Инвестировать в России интересно, но рискованно.

Московский рынок торговых площадей пережил несколько стадий развития. Построенные в начале века магазины ГУМ и ЦУМ, в советский период стали крупнейшими в мире универмагами. В советский период велось активное строительство новых универмагов в новых строящихся районах Москвы, предлагавшие товары стран, идеологических союзников: «Лейпциг», «Бухарест», «Будапешт», «Ядран». Возникли филиалы магазинов ГУМ И ЦУМ, расположенные в отдаленных районах города – «Щелковский», «Ясенево», ТД «Люкс». С развалом СССР постепенно внедрялись новые принципы торговли, а именно, самообслуживание, однако планировка, расположение, отсутствие парковки так и не позволили универмагам стать полноценными торговыми центрами.
Новый этап развития рынка начался с появления первого современного торгового центра «Рамстор» - в 1997 году, турецкой компании «Рамэнка». Тогда же появились проекты нескольких крупных ТЦ – «Охотный ряд, «Атриум» (проект тогда носил название «Сити Стар»). Однако кризис 1998 года привел к тому, что большинство проектов было заморожено.
Последствия кризиса начали сглаживаться к 2000 году, именно тогда начался бурный рост инвестиций в торговую недвижимость. Два последних года объем квалифицированных торговых площадей в Москве удваивался – по анализу данных компании Stiles & Ryabokobylko в этом году он увеличился приблизительно в два раза - с 431 тыс. кв. м. в прошлом году до 914 тыс. кв. м. в открывшихся в прошлом году 19 торговых центрах. В 2001 году рынок пополнился на 190 тыс. кв. м. в 14 торговых центрах. В этом году запланировано открытие не менее 15 ТЦ, после чего площадь вырастет еще на 500 тыс. кв. м. Таким образом, уже на конец прошлого года соотношение торговых площадей в Москве на тысячу человек составило около 100 кв. метров – в два раза больше чем в 2001 году. Но пока объем торговых площадей почти вдвое меньше, чем в среднем по Европе (198 м.). В целом по России показатели гораздо скромнее, но и здесь аналитики отмечают активный рост торговых площадей. Если суммировать все заявленные к реализации в 2003 году проекты, то на конец года в России будет более 1,5 млн. кв. м. торговых площадей. Иностранные инвесторы и девелоперы считают, что российский рынок торговой недвижимости будет оставаться сверхприбыльным, пока количество кв. м на тысячу жителей не достигнет 150. Но, похоже, к России общеевропейские стандарты соотношения торговых площадей на тысячу жителей не подходят – об этом говорит все более усложняющаяся ситуация на рынке.

Чьи деньги?
Западные аналитики оценивают потенциал московского рынка очень высоко, но в настоящее время подавляющее большинство инвестиций составляют российские деньги. Среди самых заметных инвесторов: корпорация «Ингеоком», которой принадлежит торговый центр «Атриум»; компания «Гиперцентр» с проектом «Мосмарт»; БИН, владеющая сетью универмагов «Петровский».
Наибольшую долю вложений в торговую недвижимость составляют «разовые инвестиции» отечественных непрофильных компаний, поскольку два года на рынке царит уверенность, что среди недвижимости торговая – самое выгодное и быстроокупаемое вложение денег.
В торговую недвижимость идут практически все, кто владеет свободными деньгами. Недавно появились на рынке: компания «Капитал-групп», с проектом сети торговых центров «Метромаркет» на станциях «Сокол», «Тимирязевская», торговый центр галерея «Аэропорт» компании «Гарант-Инвест». Инвестируют и крупные брокерские структуры, вышедшие из жилищного рынка. Московская городская служба недвижимости, возможно, в целях диверсификации своего бизнеса, и, учитывая тенденцию некоторого снижения доходности жилищного рынка, выходит на рынок торговой недвижимости. Группа «БИН» активно занимается покупкой действующих объектов в собственность, выступая конечным инвестором. Однако последующая реконструкция магазинов отличает «БИН» от классического инвестора. Торговой недвижимостью интересуются крупные российские нефтяные компании, банки, промышленные группы, вкладывая деньги в создание торговых центров. Такие организации в состоянии самостоятельно финансировать проекты, зачастую без привлечения промежуточных инвесторов. Стоит отметить, что большинство ныне строящихся проектов принадлежит компаниям, лишь недавно занявшихся строительством торговых площадей.
Часть девелоперов, занимавшихся торговой недвижимостью, постепенно отходят от этого бизнеса в более стабильный офисный сегмент, где ставки фиксированны и не зависят от оборота ритейлера. Российская компания «Торрис», построившая два торговых центра «Гвоздь», больше не будет строить подобных центров, а планирует построить на Волоколамском шоссе «автомобильный гипермаркет» «Чайка».
На фоне такой активности российских инвесторов, западные выглядят пассивно. Пожалуй, самый активный иностранный игрок на российском рынке - компания «Рамэнка». Сегодня компания открыла 4 крупных торговых центра в Москве и более полутора десятка супермаркетов в столице. «Рамэнка» начала экспансию и в российские регионы.
Активно развивается шведская компания «ИКЕА», начавшая со строительства мебельных гипермаркетов. В 2001 году компания приступила к созданию вокруг своих магазинов крупнейших торговых центров. Первый из них – МЕГА – открылся в конце 2002 года на юге Москвы на пересечении Калужскогго шоссе и МКАД.
Примеры масштабных инвестиций – приход немецкой компании Metro. Уже открыты три гирпермаркета формата Cash&Carry в Москве, также известно о планах компании по строительству своих магазинов в Санкт-Петербурге. Крупнейшая французская розничная компания Auchan построила два гипермаркета, третий откроется летом этого года.
В Россию пришла и немецкая компания AVA Allgemeine Handelsgesellschaft der Verbraucher AG. AVA AG - контролирует более 20% продуктового рынка Германии. Она уже открыла гипермаркет Marktkauf в подмосковном поселке Котельники вблизи от кольцевой автодороги, ставший первым магазином компании за пределами Германии. Компания планирует строительство еще несколько подобных магазинов.
Этими примерами западные инвестиции в торговую недвижимость исчерпываются. Хотя в оценках западных специалистов Россия входит в пятерку наиболее привлекательных развивающихся рынков для глобальных розничных сетей. Она заняла в нем 4-е место после Китая, Словакии и Венгрии.

