Обзор многофункциональных комплексов Санкт-Петербурга

Общая ситуация

На Западе под «многофункциональным комплексом» (МФК) понимается здание или группа зданий, включающих три или более функциональных составляющих. В России для присвоения такого звания объекту достаточно иметь две значимые по площади самостоятельные составляющие. В то же время в компании Knight Frank St.Petersburg обращают внимание на то, что функции внутри комплекса должны быть полноценными не только по площади, но и по доходности. С этой точки зрения развлекательная или образовательная (например, музей) функции зачастую генерируют потоки, но не являются значимым источником дохода.
Необходимо отметить, что эксперты рынка недвижимости часто не делают различий между объектами формата mixed-use и комплексной застройкой территорий.
Сегмент многофункциональных комплексов Санкт-Петербурга можно условно разделить на два подсегмента:

• Здания советской постройки, которые в 90-е годы, следуя потребностям рынка, были частично перепрофилированы без проведения глубокой реконструкции: в основном это гостиницы, часть номерного фонда которых отведена под офисы класса С и D, а также бывшие промышленные предприятия, собственники которых распределили площади между офисами и складами. Таких примеров с каждым годом становится все меньше – старые объекты реконструируются, переходя в следующий подсегмент.
• Многофункциональные комплексы, представляющие собой объекты нового строительства или реконструкции, отвечающие современным требованиям. Рост популярности у девелоперов данного формата объясняется стремлением максимизировать прибыль с квадратного метра застройки и диверсифицировать риски между несколькими функциональными составляющими.

Объекты смешанного использования, при условии грамотного сочетания функций и продуманной циркуляции потоков посетителей, являются привлекательными как для арендаторов, так и для конечных потребителей.

Предложение
Как отмечают в Colliers International, количество и объем функций будущего многофункционального комплекса определяется исходя из анализа наилучшего использования участка или здания, учитывающего ресурсное качество участка, особенности местоположения, конкурентное окружение, ограничения на развитие объекта недвижимости и прочих факторов. В Maris Properties подчеркивают, что набор функций МФК зависит от его местоположения – при наличии хорошей транспортной и пешеходной доступности основной будет торговая функция, при плохой пешеходной доступности и отдаленности от метро рациональным будет включение в состав комплекса офисов.
В Петербурге, по оценкам экспертов рынка, наиболее распространены торгово-офисные комплексы. Это объясняется стремлением девелопера оптимизировать использование земельного участка: обитатели офисов предпочитают верхние этажи, в то время как торговая функция может быть востребована не выше третьего-четвертого уровней. Однако, как подчеркивают в London Consulting & Management Company, здесь необходима четко сбалансированная концепция, способная создать такую торговую галерею, которая сможет и удовлетворить потребности арендаторов бизнес-центра, и привлечь потребителей «извне». Важной составляющей успеха такого комплекса является разведение потоков посетителей торгового центра и работников офисов – последние не должны сталкиваться на входе с потоком покупателей торгового центра, однако могут посещать магазины и фуд-корт. Также нельзя забывать о разделении парковок и разведении автомобильных потоков.
По оценкам аналитиков Maris Properties, в большинстве торгово-офисных комплексов Петербурга торговая составляющая является доминирующей, но есть исключения, например такие торгово-офисные комплексы, как «Александр Невский» (общая площадь 4,7 тыс. кв. м, торговая – 1450 кв. м, офисная – 3250 кв. м), «Т4» (общая площадь – 25 тыс. кв. м, торговая – 6 тыс. кв. м, офисная – 18 тыс. кв. м), «Эврика» (общая площадь – 50 тыс. кв. м, торговая – 20 тыс. кв. м, офисная – 22 тыс. кв. м). По данным компании Praktis Consulting & Brokerage, торговые площади в многофункциональных торговых центрах занимают около 6,6% от общего предложения торговой недвижимости Санкт-Петербурга.
Что касается других сочетаний, то в Северной столице все большее распространение получают офисно-гостиничные и торгово-офисно-гостиничные проекты. Впрочем, эксперты рынка отмечают, что, несмотря на недостаток в городе качественных отелей, девелоперы неохотно включают в свои проекты гостиничную функцию – часто это вынужденный шаг, вызванный обременением со стороны городской администрации. Примером может служить комплекс «Владимирский пассаж», наличие отеля в котором было жестким условием, выдвинутым городскими властями при выделении участка. Тем не менее, несмотря на более низкую доходность гостиниц, их цикл жизни превышает среднюю продолжительность полноценного существования офисного или торгового объекта, таким образом, включение отеля в состав многофункционального комплекса помогает продлить срок его доходного существования. Более того, в масштабных проектах отель подчеркивает имидж комплекса и нередко является связующим звеном для остальных его компонентов.
При включении в проект складской функции необходимо учитывать ее влияние на класс и имидж всего комплекса – даже складские площади класса А зачастую плохо сочетаются с торговыми площадями. Перспективным направлением можно назвать формат технопарков, сочетающих в себе офисные, складские и производственные площади.
Если говорить об общем количестве многофункциональных комплексов в Санкт-Петербурге, то, по данным GVA Sawyer, в настоящее время в городе действует более 15 многофункциональных комплексов общей площадью около 600 тыс. кв. м. В Becar Commercial Property SPb насчитывают порядка 25 действующих объектов смешанного использования.
В настоящее время большое количество проектов формата mixed-use находится на разных стадиях строительства и проектирования:

• По данным Knight Frank St.Petersburg, на данный момент заявлено более 20 многофункциональных комплексов общей площадью по всем функциям более 8,5 млн. кв. м.
• По оценкам Colliers International, в настоящее время строится 13 объектов совокупной площадью 520 тыс. кв. м, на стадии проектирования находится 21 проект общей площадью около 2 млн. кв. м).

