Отремонтированное старое или новое?

С чистого листа
Ни у кого не вызывает сомнений, что возведение объекта «с нуля» несет в себе массу преимуществ. Между тем не каждая компания располагает достаточными для нового строительства средствами, к тому же не так-то просто сегодня найти подходящий земельный участок. В связи с этим все чаще девелоперы задумываются о реконструкции имеющихся на рынке площадей.
Строительство нового здания экономически выгодно компаниям, которые намерены с максимальной эффективностью обслуживать мощные товарные потоки. Так, сеть «Пятерочка», работающая в Уральском регионе, в настоящее время пользуется арендованными и купленными складскими помещениями. Однако в 2008 году планирует построить в Екатеринбурге логистический распределительный центр, который станет перевалочным пунктом товаров «Пятерочки» для всего УРФО.
По мнению специалистов Национальной Логистической Компании, сегодня при строительстве современных логистических парков учитывается множество факторов – расположение участка под строительство, близость основных магистралей и удобных автомобильных развязок, наличие большой прилегающей территории для маневра большегрузного транспорта, возможность подвода необходимых коммуникаций.
Соответственно, такие комплексы отлично подойдут крупным производителям, провайдерам, имеющим большую клиентскую базу, а также девелоперам и инвесторам, желающим вложить деньги в ликвидный объект недвижимости и на протяжении долгих лет иметь стабильно высокий доход.

Реконструкция
При реконструкции довольно трудно создать необходимые условия для эффективной работы склада с большим грузооборотом – основные параметры уже заданы, и подрядчику приходится планировать реконструкцию исходя из уже имеющихся мощностей. В большинстве случаев здесь возникают сложности при проведении газа и обеспечении электричеством; полы не всегда оказываются пригодными для высоких нагрузок; прилегающих территорий не хватает для нормального движения и парковки транспорта, внутренние помещения не всегда возможно перепланировать.
Таким образом, для крупных компаний переделывать старый склад/производственное помещение в со­временный логистический комплекс чаще всего экономически неоправданно – реконструкция потребует довольно больших затрат и при этом скорее всего ограничит возможности операторов по обработке товара.
Но у компаний зачастую не остается выбора. Из-за дефицита достойных площадок под строительство, бюрократических проблем при оформлении земли они вынуждены реконструкцировать. Как считают специалисты компании DTZ, «из-за сложностей, связанных с поиском подходящих площадок, девелоперы рассматривают возможность модернизации существующих зданий. Реконструированные старые помещения являются быстрым и часто эффективным способом удовлетворить необходимость в складских помещениях».
Процессу реконструкции часто предшествует покупка объекта (недострой, непрофильные активы каких-либо компаний) либо покупка самих компаний, часто близких к банкрот­ству. При этом второй вариант позволяет избежать многих административных вопросов, связанных с оформлением прав на землю, получения ИРД и т. д.
Чтобы привести помещение в порядок, необходимо прибегнуть к помощи профессионального консультанта. Специфика же советского строительства не отвечает требованиям, которые сегодня предъявляются к современным складским помещениям. Поэтому окончательный объем работ можно определить только после анализа конкретного объекта. Определяющими характеристиками современного склада сегодня являются: ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, нагрузка не менее 5 т/кв. м, высота от земли – 1,20 м, высокие потолки не менее 10 м, без колонн или с шагом колонн не менее 9 м, расстояние между пролетами – не менее 24 м. Решение этих задач требует больших временных и финансовых затрат.
Практически всегда при рекон­струкции необходимо осуществлять выравнивание пола. Часто приходится прокладывать заново систему пожарной сигнализации и пожаротушения. При адаптации старого промышленного или складского здания под параметры современного склада много внимания уделяется состоянию погрузочно-разгрузочных ворот, межэтажных перекрытий, лифтовому оборудованию, системе пожарной безопасности. Еще одним камнем преткновения являются вопросы отопления. Многие промышленные помещения не имеют системы теплоснабжения.
По признаниям специалистов, чаще всего при реконструкции используются только стены – вся остальная «начинка» устанавливается заново.

