Зарисовки в апарт-стиле

Похожая картина наблюдается и в сегменте бизнес-класса: из 15 новых проектов, вышедших на рынок в прошлом году, 6 – апарт-комплексы. Всего же, как отмечает Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills, в течение 2012 года на первичном рынке в Москве было продано около 500 апартаментов.

По словам Елизаветы Орловой, заместителя директора департамента стратегического консалтинга компании Knight Frank, рынок апартаментов Москвы представлен 37 объектами, находящимися на различных стадиях реализации. Совокупный объем предложения составляет около 6 тыс. единиц.

Из данных цифр видно, что развитие идет темпами, даже опережающими прогнозы, следовательно, данная модель представляет немалый интерес как для девелоперов, так и для инвесторов сферы real estate.

Введение в специальность

В мировой практике апартаментами принято называть квартиры с сервисным обслуживанием, предназначенные для аренды на длительный срок. Знатоки относят к этому сегменту кондо-отели, апартаменты в составе бизнес-центров и многофункциональных комплексов и доходные дома. Лидером такого формата являются курортные апартаменты под гостиничным управлением, которых больше всего в США: во Флориде, Калифорнии, на Гавайях полно подобных апарт-комплексов. А, скажем, в Нью-Йорке, по наблюдениям Станислава Ивашкевича, заместителя директора по развитию департамента индустрии гостеприимства CBRE, очевидно, что апартаменты – один из основных сегментов жилья в городе. «При этом в отличие от России в мире апартаменты есть всех категорий и на любой кошелек», – подчеркивает эксперт.

В Москве пока подобного разнообразия не наблюдается: в столице почти все предложения относятся к высокобюджетному сегменту. В качестве альтернативы можно вспомнить два-три апарт-проекта эконом-класса (например, давно построенный дом на Ярославском ш. от ГК «ПИК»), проект, реализующийся в Восточном административном округе, на территории бывшего Научно-исследовательского института шинной промышленности (реализует проект группа компаний «Инпарк», поставившая перед собой задачу создать в столице первый проект лофт-апартаментов эконом-класса) и, наконец, заявленный проект ГК «Пионер» в Митино.

Как подчеркивает Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, в последнее время в Москве и Санкт-Петербурге начинает набирать обороты такой сегмент, как апарт-отели гостиничного типа. «Это гостиницы, предоставляющие возможность как краткосрочной аренды, так и услуги длительной аренды (от одного года). В Москве такими апарт-отелями являются “Эридан”, MaMaison Pokrovka Suite Hotel, “Диадема”, “Царицыно”, апарт-отели “Проекта Имена”, “Волга”, “Орехово”, “Кузьминки” и др. Рынок Санкт-Петербурга недостаточно развит: в городе представлено всего три апарт-отеля гостиничного типа: Staybridge Suites St. Petersburg на 183 номера, открывшийся в конце 2010 года, Sharf Hotel на 25 апартаментов и апарт-отель “Кронверк” на 26 номеров», – рассказывает эксперт. Подчеркнем, что в данных апарт-отелях апартаменты включают все необходимое для комфортного проживания: кухни, оборудованные электроплитой и вытяжкой, холодильником, стиральной машиной, гостиные с телевизором, музыкальным центром, санузлы, ванные комнаты. Помимо обстановки апартаментов арендаторы могут пользоваться услугами гостиницы: услугами кафе и ресторана, круглосуточной службой сервиса (уборкой номера, бронированием билетов, заказом такси и т. п.).

Однако пока более известным и «раскрученным» является сегмент апарт-предложений, рассчитанных на продажу апартаментов в собственность. В московской и петербургской практике это либо классические апарт-комплексы (к которым, в частности, относятся Clerkenwell House loft-style apartments, Manhattan house и другие лофт-комплексы, возникающие в результате стилизации или реконструкции настоящих бывших офисных и промышленных зданий), апартаменты в составе МФК (прежде всего в «Москве-Сити» и других МФК), а также немногочисленные пока апартаменты под гостиничным управлением, самым обсуждаемым из которых является проект «Новый Арбат, 32», авторами которого выступили гостиничный оператор Marriott и «Балтийская строительная компания». Все это разнообразие имеет общие «видовые» характеристики: все апартаменты не имеют официального статуса жилого помещения, в них невозможно оформить регистрацию, расчет коммунальных платежей проводится по другим тарифам и т. д. Однако сейчас речь о том, что каждый апарт-вариант представляет живейший интерес как для девелопера проекта, так и для инвесторов.

