Назад
16 Июня 2007, 6:53
Иногда они возвращаются
Историческая застройка традиционно генерирует в каждом городе поток гостей, в том числе и отдыхающих. А это как раз то, что нужно для объекта торговли. Исторический фасад может стать приманкой для посетителей. Тем самым магнитом, притягивающим потоки в современную торговую галерею, комфортно встроенную в исторический контекст.
При возведении объекта «с нуля» необходимо пройти огромное количество инстанций, а на площадку девелопер сможет выйти в лучшем случае года через два. Для начала же реконструкции морально и материально устаревшего здания можно ограничиться распоряжением префектуры и в итоге получить все шансы для реализации проекта в течение года. Но только если его фасады не представляют особую ценность – архитектурную и историческую.
В категорию исторических объектов попадают памятники культуры и архитектуры – как дореволюционные, так и построенные в «сталинский» период. При этом под реконструкцией с сохранением фасада принято понимать такой вариант, когда от здания остается только коробка, а остальное перестраивается заново. Разновидностью оной можно считать полный снос с частичным сохранением фасада: фактически это уже возведение стилизованного под старину здания «с нуля».
Апгрейд по-московски
«С точки зрения девелопера ТЦ почти всегда выгоднее построить новое здание, чем реконструировать старое. Именно так поступил владелец «Военторга». В старом было неудачным практически все – от планировок до 6-метрового шага колонн, – говорит заместитель директора по стратегическому консалтингу и оценке Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева.
Открытие московского торгово-офисного комплекса «Военторг» на Воздвиженке, по соседству с Тверской и Красной площадью, намечено на осень текущего года. Эксклюзивный агент по сдаче проекта в аренду – компания Jones Lang LaSalle, девелопер – «АСТ-Груп», вложившая в новый комплекс $140 млн. собственных средств.
Общая площадь нового «Военторга» – здания класса А – 70,7 тыс. кв. м. Проект предусматривает 8 наземных этажей (общая площадь 40,6 тыс. кв. м) и 5 подземных (30,1 тыс. кв. м), включая 4 этажа подземной автостоянки на 540 м/м (лучший коэффициент парковки в пределах Садового кольца). Общая площадь офисов составит 22 тыс. кв. м, торговая – около 4 тыс. кв. м.
Прежнее здание «Военторга» (ул. Воздвиженка, 10, строения 1 и 2) было возведено по проекту архитектора С. Б. Залесского в 1912–1914 годах и называлось тогда комплексом зданий Экономического общества офицеров Московского военного округа. Сегодня оно считалось бы образцом модерна с художественно ценными фасадами и интерьерами. Постройка стала событием того времени: в 1910 году проект здания получил архитектурную премию, учрежденную Московской городской думой. За всю свою историю магазин ни разу не менял назначения, всегда оставаясь главным военным универмагом страны. В основе строения были три дома № 10 по Воздвиженке – сводчатые палаты первой половины XVIII века.
В 1994 году магазин закрыли за нерентабельностью и передали 60% его акций в собственность правительства Москвы. В 2002-м о творении архитектора Сергея Залесского вспомнили частные инвесторы. Акции стало скупать ООО КБФ АСТ, а 3 июля 2003 года СМИ сообщили, что правительством Москвы принято постановление № 439-ПП «О реконструкции строений по адресам: ул. Воздвиженка, 10/2, и Б. Кисловский пер., 4».
Снос «Военторга» осенью 2003 года осуществляла компания «Сатори», разбиравшая гостиницу «Интурист». На тот момент было известно по крайней мере о двух несчастных случаях, связанных с техническим состоянием здания. Проект нового заказали архитектурной мастерской «Моспроект № 2» Михаила Посохина. Подрядчиком строительства выступила компания «Урбан».
В новом здании воссоздан исторический портал центрального входа, скульптуры и панно на фасаде, кованое ограждение. Восстановлены также многосветное пространство центрального атриума, его ограждающие конструкции и центральная лестница – то есть ряд элементов, представлявших художественную ценность. Поборники культуры, помимо собственно модернового здания с павлинами и рыцарями на фасадах, потеряли сводчатые палаты начала XVIII века и флигель 1828 года.
Не менее интересный объект, открытие которого прошло в марте 2007 года в центре Москвы, на Никольской ул., 10, представляет собой торгово-деловой комплекс «Шереметьевский» (офисная площадь – 13 200 кв. м, торговая – 9500 кв. м, общая – 36 тыс. кв. м). Инвестиционно-строительный холдинг «Руцог» реализовывал проект на протяжении шести лет – в основном из-за трудностей согласования строительства в центре столицы.
В XVIII веке здесь стоял «Китайский дом», принадлежащий графу Н.П. Шереметеву. В 1907 году к реконструкции здания привлекли известного архитектора А.Ф. Мейснера. Архитектурный ансамбль по его проекту был выполнен в строгих формах «промышленного модерна» и получил название «Шереметевское подворье», как и гостиница, располагавшаяся на верхних этажах здания.
До начала современной реконструкции в здании располагалось объединение «Красная швея», которое впоследствии силами инвестора вывели на предоставленные правительством Москвы площади. Финансирование реставрационных и строительных работ велось при содействии Российско-кипрско-ливанского инвестиционного пула, созданного в 2003 году под эгидой Российско-ливанского делового совета.
