Комплекс полноценности

В пионерах
Пионером в реализации комплексных проектов стал так называемый китайский квартал. Проект «Балтийская жемчужина» на юго-западе Петербурга финансирует пул китайских инвесторов. Инвестиции в его застройку оцениваются в $1,3 млрд. В июне 2007г. на территории будущего многофункционального комплекса состоялось торжественное открытие делового центра, площадь которого – 10 тыс. кв.м. Параметры застройки комплекса менялись в ходе работы над проектом планировки территории неоднократно. Первоначально планировалось построить около 1,1 млн кв. м жилья и около 400 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. В эскизном проекте, представленном на утверждение главному архитектору города, соотношение коммерческой недвижимости и жилья составило уже примерно 1 к 4.
Согласно утвержденному проекту планировки 164 га территории «китай­ского квартала» с объектами коммерческой недвижимости будут располагаться в двух основных «узлах» – на въезде в «Балтийскую жемчужину» со стороны Петергофского шоссе и на юго-западе от пр-та Героев до Финского залива по оси Матисова канала.
Вслед за «Балтийской жемчужиной» в городе стали появляться новые проекты, не уступающие по масштабам «китайскому кварталу». Так, израильская Fishman Group в 2006 г. представила проект по строительству на Пулковском шоссе (юг Петербурга) многофункционального комплекса, по площади превышающего 1 млн кв. м. Инвестиции в проект составляют бо­­лее $1 млрд, а соотношение жилья и коммерческой недвижимости будет приблизительно 1 к 2. Проект реализуется на бывших землях фирмы «Лето», выкупленных Industrial Building Corporation (Fishman Group) в собст­венность. Возможно, потому, что проект израильской компании стал вторым после китайского, или же в силу того, что израильтяне решили строить не на городской, а на частной земле, такого пиара, как у «Балтийской жемчужины», проект на Пулковском шоссе от городских властей не получил.
Уже в 2007 г. Петербург обогатился еще одним новым комплексным проектом: корпорация «Главстрой», входящая в холдинг «Базэл», выиграла на земельном аукционе, проводимом Фондом имущества Петербурга, право на застройку района Юнтолово (площадью 437 га) в северо-западной части города. Площадь строительства в квартале – более 1,35 млн кв. м.
Администрация Петербурга заявляет о том, что количество проектов по комплексному освоению территорий в будущем будет только расти, именно комплексный подход позволит развивать территорию максимально сбалансированно, сочетая жилые, социальные и коммерческие функции. Кроме того, комплексный подход под силу только крупному инвестору, готовому взять на себя проблемы по обеспечению больших территорий транспортными и инженерными коммуникациями.

Центровое место
Впрочем, центральная часть города без внимания также не остается. Конкурс на право реконструкции комплекса зданий «Новая Голландия» рядом с Мариинским театром в 2006г. выиграли структуры предпринимателя Шалвы Чигиринского. Компания «СТ Hовая Голландия» в тандеме с ар­­хитектором Hорманом Фостером в ре­­конструкцию острова планирует вложить около $320 млн. После реконст­рукции остров Новая Голландия станет культурным и деловым центром с тремя театрами, гостиницей, жилыми и торговыми помещениями общей площадью около 200 тыс. кв. м.
В середине сентября администрация города начала прием заявок на участие еще в одном конкурсе – за пра­во реконструкции Апраксина двора. Комплекс из 66 исторических зданий расположен всего в одном квартале от Невского проспекта. В настоящий момент заявки подали четыре компании, две из которых – это компании Ruric AB и «Главстрой». Победитель конкурса должен реконструировать Апраксин двор под общественно-деловой многофункциональный комплекс. Предполагается, что общий объем инвестиций составит не менее 10 млрд руб. По словам главы Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Петербурга Максима Соколова, на территории Апраксина двора обязательно должны быть построены гостиницы, рестораны и кафе.
Еще один проект в центральной части Петербурга, в непосредственной близи от Смольного, – «Невская ратуша». Его заказчиком выступает ЗАО «М» – компания, аффилированная с банком ВТБ. Здесь будут построены как офисы для петербургской администрации (100 тыс. кв. м), так и коммерческие площади (200 тыс. кв.м), большая часть из которых – офисы класса А. Кроме того, запланирован подземный паркинг (100 тыс. кв. м).
Самым «долгоиграющим» проектом центральной части Петербурга можно смело считать «Набережную Европы». Попытки провести редевелопмент территории, занимаемой ГНИИ «Прикладная химия» (ГИПХ) на набережной Малой Невы, городские власти предпринимают последние 15 лет. Но только за последние два года появился шанс, что проект будет реализован. Территорией заинтересовались структуры ВТБ, в ближайшее время готовится выход распоряжения правительства РФ о переселении ГИПХ и схеме предоставления инсти­туту компенсации за переезд. В рамках проекта предполагается возвести 400;тыс. кв. м торгово-офисных зданий.