Любовь по расчету

Как отмечает Елизавета Орлова, в основе особой любви девелоперского сообщества к апартаментам лежат сугубо практические причины, которые можно разделить на несколько групп: – на имеющемся участке согласно градостроительным нормам может быть не предусмотрено и/или запрещено строительство жилых помещений, тогда как местонахождение участка и специфика локального рынка в большей степени диктует строительство жилья, нежели офисов или гостиниц;

– апартаменты можно разместить там, где строительство жилья не проходит по градостроительным нормам, принятым в России (например, требования по уровню инсоляции или по размещению объектов в пределах санитарно-защитных зон на берегах водоемов);

– при строительстве жилой недвижимости от девелопера зачастую требуется компенсация нагрузки на социальную инфраструктуру района (доля города, строительство детских садов и школ и т. д.). Если же на участке предусмотрено строительство гостиничной недвижимости, то в целях стимулирования развития гостиничного сегмента Правительством Москвы предусмотрен ряд преференций для девелопера такого объекта;

– в связи с ограничением на строительство офисов в центре города (в пределах ТТК) девелоперы, имея разрешение на строительство гостиницы, наряду с гостиницей включают в состав комплекса офисы. Впоследствии гостиничные площади реализуются как апартаменты в рамках многофункционального комплекса.

В результате, по словам г‑жи Орловой, «развитие апартаментов в составе многофункциональных комплексов (в сочетании с другими назначениями: офисным, торговым, гостиничным) для девелоперов означает снижение рисков реализации и возможность привлечения средств от продажи апартаментов на раннем этапе строительства комплекса. В силу того, что продажа апартаментов обеспечивает положительный денежный поток на ранних стадиях строительства, апартаменты существенным образом увеличивают показатели инвестиционной привлекательности проекта в целом, в первую очередь доходность (IRR)».

К чисто девелоперским выкладкам Дмитрий Халин добавляет более гибкий формат предложения, в том числе более компактные метражи и минимальные ограничения по планировке и метражу, что позволяет расширить аудиторию («залезть в карман» к тем, у кого в бюджете $ 200 000–250 000, и на эту сумму они могут приобрести лишь заурядное жилье в спальных районах). Дополняя мнение коллег, Станислав Ивашкевич отмечает, что под апартаменты может быть приспособлено практически любое здание, от бывших производственных до недостроенных офисных объектов. Наконец, как справедливо замечает Андрей Бойков, поскольку апарт-отели являются коммерческой недвижимостью, цена земли под реализацию данного формата традиционно меньше, чем под реализацию жилья. Если же сравнивать апартаментный и гостиничный бизнес, похожие по сервисному обслуживанию, то, как поясняет Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties, они сильно отличаются по доходности: гостиничный бизнес – это долгие деньги, проект же с апартаментами окупится быстрее. По расчетам Александра Подускова, классический срок окупаемости для гостиничного бизнеса – 8–12 лет, а апартаменты могут окупиться за 3–5 лет.

В целом, по словам Александра Погодина, первого заместителя генерального директора ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург», апартаменты – это успешный и прибыльный бизнес с минимальными рисками. Но совсем без рисков не обходится и здесь. Например, по мнению Дмитрия Халина, основной риск «обычных» проектов – неправильно определить продуктовую линейку и размеры апартаментов (неправильно нарезать). «Например, в “Москве-Сити” апартаменты метражом 200 и более кв. м продаются хуже, чем более компактные», – делится опытом эксперт. О рисках, связанных с концептуальными промахами, говорит и Станислав Ивашкевич: «Любой девелопер может не угадать с концепцией, и продаж просто не будет. Поэтому такие объекты нужно строить только с опытными людьми или компаниями, которые четко знают, как это будет продаваться».