Исторический фасад здания был полностью воссоздан. Сегодня комплекс представляет собой три строения переменной этажности, объединенные общей стеной по периметру и двумя атриумными конструкциями сверху. Торговая зона занимает первый и второй этажи комплекса. Атриумы, объединившие строения сверху, позволили создать внутри комплекса полноценные крытые торговые улицы-галереи, на которых расположены магазины, кафе, фонтаны, декоративные водопады, скульптурные группы. Развлекательная часть (с ночным клубом, двумя ресторанами и столовая для арендаторов офисов) расположена на 1-м этаже. Офисная часть «Шереметьевского подворья» занимает с 3-го по 7-й этаж и полностью соответствует уровню помещений класса А. Попасть в офисную зону можно с торца здания.
В отличие от заново построенного торговый центр в реконструированном историческом здании способен сам делать себе рекламу. Пример с вышеупомянутым «Военторгом» показывает, как на руку проекту может сыграть шумиха в средствах массовой информации. Внимание общественности сконцентрировалось на этом объекте исключительно благодаря исторической ценности самого строения. Следовательно, можно говорить о том, что почтенный возраст конструктива заметно помогает в продвижении объекта на рынке.
Идейная начинка
Большинство девелоперов полагают, что торжественная историческая архитектура и присущая ей своеобразная атмосфера ассоциируются в сознании посетителей прежде всего с роскошью и высоким статусом объекта. «Это обусловливает и наиболее подходящий формат – люксовый торговый центр, ориентированный на покупателей с высоким уровнем дохода, – говорит Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties. – Такой ТЦ не особо нуждается в развлекательной части, потому что «якорем» в данном случае выступает концентрация дорогих брендов одежды, косметики, аксессуаров… Соответственно, менее всего историческое здание подходит для «семейного» ТРЦ с демократичными ценами, продуктовым супермаркетом-«якорем» и развлечениями вроде кино, боулинга, детских площадок… Во-первых, в центральных районах города самые высокие ставки аренды торговых площадей, а во-вторых, развлекательная зона требует большого пространства, которое гораздо выгоднее сдать в аренду дюжине бутиков, чем кинотеатру по минимальной ставке».
В Jones Lang LaSalle, напротив, считают, что в плане форматов для ТЦ, удачно вписанного в историческую застройку центра, нет и не может быть ограничений. «Мировая практика доказывает, что при таком раскладе успешными могут быть не только дорогие бутиковые галереи, но и, например, тусовочный ТРЦ. Или даже самый обычный. Так, в Милане неизменной популярностью у туристов и местных жителей пользуется крытая улица топовых бутиков галереи имени Виа Монтенаполеоне, а в португальском Порто – ТРЦ «Виа Катарина», в плане цен ориентированный на средний класс, – комментирует Юлия Никуличева. – Конечно, небольшие магазины и эксклюзивные марки одежды в нем все же более уместны, чем, например, бытовая техника или крупный экономичный супермаркет».
Продолжая проводить параллели с мировыми столицами, следует вспомнить и Стокгольм, где сохранен исторический «старый город» Gamla Stan с массой сувенирных магазинчиков, но отсутствием вновь построенных зданий. Да и в маркетинговой политике знаменитых европейских универмагов – лондонского Harrods и парижского Galeries Lafayette в экономическом плане ставка делается именно на традиции. Правда, последние ориентированы уже не на «среднего» покупателя…
Одновременно в S. A. Ricci скептически относятся к концепции традиционного ТРЦ в здании с историческим прошлым. «В историческом центре города есть смысл отказаться от развлекательной составляющей ТЦ, поскольку во многих городах существует ограничение по высотности (не выше 15 м, не выше самого высокого здания в квартале и т. п.), – поясняет Илья Шуравин, партнер S. A. Ricci в ассоциации с King Sturge. – Поэтому 6 м высоты развлекательного центра или 8–9 м для кинотеатра – не самое эффективное использование потенциала площадки, учитывая невысокие ставки аренды для развлекательных операторов». Неужели исторические интерьеры так и останутся исключительно прерогативой магазинов класса de luxe?
Взять хотя бы знаменитый «Детский мир» (общая площадь – 58 тыс. кв. м, торговая – 20 тыс. кв. м), выразительный фасад которого наряду с щусевским комплексом НКВД-КГБ-ФСБ «держит» Лубянскую площадь: разговоры о его будущем не утихают уже многие годы. Из интерьеров вспоминают двухсветный атриум – с полукруглым сводом, мощными торшерами, многочисленными декоративными элементами. А на остальной части – путаный лабиринт торговых залов, галерей, коридоров, а также закрытых зон: подземных этажей и многочисленных административных помещений.
В конце 2005 года московские власти признали здание «Детского мира» памятником регионального значения. Внутри магазина по проекту британского архитектурного бюро RTKL решено создать принципиально новый торговый центр с магазинами для различных возрастных категорий, развлекательным центром, кинотеатром и ресторанным двориком. Владелец магазина и девелопер реконструкции – «дочка» АФК «Система».
В большинстве случаев реконструированные из чего бы то ни было торговые центры лишь выигрывают в плане потребительских предпочтений. «Детский мир» на Лубянской площади в процессе реконструкции обогатится дополнительными выходами, не поменяв при этом покупательскую аудиторию, – комментирует Юлия Никуличева. – Концептуально, с точки зрения состава операторов, ему приходится выделяться на фоне ГУМа, ЦУМа, но, по некоторым данным, помимо детских марок в нем будут представлены и товары для взрослых».
Технологии имеются
У исторических зданий, которые планируется приспособить к нуждам современной торговли, много проблем, которые решаются при реконструкции. Это частый шаг колонн, узкие проходы, низкие потолки, отсутствие центральной системы кондиционирования и вентиляции. «На примере универмагов советского периода – типа того же «Фрунзенского» в Петербурге, за сохранение старых фасадов которого архитектурный совет города упорно борется, не желая принять новые эскизы от привлеченного на проект Норманна Фостера. Очевидно, что в этих проектах наличествуют и проблемы с парковкой, и малофункциональные для 3–4-этажных зданий лестницы, к которым неплохо бы добавить лифты и эскалаторы, – говорит Илья Шуравин. – Отказаться от решения этих проблем сейчас означает столкнуться с оттоком покупателей в будущем».
