Инвесторы все пристальнее присматриваются к региональным рынкам, в частности к уральскому. В ближайшие 2–3 года существенно вырастет объем проектов, инициированных федеральными и иностранными девелоперами, увеличится и объем инвестиций в региональную коммерческую недвижимость. Это не может не преобразить рынок.

В среднем достаточно высокий уровень инвестиционной привлекательности на Урале разнится от города к городу. На первое место эксперты ставят Екатеринбург и Тюмень. Одни отдают пальму первенства Екатеринбургу – благодаря большей, чем в соседних областных городах, концентрации бизнеса и уникальному географическому положению. Другие – Тюмени, поскольку макроэкономические показатели здесь не хуже (некоторые даже лучше), а уровень конкуренции, из-за того что рынок начал формироваться позднее, – ниже. «Тюменскую область можно считать регионом, где инвесторам создан достаточно «комфортный» режим вхождения на рынок. Однако, безусловно, предлагаемые проекты должны соответствовать плану комплексного развития города и области. - комментирует Вадим Шумков, директор департамента инвестиционной политики и господдержки предпринимательства, - Высокий уровень доходов предопределил активное развитие сектора торгово-развлекательных центров. Вторым приоритетным направлением является развитие гостиничного сектора. Тюменская область имеет наибольший туристический потенциал в западной Сибири. На развитие рекреационно-туристической зоны Тобольска планируется выделить из областного бюджета 2 млрд. рублей. Но наиболее интересным сектором для инвесторов мы считаем складской».
Вторую группу по инвестиционной привлекательности составляют Челябинск, Пермь и Уфа. Третью – исторически менее развитые областные центры, такие как Ижевск, Оренбург, Курган.
Инвестиционная привлекательность рынка коммерческой недвижимости Урала в целом складывается из нескольких факторов. В первую очередь это уровень экономического развития региона. Урал исторически является одним из развитых промышленных регионов страны. В последние несколько лет основные отрасли уральской экономики развиваются более высокими темпами, чем в среднем в России. Соответственно увеличиваются и доходы населения: так, в 2006 году рост составил 13,2% против 12,3% в среднем по России. В результате активно развивается торговля и сфера услуг. «Инвесторов привлекает активное развитие крупных федеральных торговых сетей в регионах, которое требует увеличения коммерческих площадей», – отмечает генеральный директор ЗАО «Управляющая компания «АССО-Строй» (Ижевск) Рустам Хабибуллин.
Помимо ритейлеров интерес к региону проявляют крупные компании из самых различных сфер: банковской, страховой, IT, консалтинга, сферы развлечений и т. д. Не отставая от «пришлых» коллег, расширяют свой бизнес и местные компании. Следовательно, растет потребность в офисах. Рост деловой активности ведет к увеличению грузопотоков, значит, требуется больше складов и логистических центров. Естественно, что по мере развития экономики, увеличения транспортного и пассажиропотоков, объема делового туризма увеличивается потребность и в современных гостиницах. Другими словами, спрос растет во всех сегментах коммерческой недвижимости и пока существенно отстает от предложения. Как следствие, здесь более высокие, чем в среднем в России, показатели доходности. По оценке директора МУП «Инвестиционное агентство» (Уфа) Ильдара Хасанова, «в секторе торговой недвижимости она в среднем составляет 25–30%, в офисной и складской недвижимости – 15–20%».
Стремясь покрыть дефицит предложения на рынке, девелоперы активизируют свою деятельность, при этом нехватку средств компенсируют за счет привлечения внешних источников, благо доходность проектов это позволяет. Валентина Трошина, сертифицированный аналитик рынка недвижимости Консалтинговой группы «ЛЕКС» (Тюмень), подтверждает: «В Тюмени есть только одно крупное предприятие, которое может финансировать объекты самостоятельно, – Тюменская домостроительная компания. Остальные 99% объектов строятся с привлечением заемных средств». С ней согласен руководитель финансовой службы девелоперской компании ЗАО «Олипс» (Екатеринбург) Борис Терентьев. Средняя доля заемных средств в проектах колеблется от 70% в Екатеринбурге до 40–50% в Тюмени.
