Вакансия на складах даже в самом востребованном Московском регионе растет с опережением всех прогнозов. Компании изыскивают возможности для оптимизации — в том числе за счет экономии на аренде. Как в этих условиях управлять складской недвижимостью и заполнять площади?

Колонка Глеба Белавина, заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP

За последние 5–6 лет общая картина складского девелопмента в России сильно изменилась — сначала пандемия (помните, каждый новый предприниматель нашел эту «золотую жилу» в виде масок, перчаток и санитайзеров?), потом — события 2022 года и параллельный импорт, когда все массово решили закупиться и обеспечить население «санкционкой» на годы вперед.

В 2023–2024 годах на фоне экспансии e-ком склады объявили «новой нефтью», в проектируемые объекты начали инвестировать через ЗПИФы, девелоперами стали люди, далекие от понимания реалий этого рынка. Ввод рос как на дрожжах, до 7 млн кв. м в год, а всего с 2021-го объемы складов приросли больше чем на 50%.

Что же происходило тем временем с портретом арендатора — менялся ли он? Как человек, который уже 20 лет отвечает за заполненность почти 2 млн кв. м складов и размещает на них более 150 компаний-контрагентов, могу сказать: если убрать «пену» маркетплейсов, никаких кардинальных изменений с 2020 года мы не увидим.

Основную долю поглощения составляли и составляют ритейл и дистрибуция — в среднем на них приходится 60–70% аренды. По нашим данным, доля этих сегментов в заключенных договорах выглядела в динамике за последние 5 лет следующим образом: в 2021 году на них приходилось 67% сданных площадей, в 2022 — 80%, в 2023 — 60%, в 2024 — 59% (зато в тот год активно арендовала логистика — но об этом ниже), в 2025 — 63%.

Здесь стоит отметить, что мы изначально довольно аккуратно шли в сделки аренды с крупными маркетплейсами, когда те кратно росли, и были готовы занимать сразу большие блоки, особенно на выгодно расположенных объектах. Такой подход был продиктован управленческим опытом и проверенной годами стратегией диверсификации портфеля.

Имеет смысл отдавать приоритет сделкам в более мелкую нарезку, как бы привлекательно ни выглядела перспектива «закрыть» объект всего одним контрагентом.

Если площадь 100 и более тысяч «квадратов» занимает один арендатор, оптимизация на его стороне может в одностороннем порядке высвободить в субаренду сразу большой объем — что мы, собственно, сегодня наблюдаем со складами компаний «ВсеИнструменты», «Петрович» и «Сбермаркет». Только они в совокупности — это уже плюс 400 тыс. кв. м к показателю вакансии по Московскому региону, который не отразится в официальной статистике.

Поэтому, если мы говорим про работу с арендой на падающем рынке — или на рынке, у которого есть все приметы слома тренда, как это было на пике 2023–2024 годов, — имеет смысл отдавать приоритет сделкам в более мелкую нарезку, как бы привлекательно ни выглядела перспектива «закрыть» объект всего одним контрагентом.

Второй по объему сегмент в составе арендаторов на складах — логисты. На их долю приходится 20–30% площадей: 28% — в 2021 году, 19% — в 2022, 36% — в 2023, 39% — в 2024, 31% — в 2025.

от 2 до 6% составляет сегмент производства в портфеле складских арендаторов

В прошлом году аналитики отмечали ситуативный рост и «активизацию» 3PL, но какого-то долгосрочного влияния на портфель аренды этот тренд не оказал. Да, услуги 3PL традиционно становятся более востребованными в условиях «охлаждения», поскольку помогают в моменте экономить на логистике, отдавая процессы на аутсорс. Однако эта востребованность в любом случае идет следом за рынком и показывает те же тенденции, только с отложенным эффектом. Если потребительский спрос сжимается, 3PL тоже увидит это на своих клиентах, только не в начале падения, а через год.