Естественно, при доходности 30% от девелопмента ТЦ у новых собственников старинных зданий вроде бы должны найтись средства хотя бы на сохранение исторических фасадов. Впрочем, даже при наличии свободных денег на самое скрупулезное их восстановление девелоперу стоит подумать более, чем дважды.
В октябре 2006-го в Санкт-Петербурге крупный финский ритейлер Stockmann приступил к реконструкции жилого квартала (дома № 114 и 116 по Невскому пр-ту, а также № 2 по ул. Восстания). По оценкам экспертов рынка недвижимости, Stockmann заплатил за комплекс $40–60 млн. Реконструкция комплекса обойдется девелоперу в $120 млн. собственных средств, а окупаемость проекта составит в среднем около 10 лет.
О намерении построить рядом с Московским вокзалом многофункциональный торговый центр площадью 45 тыс. кв. м Stockmann объявил еще в 2005 году. На момент сделки здания принадлежали ЗАО «Знаменская», дочерней структуре немецкой SPAG. Проектировщиками фирменного офисно-торгового центра площадью около 100 тыс. кв. м выступили архитектурная мастерская «Земцов, Кондиайн и партнеры» совместно с финской EWATA. На участке площадью 1 га разместится новый комплекс с трехэтажной парковкой на 500 машин и атриумом. Исторический фасад всех трех зданий было решено полностью сохранить, сняв некоторые архитектурные детали только на время реконструкции.
По словам директора по развитию международных операций финского концерна Stockmann Юсси Куутса, сама компания разместится на 25 тыс. кв. м, а остальные площади будут сданы в аренду. Из них около 5 тыс. кв. м предусмотрено под офисы.
«Мы могли подвергнуть здание 100%-ному сносу при условии воссоздания фасадов такими, какими они были в оригинальном виде, – рассказывает г-н Куутса. – Впрочем, здание находилось в таком состоянии, что сохранять было нечего: стены могли рухнуть в любой момент. Впрочем, в процессе переговоров мы с петербургскими властями поняли друг друга и нашли решение спорных вопросов, подходящее для обеих сторон».
Затраты на инженерное оснащение и современные коммуникации могут составлять от 30 до 60% от стоимости строительства, если застраиваемая площадка не обеспечена в достаточном количестве лимитами по электричеству, теплу и прочим благам цивилизации. В старинных зданиях, как правило, сложно провести современные системы. «Чтобы организовать работу кондиционирования, отопления и других коммуникаций по современным стандартам, легче заново перестроить все здание, оставив при этом фасад в первоначальном виде. Это позволяет также решить проблему неэффективной планировки», – замечает Антонина Лаирова.
«Проблема может крыться, скорее, не в износе существующих конструкций, а в невозможности логичного функционального зонирования в проекте, – уточняет Илья Шуравин. – Одно дело – использовать старый особняк под флагманский бутик, как это сделала Dolce&Gabbana в Милане (в таких случаях даже старый паркет можно оставить – многие посетители оценят такой ход!), и совсем другое – создать полноценный торговый центр на 10–30 тысяч «квадратов» в историческом центре города. Во втором случае девелоперы сталкиваются либо с большими потерями площадей (низкий GLA), либо с проблемами доступности верхних этажей для покупателей. Каждый из этих факторов гораздо больше влияет на успешность проекта, чем прочность несущего конструктива сама по себе».
По мнению Юсси Куутса, историческая ценность здания только добавляет проблем на стадии проектирования и увеличивает затраты на строительные работы.
Но если реконструкция из-за технических сложностей потребовала повышенных расходов, то благодаря сохранению исторического облика узнаваемость объекта поможет привлечь максимальное число посетителей, и объект быстрее выйдет на окупаемость. Кроме того, повышенная арендная плата позволит достичь более высокой ставки капитализации, что увеличит рыночную стоимость объекта. Поэтому в случае реконструкции исторического здания проект требует значительных инвестиций, но он также более доходен по сравнению со средним показателем по рынку.
Создавать сохраняя
Технологии строительства новых торговых центров с сохранением старых фасадов и прочих деталей прежних конструкций успешно опробованы не только в Петербурге, где максимально сохраняют исторический облик центра города, но и в других городах России. К примеру, компания S.A. Ricci/King Sturge в настоящий момент сопровождает крупный проект редевелопмента территории, включающей Дворец съездов в центре Новосибирска. Территория площади К. Маркса будет застраиваться под ТРЦ общей площадью около 140 тыс. кв. м с тремя уровнями подземной парковки, торговой галереей, мультиплексом и большой развлекательной зоной. «Здание не причислено к памятникам архитектуры, но власти и общественные организации проявляют к нему повышенное внимание – из-за центрального расположения, по соседству с памятником герою войны, летчику-асу Покрышкину, – рассказывает г-н Шуравин. – Чтобы сохранить при застройке участка доступность памятника и сам архитектурный ансамбль, памятник было решено перенести ближе к окружности площади. Между ним и Дворцом съездов будет строиться вторая очередь».
