Инновационное решение – проект с изюминкой

«Крекшино» реально продемонстрировал тенденции, о которых эксперты рынка давно говорили. Речь идет о возрастании интереса к российскому рынку среди зарубежных инвесторов. В 2005 году около 120 тыс. кв. м – первая фаза логистического парка «Крекшино» – были проданы инвестиционному фонду Raven Russia, учрежденному британским девелопером Raven Mount для инвестиций в real estate. Советником Raven Russia Ltd. в этой сделке выступала Knight Frank. Сделка продажи коммерческих площадей осуществилась форвардным финансированием, что тоже стало новым явлением для российского рынка. По оценкам экспертов, стоимость сделки составила более $110 млн. (около $940/куб. м). Raven Russia выбирала компанию, которая способна предложить качественный продукт инвестиционного уровня. А «РосЕвроДевелопмент», как грамотный девелопер, реализовала заинтересованность в продаже готовых объектов. Однако осуществление такой крупной институциональной сделки дало возможность реинвестировать средства в новые проекты. Тем более что «РосЕвроДевелопмент» активно выходит на региональные рынки в различных секторах недвижимости. Программа региональной экспансии до 2010 года – более $3 млрд.
И, наконец, успех проекта «Крекшино» (1-я фаза) был отмечен премией Commercial Real Estate Moscow Awards 2007. «Выбирать в этот раз победителя было очень сложно, ведь «в финале» остались лидеры складского девелопмента («РосЕвроДевелопмент», «Капитал Патнерс» и МЛП). Все проекты профессиональные, и каждый из них был достоин главной награды, – рассказывает Андрей Хлус, управляющий партнер в России Logistics Field Audit, член жюри московской премии. – Жюри подошло комплексно к оценке объектов. Я думаю, «Крекшино» победило с очень небольшим перевесом голосов. Победа «Крекшино» – это сигнал достойным и поистине равным конкурентам: всегда иметь своеобразную «изюминку». В чем же «изюминка» этого проекта?

В достойном окружении
Строительство логистического парка «Крекшино», его первой фазы, началось в начале 2005 года на участке 72 га. В январе следующего года первая фаза уже была готова. Во вторую очередь проекта арендаторы начнут заезжать с декабря текущего года. Хотя весь комплекс целиком планируется достроить до конца 2008 года.
Заказчиком, инвестором и девелопером логистического парка стала компания «РосЕвроДевелопмент». Инвестиции в проект составили $400 млн., окупить его планируется за семь лет.
У «РосЕвроДевелопмента» внушительный портфель успешно реализованных проектов во всех сегментах недвижимости – офисной, торговой, складской, жилой. При этом изначально компания начинала свой бизнес именно с девелопмента складов, построив свой первый объект для дочерней структуры – «НЛК», – подчеркивает Роман Бурцев, партнер, директор складской, индустриальной недвижимости, земли компании Knight Frank.
«Девелопер имеет большой опыт строительства для такого крупнейшего логистического оператора, как НЛК, – комментирует Андрей Хлус. – Так как техническое задание было сформулировано именно оператором, то это позволило избежать в «Крекшино» многих ошибок. Например, таких как пропорции здания терминала, размещение маневровочных и парковочных площадок, сетка колонн и рабочая высота и т. п.».
Функции генподрядчика были возложены на польскую компанию TRASKO, с которой у «РосЕвроДевелопмента» сложились прочные деловые отношения. Архитектором стал ГП МО «Институт «Мосгражданпроект». Консультантами выступили: Clifford Chance, White & Case, KPMG. Маркетинговую концепцию разрабатывал эксклюзивный агент и брокер 1-фазы Knight Frank.
Стоит заметить, что последующие фазы девелопер планирует сдавать в аренду самостоятельно. По словам Артема Пичугова, руководителя департамента клиентских отношений «РосЕвроДевелопмент», «мы выбираем иной принцип работы со всем рынком и будем выполнять далее маркетинговую часть проекта самостоятельно, так как наша компания позиционирует себя и рассматривает «Крекшино» как выгодное решение для компаний-арендаторов любого склада. А наша задача суметь смотивировать каждого клиента, создать условия равного взаимодействия. Этот вариант служит наиболее эффективным решением».
«РосЕвроДевелопмент» осуществляет управление «Крекшино» самостоятельно и берет на себя услуги по сдаче площадей в аренду, заключение договоров с эксплуатирующей (сервисной) компанией, ведение бухучета, финансовый менеджмент. Управляющая компания «РосЕвроДевелопмент», по словам Артема Пичугова, занимается согласованием и построением в целом всей инфраструктуры объекта, в то время как ежедневное обслуживание берет на себя «Национальная сервисная компания».

