Одно из новых имен на рынке офисной недвижимости – компания ESVE Group, реализующая премиальный проект Valtri в Белорусском кластере. О характеристиках делового центра, ценностях компании, ситуации на рынке, экономике проектов и подходах в реализации мы поговорили с основателем компании Владиславом Степановым.
- Владислав, ваш первый проект на этапе согласованной и утвержденной городом стадии П подтвердил класс Prime по классификации MRF. Зачем инвестировать в премиальность в локации, которая продает сама себя?
Безусловно локация остается определяющей характеристикой для бизнес-центров. Белорусский деловой кластер исторически славился тем, что здесь располагались офисы крупных российских и международных компаний. И сейчас, на мой взгляд, из всех заявленных к строительству объектов, наша локация на первой линии является самой интересной. Здесь мы могли сделать здание несколько проще и продавать за те же деньги. Но мы пришли на рынок надолго, готовимся заявлять новые проекты, зарабатываем имя и должны ему соответствовать в будущем. Первое впечатление можно произвести только один раз.
- Каковы особенности Valtri?
Преимуществ немало. Так, мы предусмотрели открытые видовые террасы на трех этажах. Запроектировали входные револьверные двери высотой 4,1 метра. При небольшой средней площади этажа в 1 200 кв. м у нас предусмотрено 8 лифтов, 3 из которых обслуживают паркинг на 95 машиномест. На первом этаже будет ресторан высокой кухни, торговое помещение, банкоматы, а на втором – кафе, к которому ведет винтовая лестница. Также в общественном пространстве предусмотрены конференц-зал и офис управляющей компании. Мы намеренно разместили помещение для УК не в подземном паркинге, как это часто практикуется, а на втором этаже, что удобно для резидентов и сотрудников.
Подчеркну, что мы не стали перенасыщать проект ритейлом и сервисом, так как локация развитая и рядом находится крупная площадка, которая также планируется под общественную инфраструктуру.
Мы запроектировали систему пожарной безопасности с опцией раннего обнаружения и тушения непосредственно очага. Как вы знаете, обычные спринклеры заливают весь этаж, даже если в этом нет необходимости. Кроме того, будет предусмотрена интеллектуальная система безопасности для локализации и предотвращения несчастных случаев: если человек упал и не встает, то программа сразу сигнализирует об этом.
Кондиционирование предусмотрено с большим запасом мощности, по водоснабжению мы полностью автономны. Экологические стандарты соблюдены, поэтому мы сейчас начали процесс сертификации по Клеверу, определили подрядчика и надеемся, что уже к концу года получим высокую оценку от коллег.
- В этом районе довольно плотная застройка, как у вас с видовыми характеристиками?
Высота здания составляет 99,9 метров. На мой взгляд, виды у нас намного привлекательнее даже, чем у многих элитных жилых объектов. Лучшие видовые характеристики начинаются примерно от 9 этажа, потому что наш 9 этаж выше, чем у соседей 10-11ые.
- Я правильно понимаю, что первый и второй этаж у вас останутся в управлении, помещения там вы не продаете?
Мы регулярно получаем предложения продать коммерцию, но все же пока планируем оставить первые этажи и support - ритейл за собой, чтобы сохранить заложенную концепцию. В проекте просто обязаны быть ресторан и качественное кафе для сотрудников, и все это должно работать на высоком уровне. Неправильный выбор инфраструктурных арендаторов может снизить уровень продукта, которым мы дорожим, и за который резиденты платят высокий ценник.
Аналогично, мы уделяем большое внимание профилю резидентов, понимаем правила формирования сообщества внутри проекта. У нас нет задачи просто реализовать площади и быстро заработать. Мы уверены в своем продукте, мы продаем его крупным компаниям с репутацией и понятным запросом. Наш клиент ищет офис под себя, собственную штаб-квартиру, которая при этом будет оставаться ликвидным активом. В случае последующей сдачи в аренду окупаемость помещений сейчас составляет около семи лет.
- Со своей стороны вы модель со сдачей в аренду части площадей не рассматриваете?
Изначально рассматривали, но в текущих обстоятельствах такая модель не работает. К аренде мы можем вернуться всегда, а создать сообщество из успешных компаний - задача, которую мы поставили перед собой сейчас.
