Особенности национального предложения

Наш 15-летний опыт по поиску зе­­мельных участков и сопровождению строительства заводов свидетельствует о том, что огромное количество имеющихся на рынке предложений не га­­рантирует наличия хотя бы одного участка, интересующего инвестора. В нашей практике были случаи, когда инвесторы после проведения анализа всех предложений были вынуждены либо менять критерии поиска, либо вообще отказываться от выхода в страну. Причиной является несоответствие ожиданий иностранных инвесторов по отношению к имеющимся на российском рынке предложениям промышленных земель.

Что хочет инвестор?
Более 80% запросов, поступающих в нашу компанию от иностранных инвесторов, касается поиска уже готовой производственной площадки (brownfield).
Несмотря на очевидное преимущест­во – возможность быстрого перезапуска объекта благодаря наличию физически подведенных к участку коммуникаций и согласованных лимитов – на практике редко получается подобрать brownfield. Главным образом из-за сильного физического и морального износа зданий, которые не отвечают современным требованиям и серьезным юридическим и налоговым рискам, связанным с историей юридичес­кого лица – владельца данного объекта.
Основное преимущество greenfield – это возможность построить идеальный завод «под себя», с учетом специфичес­ких требований по местоположению, качеству, размеру, а также предусмотреть возможность дальнейшего расширения. Безусловно, это увеличивает срок проекта: на поиск участка, строительство и запуск требуется в среднем от трех до пяти лет. Если у компании нет возможности ждать и требуется немедленный выход, мы предлагаем опцию временной аренды более-менее подходящих площадей (например, достаточных для запуска первой очереди), а параллельно занимаемся поиском постоянного места для размещения производства.
Помимо предпочтений относительно типа участка (greenfield или brownfield), у каждой компании есть список собственных требований к помещениям, земельному участку, району расположения для будущего производства, с которым она приходит в Россию. Как правило, эти критерии идентичны для всех новых площадок вне зависимости от страны, в которой ведется поиск. Если компания не готова корректировать список критериев в соответствии со спецификой страны, найти подходящее местоположение может оказаться затруднительным. Например, в списке могут оказаться специфические требования к местоположению, такие как, например, «наличие международного аэропорта в радиусе до 100 км от участка». А аэропорт должен обеспечивать прямое сообщение с Франкфуртом не реже двух рейсов в неделю, что было важно для европейской машиностроительной компании. Понятно, что подобные требования сильно ограничивают поиск и могут оказаться невыполнимыми. Приходится оценивать их важность и принимать во внимание более значимые для компании критерии.
Требования инвесторов можно разделить на две категории – критерии, направленные на оценку затрат компании, и критерии, позволяющие провести качественную оценку предложения. Таким образом получается соразмерить соотношение цена-качество. Несмотря на желание ком­паний минимизировать свои затраты, при более подробном анализе выходит, что при кажущейся экономии затрат уровень рисков возрастает в разы и итоговая стоимость проекта для компании увеличи­вается.
По опыту работы с иностранными ин­­весторами мы видим, что в последние пару лет наметилась тенденция превалирования качественных характеристик над «количественными». Это не означает, что инвестор теперь готов платить втридорога, это лишь свидетельствует о том, что цена предложения отнюдь не единственный фактор, влияющий на принятие решения о покупке участка.

