Кредиты для богатых

Рынок погряз в долгах

По оценкам экспертов, рынок кредитования в 2009 году упал на 80–90%. Что не удивительно: по рынку уровень ставок мог доходить до 22–25% годовых. Фактически ставки были заградительными – подобные условия неподъемны для любого бизнеса, рынок сократился в разы: девелоперы не могли вернуть текущие кредиты и прибегли к реструктуризации долгов.

Не все из них в 2009 году смогли «выплыть» из кредитного болота. Так, компании «Строймонтаж» не удалось расплатиться со всеми своими кредиторами – девелопер объявил себя банкротом. Однако этим дело не кончилось: в ноябре были проведены обыски в офисе ЗАО «Строймонтаж», откуда была изъята финансово-хозяйственная документация. Обыски проводились в рамках уголовного дела, возбужденного в конце сентября 2009 года следственным отделом Выборгского РУВД по ст. 196 («Преднамеренное банкротство»). С кредитами также не удалось рассчитаться и компании ООО «Макромир», которая в апреле 2009 года подала в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области заявление о признании себя банкротом. Основанием стала неспособность ООО «Макромир» расплатиться как по собственным кредитам, так и по кредитам тех компаний, где девелопер выступил поручителем. В частности, в фирмах, аффилированных с бывшими топменеджерами и экс-совладельцем «Макромира» Павлом Андреевым. И, как показало начало года, это не последние примеры банкротств на строительном рынке.

«Большинство строительных ком - паний было закредитовано, активы, находящиеся в залогах у банков, значительно потеряли в цене и стали неликвидны. Несмотря на то что на рынке не произошло обвального банкротства девелоперских компаний и сейчас ситуация достаточно стабильна, проекты в области недвижимости сохраняют высокие системные риски, что влияет на решения банков о кредитовании», – говорит заместитель управляющего петербургским филиалом Национального резервного банка (НРБ) Антон Юрковец.

Весь 2009 год банки занимались реструктуризацией кредитов и решали проблемы старых долгов. Несмотря на громкие заявления о том, что залоги по кредитам в виде участков и объектов финансистам не нужны, многие «лакомые» объекты перешли на балансы банков. Банкиры поспешили создать целые отделы, а порой и вовсе отдельные управляющие компании для распоряжения полученным имуществом.

Новые же кредиты брали немногие девелоперы – это группа ЛСР, ЗАО «Северный город» (входит в холдинг RBI), «ЛенСпецСМУ».

Долговыми бумагами в прошлом году, как и кредитами, девелоперы пользовались не активно. Из всех немногочисленных размещений облигаций компаний строительного сектора в 2009 году более или менее рыночной можно назвать, пожалуй, только состоявшуюся в самом конце года продажу бондов «ЛенСпецСМУ», ставка купона по которым была установлена на уровне 16% годовых. Компания разместила трехлетние облигации на 2 млрд рублей.

«Остальные займы или размещались по закрытой подписке («Камская долина»), или выпускались в рамках реструктуризации обращающихся бумаг («Миракс»), или были необходимы для замены задолженности компании на более рыночный инструмент, под который можно было получить рефинансирование в ЦБ РФ», – говорит начальник управления анализа долговых рынков ИБ «Открытие» Владимир Малиновский. Пока что, уверен он, отношение инвесторов к строительной отрасли остается очень настороженным и большинство избегают вложений в бумаги девелоперских компаний. Это связано, с одной стороны, с сохраняющимся пока достаточно низким спросом как на коммерческую, так и на жилую недвижимость и зачастую сложным финансовым положением самих компаний. Кроме того, по словам Александра Игнатюка, аналитика ЗАО «ИК "Энергокапитал"», помимо повышения ставок в 2009 году банки принимали в качестве залога лишь «объекты в стадии более 50%-ной готовности либо объекты недвижимости с положительным денежным потоком, не связанные с получением данного кредита». «Сменилось отношение к коммерческой недвижимости, в ход шли только проекты с коротким сроком окупаемости и высокой рентабельностью», – говорит г-н Игнатюк.

Легкий прогресс

К середине 2009 года банки постепенно возобновили рассмотрение заявок от строителей, правда, речь шла совсем не о таких суммах, как в 2008 году. Уровень ставок постепенно стал снижаться, демонстрируя серьезный разброс значений: для крупных клиентов государственные банки предлагали уровень 14–16%, в то время как для средних клиентов в региональных банках ставки по-прежнему оставались в районе 20% годовых, говорит Федор Зобнев, начальник коммерческого отдела банка «БФА». Учитывая высокие отраслевые риски и стоимость финансовых ресурсов на российском рынке, процентные ставки для компаний строительной отрасли выросли в 2009 году в среднем на 5%, отмечает г-н Юрковец, впрочем, к концу года наметилась тенденция к снижению ставок.