Почему не идут западные деньги?
Есть несколько причин, объясняющих, почему перспективный российский рынок торговой недвижимости пока не стал генеральным направлением западных инвестиций.
Некоторые специалисты объясняют отсутствие интереса западного капитала тем, что московский рынок вступил в стадию первичной насыщенности: «Нынешняя стадия развития московского рынка (»первичной насыщенности» в продовольственном секторе) привела к тому, что некоторые западные операторы отложили свой приход и выжидают (такие как Tesco, Carrefour), как мы «переварим» этот этап», - говорят в компании SMT-Developments.
Более важный фактор опасений западного капитала – отсутствие привычной схемы работы. На западе годами вырабатывалась следующая риэлторская схема. Центральной фигурой любого проекта в области коммерческой недвижимости выступают девелоперы - профессиональные компании, занимающиеся развитием проекта. Их задача - построить объект и выгодно реализовать. Привлекать инвестиции девелопер может на различных стадиях проекта и на разных условиях: привлечение денег под проценты, аренда на ранней стадии проекта, продажа части комплекса или всего комплекса. Гарантом возврата денег служит имя, репутация, опыт девелопера и, конечно, сам проект. На западе большинство девелоперов, имеют в своем «портфеле» готовых к работе соинвесторов, ожидающих поступления очередных интересных предложений. Входить в проект соинвесторы могут на разных этапах, начиная со стадии проработки проекта и, заканчивая моментом, когда появляется необходимость в финансировании строительства. Чем раньше инвестор присоединяется к проекту, тем более выгодны условия. Но на начальных стадиях риски все-таки выше, особенно это касается проектов в Восточной Европе, в России. В связи с этим, в странах с недостаточно проработанным земельным законодательством соинвестор предпочитает входить в проект, когда девелопер подготовит за свои средства большую часть разрешительной документации.
Именно поэтому в России наблюдается стремление к полному сосредоточению функций всех агентов, участвующих в строительстве и работе торгового центра, в одних руках. В России девелопер - это не просто инициатор проекта, но и чаще всего - инвестор. Не имея возможности привлечь под свое имя крупные финансовые ресурсы, русский девелопер начальную стадию проекта вынужден финансировать самостоятельно. А в России начальная стадия может растянуться на многие месяцы, если не годы. Известно, что только разработка архитектурной концепции занимает не менее месяца. Затем она должна пройти Регламентную комиссию с целью утверждения, затем - около 50 согласований в государственных комитетах и инстанциях (санитарно-эпидемелогической службе, Комитете по земельным ресурсам и т.д.). На стадии сбора пакета исходно-разрешительной документации, получения градостроительного задания, разработки технико-экономического обоснования и т.п. проект в области недвижимости находится в рисковой зоне. И мало кто из потенциальных российских инвесторов выделит девелоперу средства на начальной стадии. Разговор об участии в инвестировании начинается только тогда, когда подготовлен полный пакет всей документации, доказана перспективность рынка, имеются договоренности с якорными арендаторами, подготовлены все строительные мощности. Только тогда в России появляются соинвесторы. Финансовые риски при этом также существенны: по данным компании SMT Development, минимальная стоимость разработки архитектурной концепции составляет 1 доллар за кв.м, разработка ТЭО для московского рынка - 150-300 тыс. долларов в зависимости от масштаба проекта (в среднем 12 долларов за кв.метр), разработка рабочей документации - около 7-8 долларов. Если будет нанята компания, управляющая проектом, то стоимость получения разрешения на строительство может быть рассчитана как 10% от величины суммарных инвестиций в проект. Нельзя сбрасывать со счетов и так называемый «чиновничий рэкет».
Есть еще несколько факторов, которые западные аналитики считают препятствием на пути иностранных денег в Россию. Западные наблюдатели отмечают недостаток надежной информации о России.
Важной проблемой для инвестиций является мнение западных специалистов о России, как о коррумпированном обществе, чрезвычайно настороженно относятся к ситуациям, когда есть потребность в личной охране и необходимость в постоянном подкупе. Публичные компании, отчитывающиеся перед акционерами, не могут не учитывать подобный «фон», создаваемый СМИ западных стран.
Кроме того, в России западных инвесторов ждут «сюрпризы»: все западные игроки, работающие в российской торговле, несут и социальную нагрузку. ИКЕА параллельно со строительством торгового центра «МЕГА», произвела реконструкцию больницы в близлежащем поселке Коммунарка. На «Метро» и «Ашан» возложены функции поддержания близлежащих транспортных развязок. На первом этапе переговоров о выделении участка, потенциальному инвестору становится ясно, что чистой финансовой схемой сегодня в Росси не обойтись.
Менее значимой проблемой является отсутствие в достаточном количестве персонала всех уровней. Она будет решаться постепенно, по мере развития российского рынка.

