Оценка с минимальной погрешностью

Как правило, для оценки недвижимости применяются три основные подхода: затратный, сравнительный и доходный. Затратный подход основан на расчете стоимости строительства объекта «с нуля» в текущих ценах с учетом разумной, сложившейся на рынке прибыли девелопера. Сравнительный основан на анализе информации о сделках с аналогичными объектами или, в отсутствие информации о сделках, – о предложениях. Доходный подход базируется на ожиданиях инвестора относительно будущей доходности объекта.

По мере развития рынка недвижимости и ухода с него непрофильных игроков все большее внимание в оценке коммерческой недвижимости (особенно крупных объектов) уделяется доходному подходу. Это легко объяснить: коммерческая недвижимость приобретается не для жизни (как, например, квартиры и дома), поэтому, приобретая тот или иной объект, инвестор ожидает сохранения и приумножения вложенных средств.

Исключением здесь являются, пожалуй, только небольшие здания в историческом центре (особняки). В этом случае мотив покупки может быть сопоставимым с приобретением объектов элитной жилой недвижимости – подчеркнуть богатство компании и статус ее владельцев. Для данного сегмента рынка большее значение имеют затратный и сравнительный подходы. Затраты на реставрацию фасадов и внутренних убранств в КГИОПовских особняках могут составлять от $2 тыс. до $6 тыс./кв. м. Если добавить к этому стоимость земли и «старых стен», уже получается немалая сумма. Цены предложения по подобным объектам варьируют в диапазоне $10 тыс. до $15 тыс./кв. м. Следует отметить, что в данном случае речь идет только об объектах небольшой площади (до 2–3 тыс. кв. м), в остальных случаях для исторических зданий также наиболее справедливой будет стоимость, рассчитанная с помощью доходного подхода.

Для прочих объектов коммерческой (или, иначе говоря, доходной) недвижимости основным наиболее подходящим подходом к оценке является доходный. Для готовых объектов (бизнес-центров, торговых центров, гостиниц, складских комплексов) оценка, как правило, осуществляется методом прямой капитализации. Он реализуется в несколько этапов. Первый – определение дохода от эксплуатации (на основе действующих арендных договоров или на основе среднерыночных арендных ставок). Затем следует определение операционных затрат и расчет чистого операционного дохода. Следующим этапом является определение ставки капитализации. И, наконец, делается расчет стоимости путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Ставку капитализации можно определить достаточно легко, если знать требования инвесторов. В Санкт-Петербурге практически для любого типа коммерческой недвижимости можно найти достаточное количество инвесторов. При этом пожелания собственников редко совпадают с ожиданиями инвесторов, поэтому реальные сделки происходят не часто. Конечно, доказать ту или иную точку зрения любой проверяющей организации (например, банку), ориентируясь только на собственный опыт, будет нелегко. Однако все другие способы в России работают плохо. В частности, метод рыночной экстракции (выявление соотношений чистого операционного дохода к стоимости), с ориентацией на цены сделок, не работает ввиду ограниченности информации как о сделках, так, тем более, об их условиях. Некоторые банковские работники, применяя данный инструмент на основе анализа кредитных договоров, могут недооценить объекты, имея дело лишь с официальной стороной вопроса. Применение метода рыночной экстракции на основе цен предложения также может дать серьезную погрешность, так как цена, за которую объект выставляется на рынок, чаще всего зависит от текущего финансового состояния собственника (может быть немного выше или существенно выше разумной цены отчуждения). А главное, не имея внутренних данных по объекту, достаточно сложно оценить чистый операционный доход. Объекты торговой и офисной недвижимости, построенные, отремонтированные и реконструированные 10 и более лет назад или в более позднее время, но без четкой концепции, зачастую могут быть приобретены с достаточно низким коэффициентом капитализации по отношению к текущему доходу. Он может быть сопоставим с коэффициентом для первоклассных объектов (10–12%). Как правило, это связано с низкой удельной стоимостью таких объектов и наличием потенциала для реконструкции или ремонта с повышением эффективности использования. Поэтому для таких объектов важную роль имеет анализ наиболее эффективного использования, который позволит определить потенциал для повышения дохода от эксплуатации. Расчет в данном случае правильнее будет производить с применением метода анализа дисконтированных денежных потоков, так как он отражает изменение доходов и расходов во времени (в том числе график инвестирования в реновацию здания, потери от незаполняемости в период инвестиций, рост арендных ставок после окончания реновации).

Важным аспектом при оценке является учет обременений в виде долгосрочных договоров аренды. Если ставка по договору ниже, то корректировка к рыночной стоимости будет отрицательной. Если ставка по договору выше, то возможны два способа учета данного обстоятельства. Одним из них является расчет по рыночной ставке (так называемый консервативный подход), другим – метод hard core, суть которого состоит в оценке на основе рыночной арендной ставки, плюс разница между рыночной и контрактной арендной ставкой, капитализированной по высокой ставке, учитывающей риски расторжения договора.

Несколько сложнее обстоит ситуация с оценкой объектов под реконструкцию. Например, зданий – объектов культурного наследия, охраняемых КГИОП. Если речь идет о передаче такого объекта на инвестиционных условиях, здесь перед проведением оценки от заказчика потребуется достаточно большой пакет документов, в том числе проект смет на реконструкцию и реставрацию, согласованную с КГИОП. Таким образом, у оценщика появляется достаточно материалов для анализа самой сложной и непредсказуемой для подобных объектов затратной части. Если же оценка производится для иных целей и такие сметы отсутствуют, необходимо либо привлекать экспертов (что редко готов оплачивать заказчик), либо руководствоваться среднерыночными данными и экспертным мнением оценщика, но этот путь может привести к существенной погрешности в оценке.

Оценка земельных участков под коммерческую застройку требует от оценщика знания рынка и градостроительного законодательства, а также требований потенциальных инвесторов.

Знание рынка потребуется для определения наиболее эффективного использования участка: определения потенциала рынка по различным функциям, ценовым параметрам будущего объекта, определения максимальных (рыночно востребованных) объемов застройки. Например, покупка 10 га под редевелопмент, где возможна только общественно-деловая функция, сейчас может быть неэффективна в связи с тем, что темпы поглощения офисных площадей составляют не более 5–10 тыс. кв. м в год в зависимости от расположения. Соответственно, проект реновации растянется на долгий срок.

Понимание требований потенциальных инвесторов важно для того, чтобы определить востребованность того или иного участка на рынке в данный момент. Например, если в качестве основных инвесторов в небольшие складские комплексы (участки от 1 до 5 га) выступают будущие пользователи (сети, производители), следует предположить, что они будут рассматривать только участки с согласованной градостроительной документацией и наличием технических условий. Важно также сравнение условий: строительство или покупка готового объекта. Хотя по некоторым моментам на рынке можно получить сопоставимую доходность как при вложении в готовую недвижимость, так и при строительстве объекта с нуля. Это, например, можно отнести к бизнес-центрам класса В и трехзвездочным гостиницам. Как правило, такие объекты «с нуля» строятся на периферии, и это может быть эффективно только совместно с какими-то другими функциями, например, с офисной и торговой.

Знание градостроительного законодательства необходимо для определения возможных параметров застройки участка. Участки, расположенные в одной зоне, могут иметь совершенно разные характеристики по застройке. Это важно учитывать и при подборе аналогов.

Вообще ценность наличия градостроительной документации, полученных и тем более выполненных технических условий с каждым годом играет все большую роль при приобретении участков в Санкт-Петербурге. В настоящее время 90% заявок инвесторов ориентированы именно на такие объекты. За неимением обширного предложения таких объектов инвесторы рассматривают и другие, но, как правило, заключают договоры с отлагательным условием по проведению хотя бы минимальных согласований, позволяющих определить возможность строительства.

Таким образом, для земель, расположенных в границах Санкт-Петербурга, ключевым фактором является наличие градостроительной документации с согласованными параметрами застройки. Соответственно, основным подходом для оценки таких участков также будет доходный подход. Если оцениваемый участок не имеет никаких согласований, для его корректной оценки желательно определить в том числе возможные параметры застройки. То же, в идеале, необходимо проделать и с объектами-аналогами, если по ним нет таких данных. Если же в качестве аналогов используются объекты с согласованной документацией, необходимо сделать корректировку на отсутствие таковой у оцениваемого объекта. Формально стоимость документации может быть ничтожно мала по сравнению со стоимостью участка площадью от 1 га и выше. Однако временные, кадровые затраты, административный ресурс – это дополнительные неисчислимые материальные и нематериальные затраты. Логически обоснованный способ расчета корректировки может быть основан на учете временных затрат (время заморозки собственных средств «в земле»). При рыночной ставке дисконта, например, в 17% и времени на подготовку документации около двух лет скидка к стоимости составит 27%.

Оценка участков Ленинградской области несколько проще с точки зрения учета градостроительных ограничений, однако сложнее с точки зрения определения востребованности для инвестора. Например, выкупленные участки (сельхозземли или земли, уже переведенные в иной статус) вдоль автомобильных трасс почти все позиционируются под коммерческую застройку, так как под жилье их использовать невозможно. Но большая часть из них – это «мертвые земли» по целому ряду причин, таких как низкая востребованность земли на удалении от жилых массивов, отсутствие инженерии и градостроительной документации (согласовать ее и тянуть сети на один отдельно взятый участок невыгодно, поэтому данную проблему можно решать только в комплексе, для чего нужно, чтобы у всех собственников было желание и возможность, а также чтобы кто-то возглавил этот процесс). Таким образом, опять же, наиболее дорогие и востребованные участки – те, где уже есть инвестиционная активность и где во главе процесса стоит серьезный девелопер с материальными и административными ресурсами.