Сейчас ставки по кредитам строителям составляют 16–19% годовых, считает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. «В некоторых случаях ставки могут быть ниже. Но это, как правило, проекты с низкими рисками», – уверена она. По ее словам, рынок начал оживать в том числе за счет совместных программ с государством. Банки начали изобретать новые программы, которые завуалированно позволяли финансировать девелоперские проекты. Например, Сбербанк выдает кредиты на финансирование уставной деятельности. Впрочем, такие кредиты все равно требуют хороших ликвидных залогов. «Компаниям, у которых нет ничего, кроме участка с проектом, найти деньги представляется сейчас крайней сложной задачей», – говорит г-жа Марковец.

В прошлом году девелоперам было доступно дополнительное финансирование на завершение строительства объектов, которые начинали кредитоваться до кризиса, рассказывает Александр Конышков, директор регионального центра «Северо-Западный» ЗАО «Райффайзенбанк». «Мы также продолжали подобные проекты, но новых сделок не проводили из-за общей неопределенности рынка», – сетует банкир. «Международный банк Санкт-Петербурга (МБСП) предоставлял кредиты либо для завершения строительства, либо для подготовки уже практически построенных проектов», – рассказывает вице-президент МБСП Максуд Купров.

По мнению г-на Конышкова, к концу года «стали легче проходить реструктуризации и дофинансирование недвижимости». «Если говорить о новом финансировании, то условия, естественно, несколько ужесточились: снизилось отношение суммы займа к оцененной стоимости залога, стал выше коэффициент обслуживания долга, предпочтение отдается уже работающим объектам с высоким уровнем занятости площадей. Все это является результатом стагнации рынка недвижимости – рыночная оценка объекта перестала быть основополагающим фактором. Важным являлось наличие не продавца объекта, а покупателя на него», – резюмирует банкир.

Многие уверены, что о стабилизации говорить преждевременно. Елена Денисова, начальник отдела кредитования юридических лиц Энергомашбанка уверена, что часть компаний, чьи кредиты были реструктуризированы в 2009 году, в 2010 году снова прибегнут к этой мере. При этом задача всех компаний на 2010 год – сохранить работающий бизнес до окончания кризиса. По словам самих участников рынка, стабилизация наступит не ранее следующего года, когда строители начнут получать стабильные денежные потоки от продажи недвижимости, которые позволят погашать кредиты вовремя и при этом еще и финансировать текущее строительство.

Екатерина Марковец уверена, что несмотря на улучшение ситуации на рынке, строительные компании по-прежнему остаются одними из самых нежелательных клиентов для большинства банков. «К оценке проектов и самих компаний банки подходят с большой степенью осторожности, и получить проектное финансирование по-прежнему практически невозможно», – считает она. Александр Конышков настроен более оптимистично, полагая, что можно говорить о смене тенденции падения рынка на выжидательную позицию или даже возможный рост. Некоторые банки все-таки вернулись на рынок рефинансирования готовых объектов недвижимости, но это еще не общая тенденция, уверен банкир. «Пока мы наблюдаем лишь медленный восстановительный процесс, который во многом зависит от политики государства: будет ли снижаться стоимость государственных денег», – говорит директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков. Он напоминает, что во второй половине 2009 года ряд банков, в первую очередь государственные кредитные организации, заняли более активную позицию, чем стимулировали рынок кредитования.

Федор Зобнев, уверяет, что рынок успокоился, но о полноценной стабилизации говорить преждевременно. «По-прежнему есть ряд негативных факторов, которые «давят» на отрасль: очень низкий уровень спроса, исчерпание внутренних финансовых ресурсов строительных компаний, у банков накапливается значительный портфель конфискованных активов. Если начнется процесс их реализации, это может спровоцировать снижение цен на недвижимость», – считает аналитик. По многим компаниям-заемщикам в 2009 году были осуществлены реструктуризации «в надежде, что через год все наладится». «По сути, решение проблем откладывалось на 2010–2011 годы, таким образом, в 2010 году может быть очередной виток невозвратов по кредитам из числа пролонгированных в 2009 году», – считает он.

