Российская классификация торговых центров

За прошедшие несколько лет российская экономика развивалась хорошими темпами, был проведен ряд реформ, которые привели к увеличению уровня доходов населения. С повышением покупательской способности наших соотечественников активно начал развиваться рынок торговых помещений. Только в прошлом году было введено в эксплуатацию около 600 000 квадратных метров новых площадей в торговых центрах.
Сравнивать между собой различные типы торговых помещений без четкой классификации, как утверждают специалисты, довольно затруднительно. По этой причине почти год назад Российский совет торговых центров и ведущие компании в области торговой недвижимости инициировали разработку российской классификации торговых центров. Но прежде, чем оценивать возможность введения единой классификации, следует отметить, что само понятие торгового центра в разных компаниях трактуется по-разному. Так, например, в компании Jones Lang LaSalle считают, что торговым центром является некий торговый объект площадью от 5000 кв.м., обладающей единой концепцией и четко разработанным планом размещения арендаторов. Данный объект должен включать в себя один или более «якорь», фуд-корт и парковку.
Для сравнения приведем определение, которым оперируют в компании «Магазин магазинов». «В первую очередь, я хочу подчеркнуть, что торговый центр – это объект недвижимости, а не торговли, то есть клиентами торговых центров являются не покупатели, а предприятия розничной торговли, - говорит Анна Ширяева, генеральный директор компании «Магазин магазинов», - Поэтому под торговыми центрами мы понимаем - объект недвижимости, в котором представлен широкий ассортимент товаров и услуг. В торговом центре должна быть единая парковка, а вот единой зоны циркуляции в некоторых типах торговых центров может и не быть. Наличие фуд-корта или классических якорей – вопрос концепции, а не неизбежность».
Однако вывести единое определение торгового центра все-таки возможно. Участники рынка выделяют два признака, совокупность которых дает право торговому объекту гордо именовать себя торговым центром. Итак, торговым центром можно назвать совокупность архитектурно объединенных на одном участке торговых предприятий, которые имеют единое управление. Несмотря на очевидные разногласия, крупные девелоперские и консультационные компании, исследуя рынок, пришли к единому мнению, что из сотни торговых объектов, позиционирующих себя как торговые центры, на самом деле таковыми являются лишь тридцать с небольшим.

Любовь к порядку. Или классифицируем то, чего нет
Если рассматривать классификацию как единую договоренность участников рынка о терминах и определениях, представители почти всех крупных компаний уверены, что она необходима. «Единая российская классификация торговых центров поможет лидерам рынка прийти к общему знаменателю. Она существенно облегчит работу консультантов с западными инвесторами и крупными арендаторами, - считает Полина Жилкина, аналитик по торговым помещениям компании Jones Lang LaSalle, - Ее отсутствие затрудняет выступления на конференциях и выставках, ведь участники рынка по-разному называют одни и те же объекты. Общаясь между собой, им приходится постоянно оговариваться, каждый раз поясняя, какой именно тип торговых центров они имеют в виду».
Эту точку зрения разделяют и в компании Colliers International: «На мой взгляд, классифицирование торговых центров нужно в той или иной степени всем участникам рынка, как консультантам и брокерам, так и девелоперам, которым жесткая классификация поможет легче ориентироваться и правильно позиционировать свой объект, - комментирует Екатерина Кутумова, менеджер по связям с общественностью компании Colliers International, - Классифицировав объект, можно будет легко определить его ценовую нишу, потенциального потребителя, выявить общую направленность, выделить основных конкурентов, и даже верно рассчитать некоторые параметры, например величину парковочной зоны».
Мотивируя необходимость утверждения единой классификации, Елена Шевчук, консультант по недвижимости компании GVA Sawyer, сделала особой акцент на сотрудничестве российских девелоперских компаний с зарубежными инвесторами: «Сегодня Москва переживает период активного развития торговой недвижимости, на рынок пришли крупные западные игроки, известные торговые сети. Основные вопросы, волнующие непрофильных инвесторов – окупаемость торгового объекта, которая напрямую зависит от правильно выбранной и реализованной концепции. Даже при профессионально подготовленной концепции, инвестор хотел бы видеть в публикациях или аналитических отчетах других компаний подтверждение общих тенденций развития данного сегмента рынка и определенный анализ, оценку существующих подобных торговых объектов. При этом во главу угла встает вопрос единой классификации и мониторинга рынка торговой недвижимости».
