Новая география капитала: как инвесторы «читают» региональные рынки России

Региональные активы перестали быть приложением к столичным портфелям. Инвестиционная карта и логика спроса рынка недвижимости за пределами Москвы всё сложнее: склады растут вслед за онлайнторговлей и федеральным ритейлом, индустрия гостеприимства — за счёт дефицита качественного продукта, офисы — через точечные запросы на современные пространства, торговые центры — через работу со сложившимися активами. Вопрос давно вообще не в том, где и что растёт быстрее, а в том, насколько устойчиво. Главное изменение последних лет — инвестор всё реже оценивает «регион вообще» и переходит от «просто экспансии» к глубокой экспертизе.

Колонка Алексея Новикова, управляющего партнёра NF Group

Еще несколько лет назад формула для потенциального инвестора была довольно проста: ниже ликвидность и выше операционная сложность — значит, выше и ожидаемая доходность. Сегодня логика хотя и сохраняется, но не столь линейна. Вне Москвы и Санкт-Петербурга инвестиционная среда намного более неоднородна, и решение определяется не только размером города, но и происхождением спроса, качеством предложения, устойчивостью арендатора или оператора, реалистичным сценарием выхода из актива.

Игроки действительно практически перестали оценивать «регион вообще», при этом границы между сегментами с точки зрения доходности стали менее жесткими. В том числе в доминировавшей прежде иерархии ставок капитализации (склады, торговая недвижимость, офисы, гостиницы). В итоге инвесторов, которые традиционно рассматривали офисные лоты при сопоставимых показателях, интересуют и складские. Другие, напротив, исключают торговую недвижимость из-за сложности управления, хотя отдельные объекты могут быть интересны по цене и потенциалу реконцепции. В итоге выбор все чаще начинается не с сегмента, но с вопросов, насколько конкретный актив управляем, ликвиден и способен дать ожидаемую доходность с учетом региональной премии за риск.

СКЛАДЫ: РЕГИОНАЛЬНАЯ ЛОГИСТИКА ВЗРОСЛЕЕТ С ОНЛАЙН-ТОРГОВЛЕЙ

Индустриально-складская недвижимость остается одним из наиболее ликвидных и аналитически понятных сегментов отрасли. В 2020–2024 годах объем вложений в складские активы вырос более чем в пять раз — с 41 до 232 млрд рублей. В 2025 году инвестиции составили 175 млрд рублей, или 17% общего объема вложений в коммерческую недвижимость России.

Основная доля по-прежнему сосредоточена в Московском регионе, однако география капитала заметно расширяется. В 2020–2023 годах на региональные складские рынки приходилось в среднем около 11% инвестиций в сегмент, в 2024-м — 18%, в 2025 году — уже 34%. В денежном выражении это переход от среднегодовых 8 млрд рублей в 2020–2023 годах к 41 млрд рублей в 2024 году и 59 млрд рублей в 2025-м.

Драйвер понятен: развитие электронной коммерции и изменение цепочек поставок федеральных розничных сетей. Для инвестора это означает появление активов с заранее понятным пользователем и долгим горизонтом арендного потока.

Конечно, предложение развивается вслед за реальным спросом, а не только за ожиданиями девелоперов. В 2025 году в России был введен рекордный объем складских площадей — 6,4 млн кв. м, и две трети нового ввода пришлись на регионы. В 2026 году в региональных городах ожидается сопоставимый объем строительства — около 4 млн кв. м; примерно 80% этих объектов заявлено под конкретного заказчика.

Схожая ситуация в сделках. Если в 2020–2022 годах на региональные приходилось в среднем около четверти общего объема сделок со складами, то в 2023–2025 годах доля выросла почти вдвое — до 44%. Рост снова связан с расширением логистических сетей крупнейших игроков онлайн-торговли и федерального ритейла, для которых региональный склад становится не вспомогательным объектом, но частью основной операционной инфраструктуры.

