За последние несколько лет IQ городских бизнес-центров, торговых комплексов, гостиниц, вокзалов и музеев заметно вырос. Все наиболее значимые объекты коммерческой недвижимости, которые вышли на рынок в 2003 г., в той или иной степени оснащены интегрированными системами автоматизации и диспетчеризации. Сейчас в городе строится около десятка зданий, которые можно будет в полной мере считать «интеллектуальными». Специалисты размышляют и над тем, как заставить «поумнеть» действующие объекты, в том числе рядовые бизнес-центры класса В.

Критерии, по которым то или иное здание можно отнести к «интеллектуальным», на рынке уже сложились. Конечно, опытные образцы «разумной» недвижимости пока мало напоминают дом-няньку из рассказа Рэя Брэдбери, однако они вполне способны сделать жизнь их обитателей более комфортной и безопасной.
Исполнительный директор ЗАО «Хоневелл» (Санкт-Петербург) Олег Прядко комментирует: «Все современные здания в той или иной степени оснащены автоматизированными инженерными системами (например, системами охраны, пожарной сигнализации, контроля доступа, управления вентиляцией и освещением и т. п.). Вопрос в том, насколько они интегрированы. Если все системы связаны единым программным обеспечением, которое способно и автоматически управлять зданием, и быстро реагировать на команды оператора, мы имеем дело с «интеллектуальным» объектом. Последняя наша разработка - Enterprise Buildings Integrator. Эта программная среда - базовое ядро, к которому в зависимости от характеристик конкретного здания можно достраивать программы-интерфейсы, подобно конструктору «Лего». Так, Enterprise Bilding Integrator можно совместить с гостиничной системой бронирования «Фиделио». Тогда, например, пустующие номера автоматика будет обогревать в экономичном режиме, а за день-два до вселения нового постояльца начнет повышать в комнате температуру».
Специалисты петербургского офиса компании «Джонсон контролс» полагают, что, по мере удорожания энергоресурсов и услуг по эксплуатации зданий, рынок «интеллектуальных» систем будет активно развиваться. Они позволяют существенно упростить обслуживание недвижимости, предотвратить аварийные ситуации или свести их негативные последствия к минимуму.

Публичный интеллект
Самое известное «умное» здание в Петербурге – вокзальный комплекс «Санкт-Петербург – Ладожский», введенный в эксплуатацию в мае 2003 г. Пассажирский терминал, строительство которого обошлось в 12,7 млрд. руб., имеет площадь 28 тыс. кв. м и рассчитан на ежедневный прием 11 поездов, подготовку в рейс 12 составов, а также 39 пригородных электричек. Его пропускная способность - 4500 пассажиров в час, что сравнимо с крупнейшими вокзалами страны – Казанским и Ярославским.
Ладожский вокзал спроектирован архитектурным бюро «Студия-44» и похож на слоеный пирог: здание располагается над и под железнодорожными путями. Его верхняя часть - зал для пассажиров дальнего следования - держится на пятнадцатиметровых колоннах. Зал пригородного движения – подземный.
По уровню инженерной «начинки» комплекс конкурирует с современными вокзалами Европы. Его превращение в «интеллектуальное» здание обошлось в сумму свыше $1 млн. и было выполнено силами столичной компании «Информсвязь». Петербургская фирма «Лентелефонстрой-СКС» выступала в роли подрядчика при создании структурированной кабельной системы (СКС) вокзала. Сложное архитектурное решение здания заметно усложнило задачу связистов: схемы кабелей и линий связи подгонялись под уже законченный проект, а в отделке вокзала использовано большое количество стекла и мрамора.
Более 30 подсистем «Ладожского», включая управление инженерным оборудованием, системы безопасности, связи, информационно-справочную и др., объединены в интегрированный комплекс и функционируют взаимосвязанно. Например, при пожаре автоматически отключатся системы вентиляции и кондиционирования, камеры системы безопасности переключатся на место ЧП, одновременно сработает система пожаротушения и дымоудаления, произойдет разблокирование дверей эвакуационных выходов, а информационная система организует эвакуацию пассажиров.
