Рынок складской недвижимости Казахстана выходит за границы двух столиц

Долгое время рынок складской недвижимости Казахстана активно развивался исключительно в границах двух городов. Алматы — абсолютный лидер, сосредоточивший в своей агломерации 60% качественного фонда страны. Астана — на втором месте с долей ~18%. Все остальное — периферия, куда девелоперы заглядывали по остаточному принципу.  

Сегодня эта модель начинает меняться. В складах намечается новый тренд: после Алматы и Астаны спрос и девелоперская активность смещаются в регионы.

Колонка Станислава Ахмедзянова, управляющего партнера IBC Global.

Астана уперлась в дефицит

Столица контролирует 16,4% оптового товарооборота страны (данные по итогам 2025 года) — это также второй по объему показатель. Но качественной складской инфраструктуры для обслуживания этого потока уже не хватает: в агломерации сосредоточено порядка 18,2% качественного складского фонда страны, это почти в 3 раза меньше, чем в Алматы. Совокупный дефицит складов всех форматов оценивается в районе 400 тыс. кв. м — особенно остро дело обстоит с городскими складами, мультитемпературными объектами и лайт индастриал.

Макроэкономика формировала этот спрос последовательно. ВВП Казахстана в 2025 году вырос на 6,5%, сектор «транспорт и складирование» — на 20,4%. Среднедушевые номинальные денежные доходы населения Республики Казахстан в III квартале 2025 года составили 235 422 тенге в месяц и увеличились по сравнению с III кварталом 2024 года на 10,6%, розничная торговля выросла на 7,5%: структура расходов смещается в категорию «товаров первой необходимости» — то есть в товары, которые требуют складской инфраструктуры. Население страны достигло 20,5 млн человек, 64% живут в городах, ежегодный прирост — около 200 тыс. человек. Астана при этом показывает самый быстрый рост населения среди городов республики: к началу 2026 года город перешагнул отметку 1,6 млн жителей.

Казахстан в целом остается рынком догоняющего роста. На начало 2026 года качественный складской фонд (A+B) составляет 2,21 млн кв. м. Обеспеченность складами — 0,107 кв. м/человека против 0,39 кв. м в России, 4,4 кв. м в Германии и 4,8 кв. м в США. Разрыв в 4–40 раз — это окно возможностей.

Оценочный объем качественного предложения в Астанинской агломерации на начало 2026 года — 400 тыс. кв. м. Из них сухих складов A+B — 365 тыс. кв. м при дефиците 350 тыс. кв. м. Мультитемпературных объектов — всего два комплекса совокупной площадью около 35 тыс. кв. м при дефиците порядка 80 тыс. кв. м. Лайт индастриал — 0 кв. м при формирующемся устойчивом спросе. Вакантность по Астане — около 3%, что ниже и без того невысокого среднего по стране показателя в 5%.

Спрос есть не только на универсальные «большие коробки» класса А — арендаторы приходят с конкретными техническими заданиями: склад — под распределение, лайт индастриал — под производство, городской склад — под последнюю милю. Чтобы рынок стал сбалансированным, ему нужны новые качественные объекты. Каждый год ожидания — это минус к доходности девелопера и плюс к ставке для арендатора.

Дополнительный спрос формирует и геополитическая ситуация: после 2022 года Казахстан стал ключевым коридором для товаропотоков между Россией и внешними рынками, а Астана — городом, где российский бизнес открывает юрлица, хранит товары и обрабатывает грузы. Государство входит в топ-5 торговых партнеров России: по итогам 2025 года: товарооборот достиг $27,3 млрд, российский экспорт составил 19,2 млрд. Поставленная президентами двух стран задача — увеличить объем взаимной торговли до 30 млрд — потребует в том числе дальнейшего развития складской и логистической инфраструктуры.

Фокус на регионы: Шымкент станет третьим логистическим хабом

На рынке складов Казахстана намечается новый тренд: спрос и девелоперская активность смещаются в регионы. Шымкент — третий город страны с населением 1,29 млн человек и темпом прироста +37 500 чел. в год — стал главным кандидатом на роль южного логистического хаба. Город имеет стратегическую локацию: на пересечении международных транспортных коридоров, в 150 км от Ташкента, на прямом выходе к рынку в 43 млн потребителей Узбекистана и Кыргызстана. При этом современной складской инфраструктуры здесь почти нет.

Примерно 78% качественного складского фонда страны сосредоточено в Алматинской и Астанинской агломерациях. На все остальные регионы приходится лишь ~22%. Рынок строился там, где спрос был очевиден.

Совокупный объем складов классов A+B в Шымкенте — 110 тыс. кв. м, это 5% от общего качественного фонда Казахстана. Для города с населением 1,29 млн человек это означает обеспеченность 0,085 кв. м/чел. — в пять раз меньше среднероссийского показателя и более чем в пятьдесят раз меньше американского. При этом реальная потребность оценивается в 180–230 тыс. кв. м: городу нужно вдвое больше, чем есть сегодня.

Внутри этого объема склады класса A занимают лишь 56 300 кв. м. Мультитемпературные склады — 15 тыс. кв. м при потребности 60–100 тыс. кв. м: дефицит превышает текущий фонд в 4–7 раз. Шымкент — крупнейший агропромышленный центр страны: овощи, фрукты, мясо, молочная продукция — все это требует температурного хранения, которого физически не хватает. Формат лайт индастриал в городе отсутствует полностью.

Ключевой барьер — не спрос со стороны арендаторов: компании, производящие товары повседневного спроса, фарма, ритейл и е-ком готовы к договорам. Барьер — отсутствие самих площадок с нужными параметрами.

Вместо вывода

Астана уже прошла точку баланса: рынок вошел в фазу нехватки специализированных форматов складов при вакантности в районе статистической погрешности и устойчивом превышении спроса над предложением. Шымкент близок к этому, но с нулевой конкуренцией среди девелоперов и двукратным разрывом между текущим предложением и реальной потребностью.

В целом складской рынок Казахстана переходит от концентрации в агломерациях к полноценному региональному развитию — с запросом на специализированные форматы и девелоперской активностью за пределами Алматы.

Казахстан остается рынком догоняющего роста. Разрыв в 4–40 раз с развитыми рынками — это не отставание, а, скорее, потенциальная емкость.__