Следующий этап связан уже не только с городами-миллионниками. Крупные маркетплейсы и федеральные ритейлеры в значительной степени закрыли базовое присутствие в крупнейших агломерациях и все активнее идут в небольшие и малые города. Там растет частота онлайн-заказов, усиливается конкуренция за скорость доставки и появляется запрос на более короткое логистическое плечо. В итоге для инвестора важнее не размер города сам по себе, а конкретное место в распределительной сети пользователя.

Казалось бы, наиболее устойчивыми выглядят современные комплексы, построенные под требования крупного арендатора и обеспеченные долгосрочным договором. Такая конструкция снижает риск вакантности и делает финансовую модель более прогнозируемой. Однако BTS в регионах — это не только преимущество, но и потенциальное ограничение для будущей ликвидности. И чем сильнее объект кастомизирован, тем внимательнее инвестор должен оценивать сценарий и риски повторного заполнения. Для сегодняшнего арендатора специализированные характеристики могут быть критичными, но для следующего — избыточными, и он не будет готов за них переплачивать.

Еще один фактор — поведение самих пользователей. В ряде регионов, где бизнесу необходимо присутствие, а качественного предложения нет, крупные компании фактически сами становятся инвесторами и строят складскую инфраструктуру под задачи. Особенно это характерно для продуктовых сетей и других операторов, где логистика является частью базовой бизнес-модели. Для рынка это также важный сигнал: спрос есть, но не всегда конвертируется в классическую инвестиционную сделку купли-продажи или аренды готового объекта.

ГОСТИНИЦЫ, САНАТОРИИ И ВЕЛНЕС: СПРОС ЕСТЬ, НО РЕШАЕТ ПРОДУКТ

В гостиничной недвижимости инвестиционная логика иная: здесь основной фактор — не столько долгий арендный договор, сколько дефицит качественного продукта и способность объекта работать как полноценный операционный бизнес.

По нашим данным, на май 2026 года в России действует около 160 тыс. качественных номеров — в гостиницах, апарт-отелях и санаториях современного формата уровня «3–5 звезд». Это лишь 13% общего номерного фонда страны, который покрывает около 25% спроса на размещение соответствующего уровня.

Потенциал сохраняется даже без резкого ускорения туристического потока. Крупнейшими рынками качественного номерного фонда остаются Краснодарский край, Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Крым. Суммарно на них приходится 100 тыс. номеров, или 63% качественных средств размещения. При этом новая география роста формируется не только вокруг традиционных курортов, но и вокруг территорий, где туристический бренд уже силен, а вот инфраструктура пока догоняет спрос: Алтай, Байкал, Камчатка и другие направления.

Для инвесторов наиболее понятными остаются либо трофейные активы в сильных городских и курортных локациях, либо проекты с четко выраженной концепцией и профессиональным управлением. Сделки с «люксовыми» гостиницами редки, но интерес к ним сохраняется: объекты покупают как из расчета на доходность, так и в качестве статусных активов, способных занять особое место в портфеле. В логику укладываются гостиницы верхнего ценового сегмента в Петербурге, Сочи и других городах, где есть платежеспособный спрос и «международно считываемая» туристическая или деловая функция.

Параллельно усиливается интерес к велнес-направлению; это более нишевый и дорогой продукт на стыке гостиничного и санаторно-курортного сегментов. Для части платежеспособной аудитории велнес из разовой услуги уже стал частью модели потребления и высокого качества жизни, поэтому проекты актуальны от Алтая до южных курортов, но требуют сильной концепции и оператора.

Санаторно-курортный сегмент развивается через новое строительство и реновацию действующих объектов, причем для многих территорий более реалистичным сценарием является именно обновление имеющейся базы. В 2026–2028 годах к вводу заявлено девять новых санаторно-курортных проектов совокупным фондом около 2 тыс. номеров, а также 11 проектов реновации на 3 тыс. номеров. Среди лидеров — Крым, Краснодарский и Ставропольский край. Географию нового строительства расширяют Ингушетия и Алтайский край; реновация ожидается в том числе в Ленинградской, Московской, Мурманской и Смоленской областях.

