Проблемы взаиморасчетов девелоперов и администрации

Считается, что своим появлением данное понятие обязано мэру столицы Юрию Лужкову. Именно он внедрил на рынке недвижимости, как коммерческой, так и жилой, практику взимания компенсации за разрешение на строительство какого-либо объекта.С «легкой руки» столичных властей этот так называемый «оброк» стал неотъемлемой составляющей при возведении любого объекта коммерческой недвижимости практически в каждом городе.
Существующий Федеральный закон от 25.08.2004 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предполагает возможность участия в инвестиционной деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления. Помимо этого, например, в Московской области, для реализации инвестиционных проектов и осуществления регулирования инвестиционной деятельности правительством было принято постановление от 28 августа 2001 года № 270/28 «О строительстве объектов недвижимости на территории Московской области по инвестиционным контрактам». Несмотря на то что нормы данного постановления направлены на регулирование деятельности, связанной со строительством объектов жилого назначения и инженерной инфраструктуры на территории Московской области, на практике стороны используют его и примерную форму инвестиционного контракта и для строительства иных объектов недвижимости, имеющих нежилое назначение.
Размер доли региона в различных проектах варьируется между 10 и 50%, причем стоит отметить, что наибольший процент устанавливается в объектах строящейся коммерческой недвижимости в столичном регионе, в частности доля города в бизнес-центрах Москвы устойчиво держится на показателе 50%. В среднем же инвестиционными контрактами на коммерческие объекты в крупных региональных городах предусматривается передача городу примерно 20% строящихся площадей, а также обязательное участие в развитии социальной инфраструктуры, а это еще приблизительно 5% от стоимости объекта.
Варианты взаиморасчетов сторон инвестиционного контракта определяются сторонами самостоятельно. В методических рекомендациях Минособлстроя от 12 сентября 2005 года по подготовке и оформлению проектов инвестиционных контрактов, представляемых администрациями муниципальных образований и инвесторами, указано, что при установлении соотношения раздела имущества по результатам реализации инвестиционного контракта необходимо использовать одинаковые формулировки как для определения доли администрации, так и для доли инвестора. В состав подлежащего разделу имущества предписано включать все вновь создаваемое имущество, в том числе объекты социального назначения, а также инженерные сети и сооружения, необходимые для реализации проекта.
В регионах «доля» может выражаться, например, в обязательстве девелопера перечислить определенную сумму в бюджет города, построить какой-либо объект, провести какие-либо мероприятия или принять на себя часть обязательств, ранее относящихся к администрации города.
Все чаще как в регионах, так и в Москве, администрация старается получить свою долю не в натуральном выражении, т. е. квадратными метрами, а в ее денежном эквиваленте. По всей видимости, подобный переход на денежную систему расчетов вызван необходимостью дальнейшего эффективного развития рынка недвижимости, поскольку жилые и нежилые помещения, которые ранее переходили по инвестиционным контрактам городу, не всегда эффективно управлялись. В настоящее время большинство застройщиков столицы строят офисы класса А или В+, поскольку они приносят наибольшую прибыль, однако трудно построить качественный бизнес-центр, имея под одной крышей разных владельцев.
По словам главы Департамента имущества Москвы В. Силкина, раздел площадей для последующего размещения в построенном офисном помещении, например, какого-либо социального объекта, нередко вызывает сопротивление инвестора и, как результат, акты реализации подписываются годами. Судебная практика весьма длительна и противоречива. В свете этого гораздо эффективнее продать долю в инвестиционном контракте и построить на полученные средства необходимые городу площади.
Все чаще начинают звучать прогнозы не только о повсеместном переходе от бартера к выкупному механизму, но и выкупе доли по рыночным ценам. Действительно, в ситуации, когда город нуждается в помещениях классов В и В-, себестоимость строительства которых составляет около 25–30 тыс. руб. за квадратный метр, а офисы класса А стоят свыше 150 тыс. руб. за квадратный метр, гораздо, на наш взгляд, эффективнее продать долю в инвестиционном контракте за 150–200 тыс. руб. за квадратный метр и построить на эти средства в пять-шесть раз больше площадей.
Мнения о перспективах подобных новаций различны. Некоторые эксперты полагают, что новая схема более прозрачна для инвестора и оптимальна для производства экономических расчетов. Однако идея выкупа доли города в объекте строительства по рыночным ценам может существенно увеличить затраты девелоперов, что приведет к очередному росту цен на рынке.
Инвестиционный контракт – сложный, «смешанный» по своей правовой природе договор, включающий в себя составные части иных договоров, и в отношении него отсутствуют конкретные разделы Гражданского кодекса, которые бы устанавливали его существенные условия. В силу этого стороны, как правило, использую типовую форму контракта, предлагаемую администрацией, тем самым инвестор зачастую лишает себя возможности снизить ставку доли города за счет возможных взаиморасчетов. Юридически грамотно составив инвестиционный контракт, можно предусмотреть в нем возможность уменьшения доли администрации затратами на прокладку коммуникаций, обустройство прилегающей территории, строительство объектов социальной инфраструктуры и т. п. Однако подобные затраты должны быть согласованы сторонами, что в обязательном порядке учитывается условиями самого договора. Иначе в итоге может получиться, что одна из сторон не согласует затраты и такая «помощь» инвестора не будет засчитана в счет доли региона.
В 2004–2006 гг. существовал так называемый понижающий коэффициент, введенный столичными властями. Он составлял 0,7 к итоговой сумме компенсации, которую инвесторы должны были выплачивать городу за создание социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Это позволяло стимулировать инвестиционный процесс, повышать коммерческую привлекательность строительства недвижимости, особенно жилой, и хотя бы частично снижать расходы инвестора. Однако в 2006 году правительство Москвы отменило льготы инвесторам.
Еще одним небезынтересным вопросом в рассматриваемой теме является то, что сама практика определения в инвестиционных контрактах «доли региона» фактически не опирается на закон. Отличительная черта подобных инвестиционных контрактов – их «обязательственная односторонность». Никаких встречных обязательств у города перед девелопером не возникает. То есть выплачиваемая сумма – просто «цена возможности» реализации определенного инвестиционного проекта.
Большинство юристов сходятся во мнении, что взимание компенсации городскими властями незаконно в любых формах, по­скольку безвозмездный платеж государству может производиться только в двух случаях: либо это установленный Налоговым кодексом РФ налог (сбор), либо добровольное пожертвование. Ни один региональный сбор не может иметь права на существование, если он не нашел свое отражение в Налоговом кодексе РФ, а подобного сбора законодательством не предусмотрено.
Власти столицы неоднократно предпринимали попытки законодательно закрепить сбор в пользу города на уровне субъекта: это различные распоряжения мэра, закон Москвы от 09.07.2003 № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве», постановление правительства Москвы от 19.08.2003 № 698-ПП «Об утверждении методики определения размера компенсации инвесторами городу за социальную и инженерную инфраструктуру при строительстве и реконструкции жилых объектов». Поправки к Земельному кодексу РФ, предусматривающие исключительно конкурсный порядок выделения земельных участков под застройку, вступили в силу в 2005 году, но не повлекли за собой облегчения участи девелоперов – доля города стала закладываться в право выкупа участка либо его аренды.
Все чаще инвесторы обращаются за помощью в грамотном составлении инвестиционного контракта к компаниям, специализирующимся на правовом сопровождении сделок с землей и иными объектами недвижимости, или же за правовым сопровождением девелоперского проекта в целом. Результатом подобного сотрудничества стали проекты без доли города, которые уже реализуются на земельных участках, выкупленных в собственность в Московской области. Пока такие случаи единичны, однако уже намечается положительная динамика, которая, на наш взгляд, с каждым годом будет только расти.