Первые российские объекты green building пока только готовятся к борьбе за «зеленый» сертификат: популярность идеи экологии в строительстве докатилась до нас совсем недавно. Между тем у северных границ столицы уже несколько лет функционирует офисный комплекс «Кантри Парк», создатели которого задумались об экологических аспектах задолго до прихода «зеленой лихорадки» в Россию.

Мы уже писали об этом проекте – на момент ввода первой очереди «Кантри Парк» был пионером другой глобальной тенденции офисного рынка Москвы: это был один из первых офисных комплексов за пределами МКАД. Впоследствии децентрализованные проекты стали появляться один за другим, и офисный комплекс в Химках перестал быть единственным офисным проектом за кольцевой автодорогой. Но «экологическая сознательность», проявленная при его реализации, до сих пор остается редким явлением на московском рынке недвижимости.

О проекте

Первая очередь «Кантри Парка» была введена в эксплуатацию в начале 2004 года (17 этажей, 19 тыс. кв. м общей площади), строительство второго корпуса (7 этажей, 11,5 тыс. кв. м) было завершено в 2009 году. Летом того же года на территории открылся загородный ресторан Chalet Simple Pleasures. В 2010 году начнется строительство отеля на 220 номеров Country Park Hotel and Spa, а также возведение третьего здания комплекса – многофункциональной башни «Кантри Парк – 3» площадью 23 тыс. кв. м, в которой в том числе разместится медицинский центр. Начиная со второго корпуса «Кантри Парка» архитектором зданий комплекса выступает группа под руководством председателя Союза московских архитекторов Виктора Логвинова, известного своей приверженностью принципам экологической архитектуры. К ним в первую очередь относится максимальное использование естественного освещения, озелененные кровли, органичное вписывание зданий в рельеф местности и т. д. Эти и другие принципы «зеленой» архитектуры (включая элементы фэншуй) применены при проектировании «Кантри Парка – 2» и ресторана Chalet Simple Pleasures. Последний в прошлом году получил диплом за развитие традиций в современной архитектуре от Российской академии художеств.

Изначально проект задумывался как штаб-квартира телекомкомпании Race Communications, впоследствии собственник и концепция проекта изменились, и сегодня его арендаторами являются компании различных профилей. Сразу несколько представителей автомобильной отрасли выбрали «Кантри Парк» в качестве московской штаб-квартиры (BMW, Volvo, «Йокохама», Nokian), среди арендаторов также производитель детского питания Nutricia, входящая в группу Danone, производитель бытовой химии SC Johnson и др. «Фактически все компании-арендаторы так или иначе отражают экологический подход в своей производственной программе или продукции», – говорит Леонид Лопатин, автор идеи и основатель «Кантри Парка».

Зеленое мышление

С недавнего времени управление комплексом «Кантри Парк» осуществляет компания BPS International – компания с баварскими корнями, команда которой включает российских и западных профессионалов. Генеральный директор BPS International Маркус Майер раньше участвовал в управлении отелями Hilton в Западной Европе. «Сеть Hilton известна своими экологическими инициативами по снижению потребления энергии, воды, бумаги и т. д. В Европе этот вопрос более актуален из-за высокой стоимости ресурсов», – говорит г-н Майер. Знания и опыт, приобретенные в международном гостиничном гиганте, он с коллегами уже применяет при управлении первым для компании российским проектом «Кантри Парк». «Это, безусловно, длительный процесс, но мы рады видеть, что этот проект с самого начала демонстрировал экологически ответственный подход и с момента задумки и проектирования опирался на зеленые принципы, – отмечает Майер. – Это видно и по выбранному местоположению, и по примененным техническим решениям. Мы же в BPS видим нашу роль в том, чтобы контролировать как технический, так и «человеческий» факторы, влияющие на окружающую среду, при эксплуатации существующих зданий комплекса и строительстве новых».

Одна из технологий эффективного использования ресурсов, применяемых в зданиях и на территории «Кантри Парка», – сбор дождевых вод. После очистки вода используется для полива в парковой зоне и мытья тротуаров, а также для пополнения искусственных прудов и системы пожаротушения. «Ливневые воды все равно нужно собирать, но можно их вылить в канализацию, а можно использовать для нужд комплекса, – рассказывает Хелена Грюсмер, старший менеджер по проектам BPS International. – Мы пошли по второму пути, в результате небольшие дополнительные вложения «вылились» в значительное сокращение расходов на водопотребление».

В здании «Кантри Парк – 2», которое проектировалось с учетом роста цен на энергоносители, внедрена технология полной утилизации тепла, производимого в здании: например, тепло чиллеров используется для подогрева воды в летний период, что дает возможность отказаться на время от городских теплоносителей.