Для превращения существующее здание дворца в ТРЦ привлеченные американские проектировщики предложили, в частности, демонтировать стены и перекрытия, не являющиеся несущими:
• демонтировать подиумы на 1-м этаже и закрыть второй свет -1-го этажа (для увеличения полезной площади);
• разобрать часть существующего фасада и организовать переходы из второй очереди на 2-м и 3-м наземных уровнях;
• установить несколько технических и пассажирских лифтов (два из них - снаружи фасада для доступа со стороны метро);
• установить эскалаторы в общественных зонах (а также 6 дополнительных для «якоря» – трехэтажного универсама);
• демонтировать второй ярус главного зала дворца, оркестровой ямы и конструкций светового оборудования для организации в зале кинотеатра IMAX;
• «нарастить» на фронтальном фасаде переход между левым и правым крылом (существующий недостаточно широк).
«Конечно, половину всего этого можно было бы не делать, – поясняет Илья Шуравин. – Но после ввода в эксплуатацию второй очереди могла бы в будущем упасть посещаемость 2-го и 3-го этажей первой! Поэтому мы решились на дополнительные расходы. Срок окупаемости первой очереди увеличился как минимум на два года (с учетом первоначальных инвестиций) – зато первая очередь стабильно будет полноценной частью ТРЦ».
Весьма интересен опыт редевелопмента немецкой компании ЕСЕ Projektmanagement. Правда, в Германии ставки для ритейлеров ТЦ сейчас ниже московских. Средняя рентабельность всех проектов компании составляет 5–7% в год.
ЕСЕ выступает девелопером и управляющим трех проектов ритейла в составе реконструированных железнодорожных вокзалов (ТЦ «Променаден» на главном ж/д вокзале Лейпцига, ТЦ «Променаден» в вокзале Ганновера и ТЦ «Колонаден» в составе кельнского вокзала), а также еще трех ТЦ, строения которых представляют историческую и архитектурную ценность. Все проекты связаны с привлечением инвестиций государственных и частных фондов. Впрочем, по законам налогообложения, в Германии инвестор в реконструкцию исторических зданий впоследствии имеет право на соответствующий налоговый вычет.
7 сентября 2005 года открылся ТЦ «Эттлингер Тор» (Ettlinger Tor) в Карлсруэ, на юге Германии. Объем инвестиций в проект составил 220 млн. евро. Соинвестором и основным собственником является инвестиционный фонд сберкасс Германии Deka Immobilien. Строительные работы осуществляла компания Hochtief. На выходе получилось около 45 тыс. кв. м общей площади, в том числе 33 тыс. «квадратов» торговой (на трех уровнях) и 4 тыс. – офисной.
«Бывший камерный театр в центре города, по соседству с городской ратушей, протестантской церковью и старинным замком Карлсруэ, давно не использовался по назначению, – рассказывает руководитель отдела развития ООО «ЕСЕ Русланд» Маркус Шмит-Хаберзак. – Но поскольку его исторический фасад на площади Rondellplatz защищен законом об охране памятников архитектуры, его пришлось кропотливо восстанавливать. Главная сложность при реконструкции заключалась в упрочении фундамента на подвижных берегах Рейна. Немалого труда стоили и долгие переговоры с муниципалитетом – к примеру, о размерах букв в логотипах «якорных» операторов на фасаде…»
Новый ТЦ на месте старого театра может похвастать большим фуд-кортом (ок. 4 тыс. кв. м), эксклюзивными брендами ресторанов и уникальным винным баром, магазинами модной одежды Anson's, Hennes & Mauritz, S. Oliver, New Yorker, Esprit. Среди 165 операторов представлены бренды ритейлеров электроники, спорттоваров, ювелирных украшений.
Весной 2007-го открылся ТРЦ Schloss-Arkaden (торговая площадь – около 30 тыс. кв. м на трех уровнях, объем инвестиций – 200 млн. евро) – один из наиболее ярких проектов реконструкции в Германии. Фасад Брауншвейгского замка эпохи позднего классицизма (работы архитектора Карла Теодора Оттмера) был разрушен бомбой во время Второй мировой войны, а в 1960-м его окончательно снесли.
«С момента, когда мы заинтересовались покупкой этого участка, власти Брауншвейга обсуждали судьбу здания на протяжении двух лет, – вспоминает г-н Шмит-Хаберзак. – Решение о реконструкции было принято с перевесом в один голос, и это был голос мэра. Еще год ушел на получение разрешения на строительство…»
Новое здание, восстановленное всего за два года, состоит из новых, розовых, и старых, коричневых, камней. Помимо ритейлеров одежды, предметов интерьера и ресторанов оно приютило городскую библиотеку, музей, а также обеспечило новые площадки для выставок, показов моды и праздничных мероприятий. Инвестором проекта выступил Credit Swiss Bank.
Упомянем напоследок еще один любопытный проект ЕСЕ – офисно-торговый комплекс Saar-Galerie, реконструируемый на базе здания дирекции горнодобывающего завода в Саарбрюккене (юг Германии, на границе с Францией). Его ревитализация и реконструкция обойдется в 100 млн. евро.
По словам г-на Шмитт-Хаберзака, по данному проекту получить разрешение на восстановление и строительство было еще сложнее: «Малейшее изменение – например, в рисунке полов или высоте оконных витражей – приходится подолгу согласовывать с Министерством по охране памятников архитектуры и ведомством земли (одной из 16 земель Германии – Авт.). Главное, чтобы чиновники объективно подходили как к проблемам воссоздания и охраны древностей, так и к нуждам современного бизнеса. При этом формат реконструированных ТЦ может быть любым, но проект в любом случае будет интересен именно своей уникальностью и контекстом истории».
Реализацию проекта в Саарбрюккене ЕСЕ начнет только в 2008 году, а на осень 2009 уже запланировано открытие.