Картину «рая для инвестора» существенно портит один-единственный фактор – непрозрачность решения вопросов землепользования и согласования проектов. «Строительный бизнес в Перми затруднен «тугой» – как формальной, так и неформальной – институциональной средой. Очень затянуты и сложны этапы застройки, которые связаны с решением административных вопросов: начиная от утверждения проекта и отведения земельного участка, заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию», – рассказывает Ольга Пермякова, руководитель департамента маркетинга и консалтинга группы предприятий PTDN realty group (Пермь).
Тем не менее суммарное значение положительных факторов пересиливает пусть существенный, но единственный негативный момент. «Рынок уральской недвижимости становится востребованным как для российских, так и для иностранных инвестиций», – подводит итог руководитель отдела инвестиционного консалтинга ООО «Брокеркредитсервис Консалтинг» (Новосибирск) Роман Агеев.

Что в имени тебе моем?
Особенность уральского рынка недвижимости – относительно низкий уровень специализации компаний: чаще всего из них очень трудно выделить только девелоперские, инвестиционные или строительные. Управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин поясняет: «Непосредственно инвестиционных компаний на рынке практически нет, так как специфика ведения бизнеса в России, а также высокая доходность сегмента коммерческой недвижимости побуждает инвестора заниматься и девелопментом своих объектов». Михаил Уринсон, генеральный директор Инвестиционно-девелоперской компании «АЛУР», дополняет коллегу: «Среди региональных инвестиционных компаний, которые активно занимаются девелопментом, можно выделить тюменскую «Партнер-Инвест», входящую в состав холдинга «Партнер», но это исключение».
Причина практического отсутствия инвестиционных компаний не только и не столько в желании инвесторов «заработать еще и на девелопменте». В первую очередь сказывается нехватка объектов, подходящих для инвестиционных сделок. Рассказывает генеральный директор ЗАО «Энергоинвест» Виктор Лебедев: «Уже на начальном этапе строительства определяется судьба объекта, и возводимые в Челябинске здания имеют сложившуюся структуру финансирования. Рынок предложения крайне ограничен, объекты строятся единичные и в основном для дальнейшей эксплуатации. Можно сказать, что предложения достойных торговых центров или гостиниц нет вообще, в сегменте офисной недвижимости предлагаются на продажу два наших объекта – строящийся бизнес-дом «Павловский» и общественно-деловой центр «Персей».

Откуда деньжата
Кто же наиболее активно вкладывает сегодня деньги в коммерческую недвижимость?
Инвесторов можно разделить на несколько групп. Исторически лидировала группа, в которую входят строительные компании и тресты, ранее занимавшиеся постройкой жилья. Последним, по мнению Дмитрия Золина, проще всего переориентироваться на смежный сегмент, они знают местный рынок и у них достаточно средств для инвестиций. Приведем пример. В пятерку лидеров екатеринбургского рынка жилья входит девелоперская компания «Наш Дом». В 2006 году ее собственники создали девелоперскую компанию, специализирующуюся на коммерческой недвижимости – Real Estate Development, которая уже реализует ряд проектов в городе. Такой путь «отпочкования от жилья» на Урале не редкость.
В последнее время существенно вырос интерес к коммерческой недвижимости со стороны холдингов и крупных ФПГ. «В чистом виде инвестиции в девелоперские проекты, в особенности в сегменте гостиничной и складской недвижимости, привлекаются усилиями федеральных игроков или крупных ФПГ, таких как «Ренова» или «Интеррос». Локальные игроки, как правило, инициируют девелоперские проекты под собственные нужды», – считает Михаил Уринсон.
Страховые компании и ПИФы, входящие в следующую группу, несомненно, тоже заинтересованы в инвестициях в коммерческую недвижимость. Но, по мнению Дмитрия Золина, уральские компании из этой отрасли пока не так сильны, как того требует рынок, а столичные игроки только начинают выход на региональные рынки.
