Диана Одинцова: Как меняются маршруты капитала в коммерческой недвижимости

Почему одного качественного объекта уже недостаточно для привлечения инвестиций и какую роль в этом играет рынок коллективных инвестиций.

Игроки рынка коммерческой недвижимости, выбирая объект, традиционно смотрят на цену входа, локацию, арендный поток, вакантность, стоимость финансирования и потенциал роста. Все это по-прежнему остается важным. Однако в последние годы усиливается другая тенденция: даже качественный объект сам по себе уже не гарантирует интереса капитала.

Инвестор все чаще оценивает не только сам актив, но и то, насколько прозрачно устроено владение, как организовано управление, насколько удобно войти в сделку, привлечь партнера и в дальнейшем выйти из инвестиции. Иными словами, конкурировать начинают не только объекты, но и способы инвестирования в них.

Именно в этой точке пересекаются интересы двух крупных рынков — коммерческой недвижимости и коллективных инвестиций.

Два рынка, которые долго шли параллельно

Российский рынок коммерческой недвижимости и рынок паевых инвестиционных фондов долгое время развивались как самостоятельные, практически не пересекающиеся системы.

Рынок недвижимости формировал экспертизу в девелопменте, эксплуатации, аренде и продаже объектов. Рынок коллективных инвестиций создавал инфраструктуру для работы с капиталом: управляющие компании, специализированные депозитарии, механизмы защиты инвесторов и долгосрочного управления средствами.

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости существовали и ранее, но чаще использовались крупными собственниками, корпоративными группами и государственными структурами как инструмент владения активами, консолидации имущества и подготовки сделок. По сути, это был инструмент, известный рынку, но преимущественно корпоративный.

Что изменилось в последние годы

Самый заметный сдвиг произошел в момент, когда коммерческая недвижимость стала использоваться не только как предмет собственности, но и как полноценный инвестиционный продукт.

Управляющие компании начали выводить на рынок стратегии, позволяющие широкому кругу инвесторов получать доступ к недвижимости без прямой покупки объекта — в том числе рентные стратегии с регулярным доходом, стратегии роста стоимости активов, а также комбинированные модели, которые реализуются через ЗПИФ.

Для многих это стало первой возможностью инвестировать в склады, офисы, торговые площади и другие сегменты через профессионально управляемую структуру.

В результате недвижимость перестала восприниматься исключительно как актив крупных собственников и начала занимать место в инвестиционных портфелях — как частных инвесторов, так и институциональных участников.

Кто формирует новый сегмент

Рост интереса закономерно расширил круг участников. Развиваются специализированные управляющие компании, для которых инвестиции в недвижимость являются ключевой экспертизой (например, «Парус Управление Активами», «Современные фонды недвижимости»).

Крупные универсальные игроки, такие как «Альфа-Капитал» и «ВИМ Инвестиции», усилили направление альтернативных инвестиций и сформировали отдельные команды, работающие с недвижимостью как с отдельным классом активов.

Параллельно существует сегмент крупных долгосрочных проектов. В частности, на площадке управляющей компании ВЭБ.РФ реализуются проекты комплексного развития территорий и туристско-рекреационных кластеров в ряде регионов России, включая Алтайский край, Иркутскую область и Дальний Восток. Это подтверждает, что рынок вышел за рамки отдельных сделок и переходит к системному развитию.

Что видно по цифрам

Изменения хорошо отражаются в статистике инфраструктурных игроков.

По собственным данным АО «Специализированный депозитарий „ИНФИНИТУМ“, по итогам 2025 года стоимость чистых активов ЗПИФ, находящихся на его обслуживании, превысила 6 трлн рублей, что составляет более 35% от общего объема рынка.

При этом значительная часть объема — более 500 млрд рублей сосредоточена именно в фондах недвижимости, ориентированных на коллективные инвестиции.

Речь идет о фондах, где число пайщиков измеряется тысячами, а у ряда крупных игроков — десятками и сотнями тысяч инвесторов.

