ЦОД в России: дефицит мощностей, новые форматы и точки роста

Рынок центров обработки данных в России сегодня переживает этап активного развития и постепенно выходит в число наиболее перспективных сегментов, выделяясь в отдельное направление коммерческой недвижимости.

Колонка Дмитрия Белоуса, руководителя направления ЦОД NF Group.

Это связано не с краткосрочной конъюнктурой, а со структурным ростом спроса на цифровую инфраструктуру: цифровизация государственного сектора, развитие облачных сервисов, искусственного интеллекта, импортозамещение, локализация данных и отказ от зарубежных площадок формируют устойчивую потребность в новых мощностях.

По нашим оценкам, сегодня в России функционирует порядка 180 ЦОД (или 1,8 ГВт общей подведенной мощности), около 75% из которых сосредоточены в Москве и Московской области, оставшиеся 25% приходятся на Санкт-Петербург и другие регионы. При этом рынок растет не только за счет запуска новых объектов, но и благодаря расширению действующих площадок. Значительная часть прироста обеспечивается масштабированием уже существующих кампусов, что на текущем этапе вполне закономерно: именно такие проекты позволяют быстрее наращивать предложение там, где спрос уже сформирован.

Дефицит мощностей — одно из главных ограничений

В то же время динамика ввода остается сдержанной. В 2025 году в России было введено порядка 6,4 тыс. новых стойко-мест, и основная часть этого объема пришлась на Московский регион. Это заметно ниже уровня предыдущего года и отражает ограничения, с которыми сталкивается рынок: высокую стоимость капитала, ограниченный доступ к финансированию, дефицит энергетических мощностей в подходящих локациях и нехватку профессиональных команд с актуальным опытом строительства и эксплуатации ЦОД.

На этом фоне дефицит стойко-мест сохраняется и остается одной из ключевых характеристик рынка. Особенно остро он ощущается в крупных запросах — от 200 стоек и выше. Если раньше большой объем мог быть основанием для скидки, то теперь ситуация обратная: наличие значительного объема в одной локации становится редкостью и зачастую требует дополнительной премии

Дополнительное не менее острое ограничение — дефицит экспертизы: кто готов запроектировать, построить и эксплуатировать соответствующий объект. В настоящий момент мы наблюдаем высокую загруженность основных игроков рынка, в том числе ввиду реализации крупных корпоративных ЦОД. При этом дальнейшие планы продолжают расти кратно. Мы верим в ориентировочную емкость рынка 3,5 ГВт к 2030 году, в том числе при условии, что спрос будет удовлетворен соответствующими строительными ресурсами, включая наличие экспертизы у профильных специалистов и команд.

Редевелопмент как ответ на нехватку площадок

Один из заметных трендов — рост интереса к переоборудованию готовых объектов под задачи ЦОД. В первую очередь речь идет о торговых и складских объектах, которые могут быть реконструированы под новую функцию. Такой подход особенно актуален в Москве и Подмосковье, хотя отдельные кейсы встречаются и в других регионах.

Его основное преимущество — возможность сократить сроки запуска проекта в стратегически важной локации, где найти свободный участок становится все сложнее и дороже. Кроме того, использование готового объекта потенциально позволяет упростить часть согласовательных и инфраструктурных процедур.

При этом редевелопмент нельзя считать универсальным сценарием. Адаптировать технологическую инфраструктуру в уже существующем здании, как правило, сложнее, чем строить объект с нуля. Существенное значение имеют конструктив здания, допустимые нагрузки, объем подведенной мощности и возможность ее увеличения, а также наличие территории для размещения инженерного оборудования. Важно отметить, что в настоящий момент редевелопмент в основном подходит под задачи размещения коммерческого ЦОД, где основная задача — оперативно адаптировать и предложить рынку новое предложение по стойкам и мощности. В том время как корпоративные игроки больше концентрируются на новом строительстве, чтобы учесть все технические требования.

Спрос растет — количественно и качественно

В ближайшие годы спрос на ЦОД, по нашим ожиданиям, продолжит расти в среднем на 10–15% ежегодно в пересчете на количество стоек. Основными драйверами останутся цифровизация государственного сектора, импортозамещение, развитие облачных технологий, искусственного интеллекта и дальнейшее ужесточение требований к локализации данных.

При этом рынок меняется и качественно: растет запрос на более высокую мощность на одну стойку. Если еще несколько лет назад распространенным стандартом были решения на уровне 5–6 кВт, то сегодня рынок все чаще ориентируется на диапазон 8–12 кВт. Это отражает изменение профиля нагрузки и усложнение цифровой инфраструктуры клиентов. Также все больше появляется клиентов, кто планирует размещать стойки под ИИ в рамках коммерческих ЦОД (без использования жидкостного охлаждения), где нагрузки могут достигать диапазона 20–40 кВт.

Крупный бизнес все чаще выбирает собственные ЦОД

В этих условиях на рынке активизируются не только профильные операторы, но и крупные корпоративные заказчики. Дефицит свободных мощностей на коммерческом рынке подталкивает компании к строительству собственных ЦОД, которые позволяют получить больший контроль над инфраструктурой и реализовать индивидуальные технические решения.

Однако такая стратегия оправданна прежде всего для крупных игроков, поскольку требует значительных капитальных и операционных затрат, а также наличия профессиональной эксплуатационной команды. Одновременно растет интерес к модели строительства «под ключ», когда заказчик получает объект в фиксированные сроки и за фиксированную стоимость. Такой сценарий позволяет добавить элемент прогнозирования в условиях сжатых сроков реализации как в части затрат на строительство, так и сроков и этапности запуска.

Региональное развитие останется точечным

Несмотря на интерес к региональному развитию, в ближайшие годы оно, скорее всего, останется точечным, а не массовым. Помимо Москвы и Санкт-Петербурга, отдельные перспективы могут быть у регионов, где сочетаются доступная энергетика, транспортная связанность и спрос со стороны крупных корпоративных игроков. Также имеет значение наличие существующих каналов связи с Московским регионом.

Основной интерес в рамках региональных задач мы наблюдаем по Екатеринбургу и Новосибирску.

В целом рынок по-прежнему будет концентрироваться в наиболее зрелых и инфраструктурно обеспеченных локациях. Именно поэтому основная конкуренция за качественные площадки и мощности в обозримой перспективе сохранится в Московском регионе.

Основной тренд 2026 года — рост интереса к Московской области, в том числе со стороны коммерческих операторов.

Всплеск связан, в том числе, с потенциальными ограничениями внутри Москвы, а также возможной эффективностью по стоимости земли и энергетики в рамках Московской области.

Что будет определять рынок дальше

Инвестиционный интерес к рынку остается высоким. Его поддерживают устойчивый спрос, ограниченное предложение и стратегическая значимость самой инфраструктуры. При этом дальнейшее развитие сектора будет зависеть не только от рыночной конъюнктуры, но и от доступа к энергомощностям, стоимости финансирования, возможностей технологического оснащения и качества профессионального строительства и управления.

Уже сейчас очевидно, что ЦОД перестали быть нишевым направлением и становятся одной из базовых инфраструктур нового цифрового цикла. А значит, интерес к ним со стороны девелоперов, корпораций и инвесторов будет только усиливаться.