«Общая типология нужна, в первую очередь, профессиональным участникам рынка. Ее отсутствие не позволяет проводить адекватную оценку торговых центров, которая необходима для учета ошибок и наращивания опыта, - считает Сергей Маринин, управляющий партнер SMT Developments, - Такая оценка (и в том числе официальные рейтинги), в свою очередь, необходима девелоперам и инвесторам, без нее сложно определить наиболее выгодный инвестиционный проект».
Однако логично предположить, что на основе анализа трех десятков объектов создать полноценную классификацию общероссийского масштаба невозможно. «Настоящая классификация торговых центров должна включать в себя несколько основных типов объектов и несколько десятков подтипов, - считает Евгений Белый, управляющий партнер компании SMT Developments, - Имея в наличии тридцать-сорок торговых центров, разработать собственную классификацию нельзя. Хотя бы потому, что при таком малом количестве объектов все типы и подтипы, очевидно, на рынке представлены быть не могут».
«Выстраивать сегодня российскую типологию торговых центров принципиально прежде временно, - уверена Анна Ширяева, - Если мы обратимся к опыту Америки и других развитых западных стран, то станет очевидно, что классификации создавалась в этих странах после того, как индустрия торговых центров получала мощное развитие. Она складывалась, когда на рынке были представлены сотни объектов. Разрабатывать классификацию «на будущее», что пытаются сделать сейчас в России, бесперспективно, потому что торговые центры – это особые объекты, которые находятся на стыке нескольких индустрий, каждая из которых непрерывно развивается».
Впрочем, было бы не совсем корректно утверждать, что сегодня в России нет классификации торговых центров. Есть. Но, во-первых, ее с большой натяжкой можно назвать единой, а, во вторых, ни при каких условиях нельзя считать российской. В настоящее время для «условной» классификации торговых центров, подавляющее большинство компаний используют адаптированный вариант международных стандартов, разработанных The Urban Land Institute (некоммерческая исследовательская организация, которая изучает возможности повышения качества земелепользования и девелопмента).
Наиболее полно эту классификацию представила компания Stiles & Riabokobylko Ltd. По словам Марины Минасовой, консультанта по торговой недвижимости данной компании, даже ориентированная на условия российского рынка, «международная калька» используется Stiles & Riabokobylko для внутренних статистических исследований.

Каждый за себя
Но существующая адаптированная методика, как показывает практика, не дает точных, однозначных определений для современного состояния московского рынка торговой недвижимости, поэтому налицо неоднозначность в определениях и в типологии торговых центров, используемых различными, в том числе и ведущими, компаниями.
«В нашей стране сегодня насаждается иностранная классификация, сложившаяся на американском рынке в 60-х – 90-х годах. Пока совершенно неочевидно, что она может быть применима в России. В частности, в американской классификации заложен совершенно иной принцип расселения жителей по стране, - считает Анна Ширяева, - В нашем понимании регион – это область, с населением не менее одного миллиона человек. В Штатах регионом именуется то, что в России назвали бы районом. Поэтому такие определения, как региональный и супер региональный торговый комплекс напоминает работу плохого переводчика».
Не подлежит сомнению тот факт, что международные стандарты не объединили участников рынка: «Для анализа торговой недвижимости внутри нашей компании мы используем собственную классификацию, которая включает в себя ряд подтипов. Так, например, к торговым центрам, чья площадь не превышает 10 000 кв.м. мы применяем такое понятие как локальный торговый центр небольшого размера», - комментирует Полина Жилкина.
Своей собственной типологией торговых центров пользуются и в SMT Development. Эксперты этой компании адаптировали американскую классификацию торговых центров (ULI), в соответствии с которой тип торгового центра определяется в зависимости от размера его зоны обслуживания (иначе она называется торговой зоной). В рамках данной классификации выделено три основных типа торговых центров: микрорайонный, окружной и региональный. Помимо трех основных типов классификация предусматривает разграничение по подтипам (категориям), которое зависит от состава арендаторов торгового центра. В отдельные категории были выделены: специализированные центры, фестивал-центры, пауэр-центры, торговые центры моды, дискаунт-центры, торгово-развлекательные, торгово-общественные центры и др.
Невозможность целиком и полностью положится на существующие сегодня варианты классификаций торговых центров, особенно очевидна для новых игроков на рынке торговой недвижимости. «Наша компания занялась анализом торговой недвижимости совсем недавно, сегодня мы только начинаем развивать это направление, - комментирует Елена Шевчук, - Подготавливая пакет документов для заказчика, которого интересовали торгово-офисные центры, мы столкнулись с проблемой отсутствия приемлемой классификации в данном сегменте рынка недвижимости. Изучив международную практику, мы пришли к выводу, что западную типологию, в силу особенностей российского рынка, наша компания использовать не может. К работе над проектом мы привлекли компанию SMT development. Но даже, имея в наличии сразу два варианта типологии торговых центров, ориентироваться на рынке нам было довольно трудно».