Морская экспедиция за землей
Однако мест в центре становится все меньше, а потому девелоперы ищут новые резервы для реализации высокорентабельных проектов. Одним из путей решения проблемы нехватки земель в центре стало создание искусственных территорий. УК «Морской фасад» (аффилированная с «Национальной контейнерной компанией») приступила к намыву в западной части Васильевского острова 450 га земли. Здесь будет построен пассажирский порт, а также 4–6 млн кв. м жилых и коммерческих площадей. Президент УК «Морской фасад» Шавкат Кары-Ниязов утверждает, что намывные земли будут готовы для застройки в 2012 г. Но чтобы полностью застроить эти территории, могут понадобиться годы. «Помимо соображений технологических, следует еще держать в уме и маркетинг: рынок вряд ли проглотит столь большой объем недвижимости, если она будет введена одновременно», – пояснил Шавкат Кары-Ниязов.
В УК «Морской фасад» не раскрывают объема инвестиций в проект. Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb, считает, что намыв новых земель может стоить от $100 до 500/кв. м. «Вопрос намыва земель в других местах интересен. Теоретически намыть можно где угодно. Другое дело, что это требует огромных инвестиций, а следовательно, проект станет рентабельным, когда земля в городе станет еще дороже».
В любом случае, полагают эксперты, намыв новых территорий произойдет тогда, когда наступит еще больший дефицит земли. Свободные под застройку участки станут настолько дефицитными и дорогими, что рентабельнее будет просто намыть земли.
«Если предположить следующую территорию намыва, то, скорее всего, это будет район юго-запада – территория от Константиновского дворца к порту. Очевидно, именно там территория будет активно развиваться»,– прогнозирует Игорь Лучков.

