Уральская классификация офисной недвижимости: за и против

Инициатором разработки местной классификации выступила компания «Энергоинвест», идею поддержали управляющие компании «Мизар» и «Плаза Девелопментсервис». В их активе такие знаковые объекты, как БД «Петровский» (лауреат Федеральной премии в области коммерческой недвижимости Commercial Real Estate AWARDS 2007 в номинации «Регионы России. Бизнес-центр класса А»), БЦ «Аркаим-плаза» (лауреат Федеральной премии в области коммерческой недвижимости Commercial Real Estate AWARDS 2006 в номинации «Регионы России. Бизнес-центр класса А»), БД «Славянский», БД «Павловский», ОДЦ «Персей», БЦ «Мизар», – крупнейшие действующие офисные центры Челябинска. В дальнейшем с учетом всех конструктивных замечаний и предложений документ планируют направить на рассмотрение в Гильдию управляющих и девелоперов.
Однако не все участники рынка с воодушевлением относятся к данному нововведению. В этом номере журнала мы представляем на суд читателей мнения крупных уральских девелопров и риелторов о том, насколько необходима рынку локальная классификация.

Александр Засухин,директор консалтинговой компании «Урал-Гермес»
Классификационные стандарты должны заложить минимально необходимые требования к зданиям той или иной категории, которые необходимо учитывать при проектировании и строительстве, техническом оснащении.
Очевидно, что такие стандарты должны разрабатываться с учетом местной специфики. Например, в Москве имеется четкая привязка к станциям метрополитена. В Екатеринбурге же и тем более в Челябинске этот вид городского транспорта неразвит. И ссылка на перспективную схему строящегося метро не вполне корректна: в Екатеринбурге метро возводят уже около 30 лет, и за это время построено только 8 станций на одной ветке, которая до сего времени еще не завершена.
Еще один важный вопрос – в чьей собственности находится офисное здание. Для региональных компаний часто весьма проблематично построить здание исключительно на собственные средства, без привлечения соинвесторов. Здесь скорее вопрос верного и обоснованного выбора таких партнеров, урегулирования договорных отношений (целевое назначение помещения можно прописать в проекте и утвердить в соответствующих инстанциях) и определения предельно допустимой доли площадей в собственности других совладельцев.
Наконец, несколько спорным выглядит пункт «московской» классификации относительно «профессиональной УК». В регионах вряд ли найдется достаточное количество таких объектов – рынок только начал развиваться, а в соответствии с приведенным положением УК.

Виктор Лебедев, генеральный директор компании «Энергоинвест»
В Челябинске понятие «офисы класса А» появилось практически одновременно с выводом бренда «Энергоинвест» – с 2003 года. В 2004–2005 гг. с выводом на рынок новых продуктов – офисных центров «Мизар», Славянский», «Аркаим-плаза» – вопрос классификации стал еще более актуальным. Учитывая наш «пионерский опыт» и масштабы застройки, по сути, у нас у первых возникла необходимость единой терминологии и системном подходе.
Наиболее распространенной стала классификация офисных зданий, принятая Московским исследовательским форумом (МИФ) в 2003 году (на основе 20 стандартных критериев оценки). Ее взяли за основу для структуризации офисных зданий в России.
Но эти нормативы имеют существенные недостатки – неравнозначность критериев и субъективность оценки.
Московские стандарты офисных зданий подходят в основном для Москвы, и регионы не могут воспользоваться этими наработками. Некоторые параметры привязаны именно к московской шкале: «транспортная доступность», «обеспеченность парковочными местами». Регионы также нуждаются в объективной оценке имеющихся и возводимых зданий.
Региональная классификация актуальна, так как наш регион имеет ряд отличительных особенностей, которые мы учли при разработке новой модели. Опираясь на этот документ, арендаторы смогут более профессионально оценить офисное помещение и сформулировать свои требования к нему, а девелоперы – получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития.
При этом на рынке стали бы использоваться единые стандарты. В настоящее же время право придания классификации новым зданиям находится в полном ведении его владельцев.
На презентации нашей региональной классификации прозвучало мнение, что при ее разработке были упрощены некоторые параметры, которые могут затормозить рост местного рынка офисной недвижимости. Но надо заметить, что регионы в своем развитии объективно отстают от Москвы на 5–7 лет, и нам просто необходимо пройти эволюционный путь становления цивилизованного рынка, какой в свое время проделала Москва. Если примитивно «примерить» московскую классификацию к местным зданиям, поверьте мне, ни один объект в полной мере не проходит в класс А. Даже объяснять не надо, почему. Она не международная, она московская. Тогда и нужно называть вещи своими именами: «наше здание почти что является классом А по московской системе классификации».
Московская классификация идет вразрез с возможностями местного рынка. Например, инженерно-технические изыски приводят к повышению затратной части и, как следствие, увеличению арендных ставок. А местный рынок просто не готов платить больше того, что он сейчас может себе позволить.
Конечно, нет смысла вырабатывать собственную классификацию в каждом городе, но Челябинск – «миллионник», со своей историей развития, спецификой рынка, сложившейся конъюнктурой. Также, по имеющейся у нас информации, одновременно работа инициативных групп ведется в Екатеринбурге, Самаре, Тюмени.