Скудный ассортимент

О невысоком предложении кредитов строительным отраслям говорят и портфели банков. Так, по различным оценкам, в Сбербанке доля кредитов девелоперам составляет примерно 5%, в ВТБ – 10%. По словам г-на Юрковца, в структуре кредитного портфеля петербургского филиала НРБ доля кредитов девелоперским компаниям всегда была не выше 10%, поскольку основными клиентами банка были промышленные и коммерческие предприятия. «За 2009 год эта доля снизилась на 2%», – говорит банкир. Незначительное снижение доли девелоперских кредитов г-жа Марковец объясняет тем, что кредиты, выдаваемые на строительство, долгосрочные. «В 2009 году в целом активность рынка кредитования была достаточно низкой и банки отдавали предпочтение производственным компаниям, торговле и малому бизнесу», – говорит она.

По прогнозам экспертов, для рынка коммерческой недвижимости год, скорее всего, будет сложным. «Спрос продолжит находиться на низком уровне, возможно дальнейшее снижение цен. Но отдельные компании, обладающие достаточными собственными средствами, а также те компании, которые смогут осуществлять свои проекты в рамках государственных заказов, имеют шансы значительно усилить свои рыночные позиции», – предполагает Федор Зобнев. С ним согласна и Екатерина Марковец: 2010 год станет, вероятно, непростым для рынка. «Ставки на офисную недвижимость, скорее всего, останутся на прежнем уровне на фоне повышения заполняемости офисных центров. Ставки на ликвидные торговые объекты уже начали расти, и, вероятнее всего, такая тенденция продолжится в 2010 году, однако рост будет несущественным, в пределах 10%. При этом ставки на низколиквидные объекты останутся без изменений или еще немного снизятся», – рассуждает она. «Половина бизнес-центров, запущенных в 2008–2009 годах, стоят полупустые, а новые проекты по строительству коммерческой недвижимости заморожены», – отмечает Елена Денисова, начальник отдела кредитования юридических лиц Энергомашбанка.

По мнению г-на Конышкова, объектам с грамотным позиционированием и продуманной концепцией, хорошим месторасположением, приемлемым сроком окупаемости, вышедшим на рынок в докризисное время будет проще сориентироваться в сложный период. Возможно, некоторые объекты поменяют собст венников, что продолжит тенденцию прошлого года. Но это скорее вынужденные сделки, считает г-н Конышков, продавать сейчас с извлечением прибыли весьма непросто. Также на рынок может оказать давление ценовой демпинг со стороны новых объектов, которые нужно будет заполнять.

«Снижение количества начатых объектов нового строительства, небольшое число объектов начатых еще до кризиса, ввод которых планируется в 2010 году, фактически провоцирует дефицит недвижимости в наступившем году, который, в свою очередь, приведет к положительному движению цен на недвижимость, а значит, и росту доходов девелоперов. Это сделает их более привлекательными заемщиками для банков», – считает Александр Игнатюк.

Гарантийные проекты

Елена Денисова, уверена, что в 2010 году часть компаний, перешедших под управление кредитующих банков, получат финансирование. Также продолжится кредитование лидеров этого рынка: ставки будут снижаться по всей линейке кредитных продуктов, в том числе и для строительной отрасли. По словам Игоря Лучкова, если ставка рефинансирования будет снижаться, что возможно, то уровень процентов по кредитам может снизиться на 2% за год. По прогнозам г-жи Марковец, падение ставок составит за год 1–3%. «Уровень процентных ставок зависит не только от уровня кредитных рисков, но и от стоимости привлеченных средств. Если деньги станут дешевле, а конкуренция на рынке кредитования вырастет, то банки будут вынуждены снижать ставки по кредитам», – рассуждает г-н Юрковец из НРБ.

Между тем, по мнению г-на Зобнева, с учетом растущих уровней резервов и изменившегося подхода к оценке рисков, банкам будет трудно сохранять приемлемый уровень доходности. «Объемы кредитования вряд ли будут сильно расти, наращивать кредитование при продолжающемся спаде в отрасли просто неразумно – такие кредиты имеют высокий уровень риска. Если компаниям удастся сохранить текущие уровни кредитования, это будет неплохим результатом», – счита ет он.

Банкиры с осторожностью смотрят на рынок кредитования девелоперов. «С точки зрения риска кредитования мы ожидаем улучшения ситуации в строительной отрасли в этом году, – говорит вицепрезидент Международного банка Санкт-Петербурга (МБСП) Максуд Купров. – Однако пока отношение банков к данному сектору остается настороженным ввиду низкой эффективности инвестирования в строительные проекты. К сожалению, многие строители имеют высокую долговую нагрузку, которую приобрели еще в докризисные времена, когда были ориентированы на высокий уровень спроса».

Антон Юрковец прогнозирует, что в области коммерческой недвижимости банки будут финансировать только те проекты, которые имеют минимальные риски и «надежные гарантии в их реализации».