- Есть запросы на покупку здания целиком?
Такие запросы с самого начала были, когда мы только анонсировали проект. Но, во-первых, эта сделка долгая. Во-вторых, невозможно полностью исключить риск того, что она в любой момент может сорваться. Также у крупных покупателей обычно есть дополнительные требования к техническому оснащению проекта, что подразумевает перепроектирование. Безусловно, мы можем это сделать, но процесс займет время, что не соответствует нашей модели.
- А какова структура запросов у вас по площади?
Изначально мы предлагали лоты этажами и по половине этажа (около 600 кв. м). У нас были некоторые опасения относительно спроса, так как даже минимальный формат офиса имеет чек от 350 миллионов. Но на практике у нас крайне мало запросов на минимальные площади, и сейчас мы предлагаем к продаже лоты этажами или блоки в несколько этажей. Интересанты готовы приобретать и по три, и по четыре этажа.
Спрос довольно высок уже на стадии котлована. За первые пять месяцев реализации проекта мы уже продали около 35% объема, который был выведен на старте продаж. Потенциально у нас сейчас есть запросы почти на все оставшиеся площади, которые мы вывели.
Мы, к слову, изначально допускали, что к новому игроку рынка возможно настороженное отношение. Чтобы повысить доверие к компании и продукту, мы привлекли лучших подрядчиков и проектное финансирование ВТБ. Такие аргументы всегда работают, а как только появятся первые этажи, интерес возрастет в разы.
- Цена, как я понимаю, у вас со старта где-то около 600, а подниматься будет?
Конечно. Мы начали с самой минимальной ценой квадратного метра на старте - порядка 550 000 за кв. м, сейчас уже от 600 000 рублей. И далее мы уверены в минимальном росте цены в 30%, но потенциально я вижу динамику в 35% от выхода на рынок до ввода в эксплуатацию.
Рост зависит и от строительной готовности, и от объема уже проданных метров. Также к нам уже сейчас обращаются крупные конечные пользователи, которые ориентированы на покупку площадей по максимальной цене после ввода в эксплуатацию. Им важно быстро заехать в готовый объект с реализованной концепцией. Для них понятна такая математика.
Добавлю, что у нас все-таки еще есть время для инвесторов. В нашей ЦА на данный момент присутствует инвестор, который понимает, что, вложив сейчас, через два года он начнет свои деньги окупать за счет сдачи в аренду.
- Этот инвестор - не частник, профессиональный?
Обычно профессиональный, но к нам обращаются и частные игроки, которые экспертно, системно работают в этой сфере и имеют портфель в несколько миллиардов. Эта ЦА прекрасно понимает, что деньги должны быстро начинать работать, а не ждать, условно, 2030 года.
- Архитектура имеет значение для покупателей офисов?
И для нас имеет, и для будущих резидентов. Все, что мне показывали по архитектуре на стадии разработки концепции, было очень похоже на существующие бизнес-центры. Амир Идиатулин из IND предложил другую, гораздо более сложную и более дорогостоящую концепцию, которая мне понравилась. Мы выбрали архитектурное решение, которое требует бОльших вложений – процентов на 30, но дает проекту особую статусность и визуальную силу.
В премиальном проекте мелочей не бывает. Например, когда проектировали паркинг, въездную рамку мы рассчитывали по высоте, чтобы там мог проехать самый большой Геленваген (6х6), а по углу наклона – гоночная Феррари. Это тоже редкие решения, которые увеличивают себестоимость, но демонстрируют внимание к деталям и образу жизни нашего клиента.
Мы строим ради создания долгосрочной ценности для города, нашей команды и доверия наших покупателей. Для нас важна репутация на долгую перспективу. Поэтому мы погружаемся в детали, в которые многие не погружаются.
- Управляющая компания на объекте будет своя?
На стадии проектирования мы взяли консультанта, компанию Sawatzky. Высока вероятность, что они и займутся эксплуатацией после ввода. Но мы будем, конечно же, проводить тендер на основании того, что мы хотим видеть от подрядчика.
- Как я понял из выше сказанного, вы рассматриваете варианты строительства новых офисных центров. Какие локации смотрите?