Остальная часть приходится на корпоративные и captive-фонды, где число владельцев паев обычно ограничено несколькими участниками. В таких структурах недвижимость может находиться как напрямую внутри фонда, так и через владение долями в ООО или АО. Если сравнить с ситуацией несколькими годами ранее, то доля коллективных фондов недвижимости в нашем портфеле была значительно ниже. Это прямое подтверждение того, что рынок недвижимости и рынок коллективных инвестиций все плотнее работают вместе.

Где находится реальный потенциал роста

По данным Банка России, число физических лиц — пайщиков открытых и биржевых ПИФ по итогам 2025 года превысило 18 млн человек. Более 45% этой аудитории приходится на фонды, находящиеся в инфраструктуре ИНФИНИТУМ, свидетельствуют данные самой компании.

Такой масштаб выборки позволяет достаточно точно оценивать поведение массового инвестора. Эта категория инвесторов уже привыкла к ликвидности и диверсификации и готова перераспределять средства между различными классами активов.

Совокупная стоимость чистых активов всех ПИФ по итогам 2025 года достигла 21,7 трлн рублей. Инвесторы по-прежнему предпочитают массовые стратегии с высокой ликвидностью. При этом фонды коммерческой недвижимости пока существенно уступают таким стратегиям по числу инвесторов. 

Значительная часть фондов недвижимости — более 80% по объему активов — учитывается и находится под контролем ИНФИНИТУМ, свидетельствуют данные самой компании. Это позволяет детально отслеживать динамику сегмента и поведение инвесторов на основе масштабного массива данных. Благодаря такому объему информации можно говорить не об отдельных кейсах, а о системных закономерностях и структурных особенностях рынка.

Сегмент уже сформировался как самостоятельное направление рынка коллективных инвестиций, но его массовое развитие пока остается ограниченным. Как следствие, рынок фондов недвижимости обладает значительным потенциалом роста.

И здесь важен один практический вывод. На отраслевых площадках часто обсуждают, сколько денег лежит на депозитах, и какая часть этих средств однажды может прийти в инвестиционные продукты. Но не менее важный резерв находится ближе. Это миллионы инвесторов, которые уже работают с фондами, понимают рыночный риск и готовы рассматривать новые классы активов. Для них вопрос не в том, готовы ли они инвестировать вообще, а в том, насколько понятен продукт коммерческой недвижимости и как из него выходить.

Следующий этап роста — не вход, а выход

Рынок ЗПИФ недвижимости уже научился объяснять инвестору: какие бывают объекты, откуда формируется доходность, как работает стратегия, почему недвижимость может быть частью портфеля. Во многих случаях управляющие компании пошли дальше классического маркетинга — начали проводить презентации непосредственно на объектах, показывать инвесторам недвижимость, делиться операционной и финансовой информацией.

Но с точки зрения инвестора есть еще один важнейший фрагмент информации: как продать пай через два, три или четыре года, как будет формироваться цена выхода и насколько ликвиден такой инструмент на практике. По нашей практике именно эти вопросы звучат все чаще — и от массового инвестора, и от квалифицированного клиента с чеком в миллионы рублей. Именно развитие понятных сценариев выхода, прозрачного вторичного рынка и культуры сопровождения инвестора может стать следующим этапом роста сегмента.

Что это означает для собственников объектов

Для владельца коммерческой недвижимости все эти вопросы и процессы сводятся к одной задаче: обеспечить готовность актива к работе с капиталом. Речь может идти о возможности частично монетизировать объект без продажи всего актива, привлечь нового партнера, повысить прозрачность для банка или институционального инвестора, заранее подготовить объект к сделке или упростить смену собственника.

Поэтому структура владения все чаще становится частью стоимости актива наряду с доходностью, качеством арендаторов и характеристиками самого объекта.

Главный вывод

На рынке есть капитал, есть качественные объекты и есть развитая инфраструктура коллективных инвестиций. Главный вопрос сегодня в том, насколько эти элементы готовы встретиться друг с другом. Одна из ключевых тем ближайших лет — не только создание новых объектов, но и превращение существующей коммерческой недвижимости в понятный, доступный и ликвидный инвестиционный продукт.

Реклама, 16+. Рекламодатель: АО «Специализированный Депозитарий „Инфинитум“, ИНН 7705380065. ERID 2SDnjeX7Apr