского шоссе функционирует один из самых удачных проектов, реализованных за МКАД, «Кантри Парк». Сегодня девелоперы планируют начать строительство нового офисного центра на своей территории. «В настоящее время экономическая ситуация позволяет развивать нашу территорию, – рассказывает Леонид Лопатин. – Мы готовы запустить вторую очередь «Кантри Парка». Реализовать новые идеи позволит как концепция этого здания, так и инфраструктура нашего комплекса – ухоженный парк, набережная. Мы готовы предложить территорию «Кантри Парка» как место для досуга, семейного отдыха, корпоративных мероприятий. Это еще не опробованный формат». Для реализации этой идеи третья стадия проекта предполагает также строительство гостиницы.
И, наконец, на пересечении Молодежной ул. и МКАД будут построены два бизнес-центра в составе офисно-гостиничного комплекса «Химки-Гейт». Общая площадь проекта, реализуемого девелоперской компанией Michaniki, составит 74 тыс. кв. м. Ориентировочные сроки ввода объекта в эксплуатацию – 2008–2009 гг.

Масштабная застройка
Крупный бизнес-парк планируется реализовать в рамках проекта «А101» управляющей компании «Масштаб». В ближайшее время вдоль Калужского шоссе в радиусе от 3 до 23 км от МКАД начнутся строительные работы. Общая площадь застройки составит 500 тыс. кв. м, 200 тыс. из них будут реализованы в первой фазе. На востоке эти земли, которые составляют почти третью часть Ленинского района Московской области, граничат с Бутовскими микрорайонами и со Щербинкой, на западе – с Киевским шоссе. Бизнес-парк стал «якорным» объектом первой очереди освоения этой территории. В настоящий момент его концепция находится на стадии проработки.
В целом это будет многофункциональный комплекс малоэтажных зданий, объединенных общим архитектурным замыслом. Помимо офисных помещений в его состав войдут конференц-залы, предприятия сферы бытовых услуг, общественного питания, детский сад, торговые и развлекательные объекты, рекреационная зона. «В связи с наметившейся тенденцией децентрализации офисных зданий мы предполагаем стойкий интерес к данному объекту со стороны международных и российских компаний, расширяющих свое присутствие в регионах, и компаний, работающих в формате «аэропорт – офис – аэропорт». От ближайших станций метро будут организованы shuttle – рейсовые автобусы, доставляющие сотрудников компаний-арендаторов прямо к зданию бизнес-парка», – заключает Ирина Драко.
Western Gate – бизнес-парк класса А общей площадью 170 тыс. кв. м – появится на пересечении МКАД и Можайского шоссе. Девелопером проекта стала группа компаний «Центурион» (Группа «Даев Плаза»), ранее реализовавшая торговый центр «Европарк», а также коттеджный поселок «Екатериновка». Первая строительная фаза, которая составляет 61,7 тыс. кв. м, должна быть сдана в эксплуатацию в I квартале 2008 года. Этот бизнес-парк состоит из офисных зданий одного стиля с гибкой планировкой внутреннего пространства и расположен на большой территории с парковой зоной. В рамках проекта будут открыты несколько кафе и ресторанов, отделение банка, аптека, магазины сопутствующих товаров, фитнес-центр, автомойка. В пешеходной доступности находится гипермаркет Auchan. Планируется организовать движение автобусов от ближайших станций метро.
В скором времени будет введен в эксплуатацию деловой центр «Резиденция» общей площадью 21 тыс. кв. м на Рублево-Успенском шоссе. Это небольшой бизнес-центр рассчитан на компании, связанные с Рублевским шоссе. Специфика комплекса – небольшие размеры площадей, которые сдаются по достаточно высоким ставкам ($630/кв. м в год).
Кроме того, намечены офисные застройки – около 200 тыс. кв. м – в рамках строительства микрорайона «Белая Дача Парк» (девелопер – «Белая Дача Девелопмент») и района «Большое Домодедово» (322 тыс. кв. м, девелопер – Coalco).
Стоит отметить бизнес-центр в составе комплекса «Аэропорт-Сити» (рядом с Домодедово) общей площадью 20 тыс. кв. м, реализуемого «Ист Лайн». Ввод в эксплуатацию намечен на 2008–2009 гг.
Планируется строительство бизнес-парка и вблизи Шереметьево – в 2011–2012 гг. проект общей площадью 1 млн. кв. м намерено реализовать Московское речное пароходство.

