Профессия – концептуалист

В разных компаниях должность человека, который занимается разработкой концепций объектов недвижимости, не имеет однозначной идентификации. Концептуалист – он же проект-менеджер, аналитик, маркетолог, консультант, специалист по стратегическому консалтингу, финансовый консультант, а также исполнитель множества других функций. От точности прогноза и действий этого человека зависит финансовая успешность всего проекта в будущем.
«Мы ищем очень энергичных людей, которые могут смотреть дальше горизонта, с уверенностью прогнозировать завтрашний день, которые мыслят широко и умеют убеждать», – отмечает Надежда Евдокимова, директор по персоналу Jones Lang LaSalle.
Под концепцией заказчик строительства, как правило, подразумевает несколько различных документов. «Это может быть архитектурная концепция, рыночная, маркетинговая, позиционирование и еще несколько документов, в которых используются опыт и знания специалиста, о котором мы говорим. Естественно, что никакой вуз не готовит такого эксперта, который был бы одинаково подкован в области архитектуры и проектирования, финансов и экономики, оценки и брокериджа, маркетинга и рекламы и так далее», – комментирует Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul’s Yard.
Самостоятельно разработать концепцию объекта один человек не в состоянии. Это слишком многогранная вещь, чтобы кто-то один имел достаточно профессионализма и опыта работы. «Например, в GVA Sawyer над концепцией работают проект-менеджер, который ведет проект он начала до конца, работает с заказчиком и отвечает за итоговый документ, а также маркетолог, брокер, финансист, сметчик, специалист по согласованиям, инженер, архитектор. Возможно привлечение других специалистов в зависимости от сложности проекта», – говорит Эвелина Ишметова, директора Департамента консалтинга GVA Sawyer.

Суть профессии
Все начинается с желания инвестора выгодно вложить свои средства в рынок real estate. Сформулировав идею, он отдает ее на проработку девелоперу, который, в свою очередь, либо самостоятельно разрабатывает концепцию, либо привлекает консалтинговую компанию с успешным опытом реализации подобных объектов. «Сегодня успешные девелоперы все чаще заказывают концепции у консалтинговых компаний, которые специализируются на предоставлении подобных услуг», – рассказывает Ольга Ворошилова, руководитель сектора «Недвижимость» компании Penny Lane Consulting.
Суть профессии концептуалиста заключается в том, чтобы, собрав все данные по проекту, разработать систему действий, представить заказчику все достоинства и недостатки будущего здания, риски. После чего заказчик принимает решение по дальнейшему развитию проекта с учетом всех нюансов. «Внешний консультант обычно приглашается для того, чтобы помочь компании и ее руководству взглянуть на проект со стороны, так сказать, «незамыленным взглядом». На первых этапах консультант может знать о площадке гораздо меньше, чем сам заказчик. Однако по мере углубления в проект часто обращает внимание заказчика на те важные моменты, которые раньше казались ему несущественными, тем самым выводя работу по проекту на качественно новый уровень», – поясняет Эвелина Ишметова.
В основе профессии концептуалиста лежит выработка рыночной концепции объекта недвижимости, в которой даны следующие четкие рекомендации и понятия: основание для выработки технического задания на проектирование; определение, назначение и характеристика функций помещений; оснащение здания инженерными системами; маркетинговая концепция (позиционирование объекта, рыночная среда, объекты-конкуренты, планирование жизни объекта недвижимости и т. д.); расчет cash-flow (прибыли); ценообразование объекта; разработка плана продаж; оптимизация окупаемости проекта. Также здесь может присутствовать большое количество дополнительных исследований, которые во многих случаях являются инновационными разработками.
«Основные сложности в работе связаны с временным фактором, так как в большинстве случаев те или иные исследования по проекту нужны застройщику еще «вчера». Но есть и положительные моменты, которые связаны прежде всего с результатами проделанной работы. Тот факт, что специалисту удалось создать уникальный объект, представляющий ценность для города и востребованный рынком, не может не радовать», – отмечает Владимир Кудрявцев.
Профессия концептуалиста предполагает творческую работу, мобилизацию умственных сил. Часто специалистам компании, принимающим участие в разработке концепции, приходится устраивать «мозговой штурм», чтобы в результате споров и рассуждений идея объекта удовлетворяла пожеланиям собственника и была потенциально успешной. «Требуется большое количество времени на обсуждение проекта, чтобы все его участники пришли к консенсусу. Это бывает очень непросто, но мы справляемся. Иногда трудно понять, чего же на самом деле хочет клиент, бывает тяжело вести защиту проекта в условиях, когда присутствующие настроены агрессивно. Задача профессионального консультанта – дать понять заказчику, что его проект проработан самым тщательным образом и у нас есть ответы на все вопросы», – говорит Эвелина Ишметова.

