В 2025 году судебная практика была богата на решения, которые следует принимать во внимание бизнесу, — все они являются прецедентом при рассмотрении споров с городом и свидетельствуют об усилении фискальной дисциплины, в частности, ограничивая ретроспективную экономию на аренде земли и ужесточая критерии предоставления льгот, одновременно суды формируют устойчивый правовой подход: приоритет содержания над формой. Он выражается в том, что суды последовательно пресекают попытки города использовать градостроительные процедуры как инструмент скрытого изъятия активов или игнорирования фактического статуса недвижимости.

Экономика кадастровой стоимости: почему больше не удается экономить на «ретроспективном» пересчете

Судебные акты:

Определение ВС РФ от 08.04.2025 № 305-ЭС25-1688

Определение ВС РФ от 30.07.2025 № 305-ЭС25-6420

Решение Мосгорсуда от 19.11.2024 № 3а-3747/2024

Известно, что от кадастровой стоимости напрямую зависит размер как арендной платы за землю, так и платы за первый год после изменения цели предоставления участка. Разумеется, инвесторы еще до приобретения площадки учитывают размер такой платы в финансовой модели планируемого проекта. Снижение кадастровой стоимости в процессе строительства объекта теоретически позволяет застройщику получить существенную экономию, пересчитывая плату за первый год с учетом рассрочки и процентов.

По данным профильных консалтинговых компаний (Smart Way, МБР), в среднем кадастровая стоимость в 2025 году снизилась на 25–30%, максимальное снижение достигало 45% от первоначальной величины. Это означает, что для объекта стоимостью 500 млн рублей потенциальная экономия могла составлять от 1,5 до 3 млн рублей ежегодно.

Ранее изменение кадастровой стоимости влекло перерасчет всей составных частей формулы по определению ставки аренды за 1 год — процент ставки фактически рассчитывался городом заново. Однако такой подход изменился после принятия в пользу города решений по спору с застройщиком «Люксъ-отель». Суды зафиксировали формулу и обязанность сохранения размера платы за первый год даже после последующего пересмотра кадастровой стоимости.

Спор касался пересмотра размера платы за первый год после изменения цели предоставления земельного участка для строительства и реконструкции на основании решения Мосгорсуда об установлении рыночной кадастровой стоимости. Застройщик просил применять сниженную кадастровую стоимость ко всей формуле с момента изменения цели использования, но суды с этим не согласились. Они признали правомерным пересчёт платы только на текущую дату и исключили возможность задним числом распространять новую кадастровую стоимость на все коэффициенты формулы.

Ряд дел с «Люксъ-отель» касался пересмотра размера платы за первый год после изменения цели предоставления участка (для строительства или реконструкции) на основании решения Мосгорсуда об установлении рыночной стоимости земли. Застройщик просили применить сниженную кадастровую стоимость ко всей формуле расчета ретроспективно — с даты изменения цели. Однако суды с этим не согласились, признав законным изменение размера платы только на момент перерасчета. Таким образом, была пресечена возможность применения новой стоимости ко всем коэффициентам формулы «задним числом».

Для бизнеса новые подходы судебной практики напрямую влияют на финансовое планирование строительных проектов. При расчёте модели важно учитывать, что снижение кадастровой стоимости не подтягивается автоматически ко всем коэффициентам, особенно если из-за этого приходится пересматривать срок рассрочки.

Единый недвижимый комплекс против раздела участка: как экспертиза блокирует изъятие земли Москвой

Судебные акты:

Постановление АС МО от 12.07.2024 по делу А40-115827/2023

Постановление Девятого ААС от 17.11.2025 по делу А40-115827/2023

Предметом спора между бизнесом и городом стало оспаривание распоряжения Департамента городского имущества Москвы о разделе земельного участка площадью 16 000 кв. м без учёта фактической возможности дальнейшего использования расположенных на нём зданий. Так, в результате раздела, проведенного городом, были сформированы два новых участка, несмотря на то, что общество являлось собственником 10 объектов капитального строительства, исторически размещенных на участке.

Позиция заявителя основывалась на том, что раздел произведен в отрыве от фактического расположения зданий и нарушает исключительное право собственника недвижимости на использование земли, необходимой для эксплуатации этих объектов (ст. 39.20 ЗК РФ).

