Основные перспективы развития города Южно-Сахалинска и Сахалинской области в целом связаны с шельфом Сахалина. Проведенные в последние года разведочные работы открыли крупнейшие в мире по запасам нефтегазовые месторождения. Добычей и переработкой ценнейшего энергетического сырья занимаются такие компании как АО «Роснефть-Сахалинморнефтегаз», консорциум «Сахалинэнерджи», совместное предприятие «Петросах»,\\ с участием крупнейших в мире нефтяных компаний ExxonMobil, Shell, Mitsubishi, Sodeco и др. Именно реализация нефтегазовых программ создала и продолжает создавать благоприятный инвестиционный климат для развития области в целом, строительного комплекса и, безусловно, коммерческой недвижимости.

Сахалинская область занимает территорию в 87,1 тыс. кв. км, около 80% из которых занимают лесные массивы. В области 18 городов, 31 поселок городского типа и 245 населенных пунктов. Это единственный субъект Российской Федерации, расположенный на 59 островах. Наибольшая протяженность самого крупного из них, Сахалина, – 948 км, Курильской гряды – 1200 км. По территории области протекает более 1000 рек, здесь находится свыше 7000 озер и 39 действующих вулканов.
Численность населения – более 700 тыс. человек, в том числе городского около 600 тыс. человек. Из них 276 тыс. человек заняты в промышленности и сфере услуг, которые составляют 13 тыс. предприятий и организаций (90% – с частной и смешанной формами собственности). Основными отраслями экономики являются нефтяная, рыбная и лесная промышленность.
Административным, промышленным и культурным центром Сахалинской области является самый крупный город острова – город Южно-Сахалинск, в котором проживает 190 тыс. человек.

«Южный» город
История города Южно-Сахалинска, основанного в 1889 г., полная бурных событий, отразилась и во внешнем его облике. Город испытал влияние таких несхожих, различных, культур, как европейская и азиатская. Черты японской архитектуры причудливо переплелись с архитектурой советских времен, что, например, нашло отражение во внешнем облике отеля «Санта-Ризот Отеля». Такая эклектичность придает неповторимый архитектурный облик городу в целом.
Современный Южно-Сахалинск развивается и растет не только вширь, но и вверх (несмотря на повышенную сейсмоопасность территории), на глазах меняя свой облик – появляются новые офисы, торговые центры и др. В последнее время совместным предприятием «Сфера-Айока» был построен поселок «Зима» (жилье для специалистов компании «Сахалинская энергия»). В 1998 году ТОО СКФ «Гренада» завершило строительство здания банка «Мичиноку». ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» заключило контракт и ведет монтаж и пусконаладочные работы по объекту «Моликпак», участвует в строительстве городка для вахтовиков в поселке Ноглики, строительство линий электропередачи, дорог и мостов. А в 2000 году было построено уникальное в своем роде офисное здание компании «Роснефть». Уникальность его заключается в том, что, несмотря на условия повышенной сейсмоопасности, офис представляет собой мини-небоскреб.

«В краю, где спорят волны и ветра»
В валовом внутреннем продукте области строительство занимает 17,1%. Приоритетные направления развития в области строительства определяет специальная федеральная целевая программа, рассчитанная на срок до 2005 года.
«Развитый строительный комплекс обеспечивает функционирование и развитие промышленности, – считает представитель администрации Сахалинской области Шаповал Владимир. – В свою очередь бурное развитие промышленности, нефтегазовой отрасли требует решения первоочередных задач – реализации нефтегазовых программ «Сахалин-1», «Сахалин-2», «Сахалин -3» и «Сахалин-4», строительства объектов энергетики, в том числе ГеоТЭС на самых крупных островах Курильской гряды, строительства и реконструкции таких объектов как аэропорты Южно-Сахалинск, Оха и Менделеево. В связи с таким активным развитием экономики все явственнее ощущается потребность в высококлассных бизнес-центрах, торговых и производственных помещениях.
Подрядную деятельность на территории Сахалинской области осуществляют около 500 предприятий различных форм собственности. Большинство строительных предприятий (76,6%) преобразованы из государственной формы собственности в акционерные общества. По своим мощностям предприятия строительного комплекса могут обеспечить за год работы ввод 200 тыс. кв. м жилых зданий и 150 тыс. кв. м производственных зданий и сооружений.
Строительный комплекс располагает достаточно мощной производственной базой, включающей в себя предприятия по производству основных строительных материалов, конструкций и деталей жилых, производственных и коммерческих зданий.
Растет число строительных компаний, которые ведут работы с использованием передовых зарубежных технологий и прогрессивных строительных материалов. Среди них АО «Сахалин», выполняющее любые гидроизоляционные и кровельные работы с применением долговечной и технологичной мастики, СП «Сфера-Айока», которая ведет монолитное строительство с термостойким покрытием наружных стен, изготавливает бетонные смеси самых различных классов с применением американских добавок. На предприятии «Углезаводский завод железобетонных изделий» внедрена технология производства пенобетона на основе пеноконцентрата «неопор». Предполагаются к реализации инвестиционные проекты по выпуску изделий из базальта, кирпича, облицовочных плит из природного камня.
Перечисленные технологии направлены на решение основной проблемы для города и области в целом – на строительство объектов повышенной безопасности в связи с повышенной сейсмоопасностью региона.