Александр Подусков упоминает и еще одну проблему: «Рынок апартаментов хоть и активно конкурирует на поле классических жилых комплексов, тем не менее, сфокусирован на вполне конкретных целевых аудиториях и является, по сути, точечным предложением для ценителей вполне определенных характеристик, которые не может предложить рынок жилой недвижимости. В связи с этим не может не вызывать тревоги тот факт, что сегодня многие девелоперские компании на фоне популярности нового формата заявляют весьма масштабные проекты в попытке вывести апартаменты в масс-маркет. На мой взгляд, эта политика несет в себе серьезнейшие риски в средне- и долгосрочной перспективе. Успех первых комплексов апартаментов, которые реализованы в настоящий момент, был предопределен действительно нетривиальными архитектурными решениями, хорошей локацией и продуманными концепциями. Например, те же лофты возможны к реализации только в рамках реновации промышленных зданий, и ни один жилой комплекс не сможет похвастаться соответствующими потребительскими характеристиками».

Сомнения в превосходности и востребованности апартаментов высказывает и г‑жа Орлова: «У апартаментов есть своя специфика: здесь, в отличие от жилья, нельзя получить регистрацию. Прямым следствием этого является отсутствие многочисленных социальных льгот, предоставляемых московским правительством. Покупатели могут столкнуться со сложностями при взаимодействии с детскими садами, школами, поликлиниками и прочими социальными службами. В конечном счете это может увеличить текущие расходы покупателей на жизнь в апартаментах. Отсутствие регистрации уменьшает целевую аудиторию: семьи с детьми редко делают выбор в пользу апартаментов в связи с вышеперечисленными причинами. То же относится и к покупателям, переезжающим в Москву из других городов.

В апартаментах, как правило, выше плата управляющей компании. Также покупатели апартаментов не могут воспользоваться налоговым вычетом, предоставляемым при покупке жилья. Помимо этого апартаменты облагаются более высоким налогом на имущество».

Что касается апартаментов под гостиничным управлением, то, как отмечает Елизавета Орлова, развитие таких проектов, как правило, осуществляется в границах элитного сегмента (в международной практике реализация апартаментов под брендом международных гостиничных операторов luxury-брендов: Four Seasons, Fairmont Raffles, Kempinski и проч.). В первую очередь, поясняет эксперт, это обусловлено высокой стои­мостью предоставляемого международным гостиничным оператором обслуживания, которая превышает среднерыночные затраты на обслуживание, например, жилья бизнес-класса ($ 2–2,5/кв. м), достигая значения в $ 8–10/кв. м (объекты в ММДЦ «Москва-Сити»).

Проблема же российского рынка, считает Дмитрий Халин, пока заключается в отсутствии значительного количества удачных прецедентов. «Для нашего покупателя подобный апартамент становится гораздо более дорогим в эксплуатации, чем апартамент без сервиса. И это обстоятельство отпугивает покупателей с инвестиционной мотивацией, а также тех, кто ищет апартаменты как более дешевый аналог квартиры. Кроме того, есть проблемы юридического характера. Апартаменты под гостиничным управлением должны быть застрахованы, навязать такую услугу арендаторам сложно», – считает эксперт.

И все же соотношение «риск – доходность» в апарт-проектах выглядит весьма и весьма убедительно, особенно если смотреть на него взглядом частного инвестора. По подсчетам компании IntermarkSavills, обычные апартаменты, сдаваемые в аренду, могут давать доход на уровне 5–6 % годовых, а в случае их перепродажи при покупке на начальном этапе строительства – до 30 %. В сегменте апартаментов под гостиничным управлением доход инвесторов составляет 3–5 %, так как немалые средства уходят на отделку помещений.

Александр Подусков дает следующий ценовой расклад: «Для примера возьмем престижный район Хамовники с высокой степенью деловой активности. Стоимость аренды здесь планомерно повышается с каждым годом в среднем на 5 %. Средняя арендная ставка стометровой квартиры в Хамовниках составляет от $ 4,5 тыс. в сталинке до $ 7–8 тыс. в доме бизнес-класса. Таким образом, в случае сдачи в аренду стометровых апартаментов в доме Clerkenwell House (стоимостью около $ 12 тыс./кв. м) владелец будет иметь доходность около $ 96 тыс. в год».