В 2009 году был внедрен раздельный сбор, вывоз и утилизация специализированными компаниями мусора отдельных типов: бытовые и пищевые отходы, люминесцентные лампы, а также КГО – крупно-габаритные отходы. В ряде офисов комплекса внедрена схема «офиса без бумаг»: система цифровой архивации документов и требование к сотрудникам по экономному использованию бумаги. Для компаний-арендаторов проводятся информационные мероприятия и рассылка информации на тему экономии ресурсов.

Значительный вклад в экологию офисов вносит зеленая территория комплекса – она служит длинным придверным ковриком, на котором остается грязь городских улиц. «Многие арендаторы говорят, что в «Кантри Парке» чище, чем в среднем в Европе, – делится Леонид Лопатин. – Для нас это очень ценная похвала, ведь мы уделяем чистоте огромное внимание».

«Зеленые» принципы в действии

Внутри зданий комплекса «Кантри парк»:
максимальное естественное освещение рабочих мест;
индивидуальная регуляция температуры воздуха, системы утилизации тепла во второй очереди комплекса;
прошедшая модернизацию информационная система управления зданием (CAFM – Computer Aided Facility Management);
системы снижения водопотребления в санузлах, системы очистки и повторного использования воды;
исключение использования опасных для окружающей среды материалов и бытовой химии (при уборке и т. д.), централизованная закупка экологичных расходных материалов;

продвижение идеи «офиса без бумаг» и т. д.

На прилегающей территории:

высадка дополнительно 250 деревьев на участке;
удаление ядовитых отложений (отходов космических производств) со дна залива;
сбор и очистка дождевой воды, использование в системах полива и противопожарной безопасности;
снижение угрозы загрязнения земли и воды за счет выноса коммунальных сетей за пределы участка;
снижение транспортной загрузки за счет курсирования корпоративного автобуса до станции метро;
близость к жилым кварталам, в результате чего 75% обслуживающего персонала офисного комплекса представлено жителями Химок, что также снижает нагрузку на транспортную систему;
зеленая территория, европейский сад с ручьями, реконструированная набережная, открытые для прогулок внешним посетителям.

Требуется документ

Для подтверждения «зеленого» статуса объекта необходимо пройти процесс сертификации в соответствии с одним из стандартов экологичного строительства. В России этот процесс пока не отлажен, и распространенные за рубежом системы «зеленой» сертификации не всегда применимы в условиях российской действительности. Но первые ласточки есть и на российском рынке: несколько проектов уже находятся в процессе сертификации в соответствии с международным стандартом green building. «Кантри Парк» пока не относится к их числу. «Безусловно, с европейской точки зрения все самоделки остаются самоделками, пока не получена бумага – сертификат о соответствии определенным стандартам, – говорит Леонид Лопатин. – Это правильно, ведь в России даже такая вещь, как класс офиса, определяется зачастую весьма субъективно. А когда есть возможность субъективного толкования, то очень трудно этому что-то противопоставить, кроме успешной практики и полной занятости. А с точки зрения экологических показателей такого признания быстро не добиться, так что лучше опереться на какие-то институты, тут я с коллегами согласен. Так что мы намерены идти по пути сертификации и соблюдения стандартов». В настоящее время BPS International занята процессом сертификации качества управления по системе ISO 9001. «Этот стандарт включает и экологические аспекты, отмечает Хелена Грюссмер. – Что касается стандартов BREEAM и LEED, то, хотя это и распространенный тренд, эти стандарты в большей степени популярны в родных странах: к примеру, в Германии по стандарту BREEAM сертифицированы 4 здания, по LEED – всего одно. Тем не менее мы обязательно рассмотрим возможность получения сертификата – займемся этим вопросом по получении сертификата ISO 9001».

BPS International планирует принять активное участие в развитии стандартов сертификации устойчивости на российском рынке – сейчас ведутся переговоры с Немецким обществом энергоэффективного, экологичного и возобновляемого строительства (DGNB) о возможности сотрудничества на российском рынке.

Все для людей

Замерший зимний сумеречный пейзаж, открывающийся от входа в первое здание «Кантри Парка», оживляет компания прогуливающихся молодых мам с колясками. «Летом, конечно, картина более оживленная: люди приходят сюда погулять с детьми, полюбоваться заливом, для жителей Химок это приятное место для прогулок», – рассказывает Никита Емец, директор по рекламе «Кантри Парка». Это – часть социальной функции, которую выполняет проект для подмосковного города.

Среди других социальных задач – рабочие места для жителей Химок (около 75% персонала комплекса представлено жителями близлежащих районов). Кроме того, был приведен в порядок Бутаковский залив, на берегу которого находится комплекс. «Водоем был совершенно убит: сюда много лет спускалась канализация и производственные стоки города. Химки – город космический, поэтому были в иловых отложениях и фрагменты ракетного топлива – не самого полезного для здоровья химического соединения», – рассказывает Леонид Лопатин. Со дна Будаковского залива было поднято, вывезено и утилизировали около 70 тыс. кубометров ила. Сейчас водоем является украшением прилегающей территории комплекса и местом обитания уток. «Правда, не так давно одна из барж под конец сезона устроила мойку трюмов, залив все слоем радужных пленок – хорошо, хоть не во время нереста, – жалуется Леонид Лопатин. – Трудно быть в стороне от российской реальности, она всегда найдет способ напомнить о себе».

Что касается основных пользователей офисного комплекса – арендаторов, то они отмечают различные достоинства своего офиса, такие как возможность работы на природе, обилие зеленых насаждений, движение на работу против потока автотранспорта и т. д. Однако на вопросы об экологических показателях и используемых зеленых технологиях собеседники CRE чаще ответить затруднялись – очевидно, что в данном случае арендатору не нужно быть в курсе технических подробностей – достаточно ощущения и настроения. «Экологичность проекта для арендатора является аспектом скорее субъективного порядка», – считает Елена Денисова, заместитель директора отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle. По ее словам, на эмоциональном уровне в индивидуальных случаях фактор экологии может способствовать принятию решения об аренде офиса.

«Действительно, «Кантри Парк» во многом соответствует концепции Green Building, само здание органично вписано в окружающую среду, – считает руководитель отдела NonAutomotive Purchase ЗАО «Вольво Восток» (арендатор «Кантри Парка») Наталья Максакова. – Также хорошо продуман ландшафтный дизайн на территории бизнес-парка: зеленые зоны с газоном, деревьями, клумбами и пр. Грамотно организован уход за территорией, в том числе рядом с водохранилищем. Присутствует ряд очень привлекательных скульптурных композиций, настраивающих на «загородный» лад». Кроме того, по наблюдениям г-жи Максаковой, удачное расположение комплекса амортизирует шум от находящейся неподалеку МКАД. Впрочем, есть и неудобства: сразу несколько собеседников CRE оказались недовольны длительным периодом ожидания лифта. «Кроме этого я бы отметила временами недостаточную вентиляцию в здании, нехватку парковочных мест для личных автомобилей сотрудников, а также, на мой взгляд, не полностью продуманную организацию уличной парковки», – отмечает Максакова. Что касается проблем парковки, то уже в скором времени на территории комплекса начнет функционировать многоуровневый крытый паркинг. «Это не только решит трудности с парковкой, но и позволит компактно расположить авто, освободив значительную часть зеленой территории», – говорит Хелена Грюссмер, старший менеджер по проектам BPS International.

Через тернии

Несмотря на благородные помыслы, при реализации проекта пришлось столкнуться с рядом сложностей, впрочем, вполне привычных для любого российского девелопера. «Проблемы, возникшие при реализации проекта, довольно распространены и относятся не к экологии, а в целом к российской действительности, – говорит Леонид Лопатин. – Например, несмотря на эталонность проекта, были серьезные проблемы с экологическими службами, которые распространили информацию о том, что офисный центр на берегу Химкинского водохранилища отравляет питьевые водозаборы. Кроме того, по центральному телевидению прошли передачи о том, что для строительства бизнес-центра был вырублен реликтовый лес». По словам участников проекта, эта информация не имеет под собой никаких оснований, однако, прозвучав в СМИ, она довольно прочно укоренилась в головах жителей Химок. «Это были скорее политические проблемы, а не экологические, – говорит Лопатин. – А законы у нас все толкуют по-разному, требования, в том числе экологические, нередко носят формальный характер».

Что касается экономики проекта, то, как говорит Леонид Лопатин, «зеленость» никогда не была самоцелью, являясь следствием экономической эффективности. «Потратить миллионы долларов и получить экономию в 5 киловатт энергии нецелесообразно, – говорит он. – Когда мы строили первую очередь «Кантри Парка», подход был один – были другие цены на электричество, на теплоносители. Во втором корпусе, введенном в 2009 году, когда цены на энергоносители по сравнению с 2002 годом поднялись в несколько раз, стали оправданны более значительные вложения в энергосбережение». Изначально ставилась задача избежать излишеств в отделке, но выделить дополнительные средства на качественные материалы и энергосберегающие технологии.

