Санкт-Петербург, являясь главными морскими воротами России, обладает благоприятным местоположением для девелопмента современных логистических комплексов, складской и индустриальной недвижимости. И, по оценкам специалистов, этот сегмент коммерческой недвижимости в ближайшие годы будет активно развиваться. Тем не менее в 2003–2004 гг. на рынке производственно-складской недвижимости Петербурга сложилась ситуация, когда на фоне возрастающего спроса на складские помещения стало очевидным отсутствие качественных площадей в данном сегменте.

Обзор
На сегодняшний день общее качественное предложение оценивается аналитиками в 4–6%. По данным компании Jones Lang LaSalle, на рынке складской недвижимости Петербурга к классу А относятся 100–150 тыс. кв. м площадей (2% от общего объема предложения на рынке), построенных по схеме built-to-suit. Еще порядка 200 тыс. кв. м складских комплексов (4% от общего объема предложения), по данным Colliers International и Jones Lang LaSalle, можно классифицировать, как класс В и В-.
В Петербурге уже давно ощущается дефицит качественных складских площадей. Заполняемость складских помещений международного стандарта близка к 100%. Розничные и оптовые торговые фирмы продолжают приспосабливать под склады подвалы жилых домов и бывшие заводские цеха, но предложение таких объектов почти исчерпано. На каждый пригодный под складскую функцию объект сегодня стоят в очереди несколько претендентов.
Четкого деления по районам при определении стоимости аренды не существует. Арендные ставки зависят от нескольких факторов:

площади арендуемых помещений;
состояния помещений;
близости к транспортным магистралям;
наличия автономного входа.

Стоимость аренды склада в профессионально оснащенных комплексах достигает, по разным оценкам, $100–140 за кв. м в год.
Стоимость аренды теплых складов составляет $50–70 за кв. м в год. Неотапливаемые помещения сдаются в аренду по цене $12–45 за кв. м в год.

Предложение
Сегодня по-прежнему большинство имеющихся складских помещений – это переоборудованные производственные площадки. Такие помещения не отвечают минимальным современным требованиям, они не оборудованы специальными погрузочными платформами, в них не соблюдаются надлежащие меры безопасности и т. д.
На территории Петербурга расположено 15 крупных промышленных зон. По данным ГУИОН, объем рынка складских помещений составляет порядка 5 тыс. кв. м. Аналитики Jones Lang LaSalle оценивают общий объем предложения в 5,39 млн. кв. м, включая площади старых советских фабрик.
По данным компании Colliers International, основная доля рынка, порядка 4120 тысяч кв. м – склады промышленных предприятий, базы и хранилища.
Вслед за ними значительную часть рынка – 680 тыс. кв. м – представляют цокольные и подвальные помещения жилых домов, используемые как склады.
И, наконец, совсем незначительную часть рынка – 200 тыс. кв. м – занимают профессионально спроектированные и профессионально управляемые складские помещения технопарков и недавно построенных логистических комплексов. Однако последние практически не попадают на открытый рынок, поскольку используются собственниками.
В 2003 году в городе начали строиться индустриальные парки и увеличилось число проектов индустриальных и технопарков, где помещения сдаются с налаженной для целей производства инфраструктурой.
В последние годы вырос спрос на земельные участки для строительства логистических терминалов.

Требования, предъявляемые девелоперами к участкам:

площадь территории от 5–7 га;
месторасположение – на границах города, рядом со стратегическими автомагистралями;
близость железнодорожной ветки;
горизонтальный ландшафт.

По оценкам экспертов петербургской консалтинговой компании «Астера», сегодня наблюдается спрос на участки, расположенные в южной части города. Стоимость 1 кв. м земли в южном направлении уже составляет порядка $100, причем эти земли еще не переведены из категории сельскохозяйственных угодий.

В настоящий момент активно ведется строительство нескольких объектов.

Компания «Евросиб» строит терминал класса А на земельном участке 9 га в районе станции «Предпортовая». Объем инвестиций оценивается в $10–15 млн. Срок ввода в эксплуатацию – 2005–2006 гг.
Компания «Инкотек» возводит логистический центр класса А на ул. Кубинская на земельном участке 24,6 га. В логистический центр войдут: крытые склады (50 тыс. кв. м), склады с охлаждением (9 тыс. кв. м), контейнерное депо, склад временного хранения, таможенный склад. Также на территории центра расположится офисный комплекс. Объем инвестиций – $30 млн. Срок ввода – конец 2005 года – I квартал 2006 года.
Компания SunWay (на ее долю приходится до 80% поставок бананов на территории России) приступает к строительству складского терминала под собственные нужды на земельном участке 3 га в районе Шушары. Объем инвестиций – $7 млн.
Управляющая компания «Менеджмент ПCБ» на пересечении Выборского и Горского шоссе строит новый складской терминал. 30 тыс. кв. м нового терминала будет построено по схеме buit-to-suit для компании Schenker AG. Общий объем инвестиций оценивается в $7–8 млн. Срок ввода в эксплуатацию – IV квартал 2005 года.

