Олимпийские рекорды недвижимости
Земельный рынок Сочи: мировые рекорды
Один из неизбежных и мощнейших факторов, влияющих на динамику рынка нежилых помещений, – цены на земельные участки. В этом году на рынке земельных участков под нежилую застройку Большого Сочи был зафиксирован беспрецедентный ценовой результат, который вполне заслуживает места в «Книге рекордов Гиннесса»: 1 сотка спорной земли в Центральном районе в результате импровизированного аукциона была продана за $1 млн. Впрочем, по мнению руководителя PR-службы компании Nova Realty Дмитрия Гоборова, это скорее исключение. «Лично я не слышал про то, что за миллион долларов была продана сотка земли, хотя телевизор смотрю регулярно. Если эта сотка действительно имела исключительную важность для бизнеса, то вполне возможно, что так и было. Но в реальности участки, которые выставляются по таким ценам, отпугивают инвесторов» – прокомментировал он.
Есть ряд участков в Центральном районе в пределах 200 м от моря, их стоимость примерно $700 тыс. за сотку, однако сделок по этим предложениям пока не было. По разным оценкам, рост цен на землю в прибрежной полосе Центрального района с момента вынесения МОК решения по Олимпиаде составил от 200 до 300%. Близки к этим цифрам и показатели роста цен в Красной Поляне и прибрежной полосе Адлерского района (Нижнеимеретинская бухта, Курортный городок). Поэтому спор двух крупных компаний вокруг упомянутой «сотки-миллионерши», разрешившийся продажей по заоблачной цене, видимо, не последний случай такого рода на рынке коммерческой недвижимости Сочи, так как сейчас за любые участки земли у моря, вдоль оживленных трасс и в прочих доходных местах ведется борьба. Средняя стоимость сотки земли вдоль Курортного проспекта, по оценкам MR Group, составляет $150 тыс. С одной стороны, без весомого спроса предложений по таким ценам быть не может. С другой – цены, догнавшие и кое-где перегнавшие московские, могут отпугнуть только собирающихся прийти на рынок инвесторов. Однако участники рынка смотрят на ситуацию с оптимизмом. Те земельные участки, которые подходят под возведение коммерческих объектов – это крупные куски земли в центре города. Они изменились в цене несущественно, большинство из них несильно подорожало. Отдельные участки, на которые хозяева взвинтили цену на волне общего ажиотажа, не изменили медианных показателей рынка.
Психологический барьер – $500 тыс./сотка. Этот же показатель сейчас является средним по центру Сочи, если речь идет об участках под застройку доходной недвижимостью. В других районах, конечно, иной порядок цен – например, уже в микрорайоне Хоста сотка земли аналогичного назначения стоит $200–250 тыс. Соответственно и арендные ставки, и цена продажи коммерческих площадей выросла с момента объявления Олимпиады не более чем на 10%», – комментирует Нина Безручкина, ведущий специалист компании Nova Realty.
Как же подобная ценовая динамика земельного рынка отразилась на текущей ситуации на рынке коммерческой недвижимости? Объективные данные свидетельствуют о возникшем стремлении инвесторов, чьи капиталы все же позволили проникнуть в этот сегмент, диверсифицировать риски. В первую очередь за счет такого испытанного средства, как совмещение функций. По информации департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, среди крупнейших проектов особую популярность приобрели многофункциональные комплексы, которые, будучи в своей основе коммерческими объектами (чаще всего гостиничного или развлекательного профиля), имеют в составе жилье. При этом во многих случаях жилые площади планируется представлять в виде апартаментов.
Среди подобных проектов Blackwood выделяет пять: «Имеретинская Ривьера» (девелопер «Альтиус Девелопмент», проект планируется на участке площадью 200 га в Нижнеимеретинской долине, Адлерский район, состоит из жилой, торгово-развлекательной, гостиничной и курортной частей); «Остров Федерация» (девелопер – «М-Индустрия», искусственный остров в акватории Черного моря, состоит из жилой, офисной, гостиничной и торгово-развлекательной частей); «Сочи Плаза» (комплекс на месте гостиницы «Москва», входит в общий план реконструкции и развития города-курорта, должен состоять из пятизвездочного отеля на 300 номеров, конгресс-центра, офисных помещений, комплекса апартаментов площадью 20 тыс. кв. м, торгово-развлекательного центра, SPA-центра, кинотеатра, пляжа с бассейном и подземной парковки); «Сочи-Сити» (комплекс на месте бывшей гостиницы «Чайка», состоит из торговой, офисной, жилой, гостиничной частей и апартаментов), поселок «Газпрома» на 30 га в долине реки Ачипсе, в районе Красной Поляны (помимо жилой недвижимости, по проекту предусмотрен гостиничный комплекс); многофункциональный комплекс в Красной Поляне (девелопер – «Атлас Капитал», туристический комплекс с ресторанами, кафе, торговыми площадями и рекреационной зоной, а также с элитными коттеджами для временного или постоянного проживания). Как видим, три из вышеперечисленных объектов в центральной части города не предусматривают выделения земельного участка – два из них рассчитаны на реконструкцию существующих зданий советской постройки, один будет размещен на намывной территории, что говорит о нехватке земли в центре. По мнению Михаила Титова, генерального директора компании «Алмаз-Юг», «рост цен на землю сказывается на строительстве объектов коммерческой недвижимости негативно. Земля дорогая, поэтому объектов коммерческой недвижимости в настоящий момент практически не возводится».