Требования и предпочтения работодателя
В связи с тем что профессия концептуалист появилась в России сравнительно недавно, изначально к этой работе привлекались либо западные специалисты, либо попросту некомпетентные в данном вопросе практики. Результатом работы последних являлись ошибки в проведении маркетинговых исследований. На рынке есть масса примеров – в области коттеджного строительства, некоторых торговых центров и других многофункциональных комплексов, – когда неправильно разработанная концепция становилась причиной финансовых потерь собственника.
Впрочем, специалистов в данной области отечественные вузы не выпускают до сих пор. Исходя из этого главным требованием при приеме на работу на должность концептуалиста является профильный диплом престижного вуза, такого как МГУ (экономический факультет), Финансовая академия, Высшая школа экономики. «Мы также очень внимательно присматриваемся к ученикам западных бизнес-школ, – рассказывает Надежда Евдокимова, – таких как London Business School, Chicago University и других, выпускники которых получают диплом MBA».
Бесспорно, самыми востребованными кандидатами являются те, кто имеет успешный опыт реализации собственных концепций на рынке коммерческой недвижимости.
«Основная проблема по подбору таких специалистов заключается в том, что очень трудно найти человека, который в состоянии создать уникальный и эффективный продукт. Это к вопросу о креативности кадров. Как правило, специалиста с опытом берут на руководящие должности, исходя из того, что он реально сделал. По сути, учитываются только реализованные проекты, в некоторых случаях рекомендации работодателей», – отметила Галина Спасенова, руководитель департамента «Рекрутмент для рынка строительства и недвижимости» «Агентства Контакт».
Кроме того, немаловажную роль играет профиль консультанта, так как специфика работы с офисной недвижимостью существенно отличается от торговой.
Разработка концепции торгового центра предполагает серьезный анализ потоков покупателей, наилучшее использование объекта и др. Если же это офис, то консультант должен определить возможные арендные ставки, предполагаемых якорных арендаторов мн. др. Таким образом, глубокое знание каждого сегмента повышает «стоимость» консультанта. Допустим, на рынке торговой недвижимости я знаю пять ведущих специалистов, в разделе офисной недвижимости их немногим больше», – добавила Галина Спасенова.
Портрет идеального кандидата – это креативный специалист, обладающий большим опытом работы в крупной консультационной компании, предпочтительно международного уровня. Знание английского языка обязательно. Стаж работы на рынке недвижимости должен быть не менее трех лет, либо это может быть опыт работы в инвестиционных подразделениях банков или крупных компаний. Кроме того, требуются профессиональные знания в области архитектуры, градостроительства, экономики, финансов, статистики и математических методов обработки информации, оценки, маркетинга, менеджмента, а также развитые навыки управления проектами, ведения переговоров, способность работать над несколькими задачами одновременно. Что касается личных качеств, то набор достаточно стандартный: высокая стрессоустойчивость, хорошая память; личные связи на рынке недвижимости, постоянное желание саморазвития, корпоративность, гибкость в решениях, пунктуальность, ответственность.

В поисках сотрудника
Идеальный кандидат – это несбывшаяся мечта большинства работодателей. Сложившихся концептуалистов в Москве крайне мало, более того, практически все они хорошо трудоустроены. Людей, занимающихся этой профессией, можно искать в девелоперских компаниях, которые берут на себя задачу формирования концепции объекта, и в консалтинговых структурах. Кроме того, иногда в эту профессию идут специалисты из смежных областей, например брокер недвижимости, финансист, экономист и т. д.
«К нам приходят студенты или выпускники профильных вузов, и мы их берем на стажировку в качестве младших консультантов. У нас есть положительный опыт, когда впоследствии они остаются на постоянную работу. Преимущества молодой команды очевидны – специалисты свободно владеют английским языком, очень работоспособны, гибки, могут вести одновременно до 10 проектов. Тем не менее для работы над развитием серьезных концепций нам, конечно же, нужны люди со стратегическим мышлением, с большим опытом работы, поэтому мы часто рассматриваем кандидатуры профессиональных западных специалистов», – комментирует Надежда Евдокимова.

Ожидаемая компенсация
Материальная компенсация напрямую зависит от уровня знаний и опыта, а также от значимости и сложности проекта. «Самые младшие консультанты получают от $500, специалисты среднего звена – $2500–3000, а топ-менеджеры, которые имеют опыт реализации объектов, – от $5000», – говорит Ольга Ворошилова. Надо отметить, что международная практика управления проектами в должности «проект-менеджер» подразумевает некое вознаграждение по результату проекта. Это вполне логично и актуально в российских условиях.

Мы выбираем, нас выбирают…
Справедливости ради стоит отметить, что выбирают сегодня не только концептуалистов, но и сами концептуалисты, ищущие место работы «себе под стать». Настоящие профессионалы, зная, что их впору заносить в Красную книгу, рассматривают предложения только тех игроков рынка, которые в состоянии обеспечить их интересной, креативной работой, большими перспективами и, разумеется, достойным социальным пакетом.