Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL, о перспективах продажи гостиницы "Балчуг Кемпински"

Cейчас мы наблюдаем высокий интерес со стороны как зарубежных, так и российских инвесторов к действующим гостиничным объектам высокого уровня в Москве и Санкт-Петербурге: рынок сегодня находится на подъеме, отели демонстрируют рост операционных показателей на протяжении последних года-полутора, и предпосылок к изменению этой тенденции на сегодня нет. На фоне этой динамики активно обсуждаются возможности приобретений – в первую очередь успешных, стабилизованных активов, и начинают заключаться сделки.

Гостиница «Балчуг Кемпински» является одним из качественных люксовых активов в Москве, объект недавно сравнительно недавно прошел реновацию: были оборудованы новые конференц-залы и помещения для проведения мероприятий, частично проведена реновация номерного фонда и обновлены общественные зоны. В результате сегодня отель находится в хорошем «физическом» состоянии, и он достаточно конкурентоспособен, несмотря на высокую конкуренцию в верхних сегментах рынка на сегодняшний день.

Достаточно давно известно, что собственник гостиницы «Балчуг Кемпински» не против реализовать актив, что в принципе нормально: любой оппортунистический инвестор готов продавать части своего портфолио при совпадении в ожидаемой цене. «Балчуг» является привлекательным гостиничным активом, который как с финансовой точки зрения, так и с имиджевой – его локации, престижа, истории – может придать дополнительный «вес» портфолио инвестора. Отель управляется известной международной компанией, есть определенная синергия инвестиционной и операционной стратегий с точки зрения гарантий операционных потоков.

Подобный актив может быть интересен двум основным группам инвесторов. Во-первых, это локальные российские игроки, которые являются профильными, профессиональными портфельными инвесторами в гостиничную недвижимость. Для них такой актив может служить хорошим имиджевым дополнением к портфолио. Во-вторых, это зарубежные инвесторы, в частности, из стран Азии и Ближнего Востока, которые сейчас активно ищут возможности для выхода на российский рынок. Для таких инвесторов этот актив может быть интересен, так как, прекрасно разбираясь в гостиницах высокого уровня, они предпочитают выходить на рынок с центрально расположенным, качественным объектом, за который готовы платить премиальную цену. Кроме того, для такого рода инвесторов более понятны уже функционирующие объекты, с минимальным числом операционных проблем, не требующие больших затрат времени и сил на то, чтобы сделать актив операционным – как правило, они приобретают готовый бизнес.

Существует несколько походов к ценообразованию на такие объекты, но любой разумный инвестор, который приобретает актив в нынешней экономической ситуации, скорее всего, будет его оценивать доходным методом – делить чистую прибыль отеля на рыночную ставку капитализации. При этом стоит учитывать, что такие гостиницы, как «Балчуг», считаются трофейными активами с точки зрения истории, имиджа, расположения и лояльности гостей, поэтому формирование ставки капитализации при оценке таких активов происходит не только с учетом настоящего и будущего денежных потоков, но и с учетом субъективно воспринимаемой ценности.