Перспективы Нижнего Новгорода

Офисный сектор: ребенок, подающий надежды
Если рынок торговой недвижимости развивается в Нижнем Новгороде так, что дух захватывает, то рынок офисных помещений находится в стадии формирования. По данным SMT Developments, общее предложение площадей, теоретически пригодных для использования под офисы, от 800 тыс. кв. м выросло до 1,3 млн. кв. м. В основном это советские административные здания, претерпевшие перепрофилирование в большей или меньшей степени (в некоторых зданиях офисы компаний соседствуют с государственными заведениями), реконструкцию или ремонт (в 1990-е годы лучшие по качеству помещения обозначались словом «евроремонт»). Значительна доля офисов «первых этажей» (от 1/3 до половины – Нижегородский центр научной экспертизы (НЦНЭ). Площадей, пригодных для использования по назначению, не более 600 тыс. кв. м. Есть несколько недавно построенных объектов и несколько случаев редевелопмента индустриальных помещений. Размещаются офисы преимущественно в верхней, центральной, части города. Главная проблема здесь – катастрофическая нехватка парковочных мест.
Некоторые из новых объектов заявляются как объекты класса А. Понятие класса является индивидуальным для каждого рынка (страны или города). Поэтому если применять к рынку Нижнего Новгорода классификацию, принятую на московском рынке и адаптированную под наши реалии, то существующие в Нижнем Новгороде здания международной классификации (с учетом российских, точнее московских, поправок) тянут максимум на В+. «Тем не менее для Нижнего Новгорода это здания класса А, – говорит заместитель директора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева, – так как это лучшие на рынке здания, но по московским меркам это действительно класс В». «В Нижнем Новгороде не применяется мировая классификация офисных помещений, – заявляет Павел Керпелев, руководитель нижегородского офиса SMT Developments, – поскольку в городе нет эксплуатируемых офисов класса А и крайне мало реально эксплуатируемых офисов В-класса». Причины такого положения Юлия Никуличева связывает с недостатком игроков, готовых платить премию за качественный офис: «Среди местных компаний еще недостаточно распространены представления о необходимости престижного офиса, и платежеспособный спрос недостаточно велик; а московские компании, которые приходят в регионы, часто предпочитают строить помещения сами, среди них много представителей телекоммуникационного сектора и банков, и им необходимы первые этажи для работы с физическими лицами – нельзя же всех арендаторов «забить» на первый этаж бизнес-центра»!
При всем этом ощущается нехватка качественных площадей. Часть помещений из-за низкого качества рискует остаться вне рынка. Так, первые этажи жилых домов заречной части города и помещения в административных зданиях, построенных более 25 лет назад предлагались более шести месяцев. С другой стороны, при сочетании таких факторов, как дефицит в районе офисных площадей и неплохое местоположение административного здания, свободных помещений в нем может и не быть (это касается бизнес-центров в центральных частях Автозавода и Сормова). В целом, по ключевым административным зданиям города, относящимся к классам С и D, уровень свободных площадей колеблется в районе 4–8%, выше – только при исключительных неудобствах. Спрос на новые построенные объекты высок, однако качественные офисы, сдача которых предпочтительна поэтажно либо крупными площадями, сдаются не очень быстро. В настоящее время офисы арендуют и на этапе строительства. Ставки аренды находятся на уровне $18–25 за 1 кв. м в месяц. По словам Павла Керпелева, в 2004 году арендные ставки в целом по рынку расти перестали, однако наблюдается дифференциация: ставки в отдельных объектах, занимающих исключительное положение как в силу местоположения, так и в силу индивидуальных положительных характеристик, выросли на 12–16%. По данным ГК «Триумф», ставки продажи офисных площадей растут опережающими темпами. Это показатель «неотшлифованности» отношений арендаторов и арендодателей. Павел Керпелев отмечает среди проблем рынка непредсказуемость условий аренды, правовые недочеты в оформлении сделок, сокрытие части арендных платежей, отсутствие обоснованного и понятного порядка формирования ставки арендной платы, отсутствие квалифицированного управления либо управления площадями как такового. «Компании в Нижнем чаще предпочитают покупать площади, однако постепенно приходит понимание того, что каждый должен заниматься своим делом, рынок цивилизуется», – говорит Татьяна Романчева, директор НЦНЭ.
Из новостроек на рынке обычно отмечают введенный в прошлом году бизнес-центр «Серебряный век» (он же «Две Башни») класса В в районе ул. Белинского, офисной площадью 9300 кв. м (предлагались в долевое участие в процессе строительства по $760–800 за 1 кв. м – SMT Developments). Пример редевелопмента – бизнес-центр на пересечении улиц Бекетова и Нартова, разместившийся в корпусах бывшего завода «Орбита». «Центр не самого высокого класса, – говорит г-н Керпелев, – но арендные ставки вполне приемлемы, поэтому «идет» он неплохо». Из строящихся объектов самый известный, под стать девелоперу («Столица Нижний»), одноименный бизнес-центр на улице Горького. Центр серьезный - с компанией Jones Lang LaSalle в качестве консультанта, SMT Developments - в качестве брокера, Raiffeisenbank - в качестве первого арендатора, лифтами Thyssen, вместительной парковкой и инженерными системами York – всего 14 тыс. кв. м офисных площадей класса В+. Менеджмент компании «Столица Нижний» придерживается мнения, что бизнес-центр можно класс ифицировать как класс А: «По принятой классификации офисной недвижимости в версии Московского исследовательского форума необходимо соответствовать 16 из 20 критериев, сомневающимся стоит лучше ознакомиться с критериями оценки и с технико-экономическими характеристиками здания». Кроме офисных площадей в комплексе будут и торговые, общая площадь комплекса – 23 тыс. кв. м. «Здание правда лучшее в городе, – уверен Павел Керпелев, – и, кстати, самое высокое среди офисных». «Когда здание проектировалось, это был первый профессиональный бизнес-центр в городе», – отмечает Юлия Никуличева. Арендные ставки в бизнес-центре не выше рыночных – $25–27 за 1 кв. м в месяц, площади активно сдаются уже сейчас, на стадии строительства. Инвестиции в проект оцениваются на уровне $15 млн. Также из строящихся называют деловой центр «Теледом» класса В на улице Белинского общей площадью 9 тыс. кв. м. Оба объекта должны быть сданы до конца года.
В целом можно отметить, что уверенно формируется основная офисная зона города – между улицами Горького и Белинского (по окраине исторической застройки). Татьяна Романчева предполагает, что следующей, возможно, будет улица Бекетова, идущая через пару километров в сторону окраин параллельно улице Белинского. Идут разговоры и о второй деловой зоне города в Заречье, но это пока планы. Появление первых бизнес-центров, соответствующих международному классу А, ожидают через полтора-два года. «В проектах поучаствуют московские компании, но построят их местные девелоперы», – говорит Татьяна Романчева.