Еще один традиционный сегмент в портфеле складских арендаторов — производство, на него приходится от 2% до 6%. Опять же, значительных изменений в долях здесь мы не наблюдаем.

Может ли появиться на рынке складов какой-то новый игрок, который изменит картину аренды и займет значительную долю? Например, государство? Чтобы говорить про востребованность складских площадей, мы должны сначала увидеть дополнительные доходы, новые рынки, возможности инвестировать в наращивание производства, словом, какие-то «экстра»-деньги и мощности по отношению к текущему положению дел. Я не вижу предпосылок для таких перемен.

Что касается «внутренней кухни» и условий аренды, мы все наблюдали, как менялась ставка БАП — с 4–5 тысяч рублей в 2020–2021 годах до 12–15 тысяч в 2024-м и к 10 тысячам — в 2026-м. Такие колебания происходили из-за ажиотажного спроса и почти нулевой вакансии в 2023–2024 годах и перенасыщенности рынка сегодня.

Будут объекты, которые при рыночной ставке покажут полную или почти полную посадку. Будут и те, что простоят весь год пустыми даже при демпинговых ценах.

На текущий год коллеги прогнозировали от 4% до 10% вакансий на складах в Москве и МО (напомню, на этот регион приходится больше половины всех складских площадей в России). По состоянию на март 2026 года 10% уже ищут арендатора — и это без учета запланированного ввода и субаренды. Могу скромно предположить, что по итогам года рынок уйдет далеко за прогнозные значения.

Даже в рамках МО мы увидим сегрегацию рынка, крайне неоднородную ситуацию и с вакансией, и со ставкой. Будут объекты, которые при рыночной ставке покажут полную или почти полную посадку. Будут и те, что простоят весь год пустыми даже при демпинговых ценах. В том, что будет ценовая конкуренция за арендатора, можно не сомневаться, но в большинстве случаев, как ни странно, решать будет не цена аренды — даже в условиях оптимизации.

Если взять нашего основного арендатора — ритейлера, в бюджете его компании аренда склада обычно занимает около 3%. Это не такая существенная статья расходов, чтобы «начинать экономить» с нее (хотя такой спорный управленческий подход тоже встречается). Сама настройка складских процессов, администрирование, работа с номенклатурой и УТЗ — все то, что помогает решить проблему затоваривания и высвободить «замороженные» на складе деньги, — дает куда больше коммерческого эффекта. Средства надо изыскивать внутри, в собственной эффективности — выгадывание 1% на аренде здесь не поможет, и многие это уже понимают.

Решающим фактором в складском девелопменте остаются локация и кадры. Переезд на новый объект с худшей транспортной развязкой, неудобно расположенной для работников, обернется для компаний издержками, которые не покроет экономия на ставке, — опытным арендаторам это очевидно, а потому «выгодными предложениями» их не переманить.

Что касается других условий аренды — например страхования или сроков, на которые заключается договор, — они остаются без перемен. Даже в контексте нестабильного рынка контрагенты заключают договор на стандартные 3–5 лет. Если часть площадей со временем оказывается «лишней», ее пересдают в субаренду — обычно девелоперы не против таких сделок, если они проходят с их согласия и учитывают интересы исходного арендодателя.

Очевидно, что рынок сделал разворот от арендодателя к арендатору — сейчас пригодятся навыки комплексного управления коммерческой недвижимостью, а именно: изначально адекватно назначать ставку аренды исходя не из инфраструктуры объекта и «наворотов» внутри него, а из локации склада и укомплектованности кадрами. Предлагать условия наиболее комфортной эксплуатации, чтобы вопрос аренды не становился еще одной головной болью для компании-арендатора. Практиковать гибкий подход и грамотно вести переговорный процесс — как минимум, осознавая, что каждый день простоя склада стоит вам денег, а значит, переговоры и компромиссы нужны вам не меньше, чем вашему потенциальному клиенту.

Спецвыпуск