Виктор Волончунас: «В городе должно вестись активное строительство. Гораздо хуже, когда строительные краны не крутятся»

– Судя по заявленным и реализованным проектам, рынок коммерческой недвижимости Ярославля развивается бурными темпами. Расскажите о причинах этого экономического чуда.
– Действительно, сегодня в Ярославле сложился привлекательный инвестиционный климат. Нашему городу и области доверяют: у нас нормальная бюджетная история, мы ничего не развалили, не осыпали и никому ничего не должны. Дополнительным стимулом для развития является подготовка к празднованию тысячелетия Ярославля, которое, как известно, пройдет в 2010 году. Потом не забывайте: наш город с историческим прошлым. Сюда с удовольствием приезжают жить люди из различных регионов. И довольны, потому что здесь неплохая зарплата, востребованы квалифицированные руки. Город живет, развивается и приглашает к инвестициям.

– Каков объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости?
– Ежегодно в объекты коммерческой недвижимости инвестируется около 12 миллиардов рублей. В городе уже сформирована определенная конкурентная среда. И аукционы и сделки, которые мы проводили – тому свидетельство. Причем речь идет о весьма солидных суммах. Например, земельный участок, на котором располагалось трамвайное депо, был продан за 500 млн. рублей немецкой компании ECE. В скором времени на этом месте появится большой торгово-развлекательный комплекс общей площадью 130 тыс. кв. м. Планируется, что сумма инвестиций в этот проект составит около 200 млн. евро.
Не один год в городе работает всемирно известный бренд McDonalds, который летом откроет уже третий ресторан быстрого питания. Хотя обычно эта сеть инвестирует средства в более крупные мегаполисы. В последнее время в городе появилось сразу несколько объектов торгово-развлекательного формата – «Флагман», «Фрегат», «Космос», «Вернисаж». Стоит отметить и строительство торговых площадей на территории бывшего завода «Альтаир». Недавно были открыты двери комплекса общей площадью 29 тыс. кв. м, сейчас реализуется вторая строительная очередь – на 32 тыс. кв. м. Появление этих объектов – лучшее доказательство инвестиционной привлекательности города. Мы наращиваем и объемы жилищного строительства, стараемся участвовать в национальных проектах. И, я уверен, с честью выполняем взятые на себя обязательства.
Сегодня рынок Ярославля, если так можно выразиться, становится плотным. С ростом конкуренции между компаниями количество площадок, пригодных для строительства крупных торговых и торгово-развлекательных центров, становится меньше. Мы подходим к черте, за которой наступает стадия насыщения, причем, замечу, качественного.

– Строятся ли в городе логистические и индустриально-промышленные объекты?
– Да, девелоперы осваивают и промышленные площадки. Компания «Славнефть» (после приватизации НГК «Славнефть» стала полностью частной нефтяной компанией) инвестировала сотни миллионов долларов в развитие и строительство объектов нефтепереработки. Были вложены средства и в развитие завода технических углеродов. Перспективным для инвестиций является аэропорт Туношна, который работает как международный перевалочный хаб. Площади аэропорта и прилегающей к нему территории пригодны для развития объектов коммерческой недвижимости.
Недалеко от аэропорта, на границе города и области, планируется построить мультимодальный складской комплекс. Благодаря развитой инфраструктуре он должен отчасти разрядить напряженную обстановку, связанную с доставкой грузов из Москвы и Санкт-Петербурга. Объявлять имя компании, которая займется реализацией этого проекта, пока преждевременно, однако точно известно, что строительные работы должны начаться в конце 2007 года.

– Ярославль – старинный русский город, привлекающий к себе немалое количество туристов, в том числе иностранных. Тем не менее рынок гостеприимства в городе почти не развит. Какие объекты гостиничного сегмента планируется построить в ближайшее время?
– Мы сегодня активно занимаемся развитием гостиничного комплекса, до 2010 года планируется построить более 20 новых отелей. Мы заинтересованы в этом сегменте, ведь от хорошего гостиничного сервиса зависит развитие туристической отрасли, а значит – и будущее Ярославля. В нашем городе готовы строить свои проекты не только российские компании, но и международные гостиничные операторы. В первую очередь речь идет о строительстве трех-, четырехзвездочных отелей. Все эти проекты находятся на разной стадии реализации – по одним из них ведутся переговоры, некоторые проектируются, где-то уже ведутся строительные работы.

