Инвесторы продолжают сокращать траты на недвижимость
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России за этот период упал на 10%, до 306 млрд руб, свидетельствуют предварительные данные CORE.XP за первое полугодие 2026 года. Вся активность сосредоточена на столичном рынке, на него приходится 85% от общего объема инвестиций. Доля регионов упала на 5 п. п. до 15%.
По словам генерального директора CORE.XP Владимира Пинаева, причины снижения объема инвестиций остаются прежними. Стоимость заемного финансирования остается высокой из-за двузначной ключевой ставки. В текущей экономической ситуации более привлекательными инвестиционными инструментами выглядят депозиты, поэтому классические инвесторы в выжидательной позиции. Высокую активность могут позволить себе только ЗПИФы — на них стабильно приходится почти 20% инвестиций в коммерческую недвижимость.
Большинство сделок на рынке инвестиционные и их доля растет. По предварительным данным за январь–июнь этого года, она составляет 74% против 66% за аналогичный период прошлого года. На сделки по покупке коммерческой недвижимости для собственных нужд пришлось около четверти, 26%, от общего объема инвестиций. Инвесторы покупают, в основном, готовые объекты. На них в этом году потратили больше, чем в прошлом: 71% от суммы всех сделок, против 59% в январе–июне 2025 года. «Покупатели недвижимости предпочитают прогнозируемые активы», — поясняют динамику показателя в CORE.XP.
Лидером по объёму инвестиций и приросту этого показателя стал сегмент торговой недвижимости. На него пришлось 31% от общего объема, против 11% в сопоставимом периоде 2025 года. В деньгах это более чем в два с половиной раза больше, чем в прошлом году. Это произошло благодаря двум сделкам. Инвестфонд Balchug Capital продал ТЦ «Метрополис» компании «ТПС Недвижимость» и ADG Group передает сеть ТЦ «Место встречи» в ЗПИФ под управлением Parus Management.
Немного уступает по показателям офисная недвижимость с долей 29% против 42% годом ранее. В этом сегменте объём инвестиций сократился на 29% год к году. Доля производственно-складской недвижимости изменилась незначительно и составила 20% против 23% в 2025 году, объем вложений в нее снизился на 25%.
«Несмотря на общее снижение инвестиционной активности, рынок коммерческой недвижимости сохраняет устойчивость за счёт высокого интереса к качественным готовым объектам. По мере снижения привлекательности депозитов возможен отток капитала в сферу недвижимости», — комментирует показатели Владимир Пинаев.
Инвесторы предпочитают офисы поменьше
Объем предложения на рынке офисной недвижимости растет. По итогам первого полугодия 2026 года в Москве будет введено в эксплуатацию 516 тыс. кв. м офисной недвижимости — в 20 раз больше, чем годом ранее. По словам исполнительного директора CORE.XP Марии Зиминой, объем ввода настолько вырос из-за переноса сроков строительства ранее начатых объектов.
Около 395 тыс. кв. м офисных площадей были перенесены, что соответствует 50% от объёма, заявленного к вводу на начало 2026 года
Эта тенденция сохранится. По итогам текущего года аналитики CORE.XP прогнозируют ввод 1,3 млн кв. м офисной недвижимости. Это почти в два раза больше, чем в прошлом году, но около 20% объектов, заявленных ко вводу в 2026 году, могут быть перенесены на 2027 год.
На рынок выходят, в основном, крупные бизнес-центры класса А внутри МКАД и объекты в новых деловых кластерах в более удаленных локациях. На фоне активного ввода объём свободных площадей постепенно растет и по итогам первого полугодия доля вакантных офисов в Москве достигла 6,9%, увеличившись на 2,7 п. п. по сравнению с аналогичным периодом. Средняя ставка аренды в новых офисах, введённых в 2025–2026 годах, достигает 64,6 тыс. руб. за кв. м в год. Они на 52% дороже, чем офисы на вторичном рынке, освободившиеся после выезда арендаторов.
Ажиотаж поиска качественных офисных помещений, характерный для последних лет, спадает. Сейчас спрос на офисы достиг минимального объема, ранее зафиксированного в первом полугодии 2022 года. В январе–июне этого года объём новых сделок аренды и купли-продажи офисной недвижимости в Москве может составить 563 тыс. кв. м, что на 15% ниже показателя аналогичного периода прошлого года.
Покупатели офисов интересуются в основном блоками площадью до 5 тыс. кв. м., а спрос на большие объемы площадей падает. Но, по мнению Марии Зиминой, рынок становится сбалансированным, так как интерес к качественным высокотехнологичным офисам стабильно высок.
