Рынок стрит-ритейла в Москве стабилизировался, но за видимой устойчивостью скрывается быстрая трансформация: формируются новые точки притяжения, растёт роль локальных кластеров, а спрос смещается в сторону «повседневного люкса» и инфраструктурного ритейла. О ключевых тенденциях и настроениях арендаторов рассказывает директор направления стрит-ритейла NF Group Ирина Козина.
Состояние рынка и скрытые процессы
- Ирина, сегодня кажется, что рынок стрит-ритейла стабилизировался. Но какие процессы, которые не всегда заметны публике, на самом деле происходят?
Рынок стрит-ритейла является одним из самых динамичных в коммерческой недвижимости. Сейчас мы наблюдаем низкие показатели вакантности на центральных торговых коридорах, поэтому смещаем фокус и помогаем создавать новые зоны притяжения пешеходного трафика, формируя локальные истории.
- Какие у вас были самые яркие кейсы в этом году? Чем можете поделиться, о чем ранее не рассказывали публично?
Из-за низкой доли свободных площадей на ключевых пешеходных коридорах год не стал рекордным по числу новых открытий. Вместо экстенсивного роста мы сосредоточились на качественных внутренних изменениях: усилили команду, расширили линейку услуг и углубили экспертизу.
Однако это не значит, что не было интересных кейсов: например, (вероятнее всего, уже в 2026 году) в Москве откроется крупный спа-комплекс в одном из столичных бизнес-парков.
- Насколько прозрачны сделки на рынке стрит-ритейла сейчас — и как изменилась конкуренция за хорошие локации между ритейлерами?
Сделки в стрит-ритейле абсолютно прозрачны – известна запрашиваемая арендодателем ставка аренды и ключевые коммерческие условия (срок договора, индексация, арендные каникулы и др.). Арендатором площадки становится ритейлер, который подтверждает максимально приближенные цифры. Многим бренды рассчитывают, что арендодатели «пойдут навстречу» и предложат сниженную стоимость аренды или более длительные арендные каникулы. Однако важно понимать, что обе стороны стремятся к взаимовыгодному сотрудничеству, которое принесёт пользу бизнесу.
Люкс как часть ДНК бренда
- Команда NF Group исторически тяготела к люксу в сегменте стрит-ритейла, как нам кажется. Что изменилось в работе с этим сегментом за последние два года?
К сожалению, люкс в стрит-ритейле всегда был представлен международными брендами, получившими мировое признание. Если говорить о российском люксе – он находится на самой ранней стадии становления. Самым ярким представителем сегмента является бренд 12 Storeez, который стремительно развивается в сторону «люксовости». Популярные российские ювелиры также активно выходят в офлайн, от них поступает множество запросов на поиск ликвидных помещений.
- Правда ли, что люксовый сегмент чувствует себя лучше, чем массовый ритейл? Или это иллюзия?
Значительная разница, конечно же, есть, это не иллюзия. Это объясняется как минимум фактом того, что у аудитории люксового сегмента покупательная способность выше. Однако есть расхожее мнение о том, что люксовые бренды могут платить повышенную аренду. Это не так: у люксовых брендов выше капитальные расходы на отделку, включая стоимость эксклюзивного оборудования и др. Это влияет на сроки окупаемости проекта, рентабельность просчитывают все ритейлеры, вне зависимости от их уровня.
- Какие улицы Москвы можно сейчас назвать настоящими «luxury-коридорами» и есть ли новые «точки роста» для премиальных брендов?
Самые востребованные торговые коридоры, где всегда есть спрос на стрит-ритейл со стороны люксовых брендов, остаются неизменными. Это ул. Петровка (от ЦУМ до пересечения со Столешниковым переулком), Столешников переулок, Третьяковский проезд, а также Кузнецкий мост в районе ЦУМ.