Для инвестора сегмент важен не только и не столько как часть туристической повестки. Оздоровительный спрос менее импульсивен, чем классический досуг: он связан с возрастной структурой населения, медицинскими показаниями, программами профилактики и повторными визитами. Таким образом, объект с сильной специализацией и профессиональным управлением может давать более устойчивую загрузку, чем гостиница, зависящая только от сезонного потока. Инвестор же оценивает не «номерной фонд», но операционную модель, способность территории и конкретного объекта предложить продукт, за которым платежеспособная аудитория готова возвращаться и платить.

ОФИСЫ: УЗОК ИХ КРУГ

Офисная недвижимость в регионах остается намного более узким сегментом по сравнению с Москвой и Санкт-Петербургом, и причина не в отсутствии спроса, но в ограниченном объеме качественного фонда и точечной природе деловой активности. В конце I квартала 2026 года на Москву приходилось около 70% построенных качественных офисных площадей в России, на Петербург — 15%, еще 15% формировали 14 городов-миллионников.

Это задает иную механику сделок: инвестор работает не с массовым рынком, а с субрынками, городами и зданиями. Среди миллионников наиболее читаемая офисная логика — в Екатеринбурге, Краснодаре и Новосибирске — городах с более высокой обеспеченностью качественными площадями. Отдельный интерес пользователей и инвесторов сохраняется к Казани. Среди не миллионников выделю Владивосток, Сочи и Калининград, однако такие рынки требуют еще более точной настройки продукта под локальный спрос.

Казалось бы, основной аргумент в пользу регионального офиса — дефицит ввода. В 2025 году в региональных городах было введено всего 60,5 тыс. кв. м новых офисных площадей, при этом дейст вующие качественные объекты в большинстве случаев демонст рируют высокую загрузку. Однако инвестору важно ответить на несколько весьма практических вопросов: есть ли в городе слой компаний, готовых платить? Насколько ограниченно предложение? Может ли конкретное здание стать для рынка качественным ориентиром, а не просто новым объемом?

Именно в этом сегменте показательна и особенно заметна разница между пользовательским и инвестиционным спросом. Компании, которым действительно нужен качественный офис в регионах, иногда предпочитают строить его под себя, а не искать готовый инвестиционный продукт. Для инвестора это существенно сужает рынок: далеко не каждый город с дефицитом качественных площадей автоматически становится привлекательным для входа.

Петербург, например, в этом смысле занимает промежуточное между Москвой и остальными городами положение. Интерес к офисным активам есть, но рынок ограничен по количеству качественных инвестиционных продуктов. Потенциально город был бы более востребован при доходности, сопоставимой с ожиданиями инвесторов, однако в реальности ставки аренды, стоимость объектов и ограниченный выбор не всегда позволяют собрать нужную инвестиционную математику.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: ЦЕННОСТЬ РАБОТАЮЩЕГО АКТИВА

В торговой недвижимости региональная повестка выглядит более сдержанной, чем в складах или гостиницах, но именно поэтому сегмент особенно показателен для инвестора. Девелоперы всё осторожнее запускают новые проекты, арендаторы точнее считают расширение сетей, а потребительская активность заметно различается от города к городу. По итогам 2025 года объем ввода новых торговых центров в регионах России составил 129,1 тыс. кв. м — один из минимальных показателей за весь период наблюдений. Для сравнения: в 2024 году было введено 324 тыс. кв. м. Снижение девелоперской активности не означает автоматического ослабления сегмента: при ограниченном новом предложении и более осторожном поведении арендаторов повышается ценность уже работающих качественных объектов. Однако для инвестора становится принципиальным не только сам факт устойчивого трафика или высокой загрузки, но и происхождение спроса.

Дело в том, что в последние годы в некоторых региональных городах потребительская активность усиливалась за счет высокой загрузки промышленных предприятий, расширения государственного заказа и роста доходов занятых в отдельных производственных отраслях. Для некоторых территорий это стало заметным экономическим импульсом: предприятия, которые ранее работали неполной мощностью, получили новые заказы, выросла занятость, а у части жителей существенно увеличились доходы. Эффект напрямую отражался и на торговой недвижимости — через рост трафика, оборотов арендаторов и общей покупательской активности.

Однако такая динамика требует особенно внимательной оценки. Сильные показатели торгового центра в 2022–2023 годах не всегда означают, что объект стал фундаментально устойчивее. Важно понять, является ли рост структурным — то есть связанным с развитием городской экономики, демографии, малого бизнеса и сервисной среды, — или он во многом опирается на временный импульс. В итоге для инвестора, покупающего региональный актив не на один-два года, один из главных вопросов — сохранится ли платежеспособный спрос, если изменится структура государственных расходов, промышленная загрузка или уровень доходов населения.

Дополнительное давление на сегмент создает стоимость финансирования. После периода повышенного потребительского спроса рынок столкнулся с охлаждением: высокая ключевая ставка увеличила финансовую нагрузку на собственников и девелоперов, усложнила сделки и усилила разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей. В результате часть объектов, особенно с высокой долговой нагрузкой, слабой концепцией или ограниченной арендаторской базой, может переходить в зону финансового стресса. Для инвестора это одновременно риск и возможность: слабый объект требует существенных вложений и управленческой экспертизы, но при правильной цене входа может иметь потенциал роста стоимости.

Ну и все чаще региональный интерес в торговой недвижимости связан не с новым строительством, а с покупкой действующих активов, реконцепцией, усилением досуговой части и ростом операционной эффективности. При этом торговая недвижимость остается одним из наиболее управленчески сложных продуктов, и этот фактор становится для части игроков причиной не рассматривать сегмент вовсе. Но именно эта сложность может создавать же потенциал для тех, кто умеет управлять объектом, а не просто владеть.

Резюмируя: очевидно, что в региональном торговом центре инвестор покупает не только арендный поток, но и гипотезу о долгосрочности локального потребительского спроса. Привлекательными становятся не просто объекты «с посещаемостью», а активы, где спрос диверсифицирован, воспроизводим и не зависит от одного краткосрочного экономического фактора.

ТЕХНОПАРКИ: РАННИЙ ИНДИКАТОР БУДУЩЕГО СПРОСА

Еще одно интересное инвестиционное направление на карте — технопарки. Сегмент не всегда воспринимается как классический в коммерческой недвижимости, но именно через него во многих регионах формируется инфраструктура для будущего спроса: производственного, складского, офисного, лабораторного и сервисного.

В 2023–2025 годах инвестиции в технопарки в России составили 960 млрд рублей, что сопоставимо с объемом инвестиционных сделок в недвижимость за тот же период — 911 млрд рублей. Только четверть денег пришлась на федеральный, региональный и муниципальный бюджеты, остальной объем сформировали внебюджетные инвестиции. За последние десять лет количество и площадь технопарков в России увеличились в два раза. По оценкам на 2025 год, в стране насчитывалось 147 объектов, имеющих статус технопарка и соответствующие льготы для резидентов, включая 110 действующих и 37 создаваемых. На их базе работают около 6 тыс. компаний, почти 80% из которых относятся к малому и среднему бизнесу. Для регионов технопарки становятся не только инструментом промышленной политики, но и способом собрать вокруг себя новую деловую среду. Федеральное финансирование на 2026–2028 годы в объеме 46,5 млрд рублей получат проекты в Москве, Белгородской, Владимирской, Волгоградской, Омской и Челябинской областях, а также в Башкортостане и Татарстане. Для инвестора эти лоты важны как ранний сигнал: там, где появляются резиденты, меры поддержки, производственная база и квалифицированные кадры, постепенно возникает спрос и на смежные форматы — склады, офисы, жилье, сервисы, гостиничную и транспортную инфраструктуры. 

ПЕТЕРБУРГ: «ВТОРАЯ МОСКВА» ИЛИ ОТДЕЛЬНАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ МОДЕЛЬ?

Особое положение на региональной карте занимает Петербург. Формально его часто противопоставляют Москве как второй столичный рынок, но с инвестиционной точки зрения Петербург — не «уменьшенная версия» Москвы, а отдельная модель: крупный, ликвидный, диверсифицированный рынок с собственной структурой спроса и ограниченным числом качественных инвестиционных продуктов.

Петербург и Ленинградская область сохраняют значимые позиции сразу в нескольких сегментах. Например, на агломерацию приходится 11% качественного складского предложения страны, сам Санкт-Петербург формирует 15% построенного качественного офисного фонда России, а в гостиничной недвижимости город входит в число крупнейших рынков по объему качественного номерного фонда.

Привлекательность Петербурга — не в одном доминирующем драйвере, но в сочетании функций: деловой, туристической, промышленной, логистической и потребительской. Это снижает зависимость от одного сценария спроса и позволяет рассматривать разные стратегии — от покупки готовых арендных активов до участия в гостиничных проектах, складской недвижимости в агломерации, точечных офисных объектов или реконцепции торговых площадей.

И именно в Петербурге так заметна разница между интересом инвесторов и реальным объемом доступного продукта. Рынок понятен, ликвиден и привлекателен, но качественных активов с доходностью, соответствующей ожиданиям капитала, немного. В офисном сегменте, например, можно по пальцам пересчитать объекты, которые одновременно отвечают требованиям по качеству, арендному потоку и ставке капитализации. В гостиницах интерес концентрируется вокруг трофейных активов и сильных локаций. В складах главную роль играет не только сам город, но и Ленинградская область как часть логистической агломерации.

Так что «читать» Петербург по московской инвестиционной логике нельзя. Здесь намного более чувствительная градостроительная среда, высокая роль локаций, ограниченное предложение и своя структура спроса. Важно оценивать не абстрактные квадратные метры, а функцию объекта в городской экономике: кто будет пользователем, насколько устойчив спрос, как быстро можно заполнить объект при смене арендатора и какую доходность он способен дать с учетом качества актива.

КАК ЖЕ ИНВЕСТОРУ «ЧИТАТЬ» РЕГИОНАЛЬНУЮ КАРТУ?

Сегодняшний этап развития регионального рынка требует от инвестора куда как более точной настройки, чем несколько лет назад. Сам факт выхода за пределы Москвы уже не гарантирует премию к доходности. Казалось бы, регион действительно должен давать дополнительную доходность за более низкую ликвидность, удаленность и операционную сложность, но эта премия имеет смысл только тогда, когда понятны источник спроса и управляемость актива.

Так что вопрос-2026 — не какой регион выбрать, а почему именно этот объект должен быть востребован в конкретной локации. Очевидно, что для инвестора важна не только доходность на входе, но и стоимость управления. Удаленный регион может выглядеть привлекательным в презентации, но требовать постоянного контроля, локальной команды, управляющей компании или дополнительных вложений в эксплуатацию. Не менее важна универсальность лота: объект, построенный под конкретного пользователя, может выглядеть надежно при длинном договоре, но оказаться сложным для повторного заполнения, если арендатор уйдет.

Наконец, каждый регион нужно оценивать не изолированно, но через его экономическую динамику и устойчивость этой динамики. Если из города уезжает бизнес и население, даже формально привлекательная доходность может не компенсировать долгосрочные риски. Если в регион идут государственные и частные инвестиции, развивается промышленная база, туризм, логистика или технологическая инфраструктура, это усиливает инвестиционную аргументацию. Однако игрокам важно отделять структурный рост от временного всплеска: промышленная загрузка, госзаказ или разовые доходные импульсы могут резко улучшить текущую потребительскую картину, однако в нашей отрасли актив покупается на 5, 10 или 20 лет — и должен сохранять экономику после смены цикла.

Именно так сегодня стоит «читать» новую географию капитала: регионы становятся самостоятельной инвестиционной средой, а результат определяется не расстоянием от Москвы, но точностью выбора.