NAI Becar повела итоги первого квартала на рынке торговых площадей

Рост предложения позволил увеличить обеспеченность жителей Москвы площадями качественных торговых центров (GLA) до 273 кв.м. на тысячу человек.

С учетом нового предложения, общая площадь концептуальных торговых объектов Москвы составила около 6,7 млн кв.м., прирост по сравнению с предыдущим годом составил 4%.
В 2011 году заявлено к вводу порядка 500 тыс.кв.м. торговых площадей. Очевидно, что этот год станет переломным в отношении динамики роста торговых площадей, говорят эксперты. В то же время они ожидают, что большинство заявленных к открытию в 2011 году центров будут введены ближе к концу года или перенесены на 2012 год. Проектов, находящихся на финальной стадии реализации, на сегодняшний момент немного, до конца полугодия может быть введено не более 30-40 тыс.кв.м., считают специалисты компании.

Среди объектов, которые должны открыться в этом году: ТРК «Авиапарк» (260 тыс.кв.м.), ТРК «Ривер Молл» (258 тыс.кв.м.), ТРЦ «Калейдоскоп» (119 тыс.кв.м.), «Гудзон» 120 тыс.кв.м. и еще десять торговых центров площадью от 39 тыс.кв.м. до 6 тыс.кв.м.

На сегодняшний день соотношение торговых площадей по типу торговых центров изменилось в сторону увеличения объектов суперрегионального масштаба до уровня 57%.

Эксперты констатируют снижение количества новых проектов торговой недвижимости в Москве – в 2011 году пока заявлено всего 4 проекта торговых центров общей площадью около 140 тыс.кв.м. МФК на Водном стадионе, ТЦ в Чертаново, ТЦ на Алтуфьевском шоссе и IKEA в Мытищах. Причем все они «тяготеют» к окраинам Москвы, что отвечает последним тенденциям рынка. Запрет на строительство в центре только усугубит растущий дефицит в торговом сегменте. Перспективы рынка связаны с развитием районных ТЦ, а также суперрегиональных объектов и ритейл-парков в районе МКАД, уверены эксперты.

Прирост оборота розничной торговли в России в январе – феврале 2011 года составил 4 % по отношению к соответствующему периоду 2009 года. Позитивные тенденции нашли отражение в увеличении активности ритейлеров - в 2011 году рынок активно продолжают осваивать новые бренды в различных ценовых сегментах. В течение первых месяцев года о выходе на рынок объявили следующие сети - Jaeger, Kurt Geiger (обувь), Petit Patalon (детская одежда), Banana Republic, Jimmy Choo, Reiss (одежда и аксессуары), Victoria’s Secret (белье) и др.

Активно развивается детский ритейл - в ближайшее время планируют расширение сети «Детмарт», «Вундеркинд», «Кораблик», «Gulliver» и др. Новой тенденцией стало то, что западные бренды, давно работающие на российском рынке, стремятся развиваться самостоятельно, отказываясь от услуг посредников (Guess, Hermes, Jimmy Choo). На рынок возвращаются западные бренды премиум-сегмента, покинувшие рынок в кризис.

По результатам квартала средний уровень вакантных помещений в ТЦ Москвы остался на уровне 5-6%. На основных торговых коридорах уровень вакантных помещений варьируется в пределах от 5 % до 7 %.

Во многих торговых центрах происходит активная ротация арендаторов, обусловленная как стремлением собственников усовершенствовать структуру пула арендаторов и повысить лояльность потребителей, так и желанием ритейлеров оптимизировать структуру бизнеса, развивая магазины на наиболее эффективных площадках. Рост конкуренции отражается в первую очередь на объектах, введенных на рынок в начале его формирования (начало 2000-х гг.). Стандартный набор операторов уже не обеспечивает торговым объектам необходимый поток покупателей. Многие объекты подвергаются реконцепции, в первую очередь, с точки зрения формирования эффективного пула арендаторов. Создаются предпосылки дальнейшей экспансии западных и развития отечественных брендов.

По состоянию на начало апреля ставки аренды показали рост на 15-20 % по сравнению с концом 2010 года. Прогнозируемый рост ставок аренды на качественные площади в течение года составит около 15-20%.

В настоящее время средние ставки аренды для арендаторов торговой галереи составляют $1000-3000 за кв.м. в год (без учета экспл. платежей и НДС), 7-25% от оборота; для якорей – $100-320 за кв.м. в год (без учета экспл. платежей и НДС), 1,5-5% от оборота.

В числе последних тенденций арендной политики новых торговых центров аналитики отмечают постепенное распространение системы «step rent», при которой происходит ступенчатое увеличение ставки аренды в зависимости от периода эксплуатации торгового центра (минимальная ставка устанавливается на период запуска объекта в эксплуатацию, максимальная - с момента достижения устойчивого потока посетителей). Кроме того, практика использования комбинированной ставки аренды в зависимости от оборота становится все более популярной в отношении операторов fashion-ритейла.

В настоящее время средняя цена за квадратный метр торговой площади в Москве колеблется в диапазоне от $3000 (спальные районы, средняя проходимость) до $17000 (внутри Садового Кольца, на основных торговых коридорах, с отделкой). Цены продажи наиболее ликвидных объектов могут составлять от $10000 до $30000 за кв.м.