«Мы не проводили качественного исследования классификации торговых центров, когда разрабатывали проект торгового центра «Лига», - рассказывает Иван Подкова, директор по маркетингу компании «Русские торговые сети», - Как и многие другие компании, мы использовали классификацию The Urban Land Institute и International Council of Shopping Center. На основе международных стандартов специалистами нашей компании был составлен свой перечень типов торговых центров, некоторые из которых еще не представлены в России. Очевидно, что динамическое развитие рынка приведет к появлению множества новых торговых форматов. На мой взгляд, разработка единой российской классификации – это очень актуальный вопрос. Просто копировать западные разработки бессмысленно, необходимо перекладывать их на свой лад. Как минимум, нужно понять по какому принципу, классифицировать торговые центры, и определить фундаментальные критерии, отличия торговых центров».

Пророк в своем отечестве
Говорить о появлении единой российской классификации торговых центров пока преждевременно. Однако, как сказал бы классик, лед тронулся. Российский совет торговых центров при участии ведущих компаний ведет разработку собственной общероссийской классификации. «Сегодня существует предварительный документ, который требует серьезной доработки, поэтому говорить о том, какой будет российская типология еще очень рано, - говорит Александр Пыпин, руководитель проектов Российского совета торговых центров, - Предстоит проделать очень большую и кропотливую работу, прежде, чем документ появится на свет, поэтому пока отечественным компаниям придется пользоваться вариантами международных стандартов».
Несмотря на то, что в Российском совете торговых центров пока не готовы ответить на вопрос, какой будет новая классификация, ряд компаний уже имеет представление о том, что, по их мнению, необходимо отразить в новой типологии. «Классификация должна быть предельно простой без сложно-разветвленной структуры и предельно понятной для всех, в том числе не профессиональных игроков рынка. И самое главное классификация должна быть универсальной и не оставлять «белых пятен», то есть неклассифицируемых объектов, - считает Екатерина Кутумова, - В первую очередь, необходимо четко определить что такое «торговый центр», а затем классифицировать полученные объекты. Мне кажется, что труднее будет отсеять торговые центры от других крупных объектов торгового назначения, чем классифицировать уже полученные торговые центры в соответствии с разработанной типологией».
«Нужно выделить основные типы торговых объектов, уже присущих нашему рынку и типы, которые, скорее всего, появятся в ближайшем будущем. Возможно, такие, как Department Store.
А также важно понять какие типы товаров, предлагаются наиболее широко, какие виды продукции практически не представлены на рынке. Обратить внимание на тенденции развития торговых компаний – возможные слияния, партнерства фирм. Прогрессирующее развитие различных типов торговых компаний приведет, в конечном итоге, к максимальному разнообразию торговой недвижимости, в частности торговых центров. Какие-то товарные группы будут представлены более широко, какие-то, по аналогии с ассортиментом западных торговых центров, не будут востребованы нашими потребителями, - комментирует Елена Шевчук, - Создать единую классификацию торговых центров на сегодняшний день достаточно сложно. Одна из причин тому - дефицит торговых операторов. Допустим, застройщик захочет создать новый для России тип торгового центра, который успешно работает на Западе. Отсутствие достаточного количества торговых компаний, работающих в этом секторе, приведет к тому, что построенный в результате торговый центр не будет соответствовать своему западном у прототипу».
Повлияет ли на развитие торговых центров выход в свет российской классификации сказать пока сложно. Одни участники процесса, например, представители компании Siles & Riabokobylko считают, что появление единой классификации приведет, по аналогии с западным опытом, к настоящему буму торговых центров: «Классификация позволит проводит объективные рейтинги торговых центров, что в свою очередь, приведет к тому, что каждая управляющая компания, стемясь занять более высокую позицию в рейтинги, будет улучшать качество обслуживания и прочие показатели, - считает Марина Минасова, - Вероятно, небольшие торговые центры начнут достраиваться, некоторые объекты будут перстраивать,чтобы они смогли соответствовать тому или иному типу».
Другие компании, в частности Jones Lang LaSalle, предполагают, что рынок спокойно отреагирует на это событие: «Сама по себе классификация вряд ли повлияет на рынок, - говорит Полина Жилкина, - Скорее рынок будет постоянно влиять на классификацию».