В практике управляющих компаний давно известно: чем позже на объекте появилась служба эксплуатации, тем сложнее и дороже будет процесс обслуживания зданий. Идеальное время для начала работы с УК – всегда «вчера»: для того, чтобы избежать типичных ошибок и в конечном счете сделать обслуживание объекта недвижимости дешевле, собственникам стоит выбирать и привлекать консультирующую УК уже на стадии проектирования.

Директор по развитию Professional FM Александр Устинов рассказывает о том, какую работу управляющая компания выполняет при разработке объекта, как ее рекомендации способны снизить расходы на эксплуатацию в будущем и каких ситуаций можно было бы избежать, пригласив УК в объект гораздо раньше, чем завершив его строительство.

Чем раньше, тем дешевле

Главное правило эксплуатации зданий - исправлять что-либо всегда сложнее и дороже, чем предотвратить. Мы в Professional FM уже подтвердили этот принцип на более чем 30 проектах портфеля и вывели прямую зависимость комфорта пользователей, риска роста стоимости эксплуатации и необходимости изменений для проекта.

100% потенциальных проблем, которые возникают на объекте в процессе эксплуатации и из-за которых в конечном итоге собственник может потерять доход, нести дополнительные расходы или имиджевые потери, можно было устранить – если бы УК начала работу с объектом на стадии проектирования, то есть занялась консалтингом проектных решений для будущего здания. От стадии П к предэксплуатации шансы устранить все негативные факторы снижаются: вплоть до того, что ради исправления некоторых решений затем приходится идти на изменения в уже готовом проекте или увеличивать стоимость обслуживания драматически.

Раннее привлечение управляющей компании позволяет еще на стадии эскизов провести аудит проектных решений, оптимизировать будущие эксплуатационные расходы, избежать конфликта архитектуры и практики эксплуатации и в конечном счете – построить реалистичную финансовую модель для управления объектом. Особенно это важно для многофункциональных и офисных объектов А класса, где собственники и арендаторы пристально следят за соответствием своих тарифов качеству и удобству пребывания в объекте.

Ошибка на миллион

Самые частые ошибки, которые приходится решать управляющей компании, допускаются именно при проектировании объектов недвижимости. Среди них - неверная организация строительной логистики между разными очередями или корпусами объекта, что приводит к проблемам в построении пешеходных путей, обслуживании территории и входных групп. Также, размещая обширное благоустройство на участке, архитекторы нередко забывают о потребности в гостевых парковках. Оставляя для бизнес-центра единицы бесплатных парковочных мест, девелоперы в конечном итоге снижают привлекательность объекта для бизнесов, рассчитывающих на трафик постоянных клиентов на автомобилях. Забывая о зарядках для электрокаров – отрезают часть платежеспособной аудитории от ресторанов или стрит-ритейла в объекте.

Среди строительных и инженерных частых ошибок – просчеты в проектировании мусороудаления, ошибки при планировании сервисных помещений и систем обслуживания фасадов, а также неудачное зонирование общественных пространств. Каждый из этих факторов так или иначе увеличивает расходы на эксплуатацию и ухудшает пользовательский опыт. Управляющая компания вовремя может обратить внимание на то, что общественные зоны объекта размещаются не в том месте, спроектированы неудобно для обслуживания и пребывания людей или вообще не будут востребованы в этой части здания. Дав рекомендации архитекторам, можно без потерь избежать дальнейшего перепроектирования.

Но самой дорогой потерей могут стать ошибки в проектировании лифтов и систем вентиляции, которые нередко замечают именно службы эксплуатации. На рынке есть случаи, когда миллионы приходилось тратить на перенос лифтовых шахт, которые невозможно было обслуживать.

В том числе такие риски возникают при неправильном импортозамещении технологий: замены европейских лифтов или инженерных систем на китайские, что часто происходит в последнее время в объектах. В состав услуг FM-консалтинга, в то же время, входит составление или оценка вендор-листа по оборудованию: компании учитывают сложность эксплуатации, наличие деталей и расходников в свободном доступе. В Professional FM, к примеру, подобные решения анализируются центром компетенций, а сама компания поддерживает прямые контакты с ведущими доступными на рынке производителями. С экспертизой УК команда застройщика может принять взвешенное решение о выборе производителя и установить не просто красивые, но и эффективные и надежные лифты.

Случаи из жизни: от шумных пентхаусов до ненужных гранд-лобби

Реальные кейсы показывают, как раннее подключение управляющей компании экономит миллионы на обслуживании в будущем.

Так, сейчас одним из частых элементов инфраструктуры в жилых кварталах бизнес и премиум-классов становятся гранд-лобби: большие пространства, объединяющие несколько корпусов проекта или расположенные в отдельно стоящих зданиях на внутренней территории жилого квартала. В них, как правило, закладывается разнообразная инфраструктура для жителей: от комнат отдыха и коворкингов до библиотек, кофеен, детских игровых или залов для мероприятий.

Но бывает, что решение о создании таких помещений приходит только после осознания того, как в проекте глубоко прорабатывается Customer Journey Map и становится, например, очевидным, что большие лобби в каждом корпусе не рациональны и не востребованы. В том числе, например, с точки зрения таких сервисов, как консьерж-сервис – а его работа непосредственно входит в затраты на управление объектом. В таких случаях изменения проекта могут быть значительными. Их реализация оказывается не только дорогостоящей с точки зрения строительных работ, но и может вовлекать площади (в основном, коммерческие), которые могли быть сданы в аренду или проданы.

В нашей практике был кейс, когда мы даже предложили перенести гранд-лобби на подземный уровень. Основной трафик в объекте планировался автомобильный, а не пешеходный, и пользователям гораздо комфортнее было встречаться с консьержем на нижнем уровне, чем заезжать на лифте на отдельный этаж.

На другом проекте мы выявили угрозу виброшумовых проблем на верхних этажах. В видовых точках здания часто располагают премиум-офисы, VIP-кабинеты с террасами или пентхаусы, если речь об МФК. Но неправильно размещенное шумное хладоборудование способно «убить» всю атмосферу и впечатления от дорогой недвижимости. Увидев проблему на стадии проектирования, можно предусмотреть шумо- и виброизоляцию и снизить репутационные потери девелопера и даже избежать судебных исков за подорванное здоровье от недовольных пользователей.

Наконец, частая проблема высотных зданий, которую не решает проектирование – это стак-эффект, возникающий во входной группе из-за разности давления. Проектировщики часто предлагают решения с автоматическими дверями или тамбуры, но в реальности существует крайне мало проектов, где после окончания строительства запроектированное решение действительно работает. Меняя архитектуру, можно минимизировать перепады давления и сделать вход в здание более комфортным.

Строительство лояльности начинается на этапе проекта

Сегодня покупатель или пользователь коммерческой недвижимости, тем более премиального сегмента, становится всё требовательнее. Если раньше девелоперы конкурировали в основном расположением и масштабом проектов, то теперь решающим фактором выбора становится качество использования после ввода в эксплуатацию. Рациональные маршруты, удобные зоны общего пользования, разделение потоков сотрудников или пользователей и сервисных служб, эффективные концепции услуг — все это требует не только работы сотрудников, но и места и логистики. И закладывать эти решения нужно на этапе проектирования, а не после ввода в эксплуатацию.

Ключевая ценность профессиональной управляющей компании на этой стадии — независимая экспертиза и широкий практический опыт. Поскольку успешный FM-консалтинг требует глубоких знаний эксплуатации, архитектуры, инженерных систем и потребностей конечного пользователя, не более 3–5 управляющих компаний на российском рынке могут оказывать качественные консалтинговые услуги на этапе проектирования. Это дорогая, но крайне эффективная услуга способна в конечном итоге сэкономить миллионы рублей и время собственников недвижимости, но главное – поддержать лояльность пользователей и покупателей проектов, которая в конечном итоге приведет к повторным продажам.

Строим и развиваем
производственный сектор страны

Все материалы

Квиз

5 мин

Собери свой производственно-складской комплекс

Узнай, как хорошо ты разбираешь в недвижимости для бизнеса.

Пройти квиз

Аналитика

5 мин

Точка роста: как индустриальные парки меняют Подмосковье

Читать

Кейс