Что предлагают инвестору?
Несмотря на то что Россия находится на первом месте по размеру территории, только 2,1% земель пригодны для коммерческого использования (то есть относятся к землям промышленности и землям населенных пунктов). И в этих категориях земель лишь ограниченное количество участков имеет подведенные коммуникации, дороги, размежеванную территорию, не говоря уже о наличии социальной инфраструктуры.
В качестве иллюстрации можно привести такой пример. В первом квартале 2011 года мы проводили анализ рынка индустриальной земли в Московском регионе и прилегающих областях для компании, планирующей построить завод по производству кормовых добавок.
После первичного сбора информации (на основании анкеты, включающей 12 ключевых требований к участку) мы получили более двухсот предложений.После более детального анализа в «длинный список» был отобран 21 участок, после осмотров и предварительных переговоров в «короткий список» вошли только 4 из них. Для финального анализа осталось лишь два участка.
Таким образом, несмотря на кажущийся большой объем предложения качественных участков не так много – 1–2%.
Что касается качества участков, предлагаемых под промышленную застройку, то стоит отметить, что лишь половина из них переведена в земли промышленности или земли поселений.
Большая часть предложения представлена обособленными участками под застройку (greenfield), около 10% составляют предложения с расположенными на них производственными, складскими и прочими зданиями (brownfield), еще 10% – предложения земельных участков в организованных индустриальных парках.
Среди направлений расположения участков лидерами по количеству предложений оказались юг, юго-восток и восток (трасса М4 «Дон», Симферопольское (М2), Новорязанское (М5) и Горьковское (М7) шоссе) – на их долю приходится 50% участков. На Ленинградском (М10) и Дмитровском (А104) шоссе также расположена существенная часть предложений (22%). Здесь сосредоточены основные производственные районы.
Цена предложения земельных участков, пригодных для размещения производства, значительно варьируется и зависит от удаленности от Москвы, наличия коммуникаций и подъездных путей, обременений и прочего. К числу самых дешевых предложений относятся участки, предлагаемые по кадастровой стоимости (на первичном рынке). Цена таких площадок может составлять менее $100 за сотку. Минимумом для вторичного рынка является предложение по $700 за сотку. Наиболее дорогие участки – это площадки правильной формы с подведенными коммуникациями, расположенные на 1-й линии федеральных трасс, в нескольких километрах от МКАД. Цена таких предложений может превышать $20 тыс. за сотку.

Новый формат
В России рынок индустриальных парков пока находится в процессе формирования. Например, если в Европе большинство земель под размещение предприятий располагается в индустриальных парках, то в Московском регионе таких предложений всего около 10% от общего объема. И это с учетом того, что концент­рация и уровень развития индустриальных парков здесь одни из самых высоких в стране.
В Московской области в настоящий момент земельные участки надлежащей категории активно предлагаются в 14 индустриальных парках, которые значительно различаются по степени готовности площадок и ценам на участки. Так, одно из самых дорогих предложений – около $13 тыс. за сотку в индустриальном парке недалеко от МКАД за земельный участок с подъездными дорогами и без учета стоимости подключения к коммуникациям. А некоторые парки, находящиеся на начальном этапе планирования, готовы предоставить земли бесплатно первому резиденту, однако в этом случае потребуется подвести все необходимые инженерные коммуникации и создать инфраструктуру за собственный счет.
В марте 2011 года мы провели второе ежегодное исследование, посвященное индустриальным паркам России.  Исследование охватило:
    204 индустриальных парка;
    83 региона России;
    39 районов Московской области.
Сравнивая полученные данные с ре­­зультатами 2010 года, можно отметить, что главной тенденцией является фильт­рация нежизнеспособных проектов, в том числе входивших в программу правительства Московской области по созданию промышленных округов на территории Московской области на период до 2010 года. В основном данные проекты находились на стадии бизнес-идеи. За год количество индустриальных парков России, имеющих разную степень готовности, увеличилось примерно на 15% и составило чуть более 200 (из них 51 парк в Московской области). Наиболее качественные проекты индустриальных парков, характеризующиеся выгодным расположением и продуманной концепцией, смогли привлечь инвесторов или резидентов.
В целом этот сегмент является одним из наиболее перспективных, так как он соответствует ожиданиям западных инвес­торов и позволяет лучше контролировать соотношение рисков и цены, что так важно при принятии решения.  

Ольга Архангельская, партнер, руководитель группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости в СНГ Ernst & Young
Юлия Стефанишина, старший менеджер группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости