Не складывается со складами

Built-to-suit – удобная и востребованная на западных рынках форма девелопмента. Ею пользуются компании, оперирующие нестандартными товарными группами, – мебельные, фармакологические холдинги, производители товаров народного потребления и многие другие. Одним словом, те, кому нужны специализированные складские и производственные площади, построенные девелоперами специально для своего специфического бизнеса. Российский рынок девелопмента пока не на стороне таких игроков. Специализированных складских комплексов, построенных девелоперами под конкретных заказчиков, сегодня просто единицы.
Одна из первых сделок по схеме built-to-suit была совершена летом 2006 года. Напомним, что тогда BMW Russland Trading договорился с «РосЕвроДевелопментом» о создании на территории логопарка «Крекшино» крупного дистрибуционного центра. Как тогда отметил президент BMW Russland Trading Кристиан Кремер, собственные складские и производственные мощности позволят автомобильному концерну вести более гибкую политику и оптимизировать поставки запчастей региональным дилерам. Известно, что тогда автомобильный холдинг вел переговоры с несколькими девелоперами, и, видимо, в «РосЕвроДевелопменте» нашли возможность подстроиться под требования выгодного арендатора.
Помимо этого «Национальная логистическая компания», входящая в структуру «РосЕвроГрупп», построила в Одинцовском районе Московской области фармацевтический склад для компании Sanofi-Aventis. На территории склада функционируют морозильные камеры и отдельное помещение для хранения сильнодействующих препаратов. Любопытно, что другая фармакологическая компания, «Протек», построила специализированный комплекс самостоятельно, не прибегая к услугам профильных девелоперов. Они решили, что для создания собственной логистической сети, охватывающей все крупные российские города, проще создать собственную девелоперскую структуру.
Есть и другой пример сделки по схеме built-to-suit. В начале 2007 года «Евразия Логистик» объявила о строительстве складского комплекса по схеме built-to-suit для производителя упаковочных материалов – компании «Мультифлекс». Эти площади будут построены по схеме built-to-suit с последующей долгосрочной арендой (20 лет).
Хотя, по мнению Романа Бурцева, партнера, директора отдела складской, индустриальной недвижимости, земли Knight Frank, первые объекты, реализованные по схеме built-to-suit, появились еще раньше. Это проекты «РосЕвроДевелопмента» и все той же «Национальной логистической компании», которые финансировал «РосЕвроБанк». Результат их совместной работы – «Терминал Лесной» – Роман Бурцев считает первым складским комплексом, реализованным по схеме built-to-suit.
Еще один проект «РосЕвроГрупп», созданный специально для НЛК, – национальный логистический парк «Химки», где предусмотрена большая зона мезонинного хранения. Несколько лет назад группой частных девелоперов был построен складской комплекс «Виаро» для компании Tablogix (генподрядчик – «Стройфаза»). Как утверждает Роман Бурцев – по схеме built-to-suit.
Но далеко не все эксперты считают вышеперечисленные сделки классическим built-to-suit. «Точнее сказать по-другому: девелоперы шли навстречу наиболее привлекательным арендаторам и вносили в технические параметры те или иные изменения, иногда достаточно серьезные, – уверяет Петр Зарицкий, заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle. – Примеры – BMW в Крекшино, DHL в логистическом парке «Пушкино», Westwaco и «Мультифудс».

Незрелый рынок
На сегодняшний день, по мнению Игоря Егорова, коммерческого директора по индустриальной недвижимости компании «РосЕвроДевелопмент», доля сделок built-to-suit не превышает 4–5% от общего числа складских проектов. Хотя, конечно, специализированных комплексов гораздо больше. «Просто большая часть построена самими компаниями-потребителями, – отмечает Игорь Егоров. – Наш рынок еще слишком неразвит, чтобы схема built-to-suit стала реальной тенденцией».
Западная практика показывает, что девелоперы начинают осваивать узкие сегменты рынка только после наступления стадии насыщения. Когда спрос сравнивается с предложением и между складскими проектами начинается настоящая конкурентная борьба. Но нам в течение нескольких лет это не грозит. По мнению Петра Зарицкого, раньше 2009–2010 гг. дисбаланс спроса и предложения останется неизменным. Соответственно до этого времени ожидать бурного роста доли built-to-suit не стоит. «Пока не будет удовлетворен спрос на складские помещения, говорить о built-to-suit как о тенденции нельзя», – говорит г-н Зарицкий.
За редким исключением ничего кроме унифицированных складских комплексов со стандартными техническими характеристиками, иногда чуть измененными под требования ключевых арендаторов, девелоперы на рынок не поставляют. Это успешная с точки зрения бизнеса стратегия в условиях неразвитого рынка. Построив несколько успешных складских комплексов в Москве и Санкт-Петербурге, девелоперы стали развивать свои сетевые – спекулятивные – проекты во всех крупных российских городах.
Компании с нестандартными требованиями сегодня оказались между молотом и наковальней. Они вынуждены или строить самостоятельно, отвлекая профильные ресурсы (хотя сегодня в условиях стремительно растущих цен на землю делать это все сложнее), или приспосабливаться к тем объектам, которые поставляют на рынок сетевые девелоперы, что сегодня чаще всего и происходит. «Практика показывает, что большую часть компаний качество унифицированных складских комплексов вполне устраивает, – говорит Алексей Николаев, специалист по операциям с недвижимостью департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer. – Тем более, входя в проект на самых ранних стадиях, они часто могут согласовать с девелопером необходимые коррективы».
Действительно, проектов с некоторыми элементами built-to-suit достаточно много – по словам Романа Бурцева, это более 50% площадей в спекулятивных складских комплексах. Еще несколько лет назад консалтинговые компании стали рекомендовать девелоперам подстраивать технические параметры складских комплексов под нужды крупных арендаторов.
Что касается строительства специализированных комплексов собственными силами, то сегодня на это решаются не многие. «Доля таких проектов действительно сократилась, – констатирует Роман Бурцев. – Сегодня мы видим, что многие ритейлеры, ранее оперирующие товарами самостоятельно, доверяют логистику профессиональным провайдерам, вкладывая освободившиеся средства в основной бизнес. И потом, проекты строительства собственных специализированных складских комплексов тормозят высокие цены на землю и возрастающие затраты на строительство».
В то же время на рынке работают компании, для которых специализированные складские комплексы жизненно необходимы. Можно сказать, что они сегодня и являются потребителями built-to-suit. «Инициатором этих сделок главным образом становятся компании со специфическими требованиями к условиям хранения или географическому положению будущих складов, – говорит Петр Зарицкий. – Или те, кто имеет четкую стратегию развития на годы вперед. Они хотят получить то, что им необходимо, а не то, что уже есть или появится на рынке. Иногда заказчик обращается к девелоперу просто потому, что уже имеет в собственности участок земли для строительства складского комплекса».

Сетевые склады built-to-suit
Стоит отметить, что существуют еще несколько факторов, обуславливающих рост интереса к проектам built-to-suit. Петр Зарицкий обращает внимание на возрастающую требовательность самих арендаторов: вести свою деятельность в специализированных складских комплексах им намного проще, и они это начинают четко осознавать именно сейчас. По мнению Игоря Егорова, в ближайшие 2–3 года количество подобных проектов увеличится. И это связано не только с ростом конкуренции на рынке предложения, но и с желанием собственников получить крупных арендаторов на длительный срок.
Конечно, расширение проектов built-to-suit напрямую зависит и от экономического развития нашей страны. Причинно-следственная связь очень проста. «Чем интенсивнее будут развиваться производственные и торговые компании, тем большим спросом станут пользоваться специализированные складские и производственные помещения», – поясняет Алексей Николаев.
В настоящее время на российский рынок стали приходить новые (в том числе и международные) компании со специфическими требованиями к складским площадям. За их счет число потенциальных заказчиков built-to-suit возрастает. «Такие компании нуждаются в качественных складских и производственных площадях, которые могут построить лишь профессиональные девелоперы, и часто лишь в формате built-to-suit, – подчеркивает Игорь Егоров. – Как только на рынке будет накоплена определенная критическая масса тех, кому необходима такая услуга, начнется формирование ниши внутри рынка». Также, по прогнозам экспертов, в следующем году ожидается активный выход ритейлеров в регионы. Это может послужить толчком для развития сегмента built-to-suit в складской недвижимости.
С другой стороны, сегодня сложно спрогнозировать, насколько интенсивно будет развиваться складской рынок. Не секрет, например, что довольно часто смелые планы девелоперов так и остаются лишь планами. Ситуация усложняется и в связи с распространившимся по всему миру кризисом ликвидности. «Мы видим, с какой опаской сегодня банки кредитуют проекты на рынке недвижимости, – говорит Игорь Егоров. – Эта ситуация влияет и на развитие отдельных сегментов. Думаю, что в ближайшее время доля проектов built-to-suit не превысит порог в 4–5%».
Отчасти именно это послужило причиной того, что сроки ввода в эксплуатацию объектов затягиваются даже у самых обязательных застройщиков. Более того, до 50% заявленных площадей вообще не реализовываются. «А лендлорды, владельцы крупных земельных участков, идут по пути наименьшего сопротивления, – рассказывает Роман Бурцев. – Пока присутствует недостаток предложения на рынке складской недвижимости, они продолжат строить унифицированные складские комплексы, а не специализированные. Даже те, кто рассматривал варианты создания комплекса built-to-suit».