С одной стороны, редевелопмент архитектурных памятников в торговые объекты предполагает, как правило, более дорогое строительство и удлиняет сроки окупаемости со среднерыночных 5–7 лет до 6–8. С другой – благодаря своей уникальности и престижному location такой проект более жизнеспособен, чем классические ТРЦ на крупных федеральных трассах. Он быстро начинает восприниматься аудиторией как неотъемлемый неустаревающий атрибут исторической застройки, посещение которого уже в большей степени китч, lifestyle, традиция… Не говоря уже о том, что впоследствии подобный комплекс будет стоить гораздо дороже.
В категорию исторических объектов попадают памятники культуры и архитектуры – как дореволюционные, так и построенные в «сталинский» период. При этом под реконструкцией с сохранением фасада принято понимать такой вариант, когда от здания остается только коробка, а остальное перестраивается заново. Разновидностью оной можно считать полный снос с частичным сохранением фасада: фактически это уже возведение стилизованного под старину здания «с нуля».
Апгрейд по-московски
«С точки зрения девелопера ТЦ почти всегда выгоднее построить новое здание, чем реконструировать старое. Именно так поступил владелец «Военторга». В старом было неудачным практически все – от планировок до 6-метрового шага колонн, – говорит заместитель директора по стратегическому консалтингу и оценке Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева.
Открытие московского торгово-офисного комплекса «Военторг» на Воздвиженке, по соседству с Тверской и Красной площадью, намечено на осень текущего года. Эксклюзивный агент по сдаче проекта в аренду – компания Jones Lang LaSalle, девелопер – «АСТ-Груп», вложившая в новый комплекс $140 млн. собственных средств.
Общая площадь нового «Военторга» – здания класса А – 70,7 тыс. кв. м. Проект предусматривает 8 наземных этажей (общая площадь 40,6 тыс. кв. м) и 5 подземных (30,1 тыс. кв. м), включая 4 этажа подземной автостоянки на 540 м/м (лучший коэффициент парковки в пределах Садового кольца). Общая площадь офисов составит 22 тыс. кв. м, торговая – около 4 тыс. кв. м.
Прежнее здание «Военторга» (ул. Воздвиженка, 10, строения 1 и 2) было возведено по проекту архитектора С. Б. Залесского в 1912–1914 годах и называлось тогда комплексом зданий Экономического общества офицеров Московского военного округа. Сегодня оно считалось бы образцом модерна с художественно ценными фасадами и интерьерами. Постройка стала событием того времени: в 1910 году проект здания получил архитектурную премию, учрежденную Московской городской думой. За всю свою историю магазин ни разу не менял назначения, всегда оставаясь главным военным универмагом страны. В основе строения были три дома № 10 по Воздвиженке – сводчатые палаты первой половины XVIII века.
В 1994 году магазин закрыли за нерентабельностью и передали 60% его акций в собственность правительства Москвы. В 2002-м о творении архитектора Сергея Залесского вспомнили частные инвесторы. Акции стало скупать ООО КБФ АСТ, а 3 июля 2003 года СМИ сообщили, что правительством Москвы принято постановление № 439-ПП «О реконструкции строений по адресам: ул. Воздвиженка, 10/2, и Б. Кисловский пер., 4».
Снос «Военторга» осенью 2003 года осуществляла компания «Сатори», разбиравшая гостиницу «Интурист». На тот момент было известно по крайней мере о двух несчастных случаях, связанных с техническим состоянием здания. Проект нового заказали архитектурной мастерской «Моспроект № 2» Михаила Посохина. Подрядчиком строительства выступила компания «Урбан».
В новом здании воссоздан исторический портал центрального входа, скульптуры и панно на фасаде, кованое ограждение. Восстановлены также многосветное пространство центрального атриума, его ограждающие конструкции и центральная лестница – то есть ряд элементов, представлявших художественную ценность. Поборники культуры, помимо собственно модернового здания с павлинами и рыцарями на фасадах, потеряли сводчатые палаты начала XVIII века и флигель 1828 года.
Не менее интересный объект, открытие которого прошло в марте 2007 года в центре Москвы, на Никольской ул., 10, представляет собой торгово-деловой комплекс «Шереметьевский» (офисная площадь – 13 200 кв. м, торговая – 9500 кв. м, общая – 36 тыс. кв. м). Инвестиционно-строительный холдинг «Руцог» реализовывал проект на протяжении шести лет – в основном из-за трудностей согласования строительства в центре столицы.
В XVIII веке здесь стоял «Китайский дом», принадлежащий графу Н.П. Шереметеву. В 1907 году к реконструкции здания привлекли известного архитектора А.Ф. Мейснера. Архитектурный ансамбль по его проекту был выполнен в строгих формах «промышленного модерна» и получил название «Шереметевское подворье», как и гостиница, располагавшаяся на верхних этажах здания.
До начала современной реконструкции в здании располагалось объединение «Красная швея», которое впоследствии силами инвестора вывели на предоставленные правительством Москвы площади. Финансирование реставрационных и строительных работ велось при содействии Российско-кипрско-ливанского инвестиционного пула, созданного в 2003 году под эгидой Российско-ливанского делового совета.
Исторический фасад здания был полностью воссоздан. Сегодня комплекс представляет собой три строения переменной этажности, объединенные общей стеной по периметру и двумя атриумными конструкциями сверху. Торговая зона занимает первый и второй этажи комплекса. Атриумы, объединившие строения сверху, позволили создать внутри комплекса полноценные крытые торговые улицы-галереи, на которых расположены магазины, кафе, фонтаны, декоративные водопады, скульптурные группы. Развлекательная часть (с ночным клубом, двумя ресторанами и столовая для арендаторов офисов) расположена на 1-м этаже. Офисная часть «Шереметьевского подворья» занимает с 3-го по 7-й этаж и полностью соответствует уровню помещений класса А. Попасть в офисную зону можно с торца здания.
