УрФО в последние годы становится все более привлекательным для инвестиций в коммерческую недвижимость, и местные свободные денежные ресурсы все более активно вкладываются в эту сферу. И хотя пока не ясны перспективы и сроки реализации крупнейших проектов, которые трудно реализовать без иностранных инвестиций – «Екатеринбург-Сити», «Итальянский город», «Евроазиатский транспортно-логистический центр», – даже без них будущее региона в ближайшие 3–4 года выглядит впечатляюще.

При населении 12 млн. человек (8% всего населения страны) регионы Уральского федерального округа генерируют 19% внешнеторгового оборота и производят 20% российского ВВП, причем эта доля постоянно растет, вместе со стремительным ростом цен на нефть и уверенным ростом промышленности. В регионе добывается 65% российской нефти и 92% газа, производится 40% продукции черной металлургии. Растут и доходы жителей округа – они занимают второе место среди российских округов (5129 руб. на человека в 2003 году). Но в регионе эти деньги распределяются далеко не равномерно. Наибольшие доходы – в северных малонаселенных российских нефте- и газодобывающих регионах: в Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах – более 16 тыс. руб. на человека; а наименьшие доходы в Курганской области – около 3 тыс. руб. на человека.
Экономический рост поддерживается и политической стабильностью – мэры и губернаторы в регионе работают по два-три срока, а рекордсменом является глава Челябинска Вячеслав Тарасов, который руководит городом уже 12 лет. Около 80% жителей проживает в городах и это понятно, учитывая суровый климат региона и его промышленную специализацию. Столицей является крупнейший город (пятый по численности населения в России) Екатеринбург. Еще два крупных города – промышленный Челябинск и нефтяная Тюмень – соревнуются с ним за право лидерства по темпам развития коммерческой недвижимости.
Модели развития коммерческой недвижимости, которые выбрали для себя крупнейшие города региона, существенно различаются, несмотря на единство тенденций – постепенное замедление роста цен во всех секторах и начало массового строительства качественных объектов, пик которого придется на ближайшие годы.
В Екатеринбурге (1,3 млн. чел.) развитию недвижимости способствуют статус столицы округа, пересечение основных финансовых потоков, развитая промышленность, активная работа местной администрации по созданию программ развития города и лоббированию его интересов как евроазиатского делового и логистического центра. При наличии собственных инвестиционных и административных ресурсов руководство уральской столицы в первую очередь оказывает содействие местным предпринимателям и строительным компаниям. Поэтому проекты, реализованные с участием московских и зарубежных компаний, можно пересчитать по пальцам, несмотря на их огромное количество.
Челябинск (1,1 млн. чел.), оставленный на административной периферии, сохраняет темпы развития за счет мощной промышленности и строительной индустрии. Последняя пользуется в городе, которым руководит бывший строитель, несомненной поддержкой. Уровень развития строительной индустрии позволил местным фирмам участвовать в осуществлении и московских проектов, а самому Челябинску – выйти на 4-е место в стране по объемам жилищного строительства.
В Тюмени (0,5 млн. чел.) развитие идет за счет огромных денежных потоков, которые идут от нефтегазовой индустрии ХМАО и ЯНАО, входящих в область, и самой Тюменской области. Только внешнеторговый оборот Тюменской области составил в 2003 году $18 млрд. Высокие доходы населения и наличие свободных финансовых ресурсов подхлестнули создание проектов, в первую очередь в потребительской сфере. В офисной недвижимости их меньше, поскольку число малых и средних предприятий не так велико, а многие крупные компании региона имеют собственные впечатляющие офисы.

Офисная недвижимость
Наиболее активное строительство офисов развернулось в Екатеринбурге и Челябинске. Причем Екатеринбург – безусловный лидер. По объему строительства офисных площадей он уступает только Москве и Санкт-Петербургу. Здесь размещают офисы как местные компании, так и крупнейшие компании УрФО, России и зарубежья.