Надо отметить, что власти города озабочены проблемой отсутствия качественных складских помещений. По данным Colliers International, с помощью городской администрации сегодня формируются новые промышленные зоны – промзоны «Пулково» и «Парнас», а также планируется строительство индустриально-технологического парка «Нова-парк» (Ржевка), индустриальных парков на ул. Профессора Качалова, 9, Ленинском пр., 153, Сердобольской ул., 64.
Одной из крупнейших девелоперских компаний на рынке складской и промышленной недвижимости Петербурга является компания «Менеджмент ПСБ». Также активно действуют на рынке управляющие компании «Бюро имущественных операций», управляющая компания «Ленинец– бытовая техника», LandLord, Profit House, предлагающие крупные площади в аренду – от 1000 кв. м и выше.
Основу предложения составляют складские помещения класса С, их доля в общем объеме предложения преобладает – 82 процента. На долю отапливаемых, но специально не оборудованных помещений приходятся 14 процентов.
Доля современных производственных площадок составляет лишь 4% общего объема предложения. По данным аналитиков, суммарная площадь помещений классов В и В- колеблется в пределах 170–200 тыс. кв. м. Показатель по классу А почти в полтора раза ниже – 100–150 тыс. кв. м. Тем не менее, по предварительным прогнозам, доля высококачественных площадей класса А в 2005–2006 гг. должна увеличиться на 130–160 тыс. кв. м.

Спрос
В настоящий момент спрос на приобретение и аренду промышленной недвижимости превышает предложение в два-три раза.
Наиболее популярными направлениями и районами являются:

на юге: Московский, Фрунзенский районы;
на востоке: Невский район;
на севере: Выборгский район, частично Приморский район;
рядом с крупными автомобильными магистралями: Софийская, Славы, Московский пр., Дальневосточный пр., Выборгское шоссе с последующими выездами из города.

Строительство будущей Кольцевой автодороги в перспективе может существенно повлиять на востребованность тех или иных земельных участков вдоль КАД, поскольку наличие хорошего транспортного сообщения для складских комплексов чрезвычайно важно. Но пока строительство дороги находится на начальном этапе, стремления взять в аренду площади, расположенные рядом с будущей Кольцевой автодорогой, по данным компании «Астера», не прослеживается.
Как показывает мировая практика, спрос на высококачественные складские помещения обычно формируют крупные международные компании (производители и логистические компании). Однако на данный момент, по мнению аналитиков Jones Lang LaSalle, крупные операторы, обосновавшиеся в Москве, не намереваются даже исследовать возможность своего размещения в Петербурге. Товары и грузы дислоцируются в столице, откуда распределяются по всей России.
Тем не менее рынок промышленно-складской недвижимости Санкт-Петербурга характеризуется повышенным спросом на высококачественные складские помещения европейского уровня со стороны как российских, так и иностранных компаний.
Эксперты компании «Астера» отмечают возросший спрос на производственно-складские площади со стороны московских компаний, которые запрашивают помещения площадью 1000–1500 кв. м в южном направлении, ближе к выездам из Санкт-Петербурга.
Наиболее востребованными являются складские помещения площадью около 1000 кв. м. Также наблюдается спрос на небольшие помещения – от 500 до 1000 кв. м, представители малого бизнеса интересуется складскими помещениями даже в пределах 300 кв. м.
Средний и малый бизнес для размещения своих производств ищет небольшие площади (300–500 кв. м) в непосредственной близости к станциям метро. Мелкий бизнес в основном ищет помещения для пищевых, полиграфических, швейных производств. Собственники производственно-складских площадей, наоборот, стараются избежать таких арендаторов.
Аналитики рынка отмечают, что клиенты все чаще предпочитают не только арендовать современные складские помещения, но и получать при этом целый пакет дополнительных услуг: растаможивание, ведение учета, погрузочно-разгрузочные услуги и прочее. Кроме того, арендаторы предпочитают снимать многопрофильные помещения в комплексе: склад, офис и производство в одном месте.