Интерес города был прагматичен: вовлечь часть земельного участка, формально свободную от объектов капитального строительства, в хозяйственный оборот для муниципальных нужд (под размещение объектов благоустройства и инфраструктуры). Департамент настаивал на законности раздела, аргументируя свою позицию жестким соответствием новых границ утвержденному проекту межевания территории (ПМТ), отсутствием у собственника зарегистрированного в ЕГРН права на «единый недвижимый комплекс», а также прекращением ранее действовавших земельно-правовых отношений на всю площадь исходного участка.

Общество, со своей стороны, последовательно доказывало, что строения носят капитальный характер, образуют единый функциональный комплекс и не могут полноценно эксплуатироваться в границах, установленных городом, с инженерной точки зрения.

В итоге, направляя дело на новый круг рассмотрения, суд кассационной инстанции впервые фактически снял процессуальный барьер, допустив проведение судебной экспертизы в делах об оспаривании ненормативных правовых актов города (в порядке главы 24 АПК РФ). Этот прецедент закрепил приоритет технологической логики и функциональной связанности объектов бизнеса над административным подходом к межеванию территории.

«Вечных самостроев не бывает»: важный прецедент для владельцев проблемных активов в Москве

Судебные акты:

Постановление АС МО от 13.08.2025 по делу № А40-194579/2024

Спор между обществом «Плаза Инвест» и городом возник из-за межевания 2018 года: проект не предусматривал формирование участка под уже существующим зданием собственника. Объект «выпал» из схемы, поскольку был включён в приложение к постановлению № 819-ПП — перечень строений с признаками самостроя. При этом ранее ДГИ проиграл дело о его сносе по срокам давности, что позволило обществу сохранить актив.

Но город нашел другой способ давления. При разработке проекта межевания территории (ПМТ) чиновники просто проигнорировали факт существования здания и не предусмотрели под ним земельный участок. Когда компания обратилась в ДГИ за оформлением земли, ей отказали, сославшись на то, что «по плану на этом месте ничего нет». После этого общество инициировала судебное разбирательство.

Суды первых двух инстанций встали на сторону города. Их логика была сугубо формальной: бизнес пропустил жесткий трехмесячный срок на обжалование старого плана межевания; тот факт, что здание не снесли, еще не делает его «легальным», поэтому город имел полное право не выделять под него землю.

Вышестоящий суд отменил эти решения, указав на две принципиальные ошибки, которые в корне меняют правила игры для бизнеса. Первое: «вечных самостроев» не бывает — если город ранее пытался снести объект, но проиграл (даже просто по срокам давности), а за бизнесом зарегистрировано право собственности — актив абсолютно легален, является предметом гражданского оборота, что обязывает власти учитывать этот факт при планировке района и формировать под ним обособленный земельный участок. Второе: сроки — не повод для отказа в правосудии — суд обязан дать оценку доводам о восстановлении пропущенного срока на обжалование старого градостроительного плана и детально разобраться в причинах, а не отмахиваться от бизнеса, игнорируя заявленное ходатайство.

Этот прецедент открывает возможность «реанимировать» площадки, развитие которых было заблокировано старыми планами межевания. Если ваш актив устоял от сноса, город больше не может держать его в подвешенном состоянии, прикрываясь ярлыком «самостроя» из 819-ПП. Вы имеете полное право требовать пересмотра границ и выделения земли, необходимой для эксплуатации вашей недвижимости.

Как город экономит на компенсации за изъятие путем раздела территории

Судебные акты:

Определение ВС РФ от 15.04.2025 № 305-ЭС24-23370

Дело компании «Спорттрикотаж» является прецедентным примером того, как в результате неверного раздела исходного земельного участка границы вновь образуемого объекта были полностью наложены на границы существующего землепользования. Ситуация усугубилась установлением ненадлежащего вида разрешенного использования (ВРИ) и включением части территории в пределы улично-дорожной сети города. В результате процедура изъятия, которая тянется с 2015 года, так и не была завершена: невозможно зарегистрировать прекращение аренды на фактически изъятый участок, а законное возмещение до сих пор не выплачено.

Суть спора заключалась в том, что общество оспаривало инициированный департаментом раздел арендуемого земельного участка для строительства городской транспортной инфраструктуры. Вместо того чтобы образовать отдельный участок под дорогу и изъять его в установленном законом порядке, город произвел раздел исходного участка таким образом, что под зданиями собственника оказался объект с измененными характеристиками. При постановке на кадастровый учет ему были присвоены такие виды использования («деловое управление»), которые не соответствовали назначению производственных площадей арендатора. Более того, выплата компенсации за изъятие была поставлена в зависимость от переоформления Обществом арендных правоотношений на новых, навязанных городом условиях.

Верховный Суд РФ, отменяя судебные акты трех инстанций, не просто признал действия департамента незаконными, но и прямо указал: трансформация участка путем раздела не может подменять собой процедуру изъятия для государственных нужд. Высшая инстанция подчеркнула, что основной смысл правового регулирования института изъятия заключается в минимизации негативных последствий для правообладателя, а не в создании новых препятствий.

Высшая инстанция закрепил важнейший принцип: при изъятии части земли именно город обязан за свой счет привести ВРИ и сведения реестра в соответствие с фактическим положением дел. Правообладатель в этой процедуре должен лишь получить соразмерное возмещение и подписать соглашение, а не выполнять административные функции государственных органов.

На втором круге рассмотрения дела суд, опираясь на выводы Верховного Суда РФ, признал раздел участка незаконным. Суд обязал Росреестр аннулировать записи о неправомерно сформированном объекте и восстановить границы исходного землепользования в объеме, необходимом для эксплуатации производственно-административных зданий.

Выводы по настоящему делу универсальны для землепользователей: любая трансформация участка не может использоваться городом как инструмент изъятия земли в обход установленных законом процедур и гарантий для правообладателя, «иное позволяло бы городу изымать имущество без соблюдения гарантий и выплат».

Коммерция или культура: когда статус памятника не дает права на льготную аренду

Судебные акты:

Определение ВС РФ от 21.08.2025 № 305-ЭС25-2979

Обзор судебной практики ВС РФ № 4 за 2025 год (п. 18)

В судебной практике поставлена точка в вопросе о том, является ли наличие статуса объекта культурного наследия (ОКН) безусловным основанием для применения льготной ставки аренды земли в размере 0,01%. Разночтения возникали из-за прямолинейного толкования нормативов: бизнес полагал, что если на участке находится здание со статусом объекта культурного наследия (ОКН), это автоматически дает право на льготную ставку аренды земли — 0,01% от кадастра. Суды часто поддерживали такой подход, ориентируясь исключительно на наличие «бумажного» охранного статуса. В результате складывалась парадоксальная ситуация: в стенах памятника архитектуры успешно работал элитный ресторан, бутик или бизнес-центр, приносящий коммерческую прибыль, а земля под ним арендовалась у города за копейки.

В споре между АО «Европейская экономическая компания» и Департаментом городского имущества Москвы Верховный Суд РФ установил баланс между фактическим использованием актива и его историческим статусом, окончательно закрепив, что само по себе наличие памятника на участке не освобождает арендатора от уплаты рыночной стоимости аренды, если объект используется для извлечения прибыли. Суд подчеркнул, что льгота создана государством для сохранения культуры, и она не должна превращаться в инструмент необоснованного обогащения бизнеса.

Город произвел начисления и обратился со взысканием арендной платы по ставке 1,5%, несмотря на наличие условий для применения льготной ставки (согласно Постановлению Правительства Москвы № 273-ПП) по земельному участку, предоставленному для эксплуатации здания-памятника. Полагая, что закон устанавливает фиксированную ставку 0,01% для земель под объектами культурного наследия, арендатор платил по минимуму. В ходе спора департамент настаивал на ставке 1,5%, обосновывая расчеты использованием здания в качестве обычного бизнес-центра со сдачей площадей в субаренду.

Поддержав позицию города, Верховный Суд РФ сформировал ряд принципиальных выводов:

— Льгота требует обоснования: пониженная ставка — это мера поддержки, а не безусловная привилегия; она направлена на лиц, осуществляющих социально значимую деятельность.

— Запрет на необоснованные преференции: применение ставки 0,01% к компании, ведущей обычный арендный бизнес, ставит её в неоправданно преимущественное положение перед другими участниками рынка, занимающимися сдачей площадей в субаренду в той же территориальной зоне.

— Приоритет федеральных принципов: региональные льготы должны соответствовать федеральному принципу экономической обоснованности арендной платы.

Итогом спора стало взыскание с общества задолженности в полном объеме. Суд признал, что при использовании памятника под офисный центр арендатор обязан платить по стандартной ставке 1,5%. Данная судебная практика дает городу инструмент для перехода к жесткому контролю за целевым использованием льгот, вводя дополнительное требование для снижения арендных ставок — необходимость доказывать, что деятельность бизнеса соответствует именно тем социально значимым целям, ради которых эта льгота вводилась.

Спецвыпуск