Коммерческая недвижимость
Общие тенденции
К ключевым факторам, которые определяют наличие и развитие в области рынка коммерческой недвижимости, относятся:
– бурное развитие и реализация нефтегазовых программ с привлечением и участием компаний и специалистов – мировых лидеров в своих отраслях,
– поддержка на федеральном и административном уровне развития всей строительной индустрии в целом (федеральная программа),
– климатическая и сейсмическая специфика и, как следствие, необходимость применения высоких технологий в области строительства и строительных материалов.

Начало 90-х годов для Сахалина ознаменовано появлением крупных нефтегазовых проектов. В этот период на Сахалине стали открываться представительства иностранных компаний, формировавшие устойчивый спрос на высококлассные офисные помещения.

Офисы
Предложение офисов класса А в Южно-Сахалинске ограничено одним-единственным зданием. Это бизнес-центр «Сахинцентр». Международный центр делового сотрудничества «Сахинцентр» представляет собой антисейсмичный семиэтажный деловой центр общей площадью более 8 тыс. кв. м. Именно здесь в основном и располагаются представительства иностранных компаний.
Строительство этого здания по адресу: Коммунистический проспект, 32 вела строительная компания «Сахалинпромстрой». Долгострой, заложенный еще в 1978 году и расположенный напротив драмтеатра, изначально должен был стать административным корпусом облисполкома. В конце 80-х был объявлен тендер, на котором было представлено более 10 концепций. В августе 1990 года было принято окончательное решение – создать Международный центр делового сотрудничества. Его генеральным директором был назначен Михаил Рябцев. В октябре 1990 года было зарегистрировано АО МЦДС «Сахинцентр», а в декабре 1991 года подписан акт государственной приемки здания МЦДС «Сахинцентр». В условиях Москвы, возможно, подобные темпы строительства никого бы не впечатлили. Однако для особых условий Сахалинской области они поистине удивительны. В январе 1992 года МЦДС «Сахинцентр» принял своих первых арендаторов. Сегодня это одно из крупнейших административных зданий в Южно-Сахалинске, в котором площади под офисы арендуют около 78 фирм. Именно здесь проходят наиболее значимые мероприятия – не только для города, но и для международного бизнеса.
На сегодняшний день в здании располагаются отечественные и иностранные представительства крупнейших компаний, таких как ExxonMobil, Price Waterhouse, Mitsubishi Corporation, Marubeni Corporation, Sodeco, Asiana Airlines, Panalpina. Аренда 1 кв. м составляет $38 в месяц, куда уже включены эксплутационные расходы и НДС. МЦДС «Сахинцентр» предлагает арендаторам офисы, которые могут быть реконструированы в соответствии с пожеланиями арендатора.
В здании есть ресторан, расположенный на первом этаже, в котором на выбор предлагаются блюда американской и европейской кухни. Здание оснащено современной, надежной, качественной связью. Охрана в МЦДС «Сахинцентр» осуществляется с применением современных технических средств. Служба эксплуатации располагает оптимальными условиями работы – новейшим инженерным оборудованием, системами электроснабжения (в том числе бесперебойного и аварийного питания), санитарно-техническими системами. На данный момент свободных площадей в здании нет, и существует очередь на освобождающиеся площади, тем не менее арендная ставка в здании остается стабильной и меняется прежде всего в зависимости от цен на энергоносители.
Прочие офисные здания Южно-Сахалинска, за исключением корпоративных офисов, собственно офисными зданиями не являются и значительно уступают по качеству «Сахинцентру». Это, например, «Чехов Центр» (Коммунистический проспект, 35) – международный театральный центр им А. П. Чехова, в котором организовываются и проводятся всевозможные выставки, презентации и т. п.
«На сегодняшний день в городе существует большой дефицит высококлассных офисных помещений, – считает Юрий Гулая, генеральный директор агентства недвижимости ООО «Южный Город». – Однако перспектив строительства больших офисных центров не намечается. В связи с этим рост арендных ставок и цен продаж неизбежен».

Офисы для себя
Крупные, в основном нефтегазовые, компании, пришедшие в город в связи с реализацией нефтегазовых программ, решают свой «офисный вопрос» самостоятельно – строят собственные офисы на собственные средства. По словам представителя компании «Сахалин Энерджи» Ивана Черняховского, «общее число сотрудников «Сахалин Энерджи», работающих в городе, составляет около 1000 человек. Найти офис необходимой площади в городе невозможно. Именно этот фактор и заставляет компании идти по пути строительства собственных офисов». Первый офис компании «Сахалин Энерджи» был построен в центре города по адресу: ул. Дзержинского, 35, непосредственно за «Сахинцентром». Офис рассчитан на 700 рабочих мест, оснащен новейшими телекоммуникационными системами. Строительство вели совместно местная компания «Трансстрой Сахалин» и американская строительная компания «Дилинг Хелм Контракшн». Здание было построено немногим более чем за год и сдано в эксплуатацию в 2000 году. Оригинальный проект здания предполагал использование современных технологий строительства и новейших материалов, адаптированных к применению в районах Крайнего Севера. Второй офис компании также расположен в центре, на ул. Хабаровская. Его строительство вели компания «Трансстрой Сахалин» и корейская строительная компания «Пунг Лим». Объект был сдан в эксплуатацию в 2003 году и рассчитан на организацию 300 рабочих мест. По словам Ивана Черняховского, здесь также «ключевым требованием при строительстве являлось обязательное использование новейших материалов, адаптированных под климатические и геологические условия области».
В Южно-Сахалинске немало и других примеров офисов, построенных «для собственных нужд». Например, офис филиала ОАО «НК Сахалинморнефтегаз» («Роснефть») на ул. Хабаровская, 17, построенный в 2000 году. Или здание института «Сахалиннипморнефть» на ул. Амурская, 53, сданное в эксплуатацию в 2003 году, строительство которого велось дочерней компанией «СМУ-3».
В настоящее время компания «Эксон Нефтегаз Лимитед» активно ведет строительство своего пятиэтажного офисного комплекса. Работы осуществляет компания «Буигстрой» (российская дочерняя фирма компании «Буиг Батиман») совместно с российской компанией «Трансстрой Сахалин». В новом офисном здании компании «Эксон Нефтегаз Лимитед», расположенном на пересечении Сахалинской улицы и проспекта Мира, одновременно разместятся более 300 сотрудников компании. В комплекс органично вписывается инфраструктура – крытый паркинг и элементы природного, лесного ландшафта, максимально сохраненного в первозданном виде.

Инвестиционный климат – хороший…
Год от года Сахалин все более привлекает к себе взоры представителей политических и деловых кругов России и зарубежных стран. Они рассматривают его как край с огромным экономическим потенциалом. В Южно-Сахалинске проводятся мероприятия мирового масштаба. При этом перспектив строительства больших офисных центров пока не намечается. Существующие же офисы – в основном на первых этажах жилых домов, реконструированные советские здания, НИИ – оставляют желать лучшего.
Большой дефицит не только высококлассных, но и просто офисных помещений определяет растущие арендные ставки и возникающие «очереди» из желающих арендовать помещения. Именно поэтому крупные нефтегазовые компании, пришедшие в область, пошли по пути строительства собственных офисов, отвечающих их требованиям и стандартам мирового уровня.
Что же делать другим арендаторам? Ждать…