Ажиотаж вокруг строительства торговых центров в столице постепенно утихает. Насытившись первой волной современных торговых объектов, мегаполис постепенно отпускает от себя участников рынка, которые вынуждены искать новые рынки, например, в области. Однако далеко не все города Московской области интересуют девелоперов торговой недвижимости.

Современные путешественники, повторяя путь Радищева из Петербурга в Москву, тратят на дорогу существенно меньше времени – всего восемь часов. Однако думы в пути одолевают их по-прежнему нерадостные.
Трасса, соединяющая две столицы, имперскую и купеческую, проходит сквозь четыре области – сначала Ленинградскую, затем Новгородскую, потом Тверскую и, наконец, Московскую. Несмотря на очевидную разницу в развитии городов, давших название областям, территории за пределами радиуса в 50 км от каждого пункта выглядят абсолютно одинаково. Меняется разве что ландшафт – чем ближе к Карелии, тем больше хвойных лесов, чем ближе к центру, тем чаще на пути болота и березовые рощи. Уровень жизни и качество инфраструктуры в глухих деревушках под Москвой и под Новгородом ничем не отличаются. Те же покосившиеся от прожитых лет деревянные домишки с заколоченными окнами – как с закрытыми на весь мир глазами. Те же наглухо запертые амбарными замками магазины с вывеской «КООП», что в годы перестройки гордо расшифровывали как «кооперативный». Тогда это имело смысл, теперь – никакого.
Пейзаж становится разнообразнее только на подъезде к тому или иному городу, в кольце нескольких десятков километров от своего центра каждая область преображается и даже как-то нарочито «выпячивает» свой колорит. Так, например, Новгородская область перевоплощается в сельскохозяйственный район с широкими полями-грядками, а Московская – в развитую торговую зону.
Впрочем, данное сравнение отнюдь не означает, что Московская область за прошедшие годы превратилась в сплошной торговый рай. Вовсе нет. Во-первых, активное развитие ритейла происходит лишь на подступах к столице. Вот небольшой пример. В городе Клин, что расположился в 90 километрах от Москвы, на обочине трассы Е-95 стоит «Клинский торговый центр». Общая площадь объекта вряд ли превышает 500 кв. м. А, как принято говорить, якорным оператором торгового центра является магазин «Клинские…» – что бы вы думали? – нет, не колбасы. И даже не разрекламированные напитки. «Клинские колготки». Может быть, это и не самый популярный торговый центр в Клину, зато объект с четко выраженной целевой аудиторией. Во-вторых, основными торговыми объектами для жителей области, не работающих в Москве, по-прежнему остаются рынки – продуктовые, вещевые, строительные. Благо в разнообразии подобных «барахолок» Московской области не откажешь.
По данным администрации области, подведомственный ей потреби¬тельский рынок насчитывает более 50 тыс. предприятий торговли, 328 рынков и около 3000 предприятий общественного питания, которые находятся в 75 муниципальных образова¬ниях Московской области. Нельзя сказать, что администрация поощряет или же, наоборот, закрывает глаза на наличие такого количества рынков. Напротив, теневой оборот подобных очагов «первобытной торговли» не может оставить чиновников равнодушными. Еще в 2002 году Министерство экономики правительства Московской области приступило к разработке программы строительства современных торговых комплексов на территории области. Планировалось, что в каждом городе с населением более 100 тыс. человек (а таких городов в окрестностях столицы 15) «на деньги инвестора» будет построен хотя бы один торговый комплекс. Правительство области возлагало на себя обязательство по выделению участков, «зачистке» территории, разработке проектов и расчету потребительской нагрузки. Торговые центры на тот момент делили по принципу: «свои – чужие». Чужими объектами считались центры, расположенные по внешней стороне МКАД, так как они были призваны удовлетворять потребности москвичей. К своим в правительстве относили, например, торговый центр на центральной площади в Коломне или торговый центр «Квадрат» в Мытищах на Ярославском шоссе. В общей сложности на тот момент были разработаны инвестиционные программы, предусматривающие реализацию более 140 проектов на сумму $1,5 млрд. Московской области начали предрекать торговый бум.
В то же самое время министр экономики правительства МО Вячеслав Крымов заявил о том, что область «вступает на путь развития современных форматов торговли». По мнению министра, этому способствовал рост доходов населения. На тот момент средняя заработная плата составляла около 4700 руб. Сумма для среднестатистического провинциального города, может, и немалая, но для похода в торговый центр всей семьей явно недостаточная. Поэтому торговый бум хоть и начал набирать обороты, но отнюдь не во всех городах области.