В отличие от заново построенного торговый центр в реконструированном историческом здании способен сам делать себе рекламу. Пример с вышеупомянутым «Военторгом» показывает, как на руку проекту может сыграть шумиха в средствах массовой информации. Внимание общественности сконцентрировалось на этом объекте исключительно благодаря исторической ценности самого строения. Следовательно, можно говорить о том, что почтенный возраст конструктива заметно помогает в продвижении объекта на рынке.
Идейная начинка
Большинство девелоперов полагают, что торжественная историческая архитектура и присущая ей своеобразная атмосфера ассоциируются в сознании посетителей прежде всего с роскошью и высоким статусом объекта. «Это обусловливает и наиболее подходящий формат – люксовый торговый центр, ориентированный на покупателей с высоким уровнем дохода, – говорит Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties. – Такой ТЦ не особо нуждается в развлекательной части, потому что «якорем» в данном случае выступает концентрация дорогих брендов одежды, косметики, аксессуаров… Соответственно, менее всего историческое здание подходит для «семейного» ТРЦ с демократичными ценами, продуктовым супермаркетом-«якорем» и развлечениями вроде кино, боулинга, детских площадок… Во-первых, в центральных районах города самые высокие ставки аренды торговых площадей, а во-вторых, развлекательная зона требует большого пространства, которое гораздо выгоднее сдать в аренду дюжине бутиков, чем кинотеатру по минимальной ставке».
В Jones Lang LaSalle, напротив, считают, что в плане форматов для ТЦ, удачно вписанного в историческую застройку центра, нет и не может быть ограничений. «Мировая практика доказывает, что при таком раскладе успешными могут быть не только дорогие бутиковые галереи, но и, например, тусовочный ТРЦ. Или даже самый обычный. Так, в Милане неизменной популярностью у туристов и местных жителей пользуется крытая улица топовых бутиков галереи имени Виа Монтенаполеоне, а в португальском Порто – ТРЦ «Виа Катарина», в плане цен ориентированный на средний класс, – комментирует Юлия Никуличева. – Конечно, небольшие магазины и эксклюзивные марки одежды в нем все же более уместны, чем, например, бытовая техника или крупный экономичный супермаркет».
Продолжая проводить параллели с мировыми столицами, следует вспомнить и Стокгольм, где сохранен исторический «старый город» Gamla Stan с массой сувенирных магазинчиков, но отсутствием вновь построенных зданий. Да и в маркетинговой политике знаменитых европейских универмагов – лондонского Harrods и парижского Galeries Lafayette в экономическом плане ставка делается именно на традиции. Правда, последние ориентированы уже не на «среднего» покупателя…
Одновременно в S. A. Ricci скептически относятся к концепции традиционного ТРЦ в здании с историческим прошлым. «В историческом центре города есть смысл отказаться от развлекательной составляющей ТЦ, поскольку во многих городах существует ограничение по высотности (не выше 15 м, не выше самого высокого здания в квартале и т. п.), – поясняет Илья Шуравин, партнер S. A. Ricci в ассоциации с King Sturge. – Поэтому 6 м высоты развлекательного центра или 8–9 м для кинотеатра – не самое эффективное использование потенциала площадки, учитывая невысокие ставки аренды для развлекательных операторов». Неужели исторические интерьеры так и останутся исключительно прерогативой магазинов класса de luxe?
Взять хотя бы знаменитый «Детский мир» (общая площадь – 58 тыс. кв. м, торговая – 20 тыс. кв. м), выразительный фасад которого наряду с щусевским комплексом НКВД-КГБ-ФСБ «держит» Лубянскую площадь: разговоры о его будущем не утихают уже многие годы. Из интерьеров вспоминают двухсветный атриум – с полукруглым сводом, мощными торшерами, многочисленными декоративными элементами. А на остальной части – путаный лабиринт торговых залов, галерей, коридоров, а также закрытых зон: подземных этажей и многочисленных административных помещений.
В конце 2005 года московские власти признали здание «Детского мира» памятником регионального значения. Внутри магазина по проекту британского архитектурного бюро RTKL решено создать принципиально новый торговый центр с магазинами для различных возрастных категорий, развлекательным центром, кинотеатром и ресторанным двориком. Владелец магазина и девелопер реконструкции – «дочка» АФК «Система».
В большинстве случаев реконструированные из чего бы то ни было торговые центры лишь выигрывают в плане потребительских предпочтений. «Детский мир» на Лубянской площади в процессе реконструкции обогатится дополнительными выходами, не поменяв при этом покупательскую аудиторию, – комментирует Юлия Никуличева. – Концептуально, с точки зрения состава операторов, ему приходится выделяться на фоне ГУМа, ЦУМа, но, по некоторым данным, помимо детских марок в нем будут представлены и товары для взрослых».
Технологии имеются
У исторических зданий, которые планируется приспособить к нуждам современной торговли, много проблем, которые решаются при реконструкции. Это частый шаг колонн, узкие проходы, низкие потолки, отсутствие центральной системы кондиционирования и вентиляции. «На примере универмагов советского периода – типа того же «Фрунзенского» в Петербурге, за сохранение старых фасадов которого архитектурный совет города упорно борется, не желая принять новые эскизы от привлеченного на проект Норманна Фостера. Очевидно, что в этих проектах наличествуют и проблемы с парковкой, и малофункциональные для 3–4-этажных зданий лестницы, к которым неплохо бы добавить лифты и эскалаторы, – говорит Илья Шуравин. – Отказаться от решения этих проблем сейчас означает столкнуться с оттоком покупателей в будущем».