Екатеринбург был одним из первых регионов, где появились проекты деловых центров класса А – в 1998 году открылся Центр международной торговли Екатеринбурга (ЦМТЕ). В нем разместились офисные помещения, пятизвездочная гостиница «Атриум палас отель», бизнес-центр. И по сей день это самое престижное и дорогое место в городе для размещения офисов – помещения заняли такие компании, как ЕБРР, KRKA, ИА «Рейтер», «Городисский и партнеры», Volvo, «БАЗ-СУАЛ», «УралСиб», IFC. Сейчас идет строительство второй очереди – выставочного, делового и развлекательного комплекса высотой 24 этажа и стоимостью $36 млн. Срок ввода в строй первой части намечен в 2005 году. В течение долгого времени ЦМТЕ был единственным офисным объектом класса А в регионе. И только в XXI в. в городе стали появляться инвестиционные возможности для массового строительства качественных офисных помещений и спрос на такие помещения – в первую очередь со стороны иногородних компаний, начавших активную региональную экспансию на Урал и далее на восток.
Сейчас в городе одновременно строится более 10 крупных деловых центров – «Уральский рабочий», на ул. Крестинского, на ул. Большакова, бизнес-центр «Манеж», «Восточный», «Уральский», «Втузгородок» и другие, со сроками ввода в строй в конце 2004 и в 2005 году. В 2004 году уже введен в строй «Корин-центр» с основным арендатором «КМБ-Банк». C апреля 2004 года конкуренцию в классе А ЦМТЕ составляет 18-этажный комплекс «Антей» в центре Екатеринбурга, построенный местным «мебельным» предпринимателем Андреем Гавриловским. Крупнейшим арендатором здесь стал Raiffeisenbank.
В зависимости от объема инвестиционных ресурсов девелоперы Екатеринбурга (как, впрочем, и Челябинска) проводят различную политику работы с будущими клиентами деловых центров. Часть из них продает помещения уже на стадии строительства, чтобы восполнить недостаток финансирования, другая часть – с более мощными инвесторами – сдает помещения в аренду. Активно развивается в городе долевое строительство, когда компания, получившая участок под застройку, привлекает деньги других достаточно крупных компаний, которые станут совладельцами будущего здания.
В отличие от наиболее известных компаний, местные малые предприниматели, которых насчитывается несколько десятков тысяч, как и ранее, предпочитают размещать свои офисы в перепрофилированных бывших заводских, административных, проектных зданиях, где стоимость аренды в 2–3 раза меньше. Но и их требования к качеству офисных площадей и управления ими постепенно повышаются.
Одновременно с проектами, реализуемыми по инициативе местных предпринимателей, в Екатеринбурге с переменным успехом идет подготовка проектов целых деловых кварталов - по инициативе администрации города. Крупнейший проект – «Екатеринбург-Сити» в районе областной администрации собирает инвесторов с 2001 года. За это время были проведены переговоры с крупнейшими российскими и зарубежными компаниями и инвесторами – ЕБРР, NCH, «Бовис», «Евраз-холдинг». Однако до начала строительства дело пока так и не дошло.
Не менее грандиозный проект – «Итальянский квартал» стоимостью около $300 млн. Его планируется реализовать совместно с городом-побратимом Генуей. В квартале будут офисные, торговые, развлекательные площади, жилые дома, таможенный терминал – запланирован целый район с единой концепцией.
В Челябинске объемы строительства офисных помещений в последние годы также быстро нарастают. По данным компании «Энергоинвест», в 2004 году на рынок будет выведено 50 тыс. кв. м офисных помещений, в 2005 году – 66 тыс. кв. м, а в 2006 году – уже 110 тыс. кв. м. 80% этих площадей, как и в Екатеринбурге, тяготеют к центру города.
