Земельный кодекс РФ не раскрывает понятие масштабного инвестиционного проекта (далее – МаИП), а только содержит указание на него, как на особый случай, при котором возможно предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства в аренду без торгов (пп. 2,3 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ), что на сегодня является большой редкостью, поскольку, в большинстве случаев, установленных Земельным кодексом РФ, для приобретения права действуют торговые процедуры.
МаИП – это нетрадиционные, знаковые проекты, предполагающие строительство объектов в целях развития регионов (увеличения эффективности экономических показателей, налогооблагаемой базы, количества рабочих мест и т.д.). Необходимые показатели, усиливающие экономику и реализуемые посредствам МаИП, каждый субъект РФ выбирает самостоятельно и закрепляет на уровне своего законодательства (правила реализации МаИП на федеральной земле закреплены Постановлением Правительства РФ от 29.12.2014 № 1603). Предполагается, что при реализации МаИП каждая из сторон правоотношений (и бизнес, и государство) получает выгоду в случае его успешного завершения.
Однако, что же делать, если срок МаИП, установленный на основании административного акта уполномоченного лица, истек, договор аренды земельного участка закончился, а проект не получил своего успешного завершения.
Способы сохранения права аренды на земельный участок при МаИП для завершения строительства объектов
В случае если срок, предоставленный для реализации МаИП истек, а запроектированное строительство объектов не завершено, встает вопрос, вправе ли правообладатель сохранить свои права на землю для завершения строительства.
По общему правилу, срок договора аренды равняется сроку МаИП. Следовательно, в случае прекращения срока МаИП – прекращается и срок действия договора аренды на земельный участок. Как же вводить в эксплуатацию объекты, строительство которых не завершено?
Действующее законодательство и, в особенности, судебная практика предлагают ряд механизмов, позволяющих сохранить арендные правоотношения на землю:
1.Продление срока МаИП. Федеральное законодательство не устанавливает каких-либо ограничений, запрещающих продление указанного срока. Напротив, ряд нормативных актов регионов предусматривают порядок, согласно которому заинтересованное лицо вправе обратиться повторно в уполномоченный орган с соответствующим заявлением о продлении срока, приложив к нему отчеты о ходе реализации проекта, его текущее состояние, а также указав причины несоблюдения первоначального срока МаИП. Обосновывающие основания пролонгирования периода действия МаИП могут быть следующие:
- затягивание сроков третьими лицами (например, управляющей компанией индустриального парка) формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельных участков с целью последующего заключения договора аренды;
- необходимость переформирования земельных участков, проведения дополнительных геологических изысканий и экспертиз для реализации проекта;
- необходимость снятия ограничений, обременений, установленных в границах земельных участков (охранные, санитарно-защитные зоны, сервитуты и т.д.), обнаруженных де-факто при освоении земельного участка либо при получении ГПЗУ;
- необоснованное затягивание сроков уполномоченными органами в части согласования проектной документации, выдачи разрешительной документации на строительство;
Приведенный перечень оснований не является исчерпывающим. Главное показать, что причина необходимости продления сроков носит объективный характер и не зависит от воли и поведения субъекта, добросовестно реализующего проект.
Правовая возможность заключения нового договора аренды при условии пролонгирования сроков реализации МаИП подтверждается и судебной практикой (Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2023 № 16АП-112/2022 по делу № А61-4809/2021).
2.Инициирование нового МаИП и, как следствие, заключение новых договоров аренды на земельные участки в рамках проекта. Данное основание является, как правило, более сложно реализуемым. Например, если в границах земельного участка уже имеются объекты незавершенного строительства, возведенные при реализации первоначального МаИП, в новом договоре аренды должна быть разрешена их юридическая судьба. Если объекты являются самовольными, на правообладателя МаИП должна быть возложена обязанность по их сносу и приведению земельного участка в первоначальное состояние.
Кроме того, если МаИП реализуется для создания индустриального (промышленного) парка или технопарка, инициатором может выступать только специальный субъект - управляющая компания, уполномоченная на привлечение резидентов (потенциальных резидентов). Следовательно, если заинтересованное лицо является девелопером, осуществляющим освоение земельных участков (либо их части) и возведение объектов в их границах, оно лишено права на обращение в уполномоченный орган с заявлением об инициировании нового МаИП, действовать придется исключительно через управляющую компанию.
3.Заключение договора аренды (либо выкуп) земельного участка под зданием, введенным эксплуатацию. Действующее земельное законодательство (пп.6, 9 п.2 ст.39.3, п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ) допускает предоставление земельного участка в аренду (либо в собственность) без проведения торгов для целей эксплуатации зданий. Таким образом, если строительство всех объектов на земельном участке не завершено, но имеются объекты, введенные в эксплуатации, права на которые зарегистрированы в ЕГРН, их правообладатель вправе получить земельный участок под ними в собственность или в аренду, обратившись в соответствующий уполномоченный орган и приобщив документы, подтверждающие право собственности на введенные в эксплуатацию объекты.
При этом необходимо помнить, что согласно складывающейся судебной практике при предоставлении в аренду либо в собственность земельных участков собственникам объектов недвижимости, расположенных в их границах, должна быть определена площадь, необходимая для эксплуатации таких объектов. Несоразмерность площади земельного участка и здания является распространенным основанием для отказа в предоставлении земельного участка (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.06.2014 № 1152/14 по делу № А10-78/2013, п.3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2, 3, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2024).