Не место красит
За неполный 2004 год в Московской области было введено в экс¬плуатацию 700 объектов роз¬ничной торговли и обществен¬ного питания общей торговой площадью около 250 тыс. кв. м. Среди них наиболее круп¬ные расположены в Химкин¬ском (78,5 тыс. кв. м), Красно¬горском (26 тыс. кв. м) и Ленин¬ском (16 тыс. кв. м) районах, в городах Королеве (4,5 тыс. кв. м) и Мытищи (26 тыс. кв. м). Всего в 2004 го¬ду администрация области планировала получить 400 тыс. кв. м новых объектов розничной торговли. Как нетрудно догадаться, подавляющая часть современных объектов была введена в строй не далее 30 км от МКАД.
Сегодня правительству МО, задайся оно такой целью, было бы еще труднее разделить торговые объекты на «свои» и «чужие». Вот, например, к какой категории отнести строящийся торговый центр «Вертикаль», который возводит компания «Вертикаль-СПС» на пересечении Горьковского шоссе и ул. Советская в городе Балашиха. С одной стороны, располагаясь на одной из центральных улиц, рядом с зоной сложившейся городской застройки, центр будет являться объектом городской инфраструктуры. С другой стороны, Георгий Николаев, финансовый директор «Вертикаль-СПС, отмечает: «Участок должен примыкать к крупной магистрали с хорошим трафиком в городской части. Например, Горьковское шоссе обладает одним из наибольших трафиков и позволяет увеличить гравитацию ТЦ за счет проезжающих. При этом поток покупателей делится на жителей прилегающих городских кварталов и жителей соседних населенных пунктов, добирающихся с работы на личном транспорте». В летнее время в выходные дни местоположение «у обочины» сулит участникам проекта дополнительный поток дачников.
Надо сказать, что местоположение торгового центра у оживленной транспортной магистрали является одной из граней треугольника потенциального успеха торгового центра в области. И девелоперы, и консультанты, выделяя наиболее важные параметры «идеального» места для строительства центра, обрисовали так называемый треугольник, который включает в себя: расположение объекта в ближайшем Подмосковье, соседство с автомобильной трассой и слабый уровень конкуренции в городе. Но, как справедливо заметил Максим Гасиев, руководитель департамента торговой недвижимости Colliers International, «в большинстве случаев торговые центры строят там, где есть подходящие для этого земельные участки».
Впрочем, одно только местоположение объекта не может гарантировать инвестору финансовый успех торгового центра. «Если посмотреть несколько глубже, основным фактором, определяющим перспективность объекта, является платежеспособность охваченной аудитории. Причем величина охваченной аудитории и ее платежеспособность в ближнем Подмосковье напрямую определяется близостью к Москве, – считает Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела инвестиционно-строительной компании «Новая Площадь». – Уровень конкуренции сейчас еще настолько низок, что даже расположение рядом аналогичных торговых центров не ведет к сколь-нибудь существенному обострению конкурентной борьбы. Лишь в отдаленной перспективе, когда Москва и область по торговым площадям, приходящимся на одного жителя, приблизятся к европейским столицам, можно будет ожидать обострения конкурентной борьбы. Сейчас объем потребляемых товаров растет быстрее, чем число торговых центров».
Свою позицию специалисты компании «Новая Площадь» подкрепляют не только словом, но и делом. Как рассказал нам генеральный директор управляющей компании «Новая Площадь property management» Евгений Якубовский, в настоящее время его компания ведет переговоры с «Вертикаль-СПС» о возведении в Балашихе второй очереди торгового центра «Вертикаль».
Ныне строящийся объект, по словам Георгия Николаева, будет соответствовать всем требованиям хорошего московского торгового центра. «В нем будут представлены лучшие операторы в каждом сегменте рынка. К нам пришли такие сети, как «Перекресток», «М.видео», «Арбат Престиж», «36,6», «Очкарик», «Росинтер», Sela, «Кораблик», «Планета Фитнес». Подобный подбор арендаторов достаточно уникален для Подмосковья, и набрать схожий пул в Балашихинском районе будущим торговым центрам будет крайне затруднительно». Тем не менее далеко не все желающие смогли арендовать площади в торговом центре «Вертикаль» (общая площадь – 15 тыс. кв. м). В связи с этим сегодня две компании рассматривают вариант совместного строительства второй очереди центра общей площадью 10 тыс. кв. м. Арендаторами второй «Вертикали», по словам Евгения Якубовского, могут стать компании, не получившие возможность разместиться в первой очереди торгового центра. В частности, якорными арендаторами предположительно станут операторы, предлагающие товары для дома, спортивные товары и крупный книжный магазин.
Надо сказать, что город Балашиха, что в 3 км от МКАД, становится одним из самых популярных мест для девелоперов торговой недвижимости. Активная застройка коммерческого жилья в совокупности с обещаниями правительств города и области провести в 2007 году сюда ветку метро, привлекает в город большое число молодых платежеспособных жителей. А к 2015 году в городе будет увеличен и автомобильный поток, сквозь Балашихинский район должны «протянуть» трассу МКАД – Ногинск. Неудивительно, что именно здесь началось строительство своеобразного областного гиганта – торгово-развлекательного центра «Балашиха-Сити» общей площадью более 100 тыс. кв. м (расчетная стоимость строительства – $85 млн.).