Производственные площади
На многих заводах сегодня пустуют помещения, но при наличии существенного количества свободных производственных площадей потенциальные арендаторы по-прежнему страдают от дефицита помещений – кроме ценовых несоответствий это объясняется множеством других причин – например, нередко можно встретить предложения заводов-банкротов, которые пытаются реализовать свои цеха-гиганты. Чаще всего эти производственные помещения давно не эксплуатируются и находятся в плохом состоянии.
Предложение производственных площадей стабильно и невелико, соответственно, арендные ставки и продажные цены растут, но за 2003 г. увеличились незначительно – на 10–15% в первом полугодии и немногим более 5% – во втором.
Потенциальные арендаторы и покупатели производственных помещений ищут достаточно небольшие цеха – от 100 до 2000 кв. м, и если в аренде еще можно найти подобные площади, то продавцы стремятся отдавать большие площади – от 2 тыс. кв. м, но при этом предложение больших помещений также невелико. Небольшой размер запрашиваемых площадей связан с тем, что для размещения мелких и средних производств обычно подходят помещения площадью как раз от 100 до 2000 кв. м. Маленькие площади наиболее актуальны в аренде, так как мелкие производители редко могут позволить себе купить помещение под производство.
Если в 2002 году почти 50% покупателей пытались приобрести производственные помещения до 150 кв. м, то в первой половине 2003 года их стало только около 20%. В первом полугодии 2003 года около 60% клиентов запрашивали объекты от 150 до 500 кв. м, при этом во втором полугодии увеличилось количество заявок на площади от 500 кв. м.
Основное требование покупателей и арендаторов – наличие необходимой инфраструктуры. Многие предприниматели готовы к сотрудничеству с собственниками промышленных предприятий, но число сделок с участием крупных производств невелико. Заводы в последнее время начали наращивать мощности и самостоятельно использовать свои площади, соответственно, не выставляют их на рынок, как это происходило ранее.
Арендные ставки на производственные помещения в 2003 году были следующими:

35% предложений попадало в ценовой диапазон от $80 до $190 за кв. м в год;
65% предложений – от $50 до $100 за кв. м в год.

Причем, как правило, это помещения, требующие значительных вложений. При этом арендаторы интересовались помещениями, цена которых колебалась от $45 до $80 за кв. м в год. Безусловно, такой дисбаланс спроса и предложения вызывает трудности в реализации объектов. Но владельцы недвижимости редко идут на уступки, надеясь на дальнейший рост цен.

Ставки и цены

Значительного роста арендных ставок в 2004 году на складскую недвижимость, по сравнению с 2003 годом, не наблюдалось.
Наибольший рост спроса в секторе наблюдался весной и в начале лета 2003 года, что сказалось на продажных ценах и арендных ставках. Подорожание происходило в первую очередь за счет того, что из листингов первыми уходили дешевые предложения.
За последний год стоимость аренды в профессионально оснащенных комплексах и теплых складах увеличилась в среднем в 1,5–2 раза.
На сегодняшний день арендные ставки на неотапливаемые помещения составляют $12–48 за кв. м в год. Арендные ставки на отапливаемое помещение с оборудованием и хорошим местоположением (поблизости от выезда на основные транспортные магистрали, недалеко от железной или кольцевой автодороги) могут достигать $108–144 в год за 1 кв. м.
По мнению экспертов компании «Астера», рост стоимости аренды можно ожидать только на эти площади.

Большинство собственников предпочитают не регистрировать долгосрочную аренду, а заключать договоры на 11 месяцев с последующей пролонгацией. Арендаторы, напротив, готовы регистрировать долгосрочную сделку – до 10 лет.

При сделках купли-продажи средняя цена спроса варьировалась в пределах $150–250 за кв. м.
Средняя цена предложения составляла $150–400 за кв. м.
В целом число желающих приобрести недвижимость под производство заметно меньше, чем число арендаторов.
Кроме того, отмечены случаи реализации недостроенных производственных площадей по цене $80–130 за кв. м.

Тенденции
Несмотря на дефицит качественных складов, большинство девелоперов пока не спешат развивать бизнес в этом направлении – сроки окупаемости строительства склада по сравнению с другими инвестиционными проектами в сфере недвижимости более продолжительны. Кроме того, строительные проекты складских помещений весьма рискованны, поскольку правильно оценить нужды будущих потребителей достаточно сложно. Таким образом, на строительство хороших логистических комплексов идут в основном крупные торговые компании, но строительство ведется для их собственных нужд.

Прогноз
Недостаток в Петербурге современных складских помещений приведет к тому, что цены на аренду и продажу производственно-складских помещений будут расти более высокими темпами, чем цены на офисные или торговые помещения.
Рынок складских и производственных помещений Петербурга будет расти в текущем 2004-м и будущем 2005 году. В первую очередь предвидится развитие промышленно-складского сегмента недвижимости в промзонах «Предпортовая-1,2», зоне пробивки Измайловского проспекта, Шушары, на территории порта Санкт-Петербурга и прилегающих к нему территориях.
Как и прежде, складские и производственные помещения будут размещаться на окраинах города и в пригородах.
Из-за нехватки современных складских комплексов в ближайшие годы продолжат расти арендные ставки как в классе А, так и в классах В и В-. Ожидается, что арендные ставки для складских помещений международного уровня вырастут до $120 за кв. м в год.