Валялся на дворе складском и плакал как дитя…
Со складской недвижимостью в Нижнем плохо. В пригородах, в «вотчинах» Горьковской железной дороги, помещений, которые когда-то были складскими, много, однако они в удручающем состоянии. По данным Knight Frank, современных коммерческих складских комплексов класса А нет в регионе в целом. Большинство складов не дотягивают до категории B. Лишь 31% складов имеют отапливаемые площади. Технически оснащенных складов в городе немного, поэтому цены на них постоянно растут. Строят склады в основном под себя. Имеет свои склады сеть SPAR. Компания Alidi, построив «под себя» складской комплекс класса В в Кстовском районе, часть помещений (8 тыс. кв. м из 29) сдает другим компаниям. Крупнейший складской комплекс города – «Логопром Сормово» (64 тыс. кв. м), располагающий еще и офисными площадями и таможенным постом, оказывающий, кроме услуг аренды и хранения, услуги региональной дистрибуции. Павел Керпелев оценивает его качество невысоко: «Это старые переоборудованные промышленные помещения, потолки там явно не выше 5 м, полы невыровненные, кондиционирования нет; это классы С и D». Подобного уровня склады есть во всех районах города, больше всего в Московском и Канавинском районах, основные проблемы рынка – недостаток предложений по ответственному хранению и грузопереработке, нефиксированные тарифы (Knight Frank).
«Ничего удивительного в этом нет, – считает г-жа Романчева. – Нижний находится в зоне влияния московского складского узла, ритейлеры могут и фурами товар из Москвы возить, перегружать особо не для кого, так что эксклюзивно больших площадей городу и не нужно». С ней не совсем согласны Павел Керпелев и Игорь Червяков (руководитель проекта NERS.ru). Первый отмечает, что есть потребность в качественных складах для местных игроков, ведущих деятельность в соседних регионах, и замечает, что Нижний – вообще-то крупный транспортный узел, второй полагает, что все же и московские, и международные ритейлеры будут формировать спрос на обширные площади высокого качества. «Совсем нешуточные страсти разгорятся в ближайшие год-два на «Золотой миле» складского будущего нашего города», – считает Игорь Червяков, имея в виду отрезок федеральной трассы М-7 Москва – Казань длиной в 7 км, соединяющий Нижний Новгород и Кстово. В силу своего географического положения место является самым доступным для всех районов Нижнего, но в то же время на этом участке трассы строительство торгово-складских комплексов возможно не более чем на 2 км трассы и 2 крупных земельных участках, что расположены на пересечениях с другими магистралями и примыкают к железнодорожной ветке. Вокруг них и развернется основное строительство. Один из этих участков (170 га) купила IKEA и уже приступила к строительству. Свидетельство о собственности на второй участок вскоре должно выйти на рынок. Далее ожидается скачок цен в 3–5 раз, в ближайшие 1–2 года и года через 3–4 весь этот участок трассы будет освещаться исключительно разноцветными неоновыми лампами. «Именно поэтому IKEA скупила для своих «дочек» все свободные гектары вокруг своего участка, не оставив никому ни одного шанса «прижаться» непосредственно к ней», – полагает г-н Червяков.
«В каждом городе есть своя специфика по оформлению земельных участков, – обращает наше внимание на земельный вопрос Татьяна Романчева. – в Нижнем оформление протекает долго и есть сроки освоения». «На рынке появляются предложения о продаже участков, чаще это означает, что у кого-то не хватает на освоение денег, – продолжает она, – цены бешеные, а главное, те, кто делает эти предложения, и продать-то землю не имеют права – они могут лишь привлечь соинвестора. А москвичи на это не идут, так как хотят контролировать денежные потоки – так что основная проблема состоит в разработке условий совместной работы с привлеченным инвестором и страхования рисков».