А если нет разницы, зачем платить больше?
Не менее перспективен район города Химки, там уже построены крупные торговые центры, но с учетом масштабного жилищного строительства – районов Куркино и Новокуркино – строительство торговых центров, пусть и не столь крупных, продолжает быть актуальным. «Особой популярностью у ритейлеров пользуются города ближнего Подмосковья, расположенные на Ленинградском, Ярославском, Рязанском направлениях», – считает Иван Подкова, руководитель консалтинговой компании «Панфилов, Подкова и партнеры».
Однако практически во всех городах, где ведется жилищное строительство, планируется или уже ведется строительство торговых, торгово-развлекательных комплексов. В первую очередь это крупные областные города – Химки, Мытищи, Красногорск, Одинцово, Балашиха, Железнодорожный, Подольск, Реутов, Люберцы.
Одним из первых в ноябре 2003 года в Подольске был открыт торговый центр «Рамстор». Трехэтажное здание общей площадью 20 тыс. кв.м. включает в себя гипермаркет, торговую галерею, фуд-корт и четырехзальный кинотеатр сети «Каро». По словам представителей компании, Московская область обладает не меньшим потенциалом для развития торговой недвижимости, чем региональные города. В частности в «Рамэнке» считают, что в области есть хорошие земельные участки, на которых ранее существовали предприятия и которые сегодня закрывают. Именно они представляют особый интерес для девелопера. В краткосрочных планах компании открыть торговые центры в городах Реутов и Орехово-Зуево.
По мнению Максима Гасиева, торговая и архитектурная концепции качественных центров за пределами МКАД не уступают столичным. «Нет никакого смысла экономить на отделке или архитектурном решении проекта, так как его арендаторами являются сетевые профессиональные операторы, уже привыкшие, как и покупатели, к определенному уровню комфорта и отделки в торговом центре, – говорит руководитель департамента Colliers International. – Если объект не будет удовлетворять их требованиям, в том числе и в этом, они попросту не станут арендовать в нем площади». С этой точкой зрения согласен и Иван Подкова – по данным его компании себестоимость строительства 1 кв. м торгового центра в Москве и Подмосковье приблизительно одинакова и составляет около $600. «Розничные операторы довольно активно уходят за пределы МКАД, арендуя площади в современных торговых объектах по ставке, которая может отличаться от общепринятой в Москве почти в два раза», – отмечает Иван Подкова. Заметим, что средневзвешенная арендная ставка в торговом центре
в Балашихе, по данным компании «Новая Площадь», составляет $600 за 1 кв. м в год.
Единственным принципиальным отличием объектов, строящихся в области, от их московских «коллег» является меньший акцент на развлекательную зону в составе центров. «Наличие или отсутствие развлечений диктует только концепция объекта, – комментирует Максим Гасиев. – Сейчас в Мытищах ведется строительство торгового центра с большой зоной развлечений, этот объект призван стать своеобразным местом досуга, куда жители города будут приходить, чтобы развлечься и отдохнуть». Иной точки зрения придерживается Иван Подкова: «Развлекательные зоны в торговых центрах подмосковных городов нецелесообразны. Наши исследования показали, что жители области, чтобы удовлетворить «жажду зрелищ», с большей готовностью поедут в столицу».
На сегодняшний день Московская область – второй по величине регион нашей страны. Здесь, на территории свыше 47 тыс. кв. км проживает около 6,5 млн. человек, и эта цифра постоянно растет. Численность населения в подмосковных городах, которые сейчас стали, по сути говоря, спальными районами столицы, увеличивается из года в год. Сам по себе этот факт является достаточным основанием для строительства объектов коммерческой недвижимости, в первую очередь торговой. Но область в отличие от Москвы имеет и ряд дополнительных преимуществ для девелопера. Во-первых, стоимость земельных участков здесь на порядок ниже, чем в Москве. Во-вторых, сроки окупаемости объектов, по мнению опрошенных нами девелоперов, соизмеримы со столичными. И, наконец, в-третьих, процесс прохождения согласований проще и условия городских властей при выделении земли более лояльны, чем в Москве. «Подмосковье заинтересовано в строительстве торговой недвижимости, так как это позволяет региону создавать необходимые рабочие места и увеличивать налоговые отчисления, – говорит Георгий Николаев – Москва не исповедует такую политику и считает, что раз она – Москва, то создавать благоприятные условия для инвесторов нет особой необходимости».
Впрочем, все вышесказанное относится лишь к ближнему Подмосковью, вряд ли в ближайшем будущем деревни Митино и Марьино, что встречают проезжающих на трассе Е-95, сменят свои «КООПы» на современные торговые центры.