Транспортная недоступность
Заявленные на сегодняшний день проекты действительно грандиозны по своим масштабам. И возникает вполне логичный вопрос: сможет ли рынок поглотить эти площади?
«Строящиеся сейчас объекты очень масштабны, и, кроме того, часть из них расположена достаточно близко друг от друга. Поэтому необходима пофазная реализация проектов, которая позволит оценить уровень спроса и конкурентоспособность. Фактически перед каждым девелопером стоит задача опередить своих конкурентов по срокам и при этом не в ущерб качеству объекта. Тогда он сможет первым занять пока еще свободную нишу», – считает Александр Новиков. «В данный момент существует неудовлетворенный спрос на различные типы офисных помещений, – рассказывает Андрей Постников. – Это позволяет девелоперам позитивно оценивать возможности сдачи проектов в течение следующих 2 лет. Но есть два важных фактора, которые могут привести к неудаче тех или иных проектов. Первое – неразвитая инфраструктура комплекса. Арендаторы не должны быть оторваны от привычной среды. Поэтому в рамках проекта должны быть реализованы объекты инфраструктуры – ресторан, обслуживающий ритейл и т. д. Кроме того, неудачным может быть проект, к которому затруднен подъезд на общественном транспорте».
Вообще одним из сдерживающих факторов развития формата бизнес-парков в Московской области, по мнению г-на Постникова, станет неразвитая система общественного транспорта. «Если проанализировать западный опыт развития этого формата, то большие города, к примеру Лондон или Париж, оснащены удобной сетью железнодорожного сообщения, можно в центре сесть на метро или поезд и быстро доехать до удаленной деловой зоны. В Москве же ситуация далека от идеала», – заключает Андрей Постников.
Следует отметить и то, что в некоторых проектах, которые сейчас активно строятся, есть ошибки в области концепции самих зданий –неэффективная планировка офисного пространства, невысокое качество строительства. К тому же, отмечают специалисты, некоторые направления объективно перегружены.
Более того, сегодня специалисты говорят о некой бессистемности появления деловых комплексов. «Во многом это связано с непрозрачностью земельного рынка. И зачастую девелоперы, не имея возможности осваивать участки с хорошими характеристиками, вынуждены довольствоваться доступными им площадями. В конечном итоге это приводит к бессистемности появления проектов», – считает г-н Постников. «Сегодня считается, что строительство – это беспроигрышное вложение денег. Многие девелоперы, учитывая нехватку земельных участков в Москве, устремились за город, как правило, без какой-то определенной концепции. Не просчитываются объемы площадей, не выдерживаются сроки и качество строительства. Реальную экономику проектов мало кто представляет. И офис за МКАД себестоимостью больше $1500/ кв. м будет трудно окупить. Если в Москве успешным считается проект, вписанный в центр города, то концепция точечной застройки в области сомнительна. Проект должен быть обособленным, узнаваемым, территориально целостным, а не вписанным без какой-то особенной концепции в центр Химок или Красногорска», – говорит Леонид Лопатин.
Своими впечатлениями делится и Алиса Зотимова: «Сегодня существует спрос на децентрализованные офисы, который частично удовлетворят первые реализованные проекты. Однако завтра строить сотни тысяч квадратных метров только потому, что есть много земли, станет нерентабельно. Первым будет намного проще, далее децентрализованные деловые комплексы начнут конкурировать между собой по качественным показателям. Для того чтобы стать успешными, им нужна выверенная маркетинговая стратегия. Оптимизировать риски можно, развивая проекты поэтапно, а также реализуя строительство под нужды конкретных арендаторов».
Одна из характеристик формата бизнес-парка – хорошая транспортная доступность. Многие бизнес-парки за рубежом создавались вокруг крупных транспортных узлов (Stockley Park, Heathrow – в Лондоне и Subic Bay Freeport – на Филиппинах). В Москве ситуация на дорогах незавидная, поэтому многие специалисты, позиционируя децентрализованные за МКАД офисы, говорят об эффекте «обратного направления» – основной транспортный поток утром движется в сторону центра, соответственно в сторону области дорога свободна. Вечером ситуация противоположная. Соответственно, проблем с «транспортной доступностью» быть не должно. Однако это справедливо лишь в том случае, если арендаторы живут в центре города или районах, примыкающих к офисному центру. В противном случае им придется ехать либо через центр, либо по МКАД, где также возможны серьезные заторы на дорогах.
Кроме того, многие проекты, как уже сказано выше, будут сосредоточены в одном месте, где уже сегодня ситуация на дорогах достаточно напряженная. А что будет, когда там реализуется все запланированное?