По предварительным расчетам, благодаря «интеллектуализации» здания эксплуатационные расходы сократятся на 30 %, а обслуживающего персонала потребуется вдвое меньше.
Автоматизированная система управления комплексом выдает оперативные данные для всех служб вокзала. Она отслеживает прибытие поездов, формирует информацию для пассажиров и управляет всеми информационными табло вокзала, в том числе генерируя голосовые сообщения. Объявления о прибытии-отправлении поездов делает компьютер, установленный на рабочем месте диктора.
«Интеллектуальные» системы внедрены и на ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». На предприятии действует интегрированная цифровая сеть, цель которой - объединить в общее информационное пространство разрозненные подразделения «Водоканала» (свыше 30 объектов на территории Петербурга, включая ближайшие пригороды). Это своеобразный электронный мозг с центром управления (центральный диспетчерский пункт) и многочисленными каналами связи, охватывающими водопроводные станции, сетевые предприятия, аварийные системы и т. д. Такая система позволяет увеличить объем и скорость обработки информации. Недавно на «Водоканале» создан call-центр для населения. Все звонки, поступающие от петербуржцев по поводу неполадок на водопроводных и канализационных сетях, фиксируются операторами и передаются в единую базу данных. Там сведения классифицируются по степени важности и срочности. Вся информация отображается на карте города, на которой отмечены места, где уже ведутся плановые или аварийные работы.
Сначала сеть формировалась в основном как телефонная, но постепенно на ее базе были созданы единая система безопасности предприятия и охранная сигнализация.
Сейчас «Водоканал» приступил к созданию системы автоматического регулирования водного баланса, позволяющей оперативно перераспределять давление в трубопроводах.
Все подрядные работы – от проектирования до монтажа и технического обслуживания систем – выполняет петербургская компания «Телрос».

Частный разум
Первым частным объектом с электронной «начинкой» стал бизнес-центр «Атриум» на Невском пр., 25, заработавший в 1997 г. Его оборудовала международная компания «Хоневелл» - наиболее заметный игрок на петербургском рынке «интеллектуальных» объектов (см. таблицу).
Олег Прядко считает, что настоящих «умных» зданий в городе пока нет, но есть объекты, которые приближаются к ним по своим характеристикам. К таковым можно отнести гранд-отель «Эмеральд», заработавший прошлой осенью на Суворовском пр., 18. Гостиница на 93 номера имеет категорию «пять звезд» и входит в международную ассоциацию Summit Hotels & Resorts. Помимо традиционной гостиничной инфраструктуры здесь имеются фитнес-центр, водный комплекс с сауной, русской и турецкой банями, центр SPA, казино, бильярд и пр. Стоимость строительства здания общей площадью 10 тыс. кв. м составила $20 млн.
Комплексная система автоматизации отеля создана на базе Enterprise Buildings Integrator от «Хоневелл» и включает системы диспетчеризации инженерного оборудования, автоматику систем вентиляции и кондиционирования, системы индивидуального комнатного климат-контроля, пожарной и охранной сигнализации, контроля доступа, охранного видеонаблюдения. Высокий «интеллект» обошелся владельцам отеля в $407 тыс.
«Хоневелл» занимался и оборудованием торгово-гостиничного комплекса «Владимирский пассаж» (Владимирский пр., 19). Он расположен на 27 тыс. кв. м, из них 18 тыс. – торговая зона. Остальное пространство отведено под гостиницу «три звезды» примерно на 200 номеров, работающую под маркой Ramada.
«Владимирский пассаж», как и «Эмеральд», открылся осенью 2003 г. и оснащен подобными инженерными системами, но в более простом варианте.
