В настоящее время вопрос вывода промышленных предприятий из центра Москвы обсуждается довольно широко. В Генплане Москвы и градостроительном плане по Центральному административному округу до 2005 г. в центре города планируется освободить более 50 гектаров земли. Московское правительство уделяет этому вопросу много внимания. Не остаются в стороне и другие участники рынка.

Анализируя публикации и выступления, посвященные данной проблеме, можно отметить, что эта программа в большинстве случаев рассматривается в следующих аспектах: как вывод предприятия повлияет на экологическую ситуацию в городе, организацию транспортных потоков и как это позволит повысить эффективность использования земли в центре города. Многие также понимают, что эта процедура достаточно дорогостоящая, и уделяют внимание освещению вопросов финансирования этого мероприятия.
Складывается общее впечатление, что данный вопрос воспринимается в следующем контексте: «необходимо вывести предприятия из центра, чтобы использовать землю под ними более эффективно». Эта точка зрения верна. Но мало кто задумывается о том, что смену местоположения предприятия можно рассматривать и с другой точки зрения, а именно - превращения нового местоположения предприятия в конкурентное преимущество, которое позволит повысить доходность перемещаемого предприятия. Необходимо также принимать во внимание, что, поскольку перевод предприятий из центра города - мероприятие дорогое, требующее существенных затрат времени, к этому вопросу стоит подойти более ответственно, с тем чтобы минимизировать затраты на перевод с одновременной оптимизацией факторов, влияющих на операционную деятельность предприятия.
Конечно, многие предприятия так и не сумели найти свою нишу в новых рыночных условиях, оборудование у них изношенное и устаревшее, сотрудники не имеют достаточной квалификации, а руководство часто не обладает навыками управления в конкурентной экономической среде. Тем не менее для многих предприятий в условиях развивающегося рынка, с одной стороны, открываются новые возможности для развития, с другой - увеличивается конкуренция. Поэтому с дальнейшим развитием экономики оптимальное расположение бизнеса будет играть все более важную роль.

Новое местоположение - создание конкурентного преимущества
Для большинства промышленных предприятий существует несколько типичных факторов местоположения, важных для их операционной деятельности. Среди основных можно упомянуть следующие: близость к поставщикам и сбытовым каналам, основным источникам сырья и материалов, к квалифицированным трудовым ресурсам, а также общие экономические факторы. Кроме упомянутых, у каждого предприятия могут быть индивидуальные требования, нуждающиеся в специальном рассмотрении. Мы же рассмотрим только основные факторы местоположения.
Первый – это близость к поставщикам и сбытовым каналам. Минимизация затрат при производстве - один из основных факторов, влияющих на доходность предприятия. Большинство предприятий в процессе производства использует продукцию других поставщиков, которая доставляется напрямую или со складов. Хорошо продуманное расположение является важным моментом - например, нелогично, если предприятие, использующее ресурсы и сбытовую базу на севере региона, будет расположено на юге - более высокая эффективность может быть достигнута при расположении предприятия также на севере региона. Имея хорошую доступность и расположение с учетом транспортных потоков, предприятие может минимизировать затраты на транспортировку продукции и более эффективно организовать доставку, повышая тем самым свою доходность.
Второй - близость к основным источникам сырья и материалов. Затраты на производство могут быть также снижены за счет доступа к более дешевым источникам сырья и материалов, что тоже является важным фактором при планировании расположения нового предприятия. Необходимо отметить, что этот вопрос может анализироваться как достаточно широко - с точки зрения выбора региона расположения, так и с более узкой позиции доступности коммуникаций (электричества, газа, воды) на конкретном рассматриваемом участке.
Далее следует - близость к квалифицированным трудовым ресурсам. Излишне говорить о том, что квалифицированные трудовые ресурсы играют важную роль в деятельности промышленного предприятия. Известно, что некоторые регионы имеют трудовую специализацию. Таким образом, правильный выбор местоположения - с учетом доступности для работников - также является важным фактором при выборе местоположения. Новые предприятия могут рассчитывать на определенные льготы от местной власти, которой, в числе прочих, необходимо решать социальные проблемы. Вместе с тем возможен и обратный эффект - квалифицированные сотрудники могут не захотеть переезжать на новое место вместе с предприятием. Тогда руководство предприятия должно выбирать, какой фактор для него является приоритетным.
Не последнюю по важности роль при выборе месторасположения играет общий уровень экономического развития территории, отношение местных властей к новому бизнесу, общей уровень развития региона, лояльность местной власти, уровень бюрократизма и другие факторы. Кроме того, местные власти, поскольку они заинтересованы в еще одном налогоплательщике, часто предоставляют дополнительные налоговые и организационные льготы, которые наряду с другими перечисленными факторами должны быть приняты во внимание.
Многие из упомянутых факторов выбора нового местоположения могут казаться очевидными. Но, имея богатый опыт работы с предприятиями, можно удивляться, как часто руководство предприятий пренебрегает этими очевидными правилами и надеется на счастливый случай.
Анализируя вывод предприятия из центра Москвы, участники рынка часто имеют в виду только другой район Москвы или Московскую область. На практике вопрос нового местоположения предприятий можно рассматривать шире. Например, энергоемкие предприятия можно перемещать в те регионы, где они будут ближе к источникам более дешевой энергии.
Немаловажным фактором является также анализ затрат на строительство – выгода или экономия за счет какого-либо фактора может существенно повлиять на увеличение стоимости строительства, что может сделать нецелесообразным строительство в данном месте.
Таким образом, при определении нового местоположения важно оценить и проанализировать все факторы, влияющие на выбор будущего участка. Такая работа требует глубокого анализа рынка, исследования рыночных тенденций развития и финансовых расчетов с тем, чтобы выявить наиболее оптимальный вариант расположения вновь построенного предприятия.