Строить или реконструировать?
В среднем, по мнению аналитиков рынка, реконструкция одного квадратного метра склада может обойтись компании приблизительно в $60–120/кв. м против $300–400 при новом строительстве (только коробка).
Еще одно преимущество рекон­струкции – подавляющая часть старых помещений уже имеет разрешительную документацию. Таким образом, собственник избавляется от бюро­кратических проволочек, связанных с оформлением необходимых бумаг. Немаловажным является и тот факт, что реконструкция занимает гораздо меньше времени, чем новое строительство, и это позволяет запустить проект в максимально сжатые сроки. Совокупность этих факторов делает проект весьма привлекательным в отношении инвестиционных вложений.
При очевидных недостатках реконструированных комплексов – частая сетка колонн, многоэтажность, низкие потолки, отсутствие разворотных площадок для фур, окружающая застройка – у таких объектов есть и очевидные достоинства – дешевизна, отсутствие административных преград, связанных с новым строительством.
Еще одно важное достоинство старых комплексов заключается в том, что большинство из них имеют железнодорожные пути. При строительстве склада «с нуля» подвести к нему железнодорожную ветку непросто, иногда в принципе невозможно. Одна из крупнейших торговых сетей Екатеринбурга «Кировский» в 1999 году приобрела часть выставленного на торги имущества Екатеринбургского гормолкомбината. Определяющим фактором при покупке помещений стало наличие железнодорожной ветки. По словам пресс-секретаря ЗАО «Супермаркет «Кировский» Ольги Нагибиной, площадь склада составляет 1,2 тыс. кв. м. Новый владелец установил стеллажи, закупил погрузочную технику и сделал косметический ремонт. «Здесь мы храним большие оптовые партии товаров, для остального ассортимента используем складские помещения при магазинах», – говорит г-жа Нагибина. Другую часть гормолкомбината купил пищевой комбинат «Хороший вкус», после проведенной реконструкции здесь размещаются его производ­ственные и складские помещения.
Положительным моментом является и расположение старых зданий. До сих пор в городах Уральского региона остается множество промышленных зон, которые переделываются в складские комплексы. Понятно, что крупных логистических операторов такие здания вряд ли устроят, но для компаний, для которых классность используемых ими складов не самое главное (производители оборудования, поставщики сырья и материалов и др.), они подойдут.
По словам специалистов, переделка может быть выгодна, если старое здание и участок были приобретены по минимальной цене (например, в результате приватизации), находятся в черте города (в 30–40 минутах езды от торговых точек), если здание имеет приемлемую конфигурацию. Тогда компания сможет ограничиться комплексными усовершенствованиями существующего здания.
Эксперты уверены, что экономическая целесообразность рекон­струкции во многом зависит от того, кто ее осуществляет. Если у компании не было опыта переделки складского комплекса, то лучше привлечь профессиональных консультантов. Как говорят специалисты Национальной Логистической Компании, они неоднократно наблюдали ситуации, когда компания строит/реконструирует склад без учета мнения специалиста. В итоге получается здание, непригодное для использования: с перепадами высот, некачественными полами, непросчитанными вариантами для разворота и выезда фур и т. д. И все равно из-за неудовлетворенного спроса такие здания находят своих арендаторов. Однако это временная ситуация, так как склады строятся на долгий период.
По существующей на рынке статистике искать площадки под новое строительство, выкупать участки и возводить объекты с нуля обычно стремятся профильные девелоперы и инвесторы. На реконструкцию чаще всего ориентированы ритейлеры, вынужденные заниматься этим видом деятельности за неимением качественного предложения на рынке.

Состояние рынка
В настоящее время большой процент индустриального наследия советской эпохи находится в частных руках. Однако многие не имеют четкого представления о том, как максимально эффективно им распорядиться. Аналитики рынка полагают, что в качестве складских помещений в городах Уральского региона сегодня используются большей частью старые базы (продовольственные, промышленные и военные) и переоборудованные заводские цеха. В 90-е гг. дефицит складских помещений покрывался как раз за счет последних, привлекавших арендаторов относительной дешевизной. Тогда их использовали для буферных (накопительных) складов с невысокой интенсивностью отгрузок.
«Последние 2–3 года в Уральском регионе наблюдается устойчивый рост спроса на складские помещения класса А, – отмечает Алексей Новиков, директор отдела складской, индустриальной недвижимости, земли Knight Frank. – Хотя их доля в общем объеме качественных площадей пока незначительна. Это связано с тем, что локальные игроки рынка – мелкие и средние ритейлеры и производители – не всегда понимают, как максимально эффективно использовать склады класса А». Поэтому сегмент качественных площадей на Урале представлен в основном классом В, по большей части это реконструированные старые здания, ранее относившиеся к классу С, уточняет г-н Новиков.
По мнению аналитиков складской недвижимости, реконструированные складские комплексы еще несколько лет будут хорошим решением логистического вопроса для компаний, которые предпочитают иметь синицу в руках. Однако уже в ближайшем будущем участники рынка ожидают серьезной региональной экспансии качественных складских помещений. К примеру, Екатеринбург включен в состав Международного транспортного коридора (МТК-2): Берлин – Варшава – Москва – Нижний Новгород – Екатеринбург. Это обуславливает необходимость создания инфраструктуры, обеспечивающей доставку, грузохранение, перевалку, переупаковку.
Власти города утвердили проект программы «Международный транспортно-логистический узел» стратегического плана развития города под названием «Система современных транспортно-логистических центров». Им предусматривается создание развитой терминальной и складской инфраструктуры, удовлетворяющей спрос на услуги хранения, упаковки и транспортирования грузов. К 2010 году общая площадь складских помещений международных классов A, B+ и B должна возрасти с 50 тыс. кв. м до 300 тыс. Кроме того, импульсом к развитию складской недвижимости класса А может стать активная региональная экспансия крупных сетевых ритейлеров и, соответственно, логистов, которые являются основными потребителями качественных складских помещений в Уральском регионе.