Рынок складов растет за счет регионов
В первом полугодии 2026 года объём ввода складской недвижимости в России может составить 3 млн кв. м, что на 28% превышает показатель аналогичного периода прошлого года и является рекордным результатом для первой половины года за всю историю рынка. Из общего объёма ввода 42% придётся на Московскую агломерацию, 58% на регионы России. По итогам 2026 года объем ввода складской недвижимости в России может достичь 5,7 млн кв. м, их них 61% придется на регионы.
Инвестиционная активность в регионах тоже выше, чем в Москве. Общий объем сделок по итогам первого полугодия этого года, может достичь 1,4 млн кв. м, что на 8% ниже результата аналогичного периода прошлого года. На регионы придется 57% этого объема. Возможный объём сделок по столичному региону по итогам года может составить 1,5 млн кв. м, что на 10% ниже уровня 2025 года, тогда как в регионах показатель вырастет на 55% — до 3,2 млн кв. м.
Руководитель отдела по работе со складской и промышленной недвижимостью CORE.XP Антон Алябьев объясняет это возобновлением программ развития крупных компаний, которым в связи с этим нужны новые складские площади. Основную активность сегмента формируют сделки BTS, ориентированные на ожидаемый рост потребления в 2027–2028 годах. В столичном регионе при этом сохраняется высокая доля спекулятивного девелопмента, до 45%, что связано с выбранной московскими девелоперами моделью реализации.
Из-за этой особенности структуры предложения на складском рынке, доля свободных площадей в Московском регионе может составить к концу полугодия 7% с учётом субаренды. В ключевых логистических регионах показатель варьируется от 1% до 10%. В Московском регионе около 28% доступных площадей приходится именно на субаренду, «вернувшуюся» на рынок в связи с оптимизацией.
За счет субаренды компании стараются экономить на OPEX. Арендаторам такой подход позволяет найти качественное помещение по сниженной цене
Средний уровень ставок аренды по итогам первого полугодия в Московском регионе составит 10–10,8 тыс. руб. за кв. м в год без учёта OPEX и НДС. В ключевых региональных рынках ставки находятся в диапазоне 9,8–10,5 тыс. руб. за кв. м в год.
Вакансия в ТЦ увеличивается
Сегмент торговой недвижимости остается под давлением в связи с ростом объема онлайн-торговли и падением посещаемости ТЦ. Индекс предпринимательской уверенности в розничной торговле по итогам первого квартала 2026 года опустился даже ниже значений периода пандемии.
На этом фоне доля свободных площадей в московских торговых центрах продолжает расти. По итогам первого полугодия показатель ожидается на уровне 6%, что на 0,7 п. п. выше значения конца 2025 года. По итогам 2026 года доля свободных площадей в торговых центрах Москвы может превысить 8%. «Торговые сети находятся в активной оптимизации. Они отказываются от неэффективных площадок, расширения и открытия новых точек. Это повышает риски для вывода на рынок новых объектов, так как осложняет их заполняемость», — напоминает руководитель отдела исследований CORE.XP Василий Григорьев.
Сразу в нескольких направлениях ритейла объём закрытий превышает количество новых открытий. Сильнее всего тенденция заметна в категории «одежда, обувь и аксессуары в столичных ТЦ, где на 48% закрытий приходится 31% открытий. Аналогичная ситуация в сфере бытовой техники и электроники: категория формирует 10% закрытий и лишь 2% новых открытий. Более оптимистично выглядит категория „услуги и сервисы“ и „развлечения“, где доля открытий превышает объём закрытий, составляя соответственно 7% против 1%.
С начала года на российский рынок не вышел ни один новый иностранный ритейлер. Новые российские бренды также не объявляли о себе в этом году. Единственным исключением может стать «Яндекс фабрика», которая планирует открыть собственное офлайн пространство. По словам Василия Григорьева, первое полугодие может стать абсолютным антирекордом по числу выхода новых международных брендов, чего не случалось даже в 2020 году в период пандемии.
В связи с этим тенденция переноса сроков ввода новых объектов коснулась и рынка торговой недвижимости. Около 50% строящихся торговых центров России перенесли открытие с 2026-го на 2027-й год. Несмотря на это, по итогам года в стране ожидается открытие около 563 тыс. кв. м торговых площадей, что превосходит результат 2025-го года (418 тыс. кв. м). Фокус продолжает смещаться в сторону районных и окружных форматов. По оценкам CORE.XP, 67% новых площадей, запланированных к открытию в столице в 2026 году, придётся именно на окружные торговые центры, расположенные за пределами традиционных торговых кластеров.