Естественно, при доходности 30% от девелопмента ТЦ у новых собственников старинных зданий вроде бы должны найтись средства хотя бы на сохранение исторических фасадов. Впрочем, даже при наличии свободных денег на самое скрупулезное их восстановление девелоперу стоит подумать более, чем дважды.
В октябре 2006-го в Санкт-Петербурге крупный финский ритейлер Stockmann приступил к реконструкции жилого квартала (дома № 114 и 116 по Невскому пр-ту, а также № 2 по ул. Восстания). По оценкам экспертов рынка недвижимости, Stockmann заплатил за комплекс $40–60 млн. Реконструкция комплекса обойдется девелоперу в $120 млн. собственных средств, а окупаемость проекта составит в среднем около 10 лет.
О намерении построить рядом с Московским вокзалом многофункциональный торговый центр площадью 45 тыс. кв. м Stockmann объявил еще в 2005 году. На момент сделки здания принадлежали ЗАО «Знаменская», дочерней структуре немецкой SPAG. Проектировщиками фирменного офисно-торгового центра площадью около 100 тыс. кв. м выступили архитектурная мастерская «Земцов, Кондиайн и партнеры» совместно с финской EWATA. На участке площадью 1 га разместится новый комплекс с трехэтажной парковкой на 500 машин и атриумом. Исторический фасад всех трех зданий было решено полностью сохранить, сняв некоторые архитектурные детали только на время реконструкции.
По словам директора по развитию международных операций финского концерна Stockmann Юсси Куутса, сама компания разместится на 25 тыс. кв. м, а остальные площади будут сданы в аренду. Из них около 5 тыс. кв. м предусмотрено под офисы.
«Мы могли подвергнуть здание 100%-ному сносу при условии воссоздания фасадов такими, какими они были в оригинальном виде, – рассказывает г-н Куутса. – Впрочем, здание находилось в таком состоянии, что сохранять было нечего: стены могли рухнуть в любой момент. Впрочем, в процессе переговоров мы с петербургскими властями поняли друг друга и нашли решение спорных вопросов, подходящее для обеих сторон».
Затраты на инженерное оснащение и современные коммуникации могут составлять от 30 до 60% от стоимости строительства, если застраиваемая площадка не обеспечена в достаточном количестве лимитами по электричеству, теплу и прочим благам цивилизации. В старинных зданиях, как правило, сложно провести современные системы. «Чтобы организовать работу кондиционирования, отопления и других коммуникаций по современным стандартам, легче заново перестроить все здание, оставив при этом фасад в первоначальном виде. Это позволяет также решить проблему неэффективной планировки», – замечает Антонина Лаирова.
«Проблема может крыться, скорее, не в износе существующих конструкций, а в невозможности логичного функционального зонирования в проекте, – уточняет Илья Шуравин. – Одно дело – использовать старый особняк под флагманский бутик, как это сделала Dolce&Gabbana в Милане (в таких случаях даже старый паркет можно оставить – многие посетители оценят такой ход!), и совсем другое – создать полноценный торговый центр на 10–30 тысяч «квадратов» в историческом центре города. Во втором случае девелоперы сталкиваются либо с большими потерями площадей (низкий GLA), либо с проблемами доступности верхних этажей для покупателей. Каждый из этих факторов гораздо больше влияет на успешность проекта, чем прочность несущего конструктива сама по себе».
По мнению Юсси Куутса, историческая ценность здания только добавляет проблем на стадии проектирования и увеличивает затраты на строительные работы.
Но если реконструкция из-за технических сложностей потребовала повышенных расходов, то благодаря сохранению исторического облика узнаваемость объекта поможет привлечь максимальное число посетителей, и объект быстрее выйдет на окупаемость. Кроме того, повышенная арендная плата позволит достичь более высокой ставки капитализации, что увеличит рыночную стоимость объекта. Поэтому в случае реконструкции исторического здания проект требует значительных инвестиций, но он также более доходен по сравнению со средним показателем по рынку.
Создавать сохраняя
Технологии строительства новых торговых центров с сохранением старых фасадов и прочих деталей прежних конструкций успешно опробованы не только в Петербурге, где максимально сохраняют исторический облик центра города, но и в других городах России. К примеру, компания S.A. Ricci/King Sturge в настоящий момент сопровождает крупный проект редевелопмента территории, включающей Дворец съездов в центре Новосибирска. Территория площади К. Маркса будет застраиваться под ТРЦ общей площадью около 140 тыс. кв. м с тремя уровнями подземной парковки, торговой галереей, мультиплексом и большой развлекательной зоной. «Здание не причислено к памятникам архитектуры, но власти и общественные организации проявляют к нему повышенное внимание – из-за центрального расположения, по соседству с памятником герою войны, летчику-асу Покрышкину, – рассказывает г-н Шуравин. – Чтобы сохранить при застройке участка доступность памятника и сам архитектурный ансамбль, памятник было решено перенести ближе к окружности площади. Между ним и Дворцом съездов будет строиться вторая очередь».
Для превращения существующее здание дворца в ТРЦ привлеченные американские проектировщики предложили, в частности, демонтировать стены и перекрытия, не являющиеся несущими:
• демонтировать подиумы на 1-м этаже и закрыть второй свет -1-го этажа (для увеличения полезной площади);
• разобрать часть существующего фасада и организовать переходы из второй очереди на 2-м и 3-м наземных уровнях;
• установить несколько технических и пассажирских лифтов (два из них - снаружи фасада для доступа со стороны метро);
• установить эскалаторы в общественных зонах (а также 6 дополнительных для «якоря» – трехэтажного универсама);
• демонтировать второй ярус главного зала дворца, оркестровой ямы и конструкций светового оборудования для организации в зале кинотеатра IMAX;
• «нарастить» на фронтальном фасаде переход между левым и правым крылом (существующий недостаточно широк).