«Действительно, технологии зеленого строительства могут быть недешевы, – Но для нас важна не приверженность самым последним и громким технологическим изобретениям, а баланс между экономией и долгосрочным функционированием, – говорит Хелена Грюссмер. – Основы этого подхода применены в существующих зданиях (1-го и 2-го корпусов) и заложены в дальнейшие проектные этапы. Экономическая долгосрочность играет здесь огромную роль».

Существование в гармонии с окружающей средой требует системного подхода, включающего работу на всех этапах строительства и эксплуатации. «Это постоянный труд, но он дает результат. Если потратить время и силы и один раз навести порядок, то дальше поддерживать его можно значительно меньшими усилиями и средствами», – говорит Леонид Лопатин.

Леонид Лопатин, автор идеи «Кантри Парка», генеральный директор BPS International

«Изначально проект задумывался как хороший IT-офис, впоследствии идея претерпела некоторые изменения, за период от с 2000 до 2004года, когда КП был возведен, и первыми сюда пришли компании автомобильного рынка. Так или иначе «Кантри Парк» объединяет арендаторов, которые ценят не гранит в отделке, а простое понятное человеку качество жизни и те самые экологические нормы, привычные для многих европейских стран. Отличие Западной Европы от нашей страны – это уровень заботы о природе и окружающей среде, и здесь люди находили компромисс с нашей, к сожалению, не всегда красивой действительностью. На отдельно взятом кусочке мы постарались создать атмосферу, которая каждому знакома по дачным участкам, но которую сложно найти на территориях, открытых для общего доступа. Концепция КП в том, что офис – это не только стены здания. Это комплексная концепция, и идея находит отклик у арендаторов: летом люди выходят на свежий воздух с ноутбуками (на всей территории доступен Wi-Fi). Здесь можно работать на любой лавочке, сохраняя эффективность, при этом наслаждаясь кусочком природы.

Александр Малютин, генеральный директор и управляющий партнер Clearlink

Среди очевидных преимуществ проекта «Кантри Парка» – близость его к аэропорту «Шереметьево», прямой доступ к Ленинградскому шоссе и МКАД. Однако имеются и недостатки, такие как большая удаленность от метро, не совсем удобный подъезд с основных магистралей, и, соответственно, невысокая видимость и «находимость» объекта, а также загруженность Ленинградки в этой части города. Именно из-за того, что «Кантри Парк» был первым из качественных офисных проектов, построенных за пределами кольцевой автодороги, он получил конкурентное преимущество перед другими объектами на стадии маркетинга здания и заполнения его арендаторами. Кроме этого, у проекта имеется хорошая инфраструктура. Комплекс и сегодня сохраняет свою конкурентоспособность – в первую очередь благодаря завоеванному реноме, успешной арендной политике и взаимодействию с арендаторами, а также высокому уровню управления и эксплуатации здания.Что касается соответствия проекта концпции green building, я думаю, что говорить об этом предметно можно будет, когда здание пройдет сертификацию в соответствии с признанным методом оценки (BREEAM, LEED и т. д.) Учитывая планируемое введение в РФ стандарта BREEAM in Use хотелось бы порекомендовать собственникам «Кантри Парка» изучить возможность модернизации объекта для получения данной сертификации, позволяющей не только подтвердить заявленный «зеленый» имидж, но и сохранить и преумножить его долгосрочную маркетинговую и инвестиционную привлекательность.

Елена Денисова, заместитель директора отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle

Компания Race Communications – инициатор проекта – изначально задумывала и проектировала комплекс для размещения собственной штабквартиры и, будучи системным интегратором, соответствующим образом отнеслась и к инженерному оснащению здания с заделом на будущее. Еще одним значимым критерием успеха проекта являются его арендаторы и стабильность их выбора. С момента сдачи объекта в эксплуатацию непрерывно развивалась и совершенствовалась инфраструктура и территория комплекса. На данный момент в первой очереди «Кантри Парка» свободных площадей нет.

Проект обладает рядом отличительных особенностей, среди которых – расположение на берегу залива, большая территория и грамотно реализованная ландшафтная архитектура. Владелец инвестировал в работы по очистке залива и строительству причала для судов, что во многом демонстрирует творческий и одновременно экологический подход к освоению участка под застройку. Обширная парковая зона, набережная со стоянкой гостевых судов, а также местами отдыха и доступом в Интернет. Речной трамвайчик вместо автомобиля или автобуса – редкая возможность для Москвы, а обед на воздухе в теплое время года и настоящее барбекю – приятная мелочь.