Эдуард Филиппов, генеральный директор компании «Винсент-Риэлт», комментирует ситуацию так: «Такого роста цен, как на рынке жилой недвижимости, в коммерческой недвижимости не наблюдается. Есть отдельные объекты, стоимость которых доходит до $15 тыс./кв. м, но их немного, в основном они находятся в центре, в районе порта. Связано это с тем, что мы имеем дело с объектами, земля под которые была отведена еще до объявления решения МОК о проведении Олимпиады в Сочи. Предложение земли в подходящих для строительства нежилой недвижимости районах как было, так и осталось ограниченным, спрос же растет в основном на земельные участки под торгово-развлекательные центры».
Выигравшие и проигравшие
Скачок цен на землю в Сочи повлиял на разные сегменты коммерческой недвижимости по-разному. В секторе офисной недвижимости наблюдается тенденция к почти полному отказу от девелопмента новых объектов, тогда как основная деятельность ведется по перепрофилированию старых гостиниц и кинотеатров либо включению офисных площадей в состав жилых комплексов. По информации аналитиков компании Blackwood, в городе существуют лишь несколько качественных офисных комплексов: «Панорама» (цена аренды 1800 руб./кв. м в месяц (от 17–60 кв. м), площадь 2500 кв. м), «Олимпийский» (аренда от 1700–2250 руб./кв. м в месяц, площадь одного этажа 351 кв. м, общая площадь здания около 5000 кв. м), «Сокол» (аренда 1500 руб./кв. м в месяц, от 19,5–41 кв. м – всего 53 офисных помещения). В стоимость также входит оплата всех коммунальных расходов, включая и предоставление места для парковки. Основной же объем предложения офисных площадей по-прежнему сформирован некачественными объектами, чаще всего это перепрофилированные здания старой постройки. Строительство офисных площадей с нуля происходит главным образом на земле, высвободившейся после сноса старого фонда. В частности, недавно проект расселения ветхого жилья в центре города и строительства на его месте многофункционального комплекса «Покров Плаза» площадью 16 200 кв. м предоставила инвестиционная группа «Покров». По тому же пути пошла компания «Маркет», завершающая строительство торгово-делового комплекса «Александрия» (стоимость офисных площадей пока еще не определена, но ориентировочная ставка составляет 50–60 у.е./кв. м в месяц, каждый этаж в офисной части – 300 кв. м, всего 14 этажей) на месте бывшего Центрального рынка, и финансовая корпорация «Грас», которая планирует возвести на месте кинотеатра «Спутник» офисно-торговый центр. По оценкам специалистов, сейчас выгоднее реконструировать или даже сносить старые нежилые постройки, чем покупать под застройку землю.
Объем торговых площадей после объявления решения о проведении Олимпиады не увеличился и составляет сейчас, по информации Blackwood, около 100 тыс. кв. м. Однако о своем решении выйти на рынок торговой недвижимости Сочи заявили IKEA, Bosco di Ciliegi, Mercury. Эти компании планируют возводить торговые центры (в том числе и с совмещенными функциями) в Центральном районе и в Красной Поляне.
На рынке наблюдается дефицит площадей, спрос значительно превышает предложение, что вкупе с ростом цен на землю повышает арендные ставки и цены продажи торговых площадей. По информации аналитиков компании Blackwood, арендные ставки в торговых помещениях центральной части г. Сочи (приморская часть Центрального района и ближние микрорайоны Хостинского района) составляют в среднем $125/кв. м в месяц, т. е. до московских ставок еще очень далеко. В спальных районах этот показатель равняется $67/кв. м в месяц. В ряде торговых центров в период межсезонья (ноябрь – апрель) устанавливаются так называемые «зимние ставки» аренды, которые ниже основных (летних) на 20%.
Как рассказал Сергей Никитин, директор Pеnny Lane Sochi, арендные ставки в центре города составляют от 1000 руб/кв. м в месяц за офисное помещение в среднем; 100–200 у.е./кв. м в месяц за бутиковую площадь на Воровского, Навагинской; 70–100 у.е./кв. м в месяц на ул. Роз. В спальных районах наблюдается разброс цен от 1000 руб./кв. м в месяц до 2000 руб., в зависимости от площади магазина и офиса. На улице Донской на данный момент идет сдача в аренду офисных площадей по цене 700 руб./ кв. м в месяц (всего 26 офисных и офисно-складских площадей).
Рост арендных ставок в настоящий момент составляет около 3,3% месяц. Цена продажи в основных торговых коридорах – от $5000 до $10 тыс./кв. м, а в наиболее престижных районах доходит до $15 тыс./кв. м. Цена продажи в отдаленных от центра районах г. Сочи варьирует в диапазоне $1500–2500/кв. м.
Гостиничная недвижимость – наиболее активно развивающийся сегмент коммерческих площадей города, который имеет большую стратегическую важность для проведения Олимпийских игр. Основной тенденцией развития рынка гостеприимства после лета 2007 года является включение гостиничных площадей в состав многофункциональных комплексов. Обычно средства размещения в таких комплексах располагаются на средних этажах, занимая основную часть комплекса, в то время как первые 2–3 этажа отданы под офисную и торговую недвижимость, последние этажи и пентхаусы – под жилье или апартаменты. Вторая тенденция, не менее значительная – реконструкция советских гостиниц как способ снизить капиталовложения для девелопера; основные причины – рост цен на землю и нехватка свободных земельных участков в курортных зонах. В настоящий момент наиболее крупные проекты такого рода – реконструкция пансионата «Камелия» и гостиницы «Интурист».
Третья тенденция 2-го полугодия 2007 года – резкий крен девелоперов в сторону увеличения «звездности» гостиниц, т. к. 4- и 5-звездочные проекты характеризуются лучшими экономическими показателями.
Среди гостиничных операторов такого уровня на рынок во 2-м полугодии вышли Club Med, Kempinski Hotels, тогда как до этого из крупных гостиничных сетей присутствовал только Radisson SAS и российские Heliopark Hotels & Resorts и «ЮМАКО». В структуре спроса характерно повышение доли бизнес-туризма, соответственно растет спрос на гостиничные услуги высокого класса. Стоимость проживания на конец III квартала 2007 года в гостиницах верхнего сегмента (4–5*) г. Сочи, по информации Blackwood, составила от 3 900 до 10 тыс. руб., среднего сегмента (3*) – от 1700 до 4000 руб. (в сутки за одноместное размещение). Сезонные колебания цен на проживание остались на прежнем уровне: цены в межсезонье (середина сентября – середина ноября и март-апрель) ниже цен во время сезона на 15–25%. За 2-е полугодие классификацию прошли 4 объекта размещения.
Что касается строительства «с нуля», то планы крупнейших инвесторов следующие: американская компания Jet Set Sports планирует инвестировать в строительство гостиничных комплексов для Сочи-2014, предполагаемые гостиничные операторы – Four Seasons и Marriott Grand; в августе администрацией Ленинградской области заложен гостиничный комплекс «Звездный», гостиничная группа Kempinski Hotels планирует строить три отеля 5*, в том числе гольф-отель.
У участников рынка нет единого мнения о характере влияния роста цен на землю на отдельные сегменты коммерческой недвижимости. По словам Михаила Титова, во всех сегментах коммерческой недвижимости влияние скачка цен негативное. К тому же сократилось количество мест, пригодных под строительство, например, торговых или офисных помещений – ведь нужна хорошая доступность, проходимость этих объектов, а большую часть подходящих земельных участков тут же скупили инвесторы под более рентабельные проекты или просто с целью последующей перепродажи. То же, что осталось, стоит очень дорого.
«Если оценивать степень вреда от скачка цен на землю, то, по всей видимости, больше всего пострадал торговый сегмент. Что касается складской недвижимости, то она и не могла пострадать, поскольку специализированных помещений такого рода и до повышения стоимости земли не планировалось к постройке: были отдельные проекты строительства складов в районе Объездной дороги, но они под вопросом не по соображениям рентабельности строительства, а потому что неизвестно, как будет развиваться сама дорога, куда она будет расширена. Есть проблемы и с гостиничным сегментом: гораздо выгоднее строить жилые апартаменты с гостиничным обслуживанием, поскольку продажа выгоднее сдачи номеров. Те же отели, что строятся, чаще всего являются объектами индивидуального жилищного строительства. В офисном сегменте как была нехватка, так и осталась», – утверждает Михаил Титов.