«Конечно, половину всего этого можно было бы не делать, – поясняет Илья Шуравин. – Но после ввода в эксплуатацию второй очереди могла бы в будущем упасть посещаемость 2-го и 3-го этажей первой! Поэтому мы решились на дополнительные расходы. Срок окупаемости первой очереди увеличился как минимум на два года (с учетом первоначальных инвестиций) – зато первая очередь стабильно будет полноценной частью ТРЦ».
Весьма интересен опыт редевелопмента немецкой компании ЕСЕ Projektmanagement. Правда, в Германии ставки для ритейлеров ТЦ сейчас ниже московских. Средняя рентабельность всех проектов компании составляет 5–7% в год.
ЕСЕ выступает девелопером и управляющим трех проектов ритейла в составе реконструированных железнодорожных вокзалов (ТЦ «Променаден» на главном ж/д вокзале Лейпцига, ТЦ «Променаден» в вокзале Ганновера и ТЦ «Колонаден» в составе кельнского вокзала), а также еще трех ТЦ, строения которых представляют историческую и архитектурную ценность. Все проекты связаны с привлечением инвестиций государственных и частных фондов. Впрочем, по законам налогообложения, в Германии инвестор в реконструкцию исторических зданий впоследствии имеет право на соответствующий налоговый вычет.
7 сентября 2005 года открылся ТЦ «Эттлингер Тор» (Ettlinger Tor) в Карлсруэ, на юге Германии. Объем инвестиций в проект составил 220 млн. евро. Соинвестором и основным собственником является инвестиционный фонд сберкасс Германии Deka Immobilien. Строительные работы осуществляла компания Hochtief. На выходе получилось около 45 тыс. кв. м общей площади, в том числе 33 тыс. «квадратов» торговой (на трех уровнях) и 4 тыс. – офисной.
«Бывший камерный театр в центре города, по соседству с городской ратушей, протестантской церковью и старинным замком Карлсруэ, давно не использовался по назначению, – рассказывает руководитель отдела развития ООО «ЕСЕ Русланд» Маркус Шмит-Хаберзак. – Но поскольку его исторический фасад на площади Rondellplatz защищен законом об охране памятников архитектуры, его пришлось кропотливо восстанавливать. Главная сложность при реконструкции заключалась в упрочении фундамента на подвижных берегах Рейна. Немалого труда стоили и долгие переговоры с муниципалитетом – к примеру, о размерах букв в логотипах «якорных» операторов на фасаде…»
Новый ТЦ на месте старого театра может похвастать большим фуд-кортом (ок. 4 тыс. кв. м), эксклюзивными брендами ресторанов и уникальным винным баром, магазинами модной одежды Anson's, Hennes & Mauritz, S. Oliver, New Yorker, Esprit. Среди 165 операторов представлены бренды ритейлеров электроники, спорттоваров, ювелирных украшений.
Весной 2007-го открылся ТРЦ Schloss-Arkaden (торговая площадь – около 30 тыс. кв. м на трех уровнях, объем инвестиций – 200 млн. евро) – один из наиболее ярких проектов реконструкции в Германии. Фасад Брауншвейгского замка эпохи позднего классицизма (работы архитектора Карла Теодора Оттмера) был разрушен бомбой во время Второй мировой войны, а в 1960-м его окончательно снесли.
«С момента, когда мы заинтересовались покупкой этого участка, власти Брауншвейга обсуждали судьбу здания на протяжении двух лет, – вспоминает г-н Шмит-Хаберзак. – Решение о реконструкции было принято с перевесом в один голос, и это был голос мэра. Еще год ушел на получение разрешения на строительство…»
Новое здание, восстановленное всего за два года, состоит из новых, розовых, и старых, коричневых, камней. Помимо ритейлеров одежды, предметов интерьера и ресторанов оно приютило городскую библиотеку, музей, а также обеспечило новые площадки для выставок, показов моды и праздничных мероприятий. Инвестором проекта выступил Credit Swiss Bank.
Упомянем напоследок еще один любопытный проект ЕСЕ – офисно-торговый комплекс Saar-Galerie, реконструируемый на базе здания дирекции горнодобывающего завода в Саарбрюккене (юг Германии, на границе с Францией). Его ревитализация и реконструкция обойдется в 100 млн. евро.
По словам г-на Шмитт-Хаберзака, по данному проекту получить разрешение на восстановление и строительство было еще сложнее: «Малейшее изменение – например, в рисунке полов или высоте оконных витражей – приходится подолгу согласовывать с Министерством по охране памятников архитектуры и ведомством земли (одной из 16 земель Германии – Авт.). Главное, чтобы чиновники объективно подходили как к проблемам воссоздания и охраны древностей, так и к нуждам современного бизнеса. При этом формат реконструированных ТЦ может быть любым, но проект в любом случае будет интересен именно своей уникальностью и контекстом истории».
Реализацию проекта в Саарбрюккене ЕСЕ начнет только в 2008 году, а на осень 2009 уже запланировано открытие.
С одной стороны, редевелопмент архитектурных памятников в торговые объекты предполагает, как правило, более дорогое строительство и удлиняет сроки окупаемости со среднерыночных 5–7 лет до 6–8. С другой – благодаря своей уникальности и престижному location такой проект более жизнеспособен, чем классические ТРЦ на крупных федеральных трассах. Он быстро начинает восприниматься аудиторией как неотъемлемый неустаревающий атрибут исторической застройки, посещение которого уже в большей степени китч, lifestyle, традиция… Не говоря уже о том, что впоследствии подобный комплекс будет стоить гораздо дороже.
Назад
Загрузка...