Первенцем на рынке качественных офисных помещений в Челябинске является бизнес-центр «Спиридонов», открытый местным предпринимателем Михаилом Спиридоновым в 1999 году. В последние годы к строительству деловых центров и целых деловых кварталов в городе приступили как крупнейшие местные компании, специализирующиеся на жилищном и промышленном строительстве, – «Монолит-Инвест», «Челябинск-Стройиндустрия»», так и вновь образованные компании, для которых коммерческая недвижимость стала профильной сферой деятельности, – «Авангард-Инвест», «Энергоинвест». Последняя компания создает «Парк офисов» вдоль одной из центральных улиц города. К началу 2005 года будут введены в строй первые два здания класса А суммарной площадью 12 тыс. кв. м. В 2004 году в городе уже заработал бизнес-центр «Каскад». В 2005 году начнет функционировать 20-этажный офисный центр класса А «Мизар».
В Тюмени также ведется строительство офисных помещений – в ближайшем будущем будут введены в строй бизнес-центры «Плаза», бизнес-центр фирмы «Цитрон», «Никка-центр». В нефтяных городах – Сургуте, Салехарде, Нефтеюганске, Ханты-Мансийске, Нижневартовске и других - картина более прозрачна и проста: огромные многоэтажные офисные помещения построены крупнейшими нефте- и газодобывающими компаниями исключительно для собственного использования.

Торговая недвижимость
На Урале уже работают или начнут работать в течение ближайшего года большинство крупнейших торговых сетей – «Патэрсон», «Пятерочка», «Спортмастер», «М.Видео», «Мир», «Снежная королева», «Техносила», IKEA, «Дикси», «Чудо-доктор», «Дикая орхидея» и другие. Одновременно наблюдается концентрация торговли и торговой недвижимости в руках крупнейших местных сетей – «Кировский», «Купец», «Молния», «Монетка», «Незабудка», «Кардинал», «Рембыттехника», «Интенсивник» и других. Постепенно происходит увеличение спроса на крупные и качественные торговые помещения.
Однако на примере трех крупнейших городов региона видно, насколько различными могут быть стратегии развития торговой недвижимости в зависимости от позиции местной администрации и влиятельности местных игроков рынка, а также от географического положения города.
В Екатеринбурге разработано несколько передовых программ по оптимальному размещению торговых объектов, город активно привлекает российских и зарубежных консультантов, регулярно проводит конференции и семинары для руководителей торговых компаний. Политика «просвещения и управления» на фоне высокого потребительского потенциала дает плоды уже много лет – в городе очень низкий процент рыночной торговли, работают крупнейшие в УрФО сети супермаркетов «Кировский» и «Купец», сеть гипермаркетов «Монетка», торговые центры и комплексы «Екатерининский», «Юго-Западный», «Дирижабль», «Успенский», «Мытный двор», «Универбыт» и другие.
Екатеринбург является третьим в России по количеству выведенных на рынок проектов крупной торговой недвижимости – таких планируется ввести в ближайшие три года более тридцати. До конца 2004 года будут введены в строй ТЦ «Купец», «Восточный», «Урал» и другие проекты. Об уровне развития индустрии говорит и тот факт, что владелец крупнейшего в регионе ТРЦ «Екатерининский» – компания «Лидер» – начала строительство первого в УрФО аквапарка площадью 44 тыс. кв. м.
Но, несмотря на значительные объемы ввода в строй объектов торговой недвижимости, цены на нее здесь одни из самых высоких в России. Цена продажи составляет от $700 для первых этажей в спальных районах до $3500 для элитных проектов в центре города.
Учитывая бурный рост сектора торговой недвижимости (осваивается более 100 участков) администрацией города при поддержке компании «Урал-Гермес» были разработаны программы размещения торговых объектов в городе – «Центральная торговая зона» и «Торговые узлы Екатеринбурга». Первая программа предполагает, например, вывод промышленных предприятий из центра города, увеличение количества продовольственных магазинов в центре. Программа «Торговые узлы» будет способствовать созданию торгово-бытовых центров на пересечении крупнейших магистралей города и в центрах спальных районов.
Но при высокой организованности процесса развития торговой недвижимости и открытости новым идеям проявляется низкая степень лояльности к неместным компаниям, а также сильное влияние местных крупнейших сетей на экономику и политику потребительского рынка. Это видно на примере «Пятерочки», приходу которой всеми усилиями и достаточно успешно в Екатеринбурге препятствовали. На этом фоне начавшееся зимой 2004 года строительство здесь торгового центра «Парк Хаус» самарской ГК «Время», где разместятся «Спортмастер», «Техносила», «Л’Этуаль» и, предположительно, Billa, можно считать несомненным прорывом. Так же, как и принятое решение о выделении участка для комплекса IKEA и подготовку к началу строительства этого объекта. А вот компания METRO CC, несмотря на многочисленные переговоры, участок пока не получила.
Одновременно с защитой своей территории екатеринбургские компании активно осваивают прилегающие территории. Так, компания «Лидер» строит ТЦ в городах Каменск-Уральский, Курган, Нижний Тагил. Она же претендует на строительство крупного ТРЦ в Челябинске. Планы экспансии есть и у «Кировского», входящего в двадцатку крупнейших российских продовольственных сетей, – им прорабатываются схемы открытия магазинов в Перми и Челябинске. Местная сеть электроники и бытовой техники «Кардинал» работает, например, в Тюмени, Нижнем Тагиле, Новоуральске.
В Челябинске, несмотря на то что его потребительской потенциал на 30–40% ниже, чем у Екатеринбурга, уже работает гораздо больше известных сетей – «Пятерочка», «Дикси», «М.Видео», «Мир», «Спортмастер», «Патэрсон» и другие, но при этом современные торговые центры просто отсутствуют. Их роль выполняют крупные торговые комплексы «Никитинский», «Синегорье», «Торговый центр» и торговые галереи «Молодежная мода», «Гостиный двор», «Покровский пассаж». Однако уже готовится к старту около 10 проектов строительства крупных современных торговых объектов, инвесторами которых выступят московские, екатеринбургские, самарские и местные структуры. Многие крупнейшие проекты в сфере торговой недвижимости тяготеют к новым жилым кварталам, которые будут построены в ближайшие два-три года. Так, «Финансово-Строительная компания» возведет жилой квартал «Западный луч» площадью около 300 тыс. кв. м. В квартале разместится и торгово-развлекательный комплекс областного значения площадью до 80 тыс. кв. м. Планируется построить торговый центр и в жилом квартале на 250 тыс. кв. м, возводимом московской компанией «Инком-Недвижимость». Еще один крупный проект торговой недвижимости связан с преобразованием поймы реки Миасс в центре Челябинска. На заброшенном участке поймы компания «Энергоинвест» возведет молл «Восточная набережная» при поддержке московской компании «Торговый Квартал - Регион». В спальном районе строительная компании «Монолит-инвест» возведет торговый центр площадью 60 тыс. кв. м. Создание его курирует «КЦ Питер» из Санкт-Петербурга. В 2005–2006 годах будут введены в строй гипермаркеты «Карусель» и «Незабудка», торговый комплекс METRO.
В Тюмени интенсивно строятся современные торговые комплексы, призванные обеспечить товарами как местных жителей, так и приезжающих за покупками жителей Севера. Первым в городе был введен в строй ТЦ «Южный», значительную часть которого занял гипермаркет товаров для дома. Сейчас в городе строится более 20 торговых комплексов и центров, среди них – крупные центры компаний «Сибинтел» и «Тюменьстройинвест». Однако в отличие от торговых центров Екатеринбурга и Челябинска тюменским пока не приходится рассчитывать на внимание со стороны крупнейших, особенно продовольственных, сетей – в силу большой удаленности города от Москвы.

Складская недвижимость
Крупнейшими транспортными и логистическими узлами региона являются Екатеринбург и Челябинск. В обоих городах до недавнего времени новых складских помещений не возводилось. Быстрорастущий спрос на складские помещения возмещался с основном за счет высвобождавшихся площадей крупных предприятий, в том числе военно-промышленного комплекса. Одновременно с ростом спроса росли и цены на аренду складских площадей. По данным Уральской палаты недвижимости, за 2000–2003 годы в Екатеринбурге они выросли в среднем в два раза в долларовом исчислении.
В столице Урала есть несколько крупных владельцев складских комплексов, которые предлагают услуги по ответственному хранению товаров и аренде складских площадей – «Русская логистическая служба» (обслуживает «Стиморол», «Нестле» и «Ондулин»), «Юнистор» (обслуживает Unilever, концерн «Калина» и P&G), «ФМ Ложистик Восток», терминал «Северный», Уральский логистический центр, «Уралтранстерминал». Многие крупнейшие региональные дистрибуторы, например «Юнилэнд-Екатеринбург», также владеют складскими комплексами и берут товар на ответственное хранение.
В последнее время началось расширение имеющихся и строительство новых складских комплексов. Так, терминал «Северный» вырастет на 10 тыс. кв. м. Новый складской терминал в районе аэропорта Кольцово возводит французская компания Frans Maas Group в сотрудничестве с медицинским холдингом «Юнона» (МХ «Юнона»). Инвестиции в первую очередь центра площадью 10 тыс. кв. м оцениваются в $5 млн. В перспективе площадь центра составит 35 тыс. кв. м.
Администрацией города разработана программа по выводу ряда складских помещений из центра города, а также программа «Евроазиатский транспортно-логистический центр». Для ее реализации создано ОАО «Евроазиатский международный транспортно-логистический центр», учредителями которого стали правительство Свердловской области, администрация Екатеринбурга, ЗАО «Уралконтейнер», страховое общество «Экспресс-гарант», акционерные общества «РосТЭК-Екатеринбург» и «Лори». По окончании проекта появится крупнейший в России складской терминал и транспортно-перевалочный узел. Он будет работать в единой системе с аэропортом Кольцово, Свердловской железной дорогой и с крупнейшими региональными автомагистралями. Учитывая, что Челябинск находится всего в 200 километрах от Екатеринбурга, этот комплекс после реализации станет ключевым для всего УрФО.

Заключение
Объемы строительства в регионе настолько велики, что через 3–4 года, когда начатые проекты будут завершены, стремительный рост цен продажи и аренды недвижимости, продолжавшийся в последние годы, не только прекратится, но и может принять отрицательный характер. Ведь только офисной недвижимости классов А и В за это время будет введено до 500 тыс. кв. м, не меньше и современной торговой недвижимости. Одновременно будет наблюдаться постепенное возникновение проектов как торговой, так и офисной недвижимости в не менее богатых средних и удаленных городах региона – Магнитогорске, Нижнем Тагиле, Нижневартовске, Сургуте. Однако многие проекты, особенно в сфере торговой недвижимости, в случае падения цен на нефть ждет незавидное будущее – резко снизится и потребительской потенциал региона. А вот складским проектам, направленным на транспортные потоки из Европы в Азию, это грозит в меньшей степени.
Впрочем, основной угрозой для успешности многих проектов на Урале становится не конъюнктура цен на нефть и металл, а отсутствие опыта и знаний при создании объектов коммерческой недвижимости, построении эффективных и квалифицированных управляющих компаний. И хотя многие местные девелоперы уже обращаются к опыту ведущих компаний Москвы и Санкт-Петербурга, проходят стажировки за рубежом, учатся на международных курсах, большинство так и строит по старинке, заказывая проекты в проектных бюро, которые когда-то создавали военные заводы. Что принесут нефтяные деньги, помноженные на евроазиатские амбиции региона и поделенные на отсутствие опыта? Ждать осталось недолго…

Автор благодарит Уральскую палату недвижимости (Екатеринбург) в лице Михаила Хорькова, компанию «Урал-Гермес» (Екатеринбург) в лице Александра Засухина, общество «Малышева-73» (Екатеринбург) в лице Дмитрия Сарапульцева, «Энергоинвест» (Челябинск) в лице Алексея Лебедя, Центр международной торговли Екатеринбурга в лице Ирины Самородовой и лично Евгению Селищеву (Екатеринбург) за оказанное содействие в подготовке статьи.