Одной из составляющих высокого статуса этих локаций вывескам мировых люксовых ритейлеров (CHANEL, Louis Vuitton, Prada, Gucci, Dior и др.), которые всё ещё располагаются над витринами помещений, занимаемых повторно.
- Ведутся ли переговоры о выходе на рынок новых люксовых брендов? Можете хотя бы намекнуть на имена?
К сожалению, мир брендов тоже не обошла политика. Многие проекты хотели бы выйти на рынок и потенциально готовы к этому. Но здесь позволю себе сохранить интригу и анонимность.
Центральные улицы: символы и знаки
- Что всё-таки будет с флагманским магазином Gloria Jeans на Тверской — это временное решение или пример долгосрочной трансформации центральных улиц?
Gloria Jeans – российский бренд, который, грамотно воспользовавшись ситуацией на рынке, не только укрепил свои позиции на модном рынке, но и сделал огромный шаг в развитии. Трудно представить другого отечественного ритейлера, который смог бы занять бывшую площадь флагманского H&M на Тверской. Говорить о трансформации улицы в этом ключе не стоит, это произошло более десяти лет назад, когда полностью поменялся портрет арендатора.
- Если убрать брендовую вывеску, какие ключевые параметры делают объект на центральной улице успешным сегодня: ставка аренды, трафик или статус локации?
Ключевыми факторами были и остаются локация, трафик (в основном, пешеходный) и технические характеристики помещения: наличие витрины, высокие потолки, инженерное оснащение и др.
- Можно ли сказать, что у Москвы формируется «новый центр» для стрит-ритейла за пределами привычных Тверской и Патриков?
Сейчас для реализации проектов стрит-ритейла действительно популярны более локальные зоны, сформированные вокруг определенных точек. Например, Хамовники в районе ЖК «Садовые кварталы» или Пресня, вблизи ЖК Lucky. В целом такие кластеры были всегда: не стоит забывать про «Хлебозавод №9», «Флакон» или парк «Яуза».
Жилые комплексы и «спальные районы»
- Встроенные помещения в новых ЖК сейчас выглядят как «новая золотая жила» для ритейлеров, но не для всех. Это реальный тренд или переоценка?
Пандемия научила людей работать удаленно и получать весь спектр качественных услуг, включая еду, спорт и шоппинг, буквально в рамках их жилого квартала. Ритейлеры без сомнений проанализировали потребительские запросы и стали более активно развивать свои проекты в составе ЖК.
- Какие форматы ритейла в спальных районах показали себя успешнее всего?
Лучше всего в спальных районах закрепился инфраструктурный ритейл, который используется постоянно: продуктовые магазины, аптеки, клиники и лаборатории, спортивные студии, салоны красоты и детские центры.
- Есть ли кейсы, когда девелоперы вместе с консультантами закладывали в проект «правильный» пул арендаторов и это дало ощутимый эффект на продажи жилья?
Сейчас девелоперы всё чаще обращаются к консультантам для разработки концепции инфраструктурного ритейла в ЖК. Но важно понимать, что многое зависит от выбранной стратегии реализации: будет ли коммерческая составляющая продаваться на стадии строительства или уже после; когда будут подписаны договора аренды и т. д. Как правило, стратегию продажи ГАБ (готового арендного бизнеса) на первых этажах выбирают девелоперы премиальных проектов, которые хотят контролировать состав арендаторов. В случае, если площадь продается пустой, застройщик не может повлиять на выбор нового собственника, для которого ключевым всё же является срок возврата инвестиций, а не имидж арендатора.
Вызовы и прогнозы
- Что будет драйвером ближайших лет: люкс, гастрономия, сервисы или «повседневка» в спальных районах?
Для каждого района города – свой драйвер. Помещения в центральных локациях будут занимать флагманские магазины брендов или новые концепции ресторанов. В спальных районах продолжит активно развиваться инфраструктурный ритейл. В любом случае рынок стрит-ритейла очень динамичен и быстро подстраивается под любые изменения, в том числе экономические и политические.