Олег Кудрявцев, генеральный директор ГК RED
Изначально наша компания старалась пользоваться наиболее детальными и жесткими стандартами, которые имелись на рынке недвижимости. Таковой мы считаем московскую классификацию «большой четверки». Петербургской классификацией мы не пользуемся, она, на наш взгляд, менее качественная.
Москва всегда была центром деловой активности, и потому накопила богатый опыт в сфере коммерческой недвижимости, который использовался при разработке данной концепции. Она вынуждена выдвигать высокие требования к зданиям, так как там очень много объектов, которые претендуют на высокую классность, но сильно различаются по качеству.
Для уральского рынка в принципе применимы все пункты московской классификации. Адаптации должен подвергнуться только пункт, связанный с обеспеченностью парковочными местами, и то лишь относительно привязки к географии города. Основная трудность в данном случае – это соблюдение всех требований того же класса А. Зачастую может выясниться, например, что значительная часть местных подрядчиков не способна работать на столь высоком уровне. Поэтому для строительства нашего БЦ «Палладиум» мы привлекли турецкую компанию.
На наш взгляд, местная классификация не нужна. В принципе, использование единого российского классификатора несколько упорядочило бы правила игры на рынке офисной недвижимости, чего сейчас не наблюдается – большая часть БЦ заявляется как класс А, предлагая в подтверждение ту или иную классификацию (зачастую даже устаревшую). Это вызывает неудобство для клиентов – они вынуждены выезжать на место и терять время для того, чтобы убедиться, что данный БЦ не удовлетворяет его требованиям.
При создании уральской классификации есть очень большой риск возникновения двойных стандартов: местная классификация наверняка окажется менее жесткой, а следовательно, менее качественные объекты смогут обоснованно позиционировать себя наравне с высококачественными. Единственной положительной стороной нововведения может стать учет каких-либо географических особенностей.
На наш взгляд, чтобы избежать недоразумений, необходимо, чтобы классификацию разрабатывали несколько независимых организаций, положительно зарекомендовавших себя на рынке недвижимости. На нашем же рынке таковых насчитывается не более трех. Соответственно, выходом будет привлечение федеральных игроков – той же «большой четверки».

Алексей Лобанов, исполнительный директор управляющей компании «Челябинск-СИТИ»
Перед тем как начать проект «Челябинск-СИТИ», мы изучили не только все существующие классификации, но и обсудили этот вопрос с консультантами по недвижимости и крупными международными компаниями. Мы учли требования потенциальных арендаторов, стандарты московского рынка недвижимости и возможности локальных рынков. В результате управляющая компания стала опираться на классификацию, разработанную на Московском исследовательском форуме в конце 2006 года. Этот документ наиболее адекватен рыночной ситуации.
Не могу сказать, что эта классификация была удобна для нас как для застройщиков, потому что она задает довольно высокие стандарты качества коммерческих площадей. Скорее это «библия» для арендаторов, которые, пользуясь классификацией МИФ-2006, могут четко сказать, что они вправе получить за свои деньги.
Сложностей при работе с классификацией МИФ не возникло, скорее это рабочий процесс. Чтобы «вписаться» в московскую систему, нам пришлось провести сложные и дорогостоящие работы по расселению ветхих и аварийных объектов в районе застройки, по переносу коммуникаций, построить собственную подстанцию, искать опытных подрядчиков в других городах и странах и ежедневно «в одной упряжке» работать со всеми муниципальными службами. Но, оглядываясь назад, надо сказать, что все было сделано правильно. Во многом это связано с тем, что каждый день мы сверялись с классификацией МИФ-2006 и прорабатывали пункт за пунктом.
Не думаю, что у этой классификации есть какие-то существенные недостатки, ведь она носит рекомендательный характер, и каждый девелопер сам решает, нужны ему вообще какие-либо стандарты или нет. Мудрые китайцы говорят: «Смотри вперед!» Так вот, для уральского рынка это должно стать золотым правилом – строить сегодня, но думать о будущем. Ведь сегодня мы существенно отстаем от федерального рынка, поэтому если хотим, чтобы к нам пришли федеральные и иностранные арендаторы, то должны работать по их стандартам и предлагать качественные с их точки зрения помещения. Это простая клиентоориентированность.
Некоторые девелоперы считают, что московская классификация неприменима для уральского рынка из-за таких пунктов, как удаленность от метро и привязке к Садовому кольцу. Но мы же все здравомыслящие люди и спокойно можем проводить аналогии. И так понятно, где центр города, а где периферия. Ну а что касается метро, то у всех застройщиков есть карта строящегося метро, они сами могут посчитать расстояние до будущей станции.
У управляющей компании «Челябинск-СИТИ» однозначное мнение по поводу региональной классификации – рынку она не нужна. Это попытка занизить стандарты и отбросить уральский рынок коммерческой недвижимости назад. Сейчас мы на такой стадии развития рынка, когда арендаторы в силу своей неискушенности не знают, что такое качественный офис и сколько он может стоить, поэтому легко воспользоваться их неосведомленностью и предложить им некачественный офис по цене класса А. Инициатива по созданию региональной классификации дискредитирует само понятие «стандарты качества». Может, просто стоит доработать классификацию МИФ-2006 и убрать оттуда смущающие региональных девелоперов привязки к метро и конкретным географическим названиям?

Павел Кузнецов, управляющий партнер «БК_Недвижимость»
В компании существует собственная система классификации, однако мы хорошо знакомы с международной системой и так называемой московской.
Наша классификация отражает особенности местного, локального рынка – в частности, позволяет делить на удобные для нашей работы группы класс С, составляющий сегодня около 90% локального рынка офисов. На мой взгляд, главное преимущество любой классификации – ее повсеместное распространение. По международной классификации 90% объектов находятся в одном сегменте (классе) – ясно, что для нашего рынка она, мягко скажем, не совсем подходит. Или, вернее, наш рынок пока не дорос до нее. Но я не уверен, что нам необходим «уральский класс А» – это только все запутает. Чем единообразнее будут стандарты, тем легче будет работать. При этом повторюсь – я вообще не вижу смысла в рабском поклонении классификации – главное для потребителя, а значит, для рынка – качество, характеристики, а не их условное соответствие неким нормам.