На Западе интерес девелоперов к проектам built-to-suit отчасти связан с более высокими арендными ставками. Другим очевидным плюсом можно назвать гарантии арендатора. То есть инвестор уверен, что площади будут заполнены в течение долгого времени, по­этому проекты built-to-suit охотно кредитуют банки. Более высокую девелоперскую доходность проектов built-to-suit прогнозируют и в России. Но вот с финансовой стабильностью заказчиков, будущих арендаторов, все гораздо сложнее. Предоставить финансовую гарантию в долгосрочной перспективе могут далеко не все, и это также тормозит развитие проектов built-to-suit.
Следует отметить, что существуют разные финансовые схемы строительства специализированных комплексов. Например, инвестором или соинвестором может выступить сам заказчик, и после окончания строительных работ объект передается ему в собственность. Но чаще всего используются другая модель. Финансирует строительство сам девелопер, который затем сдает складской комплекс заказчику в долгосрочную аренду. Как отмечает Роман Бурцев, финансовая гарантия последнего – это как раз и есть камень преткновения многих девелоперских проектов built-to-suit. Конечно, девелопер страхует себя страховым депозитом, и в случае выхода из проекта заказчик платит штрафную неустойку. Но для того чтобы начать строительство специализированного складского комплекса, девелоперу нужны финансовые гарантии в долгосрочной перспективе. «Он должен быть уверен, что и через 10–20 лет с арендатором ничего не произойдет, – поясняет Роман Бурцев. – Если крупная компания готова арендовать специализированный складской комплекс общей площадью от 10 тыс. к в. м сроком от 10 лет – то девелоперы готовы рассматривать такие варианты, а банки, соответственно, выдавать кредиты».
Согласны вкладываться в проекты built-to-suit и западные инвестиционные фонды. Но им нужен качественный и понятный продукт – с четкой концепцией и качественным арендатором. «Таким, например, как BMW, – уточняет Роман Бурцев. – Если арендатором станет стабильная крупная компания, которая намерена оперировать на складе общей площадью 50 тыс. кв. м и выше, то фонды войдут в такой проект с удовольствием».
Еще одна специфика проектов built-to-suit – значительное увеличение стоимости строительства за счет более сложных проектных работ. Реализуя специализированный объект, девелоперы понимают, что сроки окупаемости объекта недвижимости возрастут.
Петр Зарицкий добавляет, что довольно часто возникают разногласия между заказчиком и девелопером по вопросам соответствия первоначальных договоренностей конечному проекту, а также по качеству и срокам реализации проекта. Нельзя забывать и о том, что после окончания срока аренды бывший потребитель имеет полное право отказаться от дальнейшего использования объекта и собственнику придется искать арендатора в рамках профильной специализации объекта. Роман Бурцев отмечает, что специализированные складские комплексы, как ни странно, могут быть сетевыми. «Достаточно создать 5–6 проектов таких комплексов, которые будут дальше копироваться в зависимости от специализации компании-заказчика», – говорит партнер Knight Frank.
Вообще стратегия девелоперов, ведущих строительство на больших территориях, сегодня примерно такова. Сначала они реализуют исключительно унифицированные складские площади, а вот строительство специализированных комплексов под нужды конкретных арендаторов они готовы рассматривать во вторую и третью очередь. Так было и с BMW в «Крекшино», и с «Мультифлекс» в «Северном Домодедово».

Новые игроки
Стало известно, что компания Knight Frank ведет работу с двумя международными девелоперами, специализирующимися именно на built-to-suit. Пока их имена Роман Бурцев раскрывать не стал, сославшись на переговорный процесс. В целом, по его информации, реализацию проектов по схеме built-to-suit сейчас рассматривают около 10 компаний в разных городах России.
Петр Зарицкий считает, что самым ярким примером built-to-suit можно считать подписанный между компаниями Immo Industry Group (IIG) (бельгийский девелопер, специализирующийся на built-to-suit) и «Эльдорадо» договор на строительство 35 тыс. кв. м складских площадей (с дополнительной опцией на 15 тыс. кв. м). Но в данном случае речь идет не о России – проект реализуется под Киевом.
Также известно, что в конце прошлого года российский холдинг «Ростик групп» и бельгийский девелопер Immo Industry, специализирующийся в Европе на проектах built-to-suit, образовали совместное предприятие «Имморосиндастри», которое, по словам Игоря Егорова, будет заниматься развитием этого сегмента в России.