Стратегическое местоположение
Складской комплекс класса А «Крекшино» располагается в Нарофоминском районе Московской области на участке площадью 72 га. Застройка осуществляется поэтапно, а общая площадь складских помещений составит 350 тыс. кв. м. В комплексе предусмотрен не малый объем офисных площадей – 8500 кв. м. Таможенная зона занимает 3000 кв. м. Комплекс находится на расстоянии 24 км от МКАД между двумя стратегически важными трассами Москвы: Минским (М-1) и Киевским (М-3) шоссе, важным аспектом является соседство с аэропортом Внуково.
Однако сегодня, по мнению экспертов, расположение склада перестало играть решающую роль при выборе площадки. Арендаторы ориентируются на транспортную и временную доступность своего склада. Десятикилометровая удаленность от МКАД на загруженной трассе оборачивается для арендатора гарантированной «пробкой». Реконструированное 8-полосное Киевское шоссе позволяет в любое время суток преодолеть расстояние 24 км до логистического парка «Крекшино» за 15–20 минут. Это позволяет оператору более точно рассчитывать транспортную логистику.
Кроме того, «Крекшино» дает своим арендаторам возможность осуществлять доставку/отправку грузов как большегрузным транспортом, так и ж/д транспортом. Это очень важно при осуществлении операций по всей России. Часть складских терминалов оснащены ж/д пандусом с подъездными путями, что также позволяет организовать своеобразный кросс-докинг.
На выбор местоположения под проект повлияла транспортная доступность участка. Однако не обошлось без сложностей. И хотя разработка концепции комплекса была проведена максимально эффективно, все предшествующие строительным работам вопросы потребовали значительных усилий, хотя и решались в срок. По словам Артема Пичугова, именно земельные отношения, сложности с обременением, а также оформлением необходимых техусловий, таких как электричество, оформление лимитов на газ и прочее, составили определенные трудности для реализации строительства. Качественной необходимостью стало и грамотное размещение участков застройки, и соблюдение форм пропорций. Определенной сложностью в реализации идеи также стало совмещение автономности и «уникальности» площадки для арендатора, с одной стороны, и универсальности здания – с другой.