Еще одна группа – «частные инвесторы»: физические лица, преследующие спекулятивные цели, приобретающие недвижимость для сдачи ее в аренду, малые и средние предприятия. Их вклад в рынок не особенно значителен, но потенциально может быть гораздо заметнее. «Интерес растет у всех категорий инвесторов, но у физических лиц медленнее. Используемые на Западе инструменты, доступные россиянам – физическим лицам, например инвестиционные фонды недвижимости, только появляются», – комментирует Евгений Кусков, директор международного паевого фонда недвижимости Thor Guarant Real Estate Fund Ltd.

От кредитора к партнеру
Особняком на рынке инвестиций стоят банки. В последнее время эти финансовые институты активно работают на рынке коммерческой недвижимости, но в основном через хорошо отлаженный и наименее рискованный инструмент – кредиты. При этом, по словам Михаила Уринсона, на региональных рынках это в основном отечественные банки: «Иностранные банки предлагают более выгодные условия финансирования как в части стоимости – 10–12% годовых, так и по срокам кредита. Но западные инвесторы требуют более глубокой проработки и обоснования проекта, а наши компании сегодня не могут самостоятельно подготовить проект, отвечающий этим требованиям».
Специалисты прогнозируют выход на региональные рынки недвижимости новых отечественных и иностранных банков. «В последнее время появились новые схемы кредитования, на тюменский рынок вышло несколько иногородних банков со своими программами финансирования объектов строительства (инвестиционный банк «КИТ Финанс», «Московский капитал», Райффайзенбанк (Австрия)», – считает Валентина Трошина. С ней согласен Ильдар Хасанов: «Банки заинтересованы в финансировании масштабных проектов, осуществляемых крупными инвесторами. В качестве примера можно привести ТРЦ «Солнечный» в Уфе. Предполагается, что его будет финансировать ВТБ».

Запас на перспективу
Пока банки в основном идут экстенсивным путем – наращивают объем кредитования девелоперов и застройщиков. В Перми «модернизировали» классическую кредитную схему. Рассказывает Ольга Пермякова: «Существуют целые кредитные цепочки, когда построенный на заемные средства объект сдается в эксплуатацию, кредит возвращается с деятельности предыдущего, договор пролонгируется и выдается следующий кредит под строительство подобного объекта. С финансовой точки зрения такая схема интересна и банку, и заемщику, если она не растянута во времени. За короткий период инвестор получает «на выходе» дорогостоящий актив, который обычно намного дороже себестоимости строительства, соразмерной величине кредита».
С более сложным механизмом финансирования дела обстоят похуже. Однако в Екатеринбурге есть несколько примеров инвестиционного финансирования (в отличие от классического кредитования, банк входит в проект как полноправный партнер, деля с девелопером и риски, и прибыль) и проектного (в отличие от простого кредита, который должен быть обеспечен активами заемщика, оно позволяет кредитовать девелопера под будущую прибыль проекта). Подобные продукты предлагают местные (СКБ-банк), федеральные (Сбербанк) и иностранные (Райффайзенбанк) финансовые учреждения. По мнению большинства экспертов, эти механизмы будут развиваться в первую очередь потому, что позволяют реализовывать крупные проекты при том же объеме средств у инициатора проекта.
Есть подвижки и с привлечением средств с помощью публичных механизмов. Так, В 2005 году пермская компания «Камская долина» запустила облигационную программу и выпустила первый транш на 100 млн. рублей. Эксперимент оказался удачным, и уже через полгода был выпущен второй транш на 200 млн. рублей, а в 2006-м – третий на 500 млн. рублей. Екатеринбургская девелоперская компания «Олипс» осуществляет вексельную программу. Период обращения векселей – от трех до шести месяцев. С точки зрения девелоперской деятельности, срок ничтожный, но компания преследует свои цели. Поясняет финансовый директор «Олипса» Алексей Ананьев: «Для нас вексельная программа – не столько рыночный инструмент привлечения средств, сколько инструмент премаркетинга в рамках выхода компании на финансовый рынок. Повысилась узнаваемость компании, начала формироваться публичная кредитная история. И самое главное – сразу после выхода первого транша, который пользовался очень большим спросом, появилась уверенность в том, что рынок готов нас кредитовать». Следующая цель компании – размещение облигаций. Как отмечают специалисты, после векселей «Олипс» может разместить их на 1,5–2% дешевле. В итоге и «Камская долина», и «Олипс» планируют выйти на IPO – первичное размещение акций.