Что дальше?
Как можно заключить, определение нового местоположения для предприятия - комплексная проблема, которая требует всестороннего рассмотрения.
Кроме выбора местоположения с учетом решения текущих вопросов повышения доходности и оптимальной организации производства, выбор нового местоположения должен рассматриваться в тесной взаимосвязи с общей стратегией предприятия, а часто и нескольких предприятий, входящих в единую систему.
В частности, будущее местоположение предприятия должно учитывать такие факторы, как возможное расширение производства, изменение ассортимента продукции, смена поставщиков, изменение технологии, расширение рынков сбыта и другие. Гораздо проще учесть эти факторы заранее, чем исправлять и доделывать что-либо после того, как предприятие построено и на его создание затрачены существенные средства и силы. В рамках стратегического подхода можно решить вопросы создания структуры, эффективной в управлении, оптимальной с юридической и налоговой точки зрения, с тем, чтобы предприятие имело хороший потенциал для дальнейшего развития.

Новое местоположение - от идеи к результату
Предположим, что продуманы все основные моменты нового местоположения и выделены основные факторы, которые необходимо учесть при перемещении предприятия. После этого возникает следующий вопрос - как воплотить на практике эти требования.
Практическая реализация разработанной стратегии включает множество этапов, например, такие, как:

формализация требований к новому земельному участку;
поиск подходящих участков;
сравнение нескольких участков;
выбор участка и подготовка технической документации;
подготовка юридических документов и договоров;
составление условий на техническое оснащение здания;
выбор строительной компании и осуществление контроля за строительством;
выбор оборудования;
переезд предприятия на новую территорию.

Каждый из отмеченных этапов, в свою очередь, может быть подразделен на подэтапы, и становится ясно, что практическая реализация разработанной стратегии - это отдельная важная задача, требующая знаний в различных областях, начиная с составления технических условий и заканчивая знанием юридических и налоговых вопросов.
Не нужно напоминать, что, кроме опыта в различных областях, практическая реализация требует значительного внимания и времени.
Проблема выбора местоположения у руководства предприятий возникает нечасто - вопрос перемещения предприятия слишком сложен, чтобы решать его без особой необходимости. Обычно в штате предприятия есть сотрудники, отвечающие за административно-технические вопросы. Именно на их плечи и ложится груз проблем, связанных со сменой местоположения. И часто этот груз оказывается непосильным, поскольку количество проблем, требующих единовременного решения, велико, а сил и знаний для решения столь глобальной и разносторонней задачи у штатных сотрудников обычно не хватает.

Кто об этом подумает?
Конечно, руководство предприятия может самостоятельно разрабатывать стратегию для дальнейшего развития производства, а затем и реализовывать ее - в настоящее время многие так и поступают. Однако для этой работы требуются глубокие специальные знания. Как показывает практика, далеко не на всех предприятиях есть специалисты, обладающие всеми необходимыми познаниями, поэтому наиболее эффективным способом решения вопросов разработки и реализации стратегии выбора местоположения оказывается привлечение консультантов по недвижимости, которые не только обладают опытом работы в отдельных областях, но и обычно могут взглянуть на проблемы несколько шире.
Консультанты могут работать как самостоятельно, так и совместно с сотрудниками предприятия - в последнем случае работа может быть организована более эффективно, а оплата услуг сторонних компаний может быть минимизирована.
Если предприятие решило привлечь консультантов, важным аспектом становится хорошая координация планов и действий специалистов. Если у специалистов различных компаний есть опыт совместной работы, это будет дополнительной гарантией успешности проекта. Еще лучше, если услуги предоставляются в комплексе специалистами одной компании. В таком случае предприятие избегает необходимости обсуждения одних и тех же вопросов несколько раз, а предлагаемые решения учитывают все возможные аспекты деятельности предприятия и не противоречат друг другу.
В заключение еще раз хочется отметить важность заблаговременного планирования, принятия взвешенного решения и правильной организации процесса перемещения предприятия. Ведь решения, принятые в недвижимости, - одни их наиболее долговременных и наиболее заметных, а исправление ошибок, сделанных при принятии подобных решений, обычно обходится очень дорого.