Склады Петербурга

Сдают меньше…
В прошлом году в Петербурге было введено рекордно малое количество складских комплексов. По данным ASTERA, рост предложения составил всего 3,6%. Львиную долю в общем объеме нового предложения заняли три объекта общей площадью чуть менее 80 тыс. кв. м.
По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости, на конец 2009 года общий объем складских площадей всех типов составлял в Петербурге 6,3 млн кв. м, их них четверть предложения (1,58 млн) – склады классов А и В. Сегодня аналитики рынка насчитывают в городе и области около 1,8 млн кв. м качественных складских площадей.
Что касается географии предложений, то на рынке уже сформировано несколько складских зон. Так, основное предложение сегодня сконцентрировано в южной части города – в промзоне Шушары. «Близость к Московскому шоссе, ключевой магистрали Петербурга, обеспечивающей интенсивный грузопоток с Москвой и южными регионами России, делает эту зону одной из наиболее привлекательных для арендаторов», – поясняет заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International SPb Венера Лаухина.

Вторая по величине складская зона Петербурга расположена на юго-востоке. Здесь функционирует один складской комплекс класса А – «МЛП – Уткина Заводь». Не менее крупная промышленно-складская зона «Парнас» расположена в непосредственной близости к северной развязке КАД. Еще одна – Предпортовая, специализирующаяся на обработке и хранении грузов, поступающих морским путем, – размещена близ Морского порта. Кроме того, специалисты выделяют складские конгломераты на Волхонке и в Каменке, причем последняя развивается за счет автомобильного кластера.
Консультанты из ASTERA прог­нозируют в 2011 году прирост рынка в объеме не более 124 тыс. кв. м. В этом году к вводу в эксплуатацию запланированы первая очередь индустриально-логистического пар­ка Nordway и складского комплекса Total Terminal. Новый комплекс Nordway будет расположен в промзоне Шушары, неподалеку от заводов Toyota, General Motors, Magna. После завершения строительства к 2013 году его общая площадь составит около 100 тыс. кв. м – это большая часть в общем объеме заявленного предложения.
В прошлом году ГК «Эспро» заявила о намерении построить вторую очередь офисно-складского комплекса «Кулон-Пулково». На площади 10 га, прилегающей к действующему складу, возможно строительство складских и производственных объектов общей площадью около 68 тыс. кв. м.

Также ОАО «Компания "Усть-Луга"» планирует в 2011 году начать возведение логистического центра площадью 100 га, который будет рассчитан на хранение контейнеров и накатных грузов, поступающих на терминалы Усть-Лужского порта. Стоимость инвестиций в строительство может достигать 8–9 млрд рублей.

В конце 2010-го стало известно еще о нескольких проектах в сегменте складской недвижимости, которые будут реализованы в Санкт-Петербурге и его окрестнос­тях в ближайшие годы. Голландско-немецкая компания SafeSpace планирует запустить новый для города формат склада – Self Storage, предназначенный для ответственного хранения личных вещей физических лиц. Городские власти передали ОАО «Аэропорт "Пулково"» участок в 20 га для строительства в течение двух лет административно-складского комплекса, в котором 4,7 тыс. кв. м займет склад для хранения товаров duty-free с таможенным постом.
Компания «Ренессанс Конст­ракшн» объявила о том, что планирует привлечь не менее $2,5 млрд инвестиций в проект строительства масштабного индустриального парка на территории около 100 га в Ленобласти. С его конкретным месторасположением девелопер намерен определиться в начале этого года, после чего начнется инженерная и инфраструктурная подготовка участка. Реализация проекта займет около пяти лет.

Снимают больше…
Основным трендом 2010 года стало повышение активности спроса со стороны арендаторов на рынке качественной производственно-складской недвижимости Санкт-Пе­тербурга и Ленобласти. Эксперты считают, что общий объем сделок, заключенных в минувшем году, сопоставим с докризисными показателями.

«На протяжении последних трех кварталов 2010 года на рынке наблюдался рост активности спроса и значительное увеличение числа и объема сделок в качественных складских комплексах. Это привело к серьезному снижению доли свободных помещений на рынке, особенно заметному в классе В», – утверждает генеральный директор компании Knight Frank SPb Николай Пашков.
Постепенно увеличивается и спрос на склады А-класса. По подсчетам ASTERA, на конец прошлого года уровень вакантных площадей в складских объекта этого класса составил 10–20%, в складских комплексах классов В+ и В вакантно лишь 5% площадей. Спрос на склады категории С остается на прежнем уровне.

«При условии сохранения объемов спроса и поглощения про­изводственно-складских площадей на уровне 2010 года прогнозируется сокращение уровня вакантных площадей до 7–10% до конца этого года. После чего на фоне снижения текущей вакансии может возобновиться инвестирование в спекулятивные склады. Стагнации на рынке мы не ожидаем, более приемлем термин "плавный рост"», – считает г-жа Лаухина.

Среди наиболее крупных сделок 2010 года можно отметить логопарк «Шушары», где 30 с лишним тыс. кв. м арендовано компанией «Дикси» и 15 тыс. кв. м – Jonson Controls Inc. Еще четыре крупные сделки площадью не более 10 тыс. кв. м каждая совершены в складском комплексе «МЛП – Уткина Заводь».

Одним из значимых на рынке событий прошлого года стало приобретение для собственных нужд компанией «Интерторг», развивающей сети универсамов «Народная 7Я» и супермаркетов «Идея», складского комплекса в Шушарах площадью чуть более 14,6 тыс. кв. м у Fleming Family & Partners. Эксперты оценивают сумму сделки в $14 млн.

Увеличивающийся спрос на складские площади в 2010 году способствовал плавному росту ставок аренды на складские площади класса А, В+ и В. По данным Colliers International, средние запрашиваемые ставки аренды на складские помещения по итогам прошлого года составили: для класса А – $85–110, для класса В – $75–100/кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). В компании прогнозируют, что на фоне снижения уровня вакантных площадей и ограниченного предложения новых складских комплексов в 2011 году ожидается рост арендных ставок в пределах 7–12%.

Кроме того, эксперты говорят о возможности разморозки некоторых проектов, приостановленных в период кризисной стагнации. Возможно, это позволит несколько нивелировать назревающий дефицит. Хотя бытует мнение, что с ростом арендных ставок потребители станут менять складские помещения на более доступный класс, тем более что в сегменте В и ниже сконцентрировано до 70% всего предложения. Владельцы качественной логистики беспокойств по данному поводу не испытывают и уверяют, что жертвовать качеством и сервисом готовы далеко не все. В любом случае от нынешнего года рынок складов ждет если не роста, то твердой стабильности.