Как отмечают в Becar Commercial Property SPb, большинство существующих многофункциональных проектов расположено вне центральной части города. Это объясняется тем, что их строительство велось в основном в рамках реконструкции бывших промышленных или административных корпусов. По мнению специалистов Praktis Consulting & Brokerage, перспективными территориями для строительства комплексов смешанного типа являются участки вдоль набережных Невы и ее притоков, где находятся промышленные зоны, служащие основным территориальным резервом. Набережные – это хорошие транспортные артерии, востребованные офисной и торговой функциями, они же обеспечивают и видовые характеристики, необходимые для жилья и гостиниц высокого класса.

Спрос
Участники рынка отмечают, что площади в многофункциональных комплексах незначительно отличаются от площадей в проектах с одной функцией. Иными словами, для потенциальных арендаторов офиса наличие в составе комплекса других функций редко является значимым критерием выбора – для него важны такие характеристики, как месторасположение и связанная с ним транспортная доступность, класс здания и т. д. В то же время, отмечают в GVA Sawyer, грамотное сочетание функций в многофункциональных комплексах предполагает, что все участники проекта получают определенные преимущества от размещения данных функций вместе. Например, арендаторы торгового центра выиграют, если ТЦ будет размещаться в крупном многофункциональном комплексе, где будет преобладать жилье. Наличие дополнительных функций означает расширение инфраструктуры, что является преимуществом для арендаторов офисов и для гостей отеля. Cпециалисты компании Knight Frank St.Petersburg подчеркивают: появление в комплексе предприятий торговли, развлечений, общественного питания будет обеспечивать ТЦ более активное вовлечение в городскую среду, по сравнению, например, с районами, состоящими только из бизнес-центров, активность в которых замирает по вечерам и в выходные дни. Однако не стоит забывать, что близкое соседство с крупноформатным торговым объектом может негативно повлиять на высококлассное жилье.
Как отмечают в компании Praktis Consulting & Brokerage, на сегодняшний день уровень вакантных площадей в МФК в среднем практически не отличается от данного показателя в объектах с одной функцией. По оценкам аналитиков Maris Properties, заполняемость современных объектов mixed-use составляет от 90 до 100%.
Как отмечают в London Consulting & Management Company, несмотря на преимущества от реализации проекта с несколькими функциями, мультифункциональность проекта значительно увеличивает срок его окупаемости, но при этом уменьшает финансовые риски девелопера и инвестора. В Colliers International уточняют, что если преобладающая функция – жилье, сроки окупаемости будут ниже, чем при реализации только коммерческих площадей.

Ставки Как уже отмечалось выше, для арендатора многофункциональность проекта не определяющий фактор при выборе площадей, поэтому арендные ставки в комплексах mixed-use при прочих равных условиях не отличаются от ставок в монофункциональных объектах. Однако соседство в одном комплексе, скажем, офисов класса А и торговой функции автоматически означает более высокие ставки для торговых операторов. Таким образом, в случае многофункциональности проекта арендная ставка является инструментом поддержания имиджа комплекса в большей степени, чем для объекта с одной функцией.
Что касается стоимости строительства объектов смешанного использования, то она возрастает при разведении потоков – для этого требуется создание дополнительных входных групп, подъездов к зданию и т. д., что удорожает строительство.

Тенденции

• Следуя тенденции роста масштабов строительства, девелоперы многофункциональных комплексов включают в проекты все больше функций – среди заявлений о новом строительстве много проектов с тремя и более составляющими.
• Среди наметившихся тенденций рынка можно отметить строительство в спальных районах Санкт-Петербурга торгово-офисных и офисно-складских центров, которые позволят частично сместить деловую активность из центра города к его окраинам, позволяя жителям работать недалеко от места проживания.
• Значимой тенденцией является комплексное освоение целых кварталов и строительство объектов жилого, офисного, торгового и гостиничного назначения в рамках одной территории.
• Для сокращения сроков окупаемости проектов mixed-use в них все чаще доминирует жилой компонент.

Прогноз
В ближайшей перспективе продолжится строительство торгово-офисных и офисно-гостиничных центров, а также комплексное освоение целых кварталов. Можно ожидать дальнейшего развития формата mixed-use, увеличения общей площади комплексов и количества функциональных составляющих внутри одного проекта. При этом ожидания по стоимости аренды и уровню вакантных площадей соответствуют прогнозам внутри каждого сегмента недвижимости. Так, с вводом заявленных торговых и офисных крупномасштабных проектов ожидается рост конкуренции между объектами, и в связи с этим – стабилизация арендных ставок и увеличение доли свободных площадей для офисных и торговых центров, не отвечающих возрастающим потребностям рынка. Многофункциональные объекты, включающие складскую составляющую, будут весьма востребованы из-за ненасыщенности данного сегмента рынка, поэтому можно ожидать продолжения роста арендных ставок. Что касается МФК с гостиничной составляющей, то их развитие также представляется весьма перспективным из-за недостатка качественных гостиниц. Однако ожидать роста цен на услуги размещения не приходится, поскольку на сегодняшний день они выше, чем в большинстве европейских столиц.