Остается только радоваться
Впрочем, помимо водных просторов инвесторы активно осваивают «воздушную среду». Самым громким и скандальным высотным проектом Петербурга стала башня «Газпром-Сити», официально носящая название «Охта-центр». Административно-де­ловой «Охта-центр» планируется по­строить в Красногвардейском районе Петербурга. Объем инвестиций в его создание оценивается в 60 млрд рублей. Основные мероприятия программы по строительству центра будут производиться за счет средств главного учредителя общественно-делового центра «Охта» – ОАО «Газпромнефть» (30,6 млрд руб.) и за счет средств бюджета Петербурга (29,4 млрд руб.)
Инвесторы предполагают освоить площадь 66,8 га (из них 4,6 га будет отведено под высотное здание). Для обеспечения работы комплекса долж­ны быть построены жилые дома, объекты инженерной, транспортной, социальной инфраструктур. В деловом центре будут офисные здания, торговые павильоны, а также пятизвездочная гостиница и музей истории первых поселений на территории Петербурга. Полностью комплекс собираются построить к 2016 г. Самая противоречивая часть этого проекта – 400-метровая башня комплекса. К примеру, генеральный директор Knight Frank СПб Олег Барков считает, что строительство «Охта-центра» является символом новой России. «Наш 5-миллионный город, как и многие крупные постиндустриальные города, сможет хорошо существовать, только если будет бороться за размещение здесь штаб-квартир ведущих компаний. Мы должны приветствовать появление таких проектов, – пояснил Олег Барков. – И с точки зрения высотного строительства это достаточно удачный проект, он имеет хорошую планировку окружающей территории, расположение его на границе исторической части города является компромиссным: все фотофиксации показали, что он не будет доминировать над исторической застройкой центра».
Однако противники строительства опасаются, что башня изуродует внешний вид Петербурга. Голландский архитектор Эрик Ван Эгераат так прокомментировал проект «Газпрома»: «Все зависит от среды, в окружении которой реализуется такой проект. Если бы эта башня стояла в чистом поле, возможно, она бы смотрелась вполне органично. Однако в окружении исторических зданий вид может быть не очень удачным. В любом случае, мы можем радоваться, что заявленная высота этой башни – 300–400;м. Если бы ее проектная высота заявлялась на уровне 100–150 м, сказать ей нет было бы несравненно сложнее».

Новый вид
Приход в Россию мировых автопроизводителей стал новой вехой и для Петербурга – городские власти начали комплексное освоение больших территорий на окраинах города для создания промышленных зон. Так, за счет средств бюджета была подготовлена земля в пром­зоне Шушары – помимо автосборочных предприятий там появятся и другие смежные производства.
Созданием промзон занялись и зарубежные инвесторы. Компания «ЮИТ Лентек» – дочерняя фирма финского концерна YIT – сейчас осваивает 112 га под промзону в Горелово (96,5га выкуплено у частных лиц, остальные получены в аренду на 49 лет).
Столичная группа компаний «Эспро» начинает проектирование еще одного индустриального парка– «Марьино» под Петергофом, рядом с одноименным поселком. На площади свыше 130 га инвестор намерен обустроить производства, склады класса А, общественно-деловой центр и рекреационную зону. Затраты оцениваются в $300 млн, хотя инвестор проекта– ЗПИФН «Промышленная недвижимость» под управлением ЗАО «ВТБ. Управление активами» – отмечает, что сумма может быть значительно выше.
Тем не менее некоторые участники рынка уверены, что у промышленных производств в Петербурге нет будущего. «Промышленность в Петербурге заканчивается, – категорично утверждает управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов, – производства переносятся в другие регионы. На этом фоне мне, кстати, не понятно, зачем городские власти тянут сюда автосборочные предприятия…» Петербург в будущем будет зарабатывать на производстве услуг, например, финансовых, на производстве программного обеспечения и т. п., уверен эксперт. «Для этого нужны офисы. А в год у нас вводится от силы 100 тыс. кв.м офисных площадей. Вот где скорее нужно ждать кризиса»,– заявил Игорь Водопьянов.