Конечно, эти примеры – капля в море. Роман Агеев поясняет: «Финансирование посредством публичных программ – весьма рискованный объект инвестирования и рассчитано на компании с именем и своей кредитной историей. Поэтому первичное строительство вряд ли будет иметь доступ к публичным займам. Однако для компаний, имеющих серьезный опыт как в строительстве, так и в управлении недвижимостью, публичные деньги, получаемые посредством выпуска долговых финансовых инструментов, станут серьезным дополнительным источником пополнения оборотного капитала».

В ожидании варяга
Лакмусовой бумажкой, позволяющей оценить уровень развития любого рынка, являются иностранные инвестиции. Пока, по мнению большинства экспертов, на уральских рынках преобладают российские инвесторы и их деньги. Рустам Хабибуллин объясняет это активностью местных инвесторов: «Поскольку рынок коммерческой недвижимости региона переживает период динамичного роста и становится все более привлекательным, многие местные предприниматели и бизнес-структуры, работавшие ранее на других рынках, переквалифицируются и сосредоточивают свои усилия в сфере недвижимости. В нынешней ситуации этих капиталов вполне достаточно для реализации объектов коммерческого назначения».
«Для массового вхождения иностранных компаний рынок пока слишком рискован, – констатирует Борис Терентьев. – Между тем отдельные примеры вложения средств иностранными компаниями в местный рынок коммерческой недвижимости уже есть: IKEA, Metro, Hyatt». Виктор Лебедев считает, что заморские инвесторы сталкиваются с объективными трудностями: «Российская система отчетности не позволяет оперативно и объективно оценивать основные индикаторы для иностранных инвесторов. Нужны значительные временные и кадровые ресурсы для подведения отчетности под мировые стандарты, для крупных иностранных инвестиций это тоже служит барьером при вхождении капитала в коммерческую недвижимость».
На уральских рынках доля иностранных средств существенно меньше, чем в столицах. Но тенденции меняются. «По нашим оценкам, ближайшие два года будут «прорывными» с точки зрения вовлечения иностранных финансовых институтов в региональные девелоперские проекты. О своих планах участия в подобных проектах в 2007–2008 году уже заявили Eurohypo и Hypo Real Estate», – говорит Михаил Уринсон.
Будет ли существенно расти валовый объем иностранных инвестиций? Мнения экспертов разделились. Рустам Хабибуллин считает, что «в ближайшие годы соотношение российского и иностранного капитала меняться не будет. Приход иностранных денег возможен через 3–4 года посредством приобретения уже готовых объектов, демонстрирующих устойчивый уровень доходности в течение 1–2 лет». Ильдар Хасанов отмечает, что российский рынок остается довольно рискованным для иностранного капитала из-за незащищенности частной собственности.
Тем не менее большинство игроков рынка уверены, что объем иностранных инвестиций в уральские рынки будет расти. «Тому есть несколько причин, – аргументирует Борис Терентьев. – Иностранцы накопили достаточный опыт работы на региональном рынке; появились местные девелоперы, ориентированные на работу с западными инвесторами; на рынок вышли западные девелоперы, ориентированные на работу с иностранными же инвесторами».
От чего в дальнейшем будет зависеть динамика объемов иностранных инвестиций в российскую коммерческую недвижимость, в том числе и в регионах? Александр Тишков, директор компании «Магазин магазинов», считает, что тенденции сохранятся, если не произойдет существенных изменений в политике и не упадут цены на нефть. Евгений Кусков считает, что увеличение притока инвестиций напрямую зависит от развития законодательства «как в отношении повышения прозрачности получения земельных участков, так и в отношении коллективных инструментов инвестирования в недвижимость (прежде всего ПИФов недвижимости)».
Очевидно, региональные рынки коммерческой недвижимости ждет интенсивное развитие. На этот рынок выйдут новые местные, федеральные, иностранные банки. Конкурируя друг с другом, они вынуждены будут предлагать девелоперам и застройщикам более интересные, нежели простой кредит, продукты, например инвестиционное и проектное финансирование.