Ждать ли западных денег?
Потенциал московского рынка оценивается очень высоко. Если он будет расти такими темпами, то его насыщение произойдет только через три года. Только в районе МКАД можно построить около 30 гипермаркетов. И преимущественно освоением рынка занимается российский капитал. Это не значит, что западный капитал безвозвратно потерял рынок. Занимая сегодня выжидательную позицию, западные инвесторы могут устремиться в Россию, когда рынок уже будет практически насыщен. Не секрет, что многие центры сегодня сделаны непрофессионально, работают неэффективно, и приносят прибыль только за счет того, что на рынке очень слабая конкуренция. «Среди торговых центров наиболее жизнеспособными окажутся западные, где якорями являются иностранные компании, – считает Анна Ширяева генеральный директор компании «Магазин Магазинов». – Большинство застройщиков сегодня не обращает внимания на развитие торговли, на то, что она успевает за предложением, поэтому девелоперы будут вынуждены закрывать глаза на качество операторов. Это приведет к падению качества торгового центра: большой ротации и мелким арендаторам». В условиях дефицита торговых площадей, который наблюдается и сегодня, просчеты многих торговых центров только начинают проявляться. «Сегодня в Москве недостаточно строительных площадок - они закончились. Этим объясняется непрофессионализм многих торговых центров. То есть девелоперы берут любые участки, поскольку знают, что все равно к ним придут ритейлеры» – говорит Сергей Тимаков, генеральный директор компании «Торрис».
Следствием нынешней ситуации станет заметное расслоение ТЦ по степени занятости площадей в будущем и прибыльность даже стоящих рядом центров будет сильно отличаться. Конечно, торговые центры западных компаний, которые располагают большими деньгами, и сроки окупаемости их выше, в этих условиях будут выгодно отличаться на любом этапе инвестирования.

Мнение
Стоит ли ожидать бума западных инвестиций в российскую торговую недвижимость? Стали ясны правила выхода и работы на рынке: для выделения земельных участков необходимы сложные и длительные переговоры с властями, четких условий выделения земли нет, в каждом случае необходимо начинать новый процесс, который неизвестно чем закончится. Однако, сама работа очень заманчива - такого наплыва клиентов, как в открытых в Москве иностранцами магазинах, нет ни в одной другой стране, они бьют все рекорды посещаемости. Но пока западных девелоперов, которые инвестировали бы в недвижимость, как в коммерчески выгодный проект, нет. Компании строят торговые центры «под себя».
Скорее всего, западные инвесторы в настоящий момент не будут активно делить «инвестиционный пирог» коммерческий недвижимости - слишком уж велики риски. Главная причина - боязнь России. А массовый западный капитал придет, когда рынок будет близок к насыщению, появятся откровенно проигрышные игроки, которых можно будет недорого купить или, с которыми легко конкурировать. До этого момента должны стать понятными и прозрачными условия выделения участков, оформления документации и т.п.