Кузница дешевой недвижимости
Территории промышленных предприятий, которые сейчас активно перепрофилируются, действительно остаются пока наиболее дешевым и привлекательным ресурсом для реализации амбициозных, а главное – высокорентабельных проектов в Петербурге.
Одним из самых крупных проектов по редевелопменту промышленных территорий станет застройка участка площадью 16 га, ограниченного Свердловской наб., Пискаревским пр-том, ул. Жукова и Феодосийской. Общая площадь реконструированных зданий составит более 500 тыс. кв. м– в основном там расположатся офисы класса А и торговые помещения. Впрочем, около 10% строений будут отданы под жилую функцию. Ранее эту территорию занимал обанкротившийся ФУГП «Завод «Россия». Проект ведет УК «Теорема», выкупившая территорию завода в собственность. Объем инвестиций в редевелопмент этой территории составит не менее $650 млн. В УК «Теорема» рассчитывают, что с вводом в строй в 2009 г. Орловского тоннеля под Невой, который будет выходить прямо на строящийся квартал, комплекс станет одним из основных центров деловой активности всего правого берега Невы.
В сентябре группа ЛСР представила не менее масштабный проект по преобразованию бывшей промышленной территории в центре города под общественно-деловую застройку – деловой квартал Electric City в Петроградском районе, на пр-те Медиков (территория бывшего завода «Электрик»). Проект «Города для бизнеса» предполагает формирование социальной инфраструктуры нового поколения, включающей в себя офисы премиум-класса, кафе и рестораны, магазины, крупнейший в городе фитнес-центр, детский сад, медицинский центр, гостиницу, конференц-залы, двухуровневую подземную парковку. Инвестиции в проект, общая площадь которого составит 500 тыс. кв.м, как заявляют в ЛСР, могут достичь $1 млрд.
А наиболее масштабным проектом в области редевелопмента промышленных территорий в Петербурге станет пе­ренос мощностей Балтийского завода на территорию Северной верфи. Обоими предприятиями владеет Объединенная промышленная корпорация. После вывода Балтийского завода территория в 66 га на Васильевском острове будет застроена жильем и офисами. Корпорация планирует построить здесь около 2,2 млн кв. м жилья и коммерческих помещений. Ориентировочная стоимость проекта – более $3 млрд.

Медленно, но верно
Другие города Северо-Западного региона столь масштабными проектами по-хвастаться не могут, однако и туда постепенно приходят крупные инвесторы.
В Мурманске в прошлом году был построен первый крупный торговый центр «Форум» площадью 16,5 тыс. кв. м. Примечательно, что компания «Кристи», построившая объект, уже нашла для него покупателя. Здание недавно было приобретено компанией Northern European Properties Ltd (NEP), созданной холдингом London & Regional Group специально для инвестиций в рынок недвижимости в северо-западной части России, Скандинавии и Балтии. Портфель компании сейчас составляет около 1,8 млн кв. м.
Одним из самых динамично развивающихся регионов Северо-Запада остается Калининградская область. По данным компании Knight Frank, общий объем финансовых вложений крупных и средних организаций области за 2006 г. составил 14;597,5 млн руб. Например, в конце декабря 2006 г. компания «Европа центр» и Хансабанк заключили одно из крупнейших на калининградском рынке коммерческой недвижимости кредитных соглашений. Кредитная линия ($25 млн) предоставляется на финансирование строительства админист­ративно-торгового и гостиничного комплекса с подземной автостоянкой «Европа центр». Кредитный договор заключен сроком на 7 лет.
В настоящее время на стадии разработки находится архитектурный проект «Сердце города» общей площадью 637 тыс. кв. м и стоимостью примерно $650 млн. Идея проекта заключается в том, чтобы на месте нескольких центральных кварталов Калининграда (между Ленинским пр-том и ул. Черняховского) создать район, архитектура и дизайн которого будет напоминать старый Кенигсберг. В настоящее время идут проектные и изыскательские работы по проекту.

Лучшее, конечно, впереди
Пожалуй, общей чертой практически всех крупных проектов является отсутствие обеспечения транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой. И если последние две проблемы можно решить усилиями девелоперов, то развитие транспортной инфраструктуры – исключительно прерогатива государства, уверен директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон. Самое важное, по его мнению, – интегрирование вновь созданных людских потоков в уже существующую дорожную сеть. И это важное условие для полноценной и комфортной жизни горожан.
В то же время директор по маркетингу ЗАО «Строймонтаж» Илья Логинов считает, что «все знаковые проекты в Петербурге еще впереди». Однако, по мнению экспертов, любые новые масштабные проекты вряд ли серьезно повлияют на список лидеров в отрасли. Компании, реализующие крупные проекты, займут, возможно, серьезные доли рынка, но лидеры сегодняшние тоже не стоят на месте и занимаются освоением новых, в том числе и крупных территорий.