В первую очередь мы смотрим премиальные локации, районы Пресня, Хамовники. Но, главным образом, это площадки для жилья с ценой продажи квадратного метра не ниже полутора миллионов рублей. Нам понятна эта целевая аудитория, мы знаем, как это продавать и кому это продавать. Отмечу, что с землей всё непросто – многие участки часто имеют скрытые проблемы, а хорошие – быстро раскупаются.
В целом, мы ищем площадки, которые продают сами себя, как здесь, на Грузинском валу.
У нас, к слову, было немало запросов на продажу Valtri как проекта. Мы могли бы ничего не строить, а продать в самом начале за очень хорошие деньги. Но у нас другая задача, мы ориентированы на развитие своей компании, своего бренда.
- Сейчас многие компании строят офисы. Чувствуете конкуренцию?
Очень многие компании заявляют проекты, но непонятно, будут ли они реализованы или останутся на бумаге. Также уровень беспокойства на рынке определяется локацией проекта: находясь на Белорусской, можно чувствовать себя уверенно.
Безусловно и другие ведущие деловые районы развиваются, появляются отличные проекты. Например, Ленинградский коридор, Савеловская, которую иногда объединяют с Белорусской в один кластер. Но, на мой взгляд, это некорректно. Белорусский деловой район исторически сформировался как престижная локация с ведущими резидентами. Да, геополитика внесла корректировки в пул арендаторов, но остались крупные компании, понятные всему рынку. Просто международных игроков стало меньше.
- Как сейчас обстоят дела с согласованием новых проектов?
Город хочет видеть что-то инновационное, красивое, с дорогими фасадными решениями. При согласовании проект прорабатывается во всех деталях. Недостаточно просто картинки, необходимо сделать модель, проработать благоустройство, показать подсветку и т.д. И это не зависит от формата недвижимости, прорабатываются даже небольшие вспомогательные строения. Это непросто, но это правильно. Девелоперы должны строить и проектировать так, чтобы через 10 лет здание выглядело актуальным. Это важно, потому что многие объекты, которые согласовывались совсем недавно, сегодня уже смотрятся негармонично, а через пять лет они будут совсем отстающими от реальности.
- Что у нас будет со ставками аренды? Будут они расти?
Иногда кажется, что ставкам уже некуда расти, но они растут. Конечно, в первую очередь, в таких локациях, как Белорусская и как Сити, где свободных помещений практически нет, а что строится – тут же разлетается. Качественных предложений мало и спрос сейчас абсолютно понятный.
Цены купли – продажи офисов также растут. Это не «заговор девелоперов», а объективная ситуация с динамикой ключевой ставки, изменениями в налоговом законодательстве. Себестоимость строительства продолжает увеличиваться. То, что пять лет назад можно было построить по 120 000 рублей за кв. м, сейчас уже 200 000 рублей, материалы выросли, подрядчики, логистика, ФОТ – всё растет.
При этом премиальный проект не терпит оптимизации и должен быть зданием высшего класса. Это высокобюджетная недвижимость. Я нередко слышу, что прорабатывать надо элитное жилье, а офис – есть офис, можно сильно не погружаться в детали. Но если ты хочешь сделать хороший продукт, то какая разница, жилье это или офис. Когда люди покупают квартиру, они ожидают получить за свои деньги определенный набор характеристик. Мы так же относимся к нашим резидентам. Клиент платит от 600 тыс. за метр и ему не нужен просто «обычный офис». Тем более, нельзя забывать, что в офисе люди проводят бОльшую часть своего времени. Офис - это целая жизнь.
- Насколько быстро сейчас заключаются сделки с офисами?
Малые предприятия принимают решения на уровне собственника: он посмотрел, ему понравилось, и всё решено. А когда у нас приходит большой интересант, банковский сектор, серьезная IT – компания, игрок из нефтегазовой отрасли, то после первичных договоренностей подключаются группы юристов и финансистов. Это уже занимает время.
- Владислав, что вы хотели донести брендом первого проекта и названием компании в целом?
Все очень просто. Грузинский вал, 3 - Valtri - это игра слов в лаконичном и красивом названии, которое легко запоминается. Для меня важны не вычурность и претенциозность имен, а точность и уникальность - те же качества, которые отражают работу нашей команды. Что касается ESVE – то это сокращение СВ.