Управляющий комплексом «Владимирский Пассаж» Игорь Галицин поясняет: «Мы сознательно использовали только часть возможностей, установив то оборудование, которое нам действительно необходимо. По предварительным расчетам, снижение эксплуатационных издержек за счет «интеллектуализации» здания составит 20–30 %. Кроме того, наличие таких систем – обязательное требование для отелей сети Ramada».
«Мозг» торгового комплекса «Гранд Палас» на Невском пр., 44 создан международной компанией «Джонсон контролс» - одним из основных конкурентов «Хоневелл» в Петербурге. Стоимость оборудования и программного обеспечения составила примерно $360 тыс. Главный энергетик «Гранд Паласа» Герман Аникеев считает, что автоматизированная система управления (АСУ) жизненно необходима для семиэтажного здания общей площадью свыше 20 тыс. кв. м. Она, в частности, позволяет заменить целый штат работников одним оператором.
С самым крупным из действующих в Петербурге торгово-развлекательных комплексов – ТК «Сенная» - работали специалисты фирмы «Эдванс» (официальный дистрибьютор концернов Schneider Group и Lexel). Общая площадь этого объекта – около 60 тыс. кв. м. Разработанная для него АСУ объединяет 583 элемента различных инженерных систем. Она контролирует, например, такие нюансы, как состояние бензо- и жиромаслоуловителей, фрамуг с электроприводом, воздушных завес у дверей и ворот и т. п. В здании оборудованы три автоматизированных рабочих места операторов.
Один из претендентов на звание самого «интеллектуального» петербургского бизнес-центра - деловой комплекс класса А «Веда-Хаус» на Петроградской набережной, 18 литер Р. Сейчас на этой площадке идет стройка. По плану здание будет готово к Новому году. Проект реализует холдинг «Веда-система».
В марте 2002 г. компания приобрела в собственность бывший административный корпус машиностроительного завода «Вибратор». По ходу работ пятиэтажное здание будет надстроено еще на два уровня. Общая площадь комплекса составит 18 660 кв. м. Примерно 70 % помещений отводится под офисы. Кроме того в состав «Веда-Хаус» войдут ресторан на 300 посадочных мест с собственной пивоварней, водно-оздоровительный комплекс на 1200 кв. м с бассейном, разнообразными банями, фитнес-залом, солярием и салоном красоты, два теннисных корта, два кинозала с функциями конференц-залов, несколько VIP-апартаментов. Таким образом, инициаторы проекта не только рассчитывают обеспечить своих клиентов престижным офисом, но и намерены организовать их свободное время. По уровню заявленных арендных ставок комплекс конкурирует с «Невским, 25» и «Белыми ночами», которые работают в диапазоне $450–600/кв. м в год.
«Веда-Хаус» будет оборудован центральными системами вентиляции, кондиционирования и климат-контроля, фильтрами для очистки воды, автономной системой теплоснабжения, современными системами пожаротушения, безопасности, контроля доступа, видеонаблюдения, панорамными лифтами, эфирным и спутниковым телевидением, неограниченным количеством цифровых каналов связи и высокоскоростного Интернета, СКС и т. п. Все это инженерное оборудование объединит автоматизированная система управления и диспетчеризации. С единого пульта можно будет как отслеживать состояние всех систем в конкретной точке здания, так и управлять работой отдельно взятой системы во всем комплексе.
Руководитель проекта «Веда-Хаус» Елена Морозова комментирует: «Наш деловой центр – очень сложный механизм, поэтому для его безопасной и надежной эксплуатации необходимо комплексно контролировать все системы жизнеобеспечения. Кроме того, мы рассчитываем, что на таком крупном объекте, как наш, технологии «умного дома» позволят существенно сэкономить на энергоресурсах и, конечно, обеспечат высокий комфорт арендаторам».
«Веда-Хаус» спроектирован в архитектурном бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры». Рабочую документацию формирует «Генподрядная компания СТЭП», она же выступает и в роли генподрядчика.
Кто займется интеллектуальной «начинкой» здания, пока неизвестно. По словам Елены Морозовой, подобные услуги в городе предлагают не менее 30 компаний. Однако только единицы готовы работать с крупными коммерческими объектами, остальные занимаются квартирами или коттеджами. Сейчас холдинг «Веда-система» проводит тендер среди потенциальных подрядчиков. В нем приняли участие 8 фирм.
Г-жа Морозова предполагает, что интеллектуализация комплекса повысит стоимость его строительства примерно на 10 %. Расчетный срок окупаемости всего проекта «Веда-Хаус» – 5 лет с момента запуска в эксплуатацию.
«Интеллектуальный» офисно-торговый комплекс класса А будет запущен этой осенью в реконструированном историческом здании на Невском пр., 38. Проект стоимостью 35 млн. евро реализует ОАО «Промышленно-строительный банк». Общая площадь шестиэтажного комплекса – 14 700 кв. м. Первые два уровня – торговые, выше разместятся офисы. Для собственных нужд банк планирует использовать не более 10–15 % офисной части. Остальные площади будут сдаваться в аренду: магазины - по $1500–2000/кв. м в год, офисы - по $450–530/кв. м в год (без НДС, включая эксплуатацию).
В исторические интерьеры вживлено современное инженерное оборудование. Здание оснащено полностью автоматизированной системой вентиляции и кондиционирования Minerga (Германия), которая способна регулировать влажность в помещениях. Полы из натурального камня будут иметь водяной подогрев. Есть собственная электрическая подстанция. В комплексе смонтируют семь лифтов OTIS, в том числе два панорамных.
Интегрированную АСУ в здании создаст фирма «Юникс» - инженерный центр швейцарской компании SAUTER.
Генеральный директор «Генподрядной компании СТЭП» Дмитрий Кунис полагает, что нынешнее увлечение девелоперов «умными» зданиями – это отчасти дань моде: «При нынешней стоимости энергоресурсов и рабочей силы особых экономических стимулов для внедрения дорогостоящих «интеллектуальных» систем нет. Я думаю, что застройщиками в первую очередь движет стремление быть современными. Так, многие пользователи обзаводятся сегодня мощными компьютерами, возможности которых используют максимум на 10 %».

Народная смекалка
АСУ для новых зданий разрабатываются еще на стадии проекта. Это, безусловно, наиболее разумный подход. Однако, руководствуясь вполне конкретными целями (экономия энергоресурсов и эксплуатационных затрат), электронные «мозги» можно внедрить и в действующие комплексы, причем сделать такие системы доступными для владельцев объектов эконом-класса. Над этой задачей работает сейчас управляющая компания «Бекар», которая занимается эксплуатацией нескольких бизнес-центров уровня В и С, созданных в результате перепрофилирования бывших административных и производственных зданий. Такие объекты пока доминируют на петербургском офисном рынке, и их инженерная инфраструктура, как правило, далека от интеграции.
В представлении специалистов УК «Бекар», необходимая и достаточная интегрированная инфраструктура этих зданий должна включать системы теплоснабжения и электроснабжения, а также горячего и холодного водоснабжения.
«Целесообразность внедрения АСУ определяется для собственников прежде всего ее стоимостью. Они будут готовы вложить в такой проект средства, если они окупятся в течение года, - комментирует главный инженер УК «Бекар» Евгений Якушин. – Расценки на уровне $30–35/кв. м, предлагаемые крупными подрядчиками, их, безусловно, не устроят».
По расчетам г-на Якушина, владельца типового бизнес-центра площадью 5 тыс. кв. м можно заинтересовать системой стоимостью $10–20 тыс. Ее опытный конструкторский образец, построенный на отечественном оборудовании, будет готов у «Бекара» через несколько месяцев. Компания планирует протестировать его в течение года на собственных объектах, а затем предлагать на рынке.