Общественное питание: ресторанов больше, чем fast-food
По словам Павла Керпелева, рынок общественного питания в Нижнем Новгороде развивается высокими темпами. Товарооборот общепита по крупным и средним предприятиям за 2004 год составил 759,3 млн. руб., что в сопоставимых ценах на 24,0% больше, чем за предыдущий год. Крупные и средние предприятия общественного питания не так давно были в основном представлены классическими ресторанами и предприятиями закрытой сети (столовые предприятий и организаций). Однако в последнее время широкое распространение получили рестораны национальной кухни (одним из основных игроков на этом рынке является группа компаний «ПИР» (входит в состав ТПК «Цезарь», поставщика одежды и обуви и владельца модных магазинов в Москве, Санкт-Петербурге и Нижнем), которой принадлежат такие рестораны, как «Папаша Билли», «Тюбетейка», «Пирушка у Ганса», «Дружкова кружка», Forcetto D`oro («Золотая вилка»), «Спортбар», «Английское посольство». Всего же качественных ресторанов в городе около двух десятков. «Хороших ресторанов в городе немного, – говорит
Татьяна Романчева, – но все они имеют свое лицо, по концепции достаточно яркие».
Кроме того, группа «ПИР» заключила с «Ростик Ресторантс» долгосрочный договор об эксклюзивном представлении и развитии брендов компании в Нижнем Новгороде. Так, в прошлом году на фуд-корте ТЦ «Шоколад» появился первый в Нижнем Новгороде «Ростик’с». Там же нашли место «Елки-Палки» и «Крошка Картошка». Последней до недавнего времени по франчайзингу управляла компания «Сибирский берег», но договор был расторгнут и «Сибирский берег» открыл собственное заведение картофельной тематики – «Картофельный Папа» на Верхневолжской набережной. Три ресторана открыты в Нижнем Новгороде у «Макдоналдса» (на площади Горького, на площади Московского вокзала – новое специально возведенное здание, и в центре Автозаводского района, рядом с ДК «ГАЗ»), компания подумывает о расширении сети. Единственный объект «Тинькофф» расположен в ТЦ «Этажи». Также действуют немногочисленные точки быстрого обслуживания «Блин’c», «Блинок» и «Едок» (проект группы «Синтагма»). Последних уже три, первая точка открылась в «Этажах», вторая – в офисном здании на Окском съезде, третья – в ТЦ «Аврора», четвертая предполагается в бизнес-центре «Столица Нижний». Рынок fast-food только начинает развиваться и пока значительно уступает ресторанному. Размещаются как рестораны, так и заведения быстрого обслуживания в основном в центре (а это преимущественно Большая Покровская). По словам г-на Керпелева, 80% организованного качественного рынка общественного питания города приходится на Большую Покровскую и два современных торговых центра. Оставшиеся 20% – на весь остальной город. В заречной части города качественный общепит практически отсутствует. Безусловно, дальнейшего развития рынка стоит ожидать под крышей новых торговых центров, но не хватает и точек во встроенных помещениях. По мнению все того же Павла Керпелева, перспективны направления офисного питания, точек общепита для учащихся и всевозможных учреждений. «На общественное питание спрос достаточно высокий, все это очень востребовано, но бурное развитие сегмента – тенденция завтрашнего дня; в сфере развлечений в целом примерно такая же ситуация», – подводит итоги Татьяна Романчева.

Редакция благодарит компании Knight Frank, SMT Developments, «Национальная риэлторская сеть», НЦНЭ и «Триумф» за предоставление информации о рынке коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода

Информация:

Нижний Новгород – один из крупнейших городов России (1,334 тыс. чел.), находится на востоке Волго-Окского междуречья, в месте слияния двух рек. Центр Нижегородской области, ядро нижегородской агломерации (2,3 млн. чел.). Место пребывания администрации полномочного представителя президента в Приволжском ФО. Второй (после Москвы) фокус центральной промышленной области. Крупный транспортный узел.
Корни современного промышленного и демографического потенциала заложены в XIX веке, когда город стал центром волжских пароходных транспортных сообщений и торговли.
В советское время – один из центров индустриализации страны (основные предприятия – Горьковский автозавод и смежные производства в области ВПК и судостроения), столица Волго-Вятского экономического района (собравшего фактическую сферу влияния Нижнего – собственную и Кировскую область, Марийскую, Мордовскую и Чувашскую автономии).
В настоящее время переживает экономическую реструктуризацию, развиваясь как крупный региональный центр, торговый и транспортный узел.