По мнению Эдуарда Филлипова, существует возможность прихода на рынок крупных логистических компаний, что связано с началом развития сектора складской недвижимости.
Реалии и регалии
Несмотря на всплеск инвестиционной активности в Сочи, текущее развитие рынка коммерческой недвижимости не очень устраивает профессиональных участников рынка, хотя девелоперы объектов позиционируют их как угодно.
По мнению Михаила Титова, спрос на подобные объекты неудовлетворен: «Наибольший дисбаланс спроса и предложения – в сегменте торговой недвижимости. Сейчас единственный крупный проект, который можно увидеть своими глазами, – это торговый комплекс «Александрия», возводимый ЗАО «Маркет» на месте бывшего Центрального рынка. Это и есть единственный сдаваемый в скором времени в эксплуатацию торговый центр с вакантными площадями. Но никто из крупных якорных арендаторов, таких как «Мир», «Пионер», «Эльдорадо», туда не пойдет, т. к. на нижних этажах уже заранее все занято арендаторами, а верхние этажи в башне вряд ли их устроят. Рынок офисной недвижимости тоже подвержен болезням роста, и точно так же девелоперы приписывают зачастую себе несуществующие заслуги. Действительно, выглядит офисное строительство впечатляюще, особенно если сравнивать современный облик центра Сочи с тем же центром, только, например, десятилетней давности. Однако для статуса олимпийской столицы и будущего центра международного делового туризма э того уровня недостаточно из-за серьезных недочетов. Так, например, по словам Михаила Титова, «деловой центр «Панорама» имеет серьезный недостаток: туда проехать можно только по кругу, в объезд. Что касается других текущих проектов – бизнес-центр на месте снесенного кинотеатра «Спутник» существует только на бумаге и на плакатах, где он красиво нарисован, самого его нет. «Чайка-Плаза» находится на стадии котлована. Это при том, что эти проекты были широко разрекламированы. Можно отметить административное здание категории В+ площадью 1700 кв. м в центре города, которое по ряду критериев не соответствует той букве, которую ему присвоил девелопер: как выяснилось, там предусмотрено центральное отопление, отсутствует система кондиционирования, Впрочем, постройка еще не сдана в эксплуатацию, так что, может, в дальнейшем эти системы будут модернизированы. Посмотрим, что будет со строящимся зданием Кубанской торгово-промышленной палаты, возможно, что ряд помещений там будет сдаваться под офисы».
Срок окупаемости девелопмента гостиничного фонда зависит от того, какая гостиница и где она расположена. «В Красной Поляне и Эсто-Садке гостиницы должны окупиться к Олимпиаде-2014. В остальном же что мини-пансионаты, что крупные проекты окупаются примерно за 10 лет, в то время как апартаменты гостиничного типа окупаются за счет продажи в трехлетний срок. Складская недвижимость – черная дыра, поэтому сказать что-либо о ее окупаемости я не могу, – комментирует Михаил Титов. – Что будет после Олимпиады, загадывать нельзя. Думаю, то, что построено, останется востребованным, возможно, гостиницы перестроят под жилую недвижимость или найдут невостребованному фонду средств размещения еще какое-нибудь применение. Однозначно хуже не будет».
Комментирует Эдуард Филиппов: «Основной фактор, способствующий сокращению сроков окупаемости, – создание круглогодичных услуг. Сочи все-таки курортный город, где в межсезонье активность снижается, поэтому перед девелопером стоит задача, чтобы это снижение активности не затрагивало его объект».
Например, в гостиничном сегменте такими круглогодичными видами деятельности может быть организация конференций, банковских форумов, благо этому способствует погода: зима в Сочи не такая, как в Москве или Петербурге. Это единственный и неповторимый субтропический курорт России, там можно организовывать экспоцентры, выставки и т. п. С этой точки зрения интересен Адлер – рядом аэропорт и земли побольше. В торговой недвижимости основное – привлечение в качестве «якорей» раскрученных брендов. Для них важна чисто имиджевая составляющая – факт самого присутствия в олимпийской столице, а для торгового центра это – увеличение потока посетителей, которые реагируют на наличие на торговых площадях известных брендов. Среди внешних факторов главный фактор снижения сроков окупаемости – безусловно, Олимпиада.