Таким образом, позиционируется, что если весь комплекс изначально запроектированных объектов не построен, изначально предоставленный в рамках МаИП земельный участок не может быть передан в собственность или в аренду их правообладателю, поскольку цель МаИП не достигнута.
Определение размера необходимой для эксплуатации объектов недвижимости площади осуществляется, как правило, в судебном порядке, путем приобщения обосновывающих материалов (в том числе заключения кадастрового инженера – землеустроителя) либо посредствам проведения судебной землеустроительной экспертизы с использованием соответствующих данных нормативов градостроительного проектирования, документов территориального планирования, строительных норм и правил (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 12.07.2023 по делу №А46-2109/2021; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.07.2024 по делу №А41-74597/2023) Самостоятельно уполномоченные органы, как правило, не решаются самостоятельно определить размер испрашиваемой заинтересованным лицом площади.
4.Заключение договора аренды земельного участка для целей завершения строительства, если в границах земельного участка имеется объект незавершенного строительства.
Согласно п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ объектом незавершенного строительства является объект недвижимости, строительство которого не завершено (т.е. который имеет разрешительную документацию, но не введен в эксплуатацию в соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ).
Согласно позиции Верховного Суда РФ при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта объектом незавершенного строительства необходимо установить, что на нем завершены работы по сооружению фундамента (п.34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»), именно с данного момента право собственности на соответствующий объект может быть зарегистрировано за лицом в ЕГРН.
При этом согласно пп.2 п.5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно собственнику данного объекта для завершения его строительства, если:
- уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов;
- судом отказано в удовлетворении требования об изъятии данного объекта;
- объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
При этом де-юре важно, чтобы земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников объекта.
Встает вопрос о том, как же решается юридическая судьба объекта незавершенного строительства в случае, если уже было заключение нового договора аренды для его завершения, однако установленного срока застройщику снова не хватило (объект не введен в эксплуатацию). Представляется, что в случае если уполномоченный орган в течение 6 месяцев не обратился в суд с требованием об изъятии незавершенного строительством объекта и продажи его с публичных торгов, договор аренды земельного участка в силу закона подлежит пролонгированию на неопределенный срок в порядке ст.621 Гражданского кодекса РФ.
Неоднозначно в правоприменительной практике решен вопрос и о том, вправе ли уполномоченный орган при предоставлении земельного участка для завершения строительства изменить его площадь, ссылаясь на ее несоразмерность, поскольку может возникнуть ситуация, при которой изначально земельный участок был предоставлен в аренду для строительства нескольких объектов, а в качестве объекта незавершенного строительства зарегистрирован лишь один, т.е. именно для завершения его строительства планируется к предоставлению земельный участок.
В ряде судебных дел суды признавали незаконным отказ уполномоченного органа в предоставлении земельного участка для завершения строительства в первоначальных границах, обосновывая это тем, что действующее законодательство не предусматривает при предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства изменения границ земельного участка и повторную оценку его площади на предмет соразмерности, т.к. изначально уполномоченный орган уже обеспечил проверку необходимой площади земельного участка для осуществления строительных работ (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.03.2020 по делу № А49-3744/2019, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.12.2021 по делу № А12-6164/2021).
Однако имеется и противоположная судебная практика, когда суды признают сохранение первоначальной площади невозможным, поскольку указанная площадь необходима не только для завершения строительства уже строящегося объекта, но и для строительства объектов в будущем, что не соответствует цели конструкции, предложенной законодателем (Постановление Арбитражного суда Северо-кавказского округа от 21.05.2018 по делу № А63-9534/2017, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.12.2019 по делу № А76-34553/2018, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.09.2022 по делу №А45-551/2022).
5.Наличие действующего на момент прекращения договора аренды разрешения на строительства. Данное основание для продления арендных отношений сформировано исключительно судебной практикой (в нормах действующего законодательства отсутствуют) со ссылкой на то, что подобные действия уполномоченного органа являются косвенным подтверждением его согласия на продление арендных отношений как минимум до завершения срока действия разрешения на строительство (Определение Верховного Суда РФ от 26.12.2023 № 306-ЭС23-25058 по делу № а12-38295/2021). Следовательно, при прочих равных условиях наличие действующего РНС может являться аргументом для продления срока МаИП и заключения договора аренды на новый срок.
И в завершении хотелось бы также привести еще один пример возможности введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, но уже при отсутствии у застройщика прав на землю (когда срок договора аренды на момент обращения в уполномоченный орган для получения разрешения на ввод в эксплуатацию истек), что с точки зрения ст. 54 Градостроительного кодекса РФ является незаконным. Так застройщик не успел завершить строительные работы в период действия договора аренды и обратился за вводом уже после прекращения его срока, в связи с чем получил отказ, для обжалования которого обратился в последующем в суд.
Согласно позиции Верховного Суда РФ, судьба любого объекта недвижимости должна быть юридически определена, не представляется возможным реализовать с публичных торгов объект, завершенный в строительстве, признать его самовольным также невозможно. В итоговом судебном акте было принято решение о признании отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию незаконным и право собственности застройщика на спорное здание.