– Насколько, на ваш взгляд, город обеспечен офисными площадями?
– Сказать, что рынок насыщен офисами, я не могу. С другой стороны, объемы строительства не должны опережать уровень спроса. Ведь рост деловой активности – это процесс эволюционный. Сегодня частный предприниматель довольствуется офисом в собственной квартире, а завтра ему понадобится арендовать целый этаж в деловом центре. Но в данное время ажиотажного спроса на эти площади не наблюдается. Поэтому и инвесторы не торопятся – никто не хочет рисковать отнюдь не малыми инвестициями. При этом сами арендаторы хотели бы, чтобы сделки и по аренде, и по продаже недвижимости проходили на более низкой ступени стоимости.
В то же время нельзя не отметить интерес к этому сектору недвижимости со стороны потенциальных арендаторов. Во многих объектах торгового и торгово-развлекательного форматов девелоперы предусматривают офисные блоки. Конечно, удовлетворить спрос на качественные офисные помещения они не могут, поэтому ряд инвесторов объявили о строительстве деловых центров. Один из них, реализуемый местным застройщиком, в скором времени будет построен недалеко от автовокзала.
Процесс идет, и мы прогнозируем дальнейшее его развитие.

– Каков уровень средних зарплат в городе?
– В разных секторах экономики он свой. Вообще величину зарплаты определяют градообразующие предприятия или экономические структуры, которые расположены на территории города. В Ярославле есть благополучные с этой точки зрения предприятия – завод технического углерода, нефтеперерабатывающий завод, структуры северной железной дороги, компания «ЯР-пиво» (сегодня – структура «Балтики»). А вот в текстильной промышленности, коммунальной и особенно бюджетной сферах дела, к сожалению, не так хороши. Справедливости ради скажу, что это характерно для всей страны. Наиболее высокая зарплата – в промышленной отрасли, в среднем 13,2 тыс. рублей. Нельзя сказать, что это много, но в сравнении с соседними областями – Тверской, Костромской и Ивановской – уровень оплаты труда у нас выше.

– Работает ли в вашем городе механизм земельных аукционов?
– Аукцион проводится в обязательном порядке, когда на земельный участок есть несколько претендентов. Если говорить о жилой недвижимости, то участки под застройку предоставляются только на основании земельных аукционов. В целом торги получили довольно широкое распространение – информацию об их проведении регулярно публикуется и в СМИ, и на сайте мэрии.

– Девелоперы коммерческой недвижимости при реализации проектов традиционно сталкиваются с дополнительными обременениями. Какие обременения чаще всего накладываются на застройщика коммерческой недвижимости в Ярославле?
– Каждый инвестор понимает, что ему потребуются электричество, вода, тепло и т. д. Девелоперы, вкладывающие средства в объекты коммерческой недвижимости, как правило, решают эти вопросы сами. А в стоимость земли, которую мы предоставляем, в том числе и в рамках аукциона, уже включены те затраты, которые город когда-то понес на создание соответствующей инфраструктуры. Дополнительными – надуманными – обременениями мы девелоперов по рукам и ногам не связываем. Речь идет только о тех тратах, которые сегодня законом определены, как тарифы на подключение тех или иных коммуникаций.

– Известно, что до 2009 года муниципалитеты должны избавиться от имущества, которое не имеет отношения к его деятельности. Много ли объектов вам предстоит продать и какие средства вы рассчитываете выручить?
– Я считаю, что наша задача – не избавляться от имущества, а заставить его работать эффективно. Эти активы должны приносить пользу городу. К примеру, они могут быть акционированы, но муниципалитет может оставить себе часть акций, если это нужно для решения социальных вопросов в рамках деятельности этих предприятий. Сегодня мы вплотную занимаемся этой работой – определена программа акционирования или приватизации предприятий. Главное – ввести элементы рыночных отношений, как это уже сделано в сфере транспорта, где у нас исчезли все льготники – мы перешли на почти полную систему хозяйственного расчета. Если раньше мы дотировали убытки, то сегодня дотируем субвенции или субсидии для льготной категории граждан на приобретение проездных билетов. Наша задача – восполнить эту разницу для того, чтобы получился стопроцентный хозрасчет. Нам важно сделать так, чтобы предприятие было финансово устойчиво, а уже каким оно будет, муниципальным или акционированным – не все ли равно?

– Зачастую федеральные девелоперы сталкиваются с понятием «региональное лобби». Как с этим обстоит дело в Ярославле?
– Речь идет о местных застройщиках? Я приведу следующий пример. Сегодня город заинтересован в качественных гостиницах. И мы рассматриваем все предложения, но приоритет отдаем международным сетевым операторам. Безусловно, можно построить гостиницу «с ярославским менталитетом», однако это совсем не то, что нужно, ведь наша задача – выйти на новый уровень гостиничного сервиса, для чего требуются компании, обладающие соответствующим опытом. Поэтому скажу так: здесь мы лоббируем тех, кто качественно и быстро обеспечит город этими площадями. Что касается торговой недвижимости, то в свое время мы поддержали строительство крупных торговых центров, которые вели наши ярославские компании, и сегодня эти проекты развиваются. Условия предоставления земельных участков федеральным инвесторам были несколько жестче – земля предоставлялась через аукцион или на условиях, равных аукционам. Правда, сейчас, как правило, никаких скидок на ярославское происхождение компании не делается.
Сегодня в городе работают иностранные, федеральные и местные инвесторы, девелоперы, что на сто процентов соответствует нашему принципу: в городе должно вестись активное строительство. Гораздо хуже, когда строительные краны не крутятся.