Новинки сезона

Есть на рынке проекты, которые обещают даже большую доходность. В частности, ГК «Пионер» предложила инвесторам новый для России продукт – специальные доходные программы при приобретении апартаментов в МФК YE’S, который строится в Санкт-Петербурге. За счет этих программ частные и институциональные инвесторы получили возможность извлекать стабильный доход на уровне 10–13 % годовых без необходимости самостоятельного привлечения арендаторов, общения с агентствами недвижимости и контроля над техническим состоянием и сохранностью своей недвижимости. Управляющая компания по поручению владельца апартаментов берет на себя решение всех вопросов, связанных с выстраиванием арендных отношений. «Если сравнивать доходность аренды квартир и апартаментов, можно смело утверждать, что от сдачи апартаментов в аренду доходность будет больше, чем от сдачи квартиры в обычном жилом доме. Причина в более высокой цене, которую можно установить благодаря дополнительному сервису и инфраструктуре, предоставляемой управляющей компанией», – подчеркивает Александр Погодин. К слову, свой опыт ГК «Пионер» планирует перенести на московский рынок: по схожей схеме будет реализован проект в Митино. Однако если сравнивать доходность от простой перепродажи апартаментов, купленных на начальной стадии строительства, и от апартаментов, проданных после сдачи комплекса, здесь апарт-отели, конечно, в проигрыше. «Апарт-отель – это фактически аналог доходного дома и представляет собой арендный бизнес, который по показателям доходности существенно уступает проектам, предусматривающим продажу апартаментов, – говорит Елизавета Орлова. – Именно данный фактор является одной из основных предпосылок низкого развития сегмента, включая сегмент доходных домов».

И все же ситуация немного меняется. Инвесторы задумываются не о быстром «выходе в кэш», а о стабильном бизнесе. Недавно на петербургском рынке появился еще один проект – апарт-отель на Московском пр., 73. «Изначально предполагалось, что это будет гостиница, но с учетом текущих тенденций было принято решение поменять формат, потому что именно апарт-отели будут наиболее интересны для рынка. Общее количество юнитов – 134, в комплексе есть также спортивные площади, места общественного питания, клининг, управляющая компания, которая оказывает услуги по поиску арендаторов для собственников этих юнитов. Это снимает с инвесторов целый ряд проблем, позволяя концент­рироваться на извлечении прибыли», – рассказывает Андрей Бойков. По словам эксперта, рост спроса на апарт-отели демонстрирует надежность вложений: «Поскольку на рынке Петербурга сегмент только начинает зарождаться, точную цифру размера доходности назвать сложно. По нашим расчетам, она должна быть не менее 10 %. Для сравнения: по американскому рынку средняя доходность составляет 8 %».

В целом эксперты называют строительство апартаментов очень перспективным направлением. «Пока этот сегмент рынка только начинает развиваться, и спрос в полной мере не удовлетворен, доходность таких объектов может быть значительно выше, нежели в таких же объектах через несколько лет», – считает Александр Погодин. Впрочем, как следует из слов Дмитрия Халина, несколько лет – это очень оптимистичный прогноз: «Апартаменты за рубежом – достаточно “стереотипный” продукт (отсутствует многообразие вариантов, т. е. это скорее “биржевой” товар). Почти у всех апартаментных комплексов при внешнем различии довольно близкая планировка, метраж и т. д. Апартаменты там бизнес-единица, в которой существует ряд стандартов, как и на рынке офисной недвижимости. И чем дальше, тем больше прослеживается унификация. Наш же российский рынок апартаментов выглядит более пестро, существуют несколько направлений развития, каждый проект в какой-то степени можно назвать индивидуальным. Но не сложно спрогнозировать, что и нам не избежать процесса унификации. После реализации первых крупных проектов станут ясны основные тренды, которые будут потом десятилетиями определять формат будущих проектов»