Гибкий склад
Мы уже упомянули, что склад позиционируется как комплекс класса А. Таковым он и является и по качественным, и по конструктивным параметрам. Здесь соблюдена грамотная форма пропорций: застройка составляет не более половины участка. Наличие офисных площадей – 5–6% от общей площади объекта (офисные помещения сдаются с внутренней отделкой), территории для отстоя и маневрирования большегрузных автопоездов.
Конструктивные особенности корпусов склада позволяют организовать автономные складские блоки под арендатора, площадь может быть разгорожена в соответствии с нуждами и ожиданиями клиента, а также благодаря современным инженерным коммуникациям, есть возможность устанавливать по необходимости дополнительное оборудование.
Одноэтажное здание построено по современным технологиям с использованием высококачественных материалов. Каркасные конструкции обшиты сэндвич-панелями. Рабочая высота – 12 м, шаг колонн – 17х24 м. Использованы ровные полы с антипылевым покрытием, нагрузка на полы – 6 т/кв. м, дающая возможность использовать стеллажную систему.
Складские ворота – фирмы НАFA, автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте (из расчета 1 ворота на 800 кв. м.), используются тепловые завесы. Также в «Крекшино» предусмотрены система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения, регулируемый температурный режим; минимальная температура зимой на складе – 15 °С; принудительная вентиляция складских помещений; система охранной сигнализации и видеонаблюдение, оптико-волоконные телефонные линии и Internet, железнодорожная рампа.
Для каждого арендатора предусмотрены диспетчерский офис, ремонтные боксы, помывочные зоны. В парке большое количество парковочных мест для всех видов автомашин – большегрузных фур, малотоннажного транспорта, легковых автомобилей.
Опыт «РосЕвроГрупп» в области услуг по таможенному оформлению грузов и длительное сотрудничество с ГТК России позволило включить в состав логистического парка таможенный пост. Это будет привлекательным фактором для клиентов, осуществляющих экспортно-импортные операции.
Минимальная арендуемая площадь – 2500 кв. м. В логистическом парке есть возможность адаптировать площади к требованиям арендаторов. Такое предложение интересно для разной целевой аудитории, работающей в сфере FMCG, даже при небольшой капитализации бизнеса. Сегодня на рынке по-прежнему качественные крупные складские комплексы классов А и B ориентированы в основном на крупных арендаторов и реализуют площади от 5000 кв. м.
«Как показало время, концепция логопарка, сочетающая в себе здания built-to-suit и универсальные складские помещения, учитывая запросы широкого круга арендаторов, оказалась успешной и востребованной», – говорит Роман Бурцев.

100%-ный успех у арендаторов
Итак, общая площадь сдаваемых в аренду складских и офисных помещений «Крекшино», как уже отмечалось, составляет 350 тыс. кв. м. При этом первая фаза (22,6 га) комплекса сдана полностью. «Арендные ставки, – комментирует Артем Пичугов, – зависят от многих факторов. В среднем от $125 до $135/кв. м в год. Арендаторы первой фазы – НЛК, «Монблан», «Регент», «Саваж». С концерном BMW Russland Trading уже подписан предварительный договор на вторую фазу». «Самой знаковой и уникальной в своем роде сделкой стало соглашение между компанией BMW Russland Trading и девелопером проекта – «РосЕвроДевелопментом». Автомобильный концерн уже взял в долгосрочную аренду 12 500 кв. м площадей для хранения запчастей. Складской комплекс для BMW, реализованный по концепции built-to-suit , стал первым примером подобной сделки на рынке», – рассказывает Роман Бурцев.
В «Крекшино» практикуется принцип open book, когда все расходы на обслуживание, эксплуатацию, коммунальные платежи оплачиваются арендаторами по фактическим подтвержденным затратам. Также действует принцип «без прибыли», т. е. такие затраты выставляются арендаторам без дополнительных наценок. Арендодатель получает только чистые арендные платежи.
Логистический парк «Крекшино», по словам Владимира Пинаева, управляющего директора, услуги корпоративным клиентам и собственникам, Jones Lang LaSalle, – один из наиболее востребованных и успешных складских проектов в Подмосковье. Профессиональный девелопер – «РосЕвроДевелопмент», а также качественный подбор арендаторов, включающий одного из лидеров российского рынка логистических услуг – компанию НЛК, способствуют положительному имиджу проекта на рынке».
«Своим успехом среди потенциальных арендаторов, по мнению Романа Бурцева, «Крекшино» обязано, во-первых, высокому качеству строительства с использованием современных западных технологий. Во-вторых, четкому выполнению девелопером своих обязательств перед арендаторами. Все заявленные сроки сдачи объекта соблюдаются в соответствии с графиком. Немногие девелоперские компании, работающие в России, могут похвастаться тем же самым. Для иностранных партнеров очень важным критерием является прозрачная структура собственности и управления. «РосЕвроДевелопмент» – одна из первых российских компаний, ориентированных на западные стандарты ведения бизнеса. Это касается и взаимоотношений с арендаторами, которые получают гарантии от собственника при заключении договоров аренды и могут не беспокоиться о финансовых и юридических аспектах сделки. Логопарк «Крекшино» по праву считается одним из лучших на рынке. По многим своим параметрам (концепция, качество строительства, управление) он превосходит российские и не уступает лучшим западным образцам».