Петербургская земля идет вне конкурса

Тем не менее, городской земельный рынок остается довольно неразвитым. Администрация Петербурга выделяет застройщикам «пятна» целевым назначением по так называемой двойной рыночной стоимости. Земельные торги – большая редкость. Государственная собственность на землю пока не разграничена на федеральную и городскую, что также препятствует формированию полноценного рынка участков. Ставки земельного налога индексируются на федеральном уровне, вне зависимости от местной экономической ситуации. В результате с финансовой точки зрения статус арендатора земли для многих петербургских предприятий сегодня более выгоден, чем положение частного собственника.

Землю – заводам!
Больше всего частных владений в Петербурге находится в пригородах, на землях сельхозиспользования (11,4 тысячи га). Однако и в самом мегаполисе юридические лица уже выкупили у государства 3,1 тысячи га промышленных земель и 0,3 тысячи га территорий общественно-деловой застройки.
Наибольшую активность в процессе приватизации проявили крупные городские заводы и фабрики, некоторые из которых занимают площади в десятки гектаров.
Опираясь на указы президента Бориса Ельцина, мэр Петербурга Анатолий Собчак еще в октябре 1994 установил временный порядок продажи участков собственникам расположенной на них недвижимости.
В апреле 1995-го в городе появился первый частный землевладелец. Акционерное общество “Северное сияние”, 99% акций которого принадлежат голландскому концерну Unilever, выкупило участок площадью 0,8 га в центре Петербурга (на ул. Марата). На этой территории располагались административные службы парфюмерного комбината.
Затем земельная приватизация стала быстро набирать темп. Уже к концу 1995 года юридические лица подали в городской Фонд имущества около 850 заявок на приобретение участков.
Среди покупателей преобладали приватизированные предприятия, для которых в этот период по указу президента РФ действовали льготные условия выкупа: цена земли составляла 10 ставок земельного налога независимо от местоположения и рыночной привлекательности конкретного участка.
Городские власти тоже стимулировали процесс выкупа территорий. Так, в мае 1996-го петербургские предприятия получили право на приобретение земли в рассрочку. При совершении крупных сделок достаточно было внести от 20% до 30% стоимости участка. Остальные платежи растягивались на три года на условиях беспроцентного кредита.
Годом позже в городе появилась новая приватизационная схема - приобретение участков в обмен на векселя. С ее использованием была оформлена самая крупная в Петербурге сделка по выкупу земли. Летом 1997 года “Кировский завод” за¬клю¬чил до¬го¬вор на приобретение ги¬гант¬ской про¬мыш¬лен¬ной площадки (око¬ло 184 гек¬та¬ров), на которой раз¬ме¬ще¬ны бо¬лее 300 стро¬ений, в том чис¬ле при¬чаль¬ные со¬ору¬же¬ния.
Целенаправленная политика петербургской администрации по формированию широкого слоя собственников земли принесла свои плоды. К началу 2003 года юридические лица выкупили около 3000 участков и их долей. Правда, за весь период земельной приватизации город заработал на ней всего 532,8 млн рублей.
Наиболее крупные покупки, кроме «Кировского завода», совершили ОАО «Звезда» (компания приватизировала территорию площадью 68 га), ОАО «Международная автотранспортная компания» (56 га), ОАО «Электpосила» (46 га), Октябpьский электpовагоноpемонтный завод (43,6 га), ДСК-4 (36 га), ОАО «Фортуна» (32 га), объединение ЛОМО (8 участков общей площадью 27,5 га), НПО «Керамика» (14,3 га), пивоваренный завод «Балтика» (12,8 га) и др. Выкупленные территории сосредоточены в основном в городском промышленном поясе.
Пик приватизации земли пришелся в Петербурге на 1995-97 гг, и с тех пор темпы выкупа участков снижаются год от года. Большинство компаний, которые собирались стать собственниками занимаемых территорий, давно уже реализовали свои планы. Тем более что в начале приватизации условия выкупа были наиболее выгодными. (Промышленные предприятия приобретали участки из расчета нескольких долларов за квадратный метр.)
Поэтому принятие нового Земельного кодекса (ЗК) не стало для петербургского рынка земли революционным событием, а отлаженные выкупные процедуры изменились незначительно. Правда, стоимость городских территорий была откорректирована.

Ценовое равноправие
ЗК отменил ценовые льготы для приватизированных предприятий. Теперь акционированные заводы и НИИ приобретают участки, занятые строениями, за те же деньги, что и изначально частные структуры. Для приватизированных компаний выкуп стал менее выгоден. Зато петербургские банки, бизнес-центры и торговые комплексы, возникшие за годы реформ, могут сэкономить. До введения ЗК право частной собственности на землю обходилось им от 12 до 112 ставок земельного налога в зависимости от того, в какой зоне градостроительной ценности располагался выкупаемый участок. (Территория города поделена на 19 ценовых зон, которые радиально расходятся от центра к окраинам.)
Теперь, в соответствие с требованиями Закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», стоимость участков при приватизации составляет в Петербурге 12-30 налоговых ставок.
В ряде зон градостроительной ценности (ЗГЦ) выделены подзоны, в которые включены наиболее привлекательные территории, поэтому внутри одной ЗГЦ цена земли может варьироваться.
Самые дорогие участки, естественно, сосредоточены вокруг Невского проспекта. Они попадают в первую налоговую зону, которая занимает всего 0,11% от городской территории. В 2003 году земельный налог составляет здесь 216,9 руб/кв.м, а цена выкупа – 6507 руб/кв.м. Промышленный пояс города расположился с 5 по 8 зону градостроительной ценности. Налог за эти земли находится на уровне 38-66 руб/кв.м в год. На дальних окраинах (Кронштадтский) ставки невелики - 7-8 руб/кв.м в год.
Федеральные власти пересчитывают земельный налог с завидным постоянством (практически каждый год). Темпы прироста налоговых ставок не идут ни в какое сравнение с показателями инфляции. С 1995 года плата за городские земли увеличилась более чем в 30 раз! В Петербурге для многих предприятий положение арендатора участка уже давно стало более выгодным с финансовой точки зрения, чем статус собственника и (соответственно) плательщика налога.
В отличие от налога арендную плату за землю устанавливают сами петербургские власти. Расценки определяются в соответствии с методикой, утвержденной губернатором еще в 1997 году (в дальнейшем в нее несколько раз вносились поправки).
Арендные ставки за участки номинированы в у.е. и дифференцированы по зонам градостроительной ценности, а также по видам деятельности. Внутри каждой зоны плата может различаться в 10 и более раз в зависимости от бизнеса арендатора. Дороже всего земля под ларьками, торговыми павильонами, рекламными щитами, предприятиями игорного бизнеса и т.п. Разброс ставок велик: от 662,4 у.е./кв.м в год за палатку на Невском, до десятых долей у.е. - за промышленную площадку на окраине. (Курс условной единицы не соответствует доллару. Он ежеквартально утверждается городской администрацией. Во II квартале 2003-го одна у.е. равнялась 28,6 руб.)
Кроме локации участка и бизнеса арендатора, на ставку влияет и площадь арендованной территории. Для этого в методику включен специальный поправочный коэффициент. Общий принцип: чем больше участок, тем меньше приходится платить за единицу площади.
Устранить несоответствие между налоговыми и арендными ставками способен переход к кадастровой оценке территорий для целей налогообложения.
Прошлой осенью петербургский Комитет по земельным ресурсам (КЗР) закончил работы по кадастровой оценке городских участков. Цель, которую преследовали чиновники, - приблизить кадастровую стоимость земли к рыночной. Чтобы достичь приемлемого результата, сотрудники КЗР проанализировали около 7000 сделок с объектам недвижимости на вторичном рынке и, получив ценовую кривую, выделили в ней земельную составляющую.
Если сейчас в Петербурге всего 19 налоговых зон, то кадастровая оценка проведена для каждого базисного квартала (их более 6500). Однако результаты этой оценки неприменимы до тех пор, пока в Федеральный закон «О плате за землю» не будут внесены соответствующие поправки.

Псевдо-рынок
Если приватизация застроенных участков поставлена в Петербуге на поток, то свободные территории продаются в собственность крайне редко. В качестве эксперимента городские власти реализовали на торгах 11 лотов в так называемой Деловой зоне «Пулково-3». Сейчас это обширный пустырь на Пулковском шоссе неподалеку от международного аэропорта. По плану он должен быть застроен современными деловыми и торговыми комплексами, отелями и развлекательными центрами. Инженерную подготовку участков город взял на себя.
Территория общей площадью 14 га была нарезана на лоты от 0,5 до 2,28 га. Первые продажи начались в 2001-м, последний лот реализован в марте 2003-го. Торги происходили с переменным успехом. Некоторые участки «уходили» сразу при большом количестве претендентов, а другие город выставлял на продажу по 3-4 раза.
Не обошлось и без скандалов. Компания «Мега-Декор», которая приобрела три соседних лота, была вынуждена отказаться от одного участка и расторгла договор купли-продажи. Причиной стало неустранимое обременение лота, от которого город не избавился до проведения торгов. На территории располагалось временное строение, предназначенное под снос. Однако уже после аукциона здание было признано капитальным, и его владелец отказался освобождать участок. Компания «Мега-Декор» предполагала разместить на приобретенной территории торгово-гостиничный комплекс. От проекта инвестор не отказывается, однако теперь его придется скорректировать.
По итогам аукционов стоимость земли в Деловой зоне составила $45-63/кв.м.
На одной из площадок строительство уже завершено. Осенью прошлого года на Пулковском шоссе, 33 заработал торговый центр компании «Лента cash & carry». Приобретение в собственность участка площадью 2,28 гектара обошлось инвестору примерно в $1 млн (по $45/кв.м).
Среди соседей «Ленты» по Деловой зоне – компании «Аксель-кар» (дилер Toyota), «Аэропортстрой» и др.
По общепринятой практике участки под застройку в Петербурге предоставляются в аренду. Причем торги на право аренды – скорее исключение из сложившегося в городе правила: раздавать площадки целевым назначением по «двойной рыночной» стоимости. Суть силлогизма «двойная рыночная» сводится к следующему. Эксперты из государственного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» определяют начальную стоимость участка для торгов. Однако, как правило, всегда находится претендент, готовый заплатить за право застройки и долгосрочной аренды земли в два раза больше. Городское законодательство позволяет такому инвестору получить лот вне конкурсной процедуры.
В зависимости от назначения участка, его локации и площади стоимость права застройки имеет довольно большой разброс. По данным компании «Петербургстрой Skanska», в 2003 году она составляет от $25 до $400/кв.м и выше.
В течение последних лет происходит стремительный рост стоимости земли. Это связано с развитием экономики города, с приходом в петербургский бизнес серьезных игроков и острым дефицитом участков под застройку.
За последние полтора года городская администрация выдала инвесторам 525 разрешений на строительство и реконструкцию. При этом в Управление инвестиций от потенциальных застройщиков поступило примерно 13 000 заявок на самые разные объекты (жилье, АЗС, торговые центры, производства и пр.). Даже если допустить, что половина заявок дублируют друг друга, все равно получается, что спрос на участки превышает предложение более чем в 10 раз.
При такой рыночной конъюнктуре инвесторы готовы платить за пятна значительно больше «двойной рыночной стоимости». Это продемонстрировали торги за право застройки, состоявшиеся в июле 2003 года. На один из лотов было подано 12 заявок. В итоге участок площадью 3,75 га, предназначенный под строительство жилого дома в спальном Фрунзенском районе, подорожал в пять раз (до $137/кв.м).
Городская администрация декларирует постепенный переход от практики предоставления участков целевым назначением к инвестиционным торгам. Однако судить о том, как этот лозунг будет реализован на практике, пока рано.
Михаил Зельдин, президент группы компаний «Аверс», специализирующейся на оценке, аудите и консалтинге, полагает, что наиболее лакомые пятна под застройку, принадлежавшие городу, уже разобраны. Инвесторы готовы переплачивать, приобретая территории у частных собственников.
Приватизированные земли - альтернативный источник предложения площадок под застройку. Риэлтеры оценивают рыночную активность в этом секторе как весьма высокую. По данным компании «Бекар-консалтинг», на вторичном рынке цена приобретения земли в собственость под строительство промышленных объектов составляет $10-70/кв.м.
Участки для размещения жилых и коммерческих комплексов, особенно в центре города или на проездных магистралях, ценятся существенно дороже.
Одна из недавних сделок – продажа участка площадью 4,1 гектара на Московском проспекте. В декабре 2002 года акционерное общество «Электросила» уступило землю компании «Лиат-Дикси» под строительство очередного гипермаркета «О’Кей». Место идеально подходит для размещения крупного торгового центра. Размер участка позволяет организовать на нем паркинг на 1000 машин. По неподтвержденной информации, сумма сделки составила $126/кв.м.
По прогнозу г-на Зельдина, стоимость земли в Петербурге будет увеличиваться опережающими темпами, если сравнивать с ценовой динамикой на рынке квартир или коммерческой недвижимости. Особенно недооценены участки в центре.