Час Икс откладывается

Ошибки аналитиков или экономики
Все опрошенные нами эксперты в один голос заявили, что на данный момент перенасыщения офисного рынка нет. «Зато есть бурный рост спроса в связи развитием экономики», – говорит Ирина Флорова, начальник отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons. По ее данным, уровень арендных ставок на помещения класса А вырастет к концу 2006 года на $100, уровень вакантных площадей очень низок – 2%. «В основном все, что освобождается в бизнес-центре, снимают арендаторы того же здания. Компании расширяются, у них есть недостаток свободных площадей», – добавляет она. И хотя у других консалтинговых агентств данные по росту ставок и уровню вакантных площадей несколько отличаются, но в целом все свидетельствует об активном росте спроса и цен.
Тем не менее, если поднять прогнозы примерно трехгодичной давности, то мы увидим, что многие аналитики к 2007 году прогнозировали баланс спроса и предложения. Что это – ошибка экспертов? Сами они называют ряд объективных причин.
«Мы ожидали большего объема предложения на рынке, – объясняет Ирина Флорова. – Но ни один девелопер не завершил строительство в декларируемые сроки». Как отметили участники рынка, многие проекты не завершаются в изначально анонсируемые сроки сдачи. Так, например, «Дукат Плейс III» «опаздывает» на год, так же, примерно на год, задерживается срок ввода «Северной башни» на территории ММДЦ. Большая часть не введенных в срок объектов «опоздали», как считает Юлия Никуличева, заместитель генерального директора консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, по причине длительных бюрократических процедур согласований и поиска партнеров.
Аналитики в своих прогнозах 3–4 года назад ориентировались на существовавший тогда уровень экономической активности. Но за эти годы она значительно возросла. «Начиная с 2000 года ставки аренды каждый год растут от 10% и выше, мы предполагали меньший рост», – отмечает Юлия Никуличева.
Сегодня спрос обеспечивают как российские, так и иностранные компании, заинтересованные в московском офисе. «Спрос на офисные помещения формируется за счет ежегодного возникновения в Москве 180–200 крупных предприятий и представительств мировых компаний», – говорит Мария Котова, директор отдела исследований рынка Knight Frank.
На ошибки методик расчета никто из экспертов не ссылался, что, собственно, неудивительно. По словам Ирины Флоровой, основанием для анализа служат макроэкономические тенденции, «но у нас в стране такие прогнозы не всегда осуществляются». «При анализе учитываются рост экономики, занятость населения и другие макроэкономические показатели, – рассказывает Юлия Никуличева. – Спрос связан и с объемом предложения. Предложение легче спрогнозировать: мы знаем планируемые объекты – как заявленные публично, так и не афишируемые сроки ввода; цикл развития и строительства объекта в среднем составляет примерно 3 года, но часто и больше. Спрос спрогнозировать сложнее, поскольку учитываются как планируемые экономические показатели, так и историческая динамика взаимосвязи экономических и рыночных данных. В результате составляются 2 уравнения – для спроса и предложения – и прогнозируются арендные ставки. Но если для анализа предложения данных достаточно, то для спроса их не хватает».
Существующие математические модели, опираясь на базовые макроэкономические показатели, способны довольно точно рассчитать спрос на коммерческую недвижимость. «Тем не менее при выведении реалистичного варианта прогноза спроса приходится учитывать и такие факторы, как отложенный спрос, то есть спрос предыдущих периодов, который так и не был удовлетворен, – объясняет Дмитрий Сазанчиков, руководитель отдела маркетинга GVA Sawyer. – Наличие такого, отчасти латентного, спроса может существенно подкорректировать прогнозируемую картину. Такие расхождения особенно характерны для прогнозирования в условиях «рынка продавца» на период свыше двух лет».

По кругу
Рынок недвижимости, как и любой другой, имеет свою цикличность. Относительно московского офисного рынка никаких закономерностей еще не выявлено. «Мы пока не знаем длины цикла», – говорит Юлия Никуличева. Спад 1998 года был общеэкономическим. Эксперты уверены в одном: за подъемом последует стагнация. «Этот процесс, хоть как-то и регулируется, близок к естественному. Есть, конечно, связь с макроэкономическими циклами, но у каждого рынка есть и свой цикл, – рассказывает Ирина Флорова. – В период роста рынка все начинают вкладывать деньги, денежная масса увеличивается, процесс доходит до своего пика, и цены падают. Начинается стагнация. Сейчас, мы, наверное, близки к стабилизации, за которой следует спад».
«Когда рост цен остановится, рынок начнет постепенно насыщаться. Окончание этого процесса наступит еще через 2–3 года. Примерно в 2010–2011 годах рынок перестанет расширяться, а конкуренция между бизнес-центрами вырастет пропорционально снижению спроса», – отмечает Александр Новиков, директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties. «Угрожающего роста уровня вакантных площадей, способного дестабилизировать рынок и обрушить арендные ставки, до конца текущего десятилетия не ожидается, – согласен Дмитрий Сазанчиков. – Подтверждением такого прогноза является и структура сделок, проходящих сегодня на рынке. Растет как объем арендуемых площадей, так и срок, на который подписываются договоры аренды». Пример тому – аренда на стадии нулевого цикла строительства 29 тыс. кв. м на 11 лет в бизнес-центре White square компанией Deloitte. И подобные сделки уже не являются редкостью на рынке. Параллельно растет доля форвардных сделок. Их доля, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, выросла с 3% в 2002 года до 23% в 2005 году. «В 2006 году число форвардных сделок будет увеличиваться, – уверена Александра Крыжановская, аналитик отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – Это является свидетельством реального дефицита предложения».
Аналогов Москве, по которым можно было бы ориентировочно предсказать цикл рынка, в мировой практике нет. Западные рынки насчитывают уже не одно десятилетие и формировались в других условиях. Если сравнивать с Восточной Европой, наиболее близка к российской столице по ряду параметров Варшава. Там самый развитый офисный рынок, который уже стабилизировался и цены на котором пошли вниз. Но варшавский офисный рынок насчитывает 15 лет, московский – около 10. Кроме того, Москва – столица огромного сырьевого государства, соответственно, здесь абсолютно другой уровень спроса на помещения.

Служба предсказаний
После кризиса 1998 года цена арендных ставок на офисы класса А, по данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, выросли в два раза. И сегодня они составляют $700/кв. м в год.
В первой половине 2007 года ставки продолжат свой рост, единодушно предсказывают эксперты. Далее мнения расходятся. «Может быть, к концу года на рынке начнется стабилизация и незначительное снижение цен, – полагает Ирина Флорова. – Объекты, ввод которых был запланирован на 2006 год, будут сдаваться в 2007 году – владельцы уже сейчас ведут переговоры с будущими арендаторами, и к концу года на рынок выйдет достаточно большой объем площадей, порядка 500 тыс. кв. м только в I полугодии». По прогнозам Knight Frank, рынок достигнет точки стабилизации к концу 2007 года, когда объем площадей классов А и В составит около 7 млн. кв. м. «А насыщение может произойти в 2010 году при общем объеме рынка в 11–12 млн. кв. м», – добавляет Мария Котова. Постепенное увеличение доли вакантных помещений в БЦ классов А и В, как ожидают в Colliers International, будет происходить уже в 2008 году, при этом средний показатель вакантных помещений составит примерно 5–7%. «При условии начала и активного продолжения работ по строительству объектов из «первой волны» проектов ММДЦ «Москва-Сити» средний уровень вакантных помещений в офисных центрах класса А может заметно вырасти и составить около 12–15%», – считает Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International.
Юлия Никуличева полагает, что стабилизация на московском офисном рынке начнется не ранее 2009 года. Это связано с вводом в эксплуатацию крупных объектов, в частности на территории «Москва-Сити». «Пока мы не видим предпосылок для резкого роста спроса», – добавляет она. Доля вакантных помещений, по данным Jones Lang LaSalle, составит 5–10%. О той же дате говорят и в компании Praedium. «Совокупный объем офисных площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию, достаточно резко увеличивается в 2009 году», – отмечает Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики компании.
Дмитрий Сазанчиков считает, что нельзя говорить о какой-то точной дате перенасыщения рынка. «Действительно, были опасения, что масштабный ввод в строй новых площадей в 2007 году – особенно на территории «Москва-Сити» – приведет к росту вакантных площадей с уровня 3–5% в сегменте качественных офисов (классы А и В) до 10% и более. Но сейчас уже можно сказать, что эти опасения не оправдались. Так, в I полугодии 2006 года на более чем 40% площадей, подлежащих вводу в 2007 году, были подписаны предварительные договоры аренды».
Мария Котова тоже не ожидает скорого перенасыщения рынка: «На протяжении последних 5 лет все вводимые офисные площади были поглощены практически сразу. В I полугодии 2006 года доля свободных площадей в классе A составила 3,2%, а в классе B – 4,4%. Конечно, мы полагаем, что после выхода на рынок площадей в ММДЦ «Москва-Сити» этот показатель может увеличиться в 2 раза и достичь уровня Нью-Йорка (5,8%) и Парижа (4,2%)».
Внести существенные коррективы в прогноз аналитиков может резкое сокращение площади промышленных зон (по сравнению с Генпланом – минимум в два раза) с выделением значительных территорий под офисную застройку (наподобие Nagatino-i-Land или «Большой Сити»). Возможное снижение темпов общеэкономического развития России, добавляет Регина Лочмеле, может способствовать смене стадий рынка.

Где подстелить соломку
Специалисты не согласны с утверждением, что сейчас не время строить офисы, просто необходимо более тщательно выбирать площадку и продумывать проект. «Лучше ориентироваться на высокие стандарты класса, тогда объект всегда можно будет продать», – считает Юлия Никуличева. «В настоящее время во вновь построенных качественных бизнес-центрах уровень вакантных площадей находится на более низком уровне (нередко составляя 0%) по сравнению с соответствующим среднерыночным показателем», – поддерживает коллегу Регина Лочмеле.
В гонке за максимальной доходностью застройщики редко соблюдают осторожность. И хотя никто не застрахован от потерь, можно подстелить соломку в опасном месте. На рынке условно выделяют две группы девелоперов: первые строят для того, чтобы продать; вторые – «держат» объекты, т. е. управляют своими БЦ, получают стабильную арендную плату. Такие, к примеру, как «Капитал Груп», Hines, «Форум Пропертиз» и др. По мнению г-жи Флоровой, у таких компаний более устойчивая позиция. Тем, у кого нет этой основы, надо быть более осторожными.
При наиболее благоприятном варианте развития событий насыщение будет происходить постепенно, и его наступление можно будет отследить по таким процессам, как повышение уровня вакантных площадей, прекращение роста арендных ставок, сокращение совокупного объема сделок. «Эти показатели станут для девелоперов сигналом о снижении спроса и, следовательно, о необходимости пересмотреть свои строительные планы в сторону уменьшения объемов площадей, – говорит Александр Новиков. – Таким образом, новое предложение вовремя сократится, и рынок сможет избежать резкого падения цен».
Большинство же заявленных на сегодня проектов, по мнению Александра Новикова, не несут серьезных рисков, связанных с будущим насыщением рынка. Наиболее остро эта проблема встанет перед девелоперами, которые будут начинать проекты через 2–3 года.
Чувствуя «шаткую почву под ногами», нужно проектировать и корректировать комплекс таким образом, чтобы он был востребован рынком и через 1 год и через 10 лет, считает г-н Сазанчиков. Если уже нет возможности менять объемы здания и внешний облик, то нужно делать упор на внутреннюю планировку и дополнительные услуги бизнес-центра, как то: технологическое обустройство, привлечение и создание компаний, которые бы предоставляли услуги по функционированию бизнес-процессов для арендаторов (курьерская служба, секретариат, полиграфические услуги, организация выставок и конференций, IT-компании), сервисные услуги для сотрудников (фитнес-центр, кафетерии, банк), а также предоставление достаточных (именно по рыночным понятиям, а не по строительным нормам) парковочных мест, на которые арендатор обращает свое внимание не в последнюю очередь

Веер вариантов
Западные рынки уже прошли стадии стагнации и спада. Так что на их примере можно судить о том, что будет. Но снижение арендных ставок – наиболее распространенный вариант, хотя и далеко не единственный. Именно так происходило на рынке офисной недвижимости Франкфурта в 2001–2005 годах (снижение средних арендных ставок на офисы класса А с 600 евро/кв. м до 400 евро), в Париже в 2000–2003 годах (снижение с 700 евро до 500 евро), в Афинах в 2002–2005 годах (снижение с 500 евро до 250 евро). «При этом цена продажи 1 кв. м офисной недвижимости обычно не изменялась, что в конечном итоге приводило к снижению ставки капитализации при вложениях в готовую недвижимость», – добавляет Дмитрий Сазанчиков.
Стагнация рынка потребует более гибких действий со стороны владельцев зданий. В частности, строительство офисных зданий во многих случаях ведется «под заказчика». «Решение о вхождении в проект принимается в основном только при наличии покупателей или арендаторов», – рассказывает Татьяна Скок, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG).
На Западе также существует вариант, когда арендатору предоставляется возможность не платить за помещения в течение какого-то периода. У нас это пока распространяется только на период проведения отделочных работ. В крупных городах Америки и Европы этот период может быть растянут до двух лет. Делается это по двум причинам: чтобы рыночные ставки резко не упали, кроме того, психологически не хочется понижать цену. Ведь если владелец снизит плату для одного, следующему арендатору сложнее будет выставить более высокую цену. В результате уровень арендной ставки остается предметом переговоров. Могут быть предоставлены какие-то особые условия по предоплате, скидки.
Также арендодатель может предложить бесплатные парковочные места. Кроме того, сейчас актуальна проблема парковки: во многих бизнес-центрах существенно не хватает машино-мест, и стоимость парковки весьма высока. Как считает Татьяна Скок, одним из преимуществ в будущем при высокой конкуренции будет обеспечение парковочными местами. К примеру, 1 м/м на 30–50 м арендной площади против нынешних 100.
Если местоположение участка не в центре (в частности, в отдаленных районах или за МКАД), достоинством БЦ может стать развитая инфраструктура. Например, расширенная зона отдыха, организация питания, большая парковка или даже детский сад для детей сотрудников. Подобная развитая инфраструктура уже сейчас создается в ряде бизнес-парков в столице.
Если строительство комплекса разбито на фазы, это тоже дает девелоперу возможность приспособиться к складывающимся реалиям рынка и что-то поменять по мере возведения.