Обзор рынка офисной недвижимости Екатеринбурга за 1 полугодие 2014 г.

Тенденции

Одна из главных тенденций, проявившихся на рынке в 2013-первом полугодии 2014гг., стало привлечение частных инвесторов для строительства офисных центров. Большинство девелоперов предпочитают продавать офисные площади на стадии строительства – и это еще одна тенденция последнего времени. Используя такую схему реализации, застройщики снижают инвестиционные риски, ускоряют оборачиваемость средств, зарабатывая, преимущественно на строительстве  и управлении офисным центром.  Такая схема выгодна также инвесторам и арендаторам. При этом девелоперы в рамках описанной выше стратегии стараются разнообразить предложение и расширить категории потенциальных инвесторов. Так, в БЦ «Грин Парк» офисы реализовывались частным инвесторам в мелкую нарезку, полностью подготовленные к сдаче в аренду. В БЦ «Clever Park» помимо высокого качества площадей инвесторам предоставляется услуга комплексного управления активами, включающая сдачу в аренду и управление недвижимостью.

Кроме того, не менее важными тенденциями стало развитие офисных центров в рамках МФК, повышение значимости обеспеченности парковочными местами, смещение вектора развития офисных центров к районам расширенного центра, постепенное перераспределение рынка УК в пользу крупных операторов.

Предложение

В первом полугодии 2014 г. было открыто 2 офисных центра – БЦ «Астон» и «ГринПарк». До конца года планируется ввести в эксплуатацию еще 6 объектов – «Clever Park»  (3 очередь), «Аврора», «Карнеол», «FM», БЦ на Шевженко/Бажова и МФК компании RED – совокупной площадью более 100 тыс. кв. м.

Стоит отметить, что среднегодовой прирост качественной офисной недвижимости в Екатеринбурге в период  с 2007г. по 2013 г. составлял около 11%. Так, в 2013 г. количество офисных центров достигло 82. Согласно данным аналитиков «Урал-Гермес», ежегодно рынок поглощает  около 50-80 тыс. кв. м. Уровень обеспеченности офисными площадями в Екатеринбурге составляет 570 кв. м на 1000 жителей.

На текущий момент наибольшую долю в офисной недвижимости Екатеринбурга занимают помещения класса С (52%), на класс В приходится 36%, доля класса В+  составляет 9%, а доля класса А занимает лишь 3%. При этом наиболее активно растут классы В и В+. По мнению аналитиков «Урал-Гермес», во всех классах наблюдается недостаток офисных зданий, имеющих качественную концепцию и конкурентоспособный бренд.

Что касается географического распределения, то офисные центры распределены по административным районам города неравномерно: 31% от общего объема офисов расположен в Ленинском районе, по 22% - в Октябрьском и Кировском районах, 16% - в Верх-Исетском. Кроме того, в Екатеринбурге также намечается тенденция к децентрализации, поскольку количество свободных площадок в центре ограничено, а земля постоянно дорожает. Так, большинство объектов, запланированных к вводу в текущем году, расположены за границей внутреннего транспортного кольца.

Спрос

Как отмечают эксперты, на данный момент отрицательными факторами для роста спроса на офисную недвижимость Екатеринбурга, являются политическая нестабильность, сложившаяся макроэкономическая ситуация, а также сырьевая ориентация российской экономики, ограничивающая развитие малого и среднего бизнеса.

В течение первого полугодия 2014 г. арендные ставки в качественных объектах имели небольшую отрицательную динамику, что, однако, не отразилось на диапазонах. Диапазон средних арендных ставок в офисных центрах класса А составляет 1300-1600 руб. за кв. м в месяц, класса В, В+ - 900-1300 руб. за кв. м в месяц, 600-900 руб. за кв. м в месяц.
Уровень вакансии в офисных центрах класса А чуть превышает 15%-ный барьер, в классе В вакансия чуть превышает 10%, в классе С – чуть более 5%.

Прогноз

В будущем эксперты ожидают усиления уже существующих тенденций, в особенности это касается усиления концептуализации объектов и поиск девелоперами новых элементов конкурентоспособности. Среди сдерживающих развитие рынка факторов аналитики